昂沁

摘? ?要：在“租購(gòu)并舉”的利好政策推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)正成為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)新的藍(lán)海。本文通過(guò)分析國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)基本情況、金融同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)向及面臨的挑戰(zhàn)與障礙，提出做好住房租賃金融服務(wù)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：租購(gòu)并舉 住房租賃市場(chǎng) 住房租賃金融服務(wù)

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是我國(guó)深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、確保人口有序流動(dòng)的現(xiàn)實(shí)要求，是拓寬住房公共租賃房源渠道、完善住房保障體系的必然選擇。習(xí)近平總書(shū)記在十九大報(bào)告中 “房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一新定位，為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度指明了方向。國(guó)家、自治區(qū)各項(xiàng)政策的引導(dǎo)和扶持，為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迎來(lái)了新機(jī)遇。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約為1.38萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2020年可達(dá)1.7萬(wàn)億元。建設(shè)銀行作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的先行者和專業(yè)服務(wù)商，積極響應(yīng)黨中央的號(hào)召，以市場(chǎng)先行者、引領(lǐng)者、推動(dòng)者的角色，主動(dòng)探索多渠道、市場(chǎng)化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式，為客戶提供一系列住房租賃金融服務(wù)和解決方案。

一、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境

（一）住房租賃市場(chǎng)政策環(huán)境

長(zhǎng)期以來(lái)，土地成本持續(xù)走高，租賃住房融資難、稅率高、投資回報(bào)率低，租房者在教育、戶籍、社區(qū)保障等權(quán)益上不能享受與房屋所有者同等權(quán)益，這些問(wèn)題都成為制約租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸，也成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有效性的重要因素。2015年以來(lái)，中央和地方陸續(xù)推出一系列政策，通過(guò)擴(kuò)大土地和房源供給、實(shí)施租購(gòu)?fù)瑱?quán)、鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)發(fā)展等舉措，大力扶持和培育住房租賃市場(chǎng)，目的就是要建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，解決住房租賃市場(chǎng)瓶頸問(wèn)題，緩解住房供需矛盾。內(nèi)蒙古自治區(qū)政府為落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）精神，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，加快培育和發(fā)展內(nèi)蒙古自治區(qū)住房租賃市場(chǎng)，進(jìn)一步健全和完善租購(gòu)并舉的住房制度，有效解決住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等問(wèn)題，發(fā)布并實(shí)施了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施意見(jiàn)》，明確到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民特別是新市民住有所居的目標(biāo)。

（二）住房租賃市場(chǎng)的供給主體

住房租賃市場(chǎng)的供給主體主要有政府平臺(tái)企業(yè)、專業(yè)租賃企業(yè)和個(gè)人。其中：政府平臺(tái)企業(yè)提供的公租房、人才公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓等具有政策性和公益性，主要面向特定人群;專業(yè)租賃企業(yè)提供租賃住房，按產(chǎn)權(quán)關(guān)系可分為自持（“重資產(chǎn)”型）、租賃或托管（“輕資產(chǎn)”型），按房源分布可分為集中式（以獨(dú)棟樓宇為運(yùn)作標(biāo)的）、分散式（房源來(lái)自分散的房東）;個(gè)人出租住房則是傳統(tǒng)的房屋租賃模式，從承租人的體驗(yàn)看，個(gè)人出租住房的居住品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量相對(duì)不高，易出現(xiàn)房東隨意上漲租金、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問(wèn)題。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)者提供的租房市場(chǎng)份額在美國(guó)、德國(guó)為40%—50%，日本超過(guò)70%，從“散戶市場(chǎng)”逐漸轉(zhuǎn)向“機(jī)構(gòu)市場(chǎng)”是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的大勢(shì)所趨。

（三）租賃市場(chǎng)需求狀況

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程突飛猛進(jìn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛注入了強(qiáng)勁動(dòng)力?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》明確了新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)是城市群，這也體現(xiàn)了習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)的城市發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變的本質(zhì)要求。無(wú)論生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)還是生活起居都離不開(kāi)房地產(chǎn)，都需要宜業(yè)宜居的環(huán)境。勞動(dòng)力作為最活躍、最具能動(dòng)性的要素，是衡量城市吸納承載能力最直觀的標(biāo)尺。有很多新進(jìn)城的居民、新畢業(yè)的大學(xué)生住不起房子，新引入的專業(yè)人才住不上滿意房子等問(wèn)題日益突出，其根源主要在于房?jī)r(jià)過(guò)高，賦予了房子更多的投資功能而弱化了對(duì)生產(chǎn)、生活的承載功能，這種現(xiàn)象在無(wú)形中加大了居民尤其是新進(jìn)城的居民、新畢業(yè)的大學(xué)生等群體對(duì)租賃住房的需求。

二、住房租賃金融動(dòng)態(tài)及建設(shè)銀行實(shí)踐

住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，離不開(kāi)金融的支持。從供給方來(lái)看，無(wú)論是自建、自持的“重資產(chǎn)”模式，還是轉(zhuǎn)租、托管的“輕資產(chǎn)”模式，都存在固定資產(chǎn)投資或是運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金需求，特別是“重資產(chǎn)”模式，解決資金來(lái)源問(wèn)題是可持續(xù)發(fā)展的前提。從租戶來(lái)看，傳統(tǒng)的“押一付三”租金支付方式，增加了房租負(fù)擔(dān)，并且面臨房東隨時(shí)漲價(jià)的不確定性;一次性支付若干年租金的方式，盡管能鎖定房租成本并獲得一定折扣，但支付壓力更大，同樣也存在信用風(fēng)險(xiǎn)，這都將成為住房租賃金融的切入點(diǎn)?；貧w“房子是用來(lái)住的”這一本源目標(biāo)，金融銀行業(yè)需要主動(dòng)作為：一是繼續(xù)嚴(yán)把信貸投放、調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，遏制投機(jī)炒作，大力支持居住需求;二是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不能?chē)鴤鹘y(tǒng)信貸轉(zhuǎn)，要把著力點(diǎn)轉(zhuǎn)向針對(duì)房地產(chǎn)供需失衡提供綜合金融解決方案上來(lái)，借助金融力量激活市場(chǎng)要素，引導(dǎo)資源有效配置。

與住房租賃扶持政策的密集出臺(tái)相同步，去年以來(lái)，全國(guó)多家金融機(jī)構(gòu)通過(guò)與地方政府、專業(yè)租賃企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略合作，高調(diào)進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，推出融資及相關(guān)金融服務(wù)，住房租賃金融迅速成為新的競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。在全國(guó)各家金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中，建行競(jìng)爭(zhēng)力度最大。建行積極倡導(dǎo)“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住、長(zhǎng)住即安家”的住房新理念，以金融手段推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，實(shí)施一攬子綜合金融解決方案。包括通過(guò)適配的金融產(chǎn)品穩(wěn)定租賃關(guān)系、平抑租賃價(jià)格，通過(guò)“CCB建融家園”等新型物業(yè)形態(tài)提供家庭式長(zhǎng)租服務(wù)等，并借助金融服務(wù)開(kāi)放共享平臺(tái)和配套金融產(chǎn)品，使房子、服務(wù)、資金和信息貫通起來(lái)，解決供需錯(cuò)配的問(wèn)題，促進(jìn)“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住”新理念新市場(chǎng)的形成。一是使房源供給豐富起來(lái)。通過(guò)支持政府與企業(yè)等投資新建和盤(pán)活存量、改造商用物業(yè)、匯集社會(huì)零散房源等多種渠道，豐富租賃住房尤其是長(zhǎng)租房的供給，通過(guò)搭建綜合平臺(tái)服務(wù)降低成本交易。同時(shí)也在積極探索“要存房到建行”金融服務(wù)，激活社會(huì)上存量閑置房源，物盡其用，實(shí)現(xiàn)價(jià)值釋放與價(jià)值創(chuàng)造。二是使固化資金流動(dòng)起來(lái)。房地產(chǎn)包括租賃市場(chǎng)具有資金密集型的特征，無(wú)論是開(kāi)發(fā)建設(shè)、購(gòu)置還是持有和運(yùn)營(yíng)，都對(duì)資金有高強(qiáng)度的需求，同時(shí)從中又能夠產(chǎn)生大量穩(wěn)定可期的現(xiàn)金流。針對(duì)中介服務(wù)商運(yùn)營(yíng)需要的資金融通、租金等未來(lái)收益管理需求，建行除了提供傳統(tǒng)信貸融資產(chǎn)品外，還推出了“按居貸”、類(lèi)REITS等一系列新型金融產(chǎn)品，幫助企業(yè)和個(gè)人紓解資金壓力、提高資金使用效率，有效降低杠桿率。三是使分散信息共享起來(lái)。建行借助大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)和長(zhǎng)期積累的海量交易信息和房屋數(shù)據(jù)，并引入外部?jī)?yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)源，以及與交易系統(tǒng)、監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)接，下大力氣打通房地產(chǎn)市場(chǎng)“信息孤島”，幫助企業(yè)、個(gè)人和政府主管部門(mén)解決信息不對(duì)稱問(wèn)題。四是使租賃服務(wù)活躍起來(lái)。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展壯大，需要有一大批專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的租賃服務(wù)企業(yè)。針對(duì)市場(chǎng)上的房屋托管、租賃配套、持有運(yùn)營(yíng)、中介撮合等不同類(lèi)型住房租賃企業(yè)的特點(diǎn)和需求，設(shè)計(jì)推出配套的金融和技術(shù)服務(wù)方案，幫助他們提升服務(wù)能力，做精做大做強(qiáng)。通過(guò)打造住房租賃開(kāi)放共享的平臺(tái)、共生共榮的生態(tài)，以新型住房金融模式助力房地產(chǎn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，助推租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)。

三、住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)布局的策略與建議

在“租購(gòu)并舉”政策推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)將成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支柱，也是住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展新的藍(lán)海。面對(duì)這一牽動(dòng)巨量投資、連接龐大客群的重要市場(chǎng)，內(nèi)蒙古自治區(qū)的金融機(jī)構(gòu)既要積極主動(dòng)、搶抓機(jī)遇，又要把握市場(chǎng)特點(diǎn)、穩(wěn)妥審慎布局，將住房租賃市場(chǎng)培育成為可持續(xù)增長(zhǎng)的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（一）客戶發(fā)展策略

住房租賃市場(chǎng)各參與主體構(gòu)成一個(gè)緊密相連的“生態(tài)圈”，商業(yè)銀行應(yīng)著眼整體、分類(lèi)施策：一是政府部門(mén)。作為政策的頂層設(shè)計(jì)者和土地等核心資源的掌控者，各級(jí)政府對(duì)商業(yè)銀行順利拓展住房租賃市場(chǎng)十分關(guān)鍵;同時(shí)，政府在租賃住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租戶相關(guān)金融服務(wù)等方面也需要銀行支持。商業(yè)銀行應(yīng)從承擔(dān)大行社會(huì)責(zé)任、促進(jìn)民生保障與營(yíng)商環(huán)境建設(shè)角度開(kāi)展戰(zhàn)略合作，在融資支持、公共服務(wù)場(chǎng)景對(duì)接等方面全面跟進(jìn)，努力搶占住房租賃市場(chǎng)制高點(diǎn)。二是政府平臺(tái)企業(yè)及相關(guān)國(guó)企。作為保障性租賃住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)主體，企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)、項(xiàng)目資源多，應(yīng)是銀行重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)象。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房開(kāi)企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)以“重資產(chǎn)”為主，融資需求大，品牌企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)、綜合收益高，銀行可根據(jù)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和項(xiàng)目質(zhì)地，積極開(kāi)展合作。四是專業(yè)住房租賃企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)數(shù)量多，以“輕資產(chǎn)”模式為主，裝修改造等運(yùn)營(yíng)資金需求大，同時(shí)掌握的租戶資源多，銀行可擇優(yōu)開(kāi)展合作。五是個(gè)人租戶。個(gè)人租戶是年輕客群集聚的重要群體，是推進(jìn)全量客戶戰(zhàn)略的重要目標(biāo)。銀行行應(yīng)細(xì)分客群、合理定位，通過(guò)與B端企業(yè)合作、完善產(chǎn)品與服務(wù)等措施，實(shí)現(xiàn)批量獲客。

（二）融資服務(wù)策略

一是大力爭(zhēng)取政府平臺(tái)或國(guó)企主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)租賃住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。重點(diǎn)爭(zhēng)取同地段出租率較高、對(duì)后續(xù)獲客較為有利的人才公寓項(xiàng)目，在信貸投入上給予優(yōu)先支持。二是擇優(yōu)介入優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的租賃住房項(xiàng)目。優(yōu)先支持競(jìng)拍自持物業(yè)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)租公寓;對(duì)通過(guò)轉(zhuǎn)租、托管等方式獲得的物業(yè)，視開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力、項(xiàng)目質(zhì)地和擔(dān)保條件等審慎介入。三是做優(yōu)做強(qiáng)個(gè)人住房租賃分期業(yè)務(wù)。為租戶提供分期支付服務(wù)，這樣既有利于出租方提前獲得一定時(shí)段（如一年）的房租收入，又有利于減輕承租方在“押一付三”甚至預(yù)付一年模式下的租金負(fù)擔(dān)，避免交易糾紛，還有助于提高銀行中間業(yè)務(wù)收入。銀行應(yīng)盡快推出租金分期業(yè)務(wù)全線上辦理模式優(yōu)化客戶體驗(yàn)，通過(guò)合作機(jī)構(gòu)或第三方擔(dān)保、符合征信條件免擔(dān)保等方式防控風(fēng)險(xiǎn)，突出規(guī)范性和利率優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大個(gè)人住房租賃信貸市場(chǎng)份額。

（三）綜合營(yíng)銷(xiāo)策略

住房租賃企業(yè)需要面對(duì)眾多C端客戶，除了開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要銀行融資支持外，在結(jié)算、理財(cái)?shù)确矫嫱瑯哟嬖谄惹械姆?wù)需求。銀行可以為住房租賃企業(yè)設(shè)計(jì)連接房東和租戶的現(xiàn)金管理服務(wù)方案，一方面可以實(shí)現(xiàn)房東租金代付和租戶租金代收，并為兩端客戶提供特惠理財(cái)或租金分期業(yè)務(wù);另一方面可以為租賃企業(yè)歸集沉淀的部分租金提供法人理財(cái)，實(shí)現(xiàn)資金增值。

（四）“平臺(tái)+場(chǎng)景”策略

目前，線上租房平臺(tái)大致可分為三種類(lèi)型：一是整合型，即整合各家住房租賃企業(yè)的房源在一個(gè)平臺(tái)上發(fā)布，比如建行“建融家園”等，租戶可以方便地貨比三家;二是品牌型，即規(guī)模較大的住房租賃企業(yè)自建平臺(tái)提供租賃服務(wù)，如鏈家“自如”、我愛(ài)我家“相寓”等;三是信息撮合型，即機(jī)構(gòu)和個(gè)人房東在線上發(fā)布出租信息，租戶在線上尋找合適房源，如“趕集網(wǎng)”“58同城”等。對(duì)此，銀行可以采取“平臺(tái)+場(chǎng)景”的線上業(yè)務(wù)推廣策略：如利用現(xiàn)有“建融家園”，整合租房交易專區(qū)，既有利于引流獲客、利用大數(shù)據(jù)加強(qiáng)風(fēng)控，也有利于實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)租房金融服務(wù)場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)。

（五）品牌策略

在消費(fèi)金融領(lǐng)域，品牌對(duì)于確立客戶先入為主的心理認(rèn)同十分重要。目前，建行已經(jīng)打出了“要租房，找建行”的宣傳口號(hào)，并為其租房平臺(tái)和個(gè)人租房貸款產(chǎn)品分別設(shè)計(jì)了“建融家園”“按居貸”品牌，為迅速打開(kāi)住房租賃金融服務(wù)市場(chǎng)助推加力。

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（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行呼和浩特鋼鐵路支行）

責(zé)任編輯：康偉