黃 錦

(安徽建工地產有限公司，安徽 合肥 230031)

0 引言

當前，我國面臨著嚴峻的人口老年化形勢。截至2016年年底我國65歲及以上人口約為1.5億人，占人口總數的10.8%[1]。人口老齡化所引發(fā)的社會問題已經成為各界普遍關注的焦點。但現階段我國的養(yǎng)老產業(yè)和配套服務的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，存在多方面的不足，單一依靠政府所能提供的養(yǎng)老服務相當有限。以政府為主導，通過PPP模式引入社會資本彌補政府財力、管理不足，對創(chuàng)新養(yǎng)老產業(yè)模式、提高運營效能，促進養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展具有重要意義。

1 我國養(yǎng)老地產的運營模式

我國有三種主要的養(yǎng)老地產運營模式：租賃模式、出售模式和租賃+持有模式[2]。其中租賃模式開發(fā)商對于建好的產品只租不售，租賃期滿后將房產回收。出售模式與商業(yè)地產類似，由開發(fā)商負責養(yǎng)老地產的建設與出售，并回收成本獲利。租賃+持有模式通過構建具備較為完善的養(yǎng)老服務社區(qū)，開發(fā)商通過出售社區(qū)內房屋和租賃配套物業(yè)回收成本。其運營模式優(yōu)缺點分析見表1。

目前的養(yǎng)老地產行業(yè)正處于摸索階段，養(yǎng)老地產投入高、資金回收周期長，整體產品質量和盈利能力都較薄弱。

2 PPP模式下的養(yǎng)老地產

2.1 我國PPP模式養(yǎng)老地產現狀

根據全國PPP綜合信息平臺項目庫數據統(tǒng)計顯示，截至2017年8月全國養(yǎng)老PPP項目共計314個，投資額為1 859.7億元，占全國PPP項目總數的2.31%，投資金額占比僅為1.13%。PPP養(yǎng)老項目占比低，且養(yǎng)老投資項目集中以養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)為主。地域分布以山東、河南兩省居多，全國范圍內分布極不均衡。綜合來看PPP模式養(yǎng)老地產在我國雖有一定的發(fā)展，但仍未形成規(guī)模，尚處于初期階段。

2.2 我國PPP模式養(yǎng)老地產運營中存在的問題

2.2.1地方政府在PPP模式養(yǎng)老項目中職能缺失

PPP模式在我國市政交通等基礎設施領域運作較多，模式運用較為成熟。但在養(yǎng)老地產項目的運用中仍處于探索起步階段，地方政府各部門在項目中分工不明確，實際項目運營中職能交叉現象較為普遍，審批流程繁雜重復，專業(yè)性的審批不到位。同時政府部門作為直接投資者和經營者，承擔投資風險的同時又擔任監(jiān)管者和調控者[4]。在與社會資本的合作中，往往利用行政權限過多干預企業(yè)經營，削弱企業(yè)自主性。

2.2.2項目設計不合理，養(yǎng)老需求得不到滿足

部分PPP養(yǎng)老地產在運作時，逐漸演變?yōu)樯虡I(yè)地產。在方案初步設計時，沒有嚴格的項目定位，對項目所在地養(yǎng)老需求沒有做充分的市場調研并以此來優(yōu)化豐富規(guī)劃設計。更多的是在滿足基本的養(yǎng)老需求基礎上擴大潛在消費群體，專業(yè)性的養(yǎng)老服務得不到滿足并有逐步向商業(yè)地產轉變的趨勢。建筑功能的配置設計缺乏實用性，產品設計缺乏符合老年人生理需求的特殊性，硬件設施與軟件配套得不到有效兼顧。

2.2.3企業(yè)投資風險高，參與意愿不強

作為PPP模式下養(yǎng)老地產項目的重要參與者，企業(yè)所投入的資金量大且資金流量周期較長、影響因子多，投資具有高風險性。項目建設的質量、進度、成本風險控制，項目運營管理風險，養(yǎng)老行業(yè)內本位競爭，宏觀政策環(huán)境穩(wěn)定與否等都會在不同程度上增加投資風險的不確定性。其中宏觀環(huán)境風險中的政府政策風險是影響項目成功的主要風險[5]。結合當下PPP模式項目普遍盈利較弱的現狀，社會資本介入的意愿不強。

2.2.4PPP模式養(yǎng)老地產開發(fā)運營機制不規(guī)范

養(yǎng)老地產領域開展PPP合作模式在我國尚處于初期階段，各個行政區(qū)域面臨的客戶群體、經濟層次、文化水平、政策環(huán)境等各不相同，導致難以形成統(tǒng)一的開發(fā)模式。其次PPP開發(fā)模式缺少相應的法律規(guī)范文件，實際運行中多以行政指導文件為主，法律約束性不強。在項目落地執(zhí)行方面，前期的建設過程與后期的運營管理由不同的主管部門主導，而相應的部門間協調機制缺乏靈活有效性，建設與運營脫節(jié)現象嚴重。

2.3 PPP模式下的養(yǎng)老地產發(fā)展對策與建議

2.3.1完善各參與主體職能，突出政府主導作用

加強對國外成熟經驗的學習，同時各地區(qū)間的已有開發(fā)模式相互學習借鑒，通過理論層面和實際運作中加深對PPP模式的理解，積極轉變政府管理觀念。在引入社會資本、擴大資金池、拓寬經費渠道前提下，利用PPP合作模式對宏觀政策的制定部門、項目執(zhí)行的監(jiān)督部門、后期服務的供應部門等職能進行重新審視和分配。轉變政府角色模式，由養(yǎng)老項目唯一的投資決策者轉變?yōu)榕c社會資本合作的參與監(jiān)督者。通過完善制度體系、合理利潤分配政策削弱和消除社會資本參與過程中的“國強民弱”現象，打破潛在矛盾壁壘。在政府主導下充分發(fā)揮企業(yè)自主性，盤活產業(yè)鏈的可持續(xù)性發(fā)展。

2.3.2完善具體法律法規(guī)，健全市場體系

完善相關法律法規(guī)，推動PPP模式運用的科學化、規(guī)范化。打造PPP模式與養(yǎng)老地產相適應的新方法，提高二者契合度。規(guī)范參與政府部門、企業(yè)單位、社會群體的主體行為，將各主體之間的職責、利益、風險分配落實到具體環(huán)節(jié)，營造積極良好的政商合作體制機制。其次通過設立合理的競爭機制，降低社會資本準入的門檻，嚴格養(yǎng)老地產項目方案審批，建立“寬進嚴出”制度。政府鼓勵和大力培養(yǎng)養(yǎng)老地產產業(yè)鏈下游物業(yè)管理、家政養(yǎng)老服務、養(yǎng)老醫(yī)療、志愿者公益社團發(fā)展，增加PPP模式養(yǎng)老地產運行的延度。

2.3.3合理分攤風險，加強風險監(jiān)控

PPP模式養(yǎng)老地產中，政府和參與方各自承擔相應的風險，有利于合作加深和項目開展。傳統(tǒng)的管理模式中，政府部門將風險過多的轉嫁于社會資本，導致社會資本參與度減弱。合理的風險分擔，能夠降低風險損失，發(fā)揮各自優(yōu)勢。在項目的開發(fā)運營中通過承擔風險程度與利益分配相結合的方式，提高參與方的積極性。同時建立完備的項目風險評估體系，強化風險監(jiān)控，做好科學研判，籌劃風險應對。

2.3.4跨行業(yè)發(fā)展，打造PPP模式下投資主體多元化

養(yǎng)老地產作為地產發(fā)展的一個分支，傳統(tǒng)的參與單位較多。基于PPP模式積極吸引非地產行業(yè)的社會資本與力量投入，如銀行、醫(yī)療單位、旅游資源、環(huán)保企業(yè)的介入豐富養(yǎng)老地產發(fā)展的維度、深度。通過政策導向、創(chuàng)新模式擴大潛在資本參與，進而整合上下游資源實現投資主體多元化，拓寬融資渠道。

3 結語

PPP模式是推動我國養(yǎng)老地產向更深層次發(fā)展的有效方式。在運營中，明確政府部門與各參與方職責權限，合理分配風險，完善具體法律法規(guī)，健全市場體系作用重大。通過更加有效的體制機制，提高社會資本的參與度，豐富養(yǎng)老地產行業(yè)的發(fā)展，滿足市場需求。