康 小 青

(山西省投資咨詢和發(fā)展規(guī)劃院，山西 太原 030009)

1 政府投資公共建筑項(xiàng)目分類及特點(diǎn)

1.1 政府投資公共建筑項(xiàng)目分類

政府投資公共建筑項(xiàng)目主要有以下幾類：1)辦公及科研建筑。包括各級政府、各部委行政機(jī)關(guān)辦公樓。2)醫(yī)療衛(wèi)生建筑。包括綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院等。3)教育建筑。包括高等院校、?？圃盒！⒙殬I(yè)學(xué)校等。4)文化建筑。包括博物館、美術(shù)館、展覽館等；還包括劇院、電影院、會(huì)議中心等。5)體育建筑。包括綜合性體育場館、專業(yè)性體育場館、運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練基地等。6)園林建筑。包括公園、動(dòng)物園、植物園、旅游景點(diǎn)等。

1.2 政府投資公共建筑項(xiàng)目特點(diǎn)

1.2.1公益公共性

公益性、公共性是項(xiàng)目的基本屬性。公益性，是項(xiàng)目建設(shè)的基本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。公共性主要體現(xiàn)在它是社會(huì)群體、公眾集中活動(dòng)的公共空間，是為特定社會(huì)群體開放的公共“社區(qū)”，具有人群密集、人流車流量大、集散時(shí)間集中且要求順暢的特點(diǎn)。

1.2.2服務(wù)性

政府投資公共建筑項(xiàng)目是以直接為特定群體提供服務(wù)為其基本特征，具有服務(wù)屬性。這類項(xiàng)目都有其特定的服務(wù)對象、服務(wù)使用功能和服務(wù)使用內(nèi)容?！胺?wù)性”特征就是為其特定人群履行職責(zé)，打造科學(xué)、文明、高效的活動(dòng)空間和環(huán)境。

1.2.3社會(huì)可行性

目前，政府投資公共建筑項(xiàng)目大都為政府直接投資的非經(jīng)營性項(xiàng)目，其投資效益評價(jià)應(yīng)注重社會(huì)效益和社會(huì)可行性評價(jià)。

2 建設(shè)條件咨詢評估要點(diǎn)

2.1 規(guī)劃選址評估

對項(xiàng)目規(guī)劃選址進(jìn)行評估時(shí)，要從項(xiàng)目選址是否符合選址的基本原則、是否符合相關(guān)規(guī)劃的要求、選址地環(huán)境是否符合建設(shè)要求、選址地是否遠(yuǎn)離各種污染源和規(guī)劃選址的合法合規(guī)性等方面進(jìn)行評估。

2.1.1選址是否符合選址的基本原則

規(guī)劃選址的原則包括科學(xué)性原則、經(jīng)濟(jì)性原則、全面性原則和功能性原則。在對項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，判斷項(xiàng)目選址是否遵循了這些原則，從而為政府決策提供較為可靠的評估意見。

2.1.2選址是否符合相關(guān)規(guī)劃的要求

政府投資公共建筑的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)以區(qū)域經(jīng)濟(jì)為依托，需充分考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市場需求和區(qū)位因素。在對項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，要對城市規(guī)劃、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局情況進(jìn)行分析，判斷規(guī)劃選址是否符合城市規(guī)劃的要求。如：展覽建筑的選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃的要求，并應(yīng)結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)、文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的要求進(jìn)行合理布局；博物館的選址應(yīng)符合城市規(guī)劃和文化設(shè)施布局的要求。

2.1.3選址地環(huán)境是否符合建設(shè)要求

項(xiàng)目所在地的環(huán)境是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件，在對項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，要對項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境和人文環(huán)境進(jìn)行考察落實(shí)，判斷是否符合項(xiàng)目建設(shè)的要求。氣候條件要從氣溫、濕度、日照和颶風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等方面來分析。需要初步了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造、地層、巖層的成因及地質(zhì)的年代。確定本場址是否屬于不良地基。分析選址地是否是地震區(qū)，是否有人為損毀現(xiàn)象，如土坑等。還要探明此處是否有礦藏、是否有已開采的礦洞，分析這種條件會(huì)產(chǎn)生的負(fù)影響。如：在博物館建筑進(jìn)行選址時(shí)，就需要評估基地的自然條件、街區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境是否與博物館的類型及其收藏、教育、研究的功能特征相適應(yīng)，是否避開了易因自然或人為原因引起沉降、滑坡或洪澇的地段，是否避開了空氣或土地已被或可能被嚴(yán)重污染的地段，是否避開了有吸引嚙齒動(dòng)物、昆蟲或其他有害動(dòng)物的場所和建筑附近。

2.1.4選址地是否遠(yuǎn)離各種污染源

政府投資公共建筑是人流集中的場所，不容許發(fā)生爆炸或受到粉塵、大氣污染、噪聲等干擾。因此，選址時(shí)應(yīng)遠(yuǎn)離各種污染源。在對項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，就要評估選址是否在有害氣體和煙塵影響的區(qū)域內(nèi)，評估與噪聲源及儲存易燃易爆物場所的距離是否符合國家現(xiàn)行有關(guān)安全、衛(wèi)生和環(huán)境保護(hù)等標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2.1.5選址的合法性和合規(guī)性

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地法》《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》《地質(zhì)災(zāi)害防治條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，在對項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，要審核項(xiàng)目選址是否取得了項(xiàng)目選址意見書，以及地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告、不壓覆重要礦產(chǎn)資源等相關(guān)文件，來評估項(xiàng)目的合法性和合規(guī)性。

2.2 土地供給評估

土地是工程項(xiàng)目開展的必要條件，是否獲得土地使用權(quán)是進(jìn)行項(xiàng)目評估的重要部分。

2.2.1項(xiàng)目的土地性質(zhì)分析

在對項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，要明確項(xiàng)目地的土地性質(zhì)。如果是建設(shè)用地，就要評估是否符合建設(shè)用地的預(yù)審意見，是否辦理了建設(shè)用地審批手續(xù)，是否進(jìn)行了建設(shè)用地的報(bào)批程序。

2.2.2項(xiàng)目是否占用農(nóng)用地分析

在對項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，要評估是否符合《中華人民共和國土地管理法》中耕地保護(hù)的規(guī)定，具體來說，項(xiàng)目是否在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)；項(xiàng)目是否堅(jiān)持了節(jié)約使用土地、利用荒地或劣地；項(xiàng)目占用耕地是否辦理了非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的審批手續(xù)；批準(zhǔn)占用耕地的，是否開墾了與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母鼗蚴欠窭U納了規(guī)定繳納的開墾費(fèi)。

2.2.3項(xiàng)目土地的取得方式分析

對項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)，要評估項(xiàng)目土地的取得方式是否合法合規(guī)；對于有償使用方式取得的，是否取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，是否頒發(fā)了《國有土地使用證》；以劃撥方式取得的，審核是否有市、縣政府土地行政主管部門頒發(fā)的《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》等相關(guān)文件。

2.3 環(huán)境保護(hù)評估

環(huán)境保護(hù)條件評估主要是核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)是否編制了環(huán)境影響評價(jià)文件，是否取得了環(huán)保相關(guān)部門關(guān)于環(huán)境保護(hù)方面的審核和批準(zhǔn)。

2.3.1核實(shí)是否有環(huán)境影響評價(jià)文件

在對項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條件進(jìn)行評估時(shí)，要核實(shí)在項(xiàng)目可行性研究階段，是否編制了環(huán)境影響報(bào)告書或影響登記表。

2.3.2核實(shí)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批情況

在對項(xiàng)目環(huán)境條件進(jìn)行評估時(shí)，要重點(diǎn)評估核實(shí)建設(shè)項(xiàng)目是否取得了相關(guān)部門的批復(fù)文件。

2.4 基礎(chǔ)設(shè)施條件評估

基礎(chǔ)設(shè)施條件評估是對供水、供電、供氣、供熱、通訊、交通等條件是否滿足項(xiàng)目需求進(jìn)行的評估。

2.4.1供水條件評估

對供水條件進(jìn)行評估時(shí)，要重點(diǎn)分析項(xiàng)目水源、用水量和水質(zhì)要求。對于給水水源，要落實(shí)給水水源是否可靠。當(dāng)項(xiàng)目為市政或小區(qū)供水時(shí)，應(yīng)該對其供水能力、發(fā)展規(guī)劃及管網(wǎng)配置等情況進(jìn)行摸底，判斷是否滿足項(xiàng)目的需要。用水量的評估，應(yīng)包括生活用水、空調(diào)用水、道路綠化用水等。對于供水設(shè)施，除了分析項(xiàng)目本身對水源、水質(zhì)、用水量等要求，還應(yīng)注意分析項(xiàng)目所在地的現(xiàn)有供水設(shè)施的情況，如供水能力、設(shè)備完好情況、供水可靠性、水質(zhì)等，此外，還要分析項(xiàng)目是否有水的循環(huán)設(shè)施，污水的凈化設(shè)施等。

2.4.2供電條件評估

項(xiàng)目評估時(shí)，首先應(yīng)弄清項(xiàng)目所在地的現(xiàn)有發(fā)電站、區(qū)域變電站及輸電線路等主要設(shè)施的設(shè)備能力、裝機(jī)容量、電壓等級等資料數(shù)據(jù)，摸清電力余量及可能擴(kuò)建的情況。

2.4.3熱力供應(yīng)評估

項(xiàng)目評估時(shí)，首先應(yīng)弄清項(xiàng)目所在地的現(xiàn)有集中供熱站、熱電站等主要設(shè)施的設(shè)備能力、供熱負(fù)荷等資料數(shù)據(jù)。搞清熱力富余量及可能擴(kuò)建的情況。對熱力供應(yīng)條件分析時(shí)，要確定總需求量，并對其供應(yīng)方式(集中供應(yīng)還是分散供應(yīng)，或是從外單位購進(jìn))、供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)條件等作出評價(jià)。

2.4.4通訊條件評估

了解區(qū)域通信網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，提出對擬建項(xiàng)目有關(guān)弱電系統(tǒng)的接口問題，例如，電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等。

2.4.5道路交通條件評估

交通通達(dá)性是政府投資公共建筑建設(shè)需要考慮的重要因素。例如：綜合醫(yī)院的人流、車流、物流多，宜臨近兩條城市道路。體育比賽場館人流、車流量大，要求有一面或兩面臨近城市道路，確?？焖侔踩枭ⅰＲ虼嗽谠u估綜合醫(yī)院和體育比賽場館項(xiàng)目時(shí)，要評估是否臨近城市道路。

3 評估結(jié)論

項(xiàng)目建設(shè)條件評估結(jié)論一般應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1)項(xiàng)目的選址是否科學(xué)合理，合法合規(guī)。包括是否符合規(guī)劃、交通便捷性、環(huán)境的適宜性、合法合規(guī)性等方面做出總結(jié)并提出相關(guān)建議。2)從土地性質(zhì)是否已明確，土地取得方式是否合法，土地供給條件是否具備等方面做出總結(jié)并提出針對性建議。3)從環(huán)境保護(hù)條件是否具備，是否符合了環(huán)境保護(hù)方面的相關(guān)規(guī)定等方面做出結(jié)論并提出相關(guān)建議。4)從基礎(chǔ)設(shè)施條件是否具備，現(xiàn)有設(shè)施是否得到了充分利用做出結(jié)論并提出建議。