文/甘翊辰 重慶市巴蜀中學(xué)校 重慶 400013

1、引言

SOHO中國(guó)成立于1995年，由潘石屹與其妻子張欣聯(lián)手創(chuàng)立。發(fā)展十余年已成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚，SOHO中國(guó)與國(guó)際知名建筑師合作，主要在北京和上海城市中心地段開(kāi)發(fā)高檔的商業(yè)地產(chǎn)，堅(jiān)持前沿創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念建造符合時(shí)代精神的建筑，SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也因其超現(xiàn)代化的風(fēng)格變成了受年輕人追捧的地標(biāo)中心，截止到2012年，SOHO中國(guó)在建和完成的項(xiàng)目共27個(gè)，其中在建項(xiàng)目面積270萬(wàn)平米，已建成項(xiàng)目面積約255萬(wàn)平米。SOHO中國(guó)在北京已完成和在建項(xiàng)目有：銀河SOHO、望京SOHO、三里屯SOHO、前門大街、長(zhǎng)城腳下的公社等16個(gè)項(xiàng)目，總面積達(dá)350萬(wàn)平米。目前在上海已完成和在建項(xiàng)目有：凌空SOHO、外灘SOHO等10個(gè)項(xiàng)目，總面積達(dá)171萬(wàn)平米。

值得關(guān)注的是，2017年7月5日，潘石屹以35.73億人民幣，在賺取毛利1.27億元人民幣的前提下出售了上海虹口SOHO，不足十天之后，SOHO中國(guó)再次對(duì)外消息打算整售凌空SOHO和光華路SOHO兩個(gè)項(xiàng)目，一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，外界都在猜測(cè)潘石屹看空樓市清算資產(chǎn)，7月潘石屹在半年度業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)轉(zhuǎn)讓虹口項(xiàng)目進(jìn)行了回應(yīng)。潘石屹表示，虹口項(xiàng)目仍有一部分貸款和債務(wù)，整棟銷售所獲收入首先將還清項(xiàng)目貸款，降低公司負(fù)債率及匯率風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，一定程度也有助于今年業(yè)績(jī)的提升。在潘石屹看來(lái)，銷售收入與利潤(rùn)是兩回事，銷售收入多，但利潤(rùn)可能有限。對(duì)SOHO中國(guó)未來(lái)的發(fā)展，潘石屹表示，公司將堅(jiān)持從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式的發(fā)展方向。[1]

無(wú)論SOHO中國(guó)在未來(lái)如何轉(zhuǎn)型，都不可否認(rèn)SOHO中國(guó)在建筑行業(yè)的成功，接下來(lái)筆者將從SOHO中國(guó)在北京望京項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)和SOHO的經(jīng)營(yíng)模式兩方面來(lái)淺析SOHO中國(guó)的成功之道。

2、望京SOHO的建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)

2009年SOHO中國(guó)通過(guò)競(jìng)拍獲得了北京市朝陽(yáng)區(qū)望京B29地塊進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃改造，建筑面積為521265平方米。五年之后，望京SOHO竣工，并成為了北京的地標(biāo)建筑。望京SOHO之所以能成為地標(biāo)，與其獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格息息相關(guān)，它的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

2.1 建筑大師的參數(shù)化設(shè)計(jì)

望京SOHO的項(xiàng)目起初投標(biāo)的建筑師有MAKE、扎哈、Fuksas、妹島和世，最終由扎哈的設(shè)計(jì)獲得了此次項(xiàng)目，扎哈全名扎哈.哈迪德（Zaha Hadid），是一位來(lái)自于英國(guó)的設(shè)計(jì)師，2004年普利茲克建筑獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)?wù)?。她的設(shè)計(jì)一向以大膽的造型出名，被稱為建筑界的"解構(gòu)主義大師"。這一光環(huán)主要源于她獨(dú)特的創(chuàng)作方式。她的作品看似平凡，卻大膽運(yùn)用空間和幾何結(jié)構(gòu)，反映出都市建筑繁復(fù)的特質(zhì)。扎哈.哈迪德說(shuō)過(guò)：那些大膽而夢(mèng)幻的形式以及獨(dú)特的建筑語(yǔ)言必然伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但我對(duì)此毫不畏懼。論在設(shè)計(jì)的創(chuàng)新嘗試領(lǐng)域，望京SOHO不是扎哈的代表作，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)師需要跟承建方進(jìn)行一定的妥協(xié)，如果從商業(yè)和建筑設(shè)計(jì)的雙重標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定，那么望京SOHO是筆者了解到扎哈團(tuán)隊(duì)在國(guó)內(nèi)最成熟的作品。

首先，不得不提到的就是扎哈的“參數(shù)化建筑設(shè)計(jì)”手法，參數(shù)化建筑設(shè)計(jì)的概念是把建筑設(shè)計(jì)的全要素都變成某個(gè)函數(shù)的變量，通過(guò)改變函數(shù)，或者說(shuō)改變算法，人們能夠獲得不同的建筑設(shè)計(jì)方案，簡(jiǎn)單理解為一種可以通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)自動(dòng)生成設(shè)計(jì)方案的方法。國(guó)內(nèi)的建筑項(xiàng)目，大部分是在規(guī)劃好功能之后再去設(shè)計(jì)，而扎哈的參數(shù)化強(qiáng)調(diào)的是，通過(guò)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而去影響和延伸人的思維，讓建筑設(shè)計(jì)變得更加多元化，這種牽一發(fā)而動(dòng)全身的建筑設(shè)計(jì)方式已經(jīng)成為了未來(lái)建筑的設(shè)計(jì)趨勢(shì)。

其次，望京SOHO的建筑設(shè)計(jì)不僅僅需要在造型上標(biāo)新立異，它的功能需求也是十分重要的，從建筑設(shè)計(jì)的功能角度來(lái)說(shuō)，選擇曲線型線條和參數(shù)化的外觀是經(jīng)過(guò)諸多因素影響下多方討論形成的結(jié)果，并不是為了新穎而新穎，它的平面布局和總布局都需要理性對(duì)待，它的第一個(gè)功能優(yōu)勢(shì)就是板樓，板樓的設(shè)計(jì)遠(yuǎn)比塔樓要符合商業(yè)辦公的需求，流線型的設(shè)計(jì)讓室內(nèi)采光通風(fēng)更好，也不會(huì)形成摩天大樓的壓抑感，第二個(gè)功能優(yōu)勢(shì)是大樓緊緊依偎形成緊密的布局，這樣就給周圍留出更大的使用面積，這樣便可沿著周邊擴(kuò)建綠地水池，形成一個(gè)開(kāi)放式的景觀公園，而不是像其他CBD一樣，將景觀區(qū)包圍在摩天大樓中間，開(kāi)放式的寫字樓和商場(chǎng)打破了傳統(tǒng)寫字樓的閉塞和擁擠，三幢大樓緊密排布又用曲線型的造型加以修飾，周邊景觀錯(cuò)落有致，整個(gè)建筑氛圍十分活潑。

2.2 步步亦景的綠色化建筑

中國(guó)建筑講究“意形結(jié)合”，望京SOHO的設(shè)計(jì)又體現(xiàn)出了“山水相依，銀河璀璨”的效果，它的外表皮是立面，采用白色鋁板，粗細(xì)不一，三幢高低錯(cuò)落有致的板樓白天看起來(lái)配合了“山”的意象，而在三座山峰的腳下，圍繞著數(shù)個(gè)水景噴泉，白天的時(shí)候駐足于建筑之下就會(huì)產(chǎn)生山水相依產(chǎn)生出云霧繚繞的感覺(jué)?？此茝?fù)雜多維度彎曲形體，靠的是各樓層平面輪廓的變化和包裹在梁板與吊頂外側(cè)的幕墻，鋁板在夜晚燈光的照射下又好似流動(dòng)的銀河，值得一提的是望京SOHO的綠化面積高達(dá)30%，除了噴泉，還有景觀雕塑、休閑劇場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，望京SOHO的綠色化建筑不僅體現(xiàn)在綠化，還體現(xiàn)在了建筑本身的節(jié)能、智能、節(jié)水。建筑外面的玻璃對(duì)太陽(yáng)有很好的遮蔽效果，建筑內(nèi)有自己的水回收系統(tǒng)，可將自來(lái)水經(jīng)過(guò)多級(jí)處理達(dá)到直飲水標(biāo)準(zhǔn)，而建筑本身的新風(fēng)凈化系統(tǒng)也能保證人們?cè)诓婚_(kāi)窗的情況下享受到新鮮的空氣，這對(duì)于常年霧霾的北京來(lái)說(shuō)是相當(dāng)重要的一項(xiàng)智能體驗(yàn)。

3、SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)模式

“Small office，Home office”是SOHO的英文全稱，直譯過(guò)來(lái)就是小型辦公室，居家辦公室的意思，隨著互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代的到來(lái)，人們的工作與生活緊密聯(lián)系在了一起，不像之前那樣被自己的辦公地點(diǎn)所束縛，可以根據(jù)自己的實(shí)際情況或者職業(yè)特點(diǎn)來(lái)建立自己的小型辦公場(chǎng)所，SOHO模式的出現(xiàn)是信息化智能化居住建筑下的必然趨勢(shì)，一方面可以提高公司效率，一方面又能給創(chuàng)業(yè)人員減少成本，在城市化發(fā)展迅猛的今天，居家辦公的模式也減少了長(zhǎng)距離交通帶來(lái)的不便，同時(shí)也緩解了城市的交通壓力。SOHO模式下的智能化住宅，對(duì)于使用者本身來(lái)說(shuō)，無(wú)論是空間還是時(shí)間，利用率都是極高的。住宅空間意義的延伸是商住兩用混合建筑模式的催化劑，更是SOHO模式發(fā)展如此成功的核心原因。

從商業(yè)角度來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)供給需求非常旺盛，SOHO中國(guó)提供的差異化產(chǎn)品需求也是其成功的一個(gè)重要原因，當(dāng)前中國(guó)，城市區(qū)域資源緊湊，SOHO模式下的小型辦公和居家功能的建筑，滿足了居住者、投資者和開(kāi)發(fā)者。首先是投資者，SOHO中國(guó)的目標(biāo)客戶很大一部分是投資者，它的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是處于中國(guó)一線城市的核心地段，就單單三里屯SOHO項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，三里屯是使館聚集區(qū)，財(cái)富500強(qiáng)中超過(guò)100家在此設(shè)立營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)，這樣的商業(yè)凝聚力和消費(fèi)力是其他地段無(wú)法比擬的，無(wú)論是經(jīng)商還是升值空間的潛力巨大，而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)投資核心地段是非常保險(xiǎn)的投資行為，加上媒體造勢(shì)樓盤緊缺勢(shì)必會(huì)造成瘋搶之勢(shì)，其次是居住者，超前的建筑設(shè)計(jì)加上多功能的區(qū)域劃分，讓居住者享受了包括居住、工作、購(gòu)物、休閑等一系列活動(dòng)，居住者無(wú)論是對(duì)于生活的基本需求還是對(duì)于心理上的主觀感受都能得到滿足，SOHO模式自身就形成了一種良性循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)。最后是開(kāi)發(fā)者，SOHO中國(guó)雖說(shuō)在前期耗費(fèi)了大量的財(cái)力物力去建造項(xiàng)目，但是商人的本質(zhì)還是盈利，它除了在投資者和居住者身上盈利，本身的一些隱性業(yè)務(wù)也獲得了不菲的利益，首先SOHO中國(guó)通過(guò)租務(wù)部為業(yè)主提供招租代理服務(wù)，收取業(yè)主代理費(fèi)。其次是委托港鐵物業(yè)提供后期物業(yè)管理，收取高額物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)委托給成熟的第三方公司一方面減少了重建公司的成本，另一方面也能讓業(yè)主享受到高效的物業(yè)管理，規(guī)避了自己的不足。

從社會(huì)角度來(lái)看，功能混合模式始終是傳統(tǒng)街區(qū)活力的根源之一，縱觀中國(guó)當(dāng)前的現(xiàn)狀，一個(gè)個(gè)封閉小區(qū)矗立在城市中，公共空間被蠶食，城市脈絡(luò)被割斷的現(xiàn)狀下，SOHO模式對(duì)于營(yíng)造出良好的公共空間有著重要的作用，通過(guò)功能混合來(lái)提高居住的安全感，歸屬感，認(rèn)同感，具有較大社會(huì)意義[2]。不難看出SOHO模式的成功從商業(yè)角度和社會(huì)角度都有其值得借鑒的地方。

結(jié)語(yǔ)：

SOHO 中國(guó)的成功不僅僅是對(duì)于建筑設(shè)計(jì)和居住模式的顛覆,作為一個(gè)更大的方面來(lái)說(shuō) ,它所反映的是一個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)生巨大變化后的結(jié)果,一個(gè)信息時(shí)代正在到來(lái)的強(qiáng)有力的反應(yīng) [3]。SOHO 中國(guó)的成功不是偶然的，與其精準(zhǔn)的營(yíng)銷之道也有著不可分割的聯(lián)系，不知在2017年潘石屹相繼拋售SOHO項(xiàng)目之后，輕資產(chǎn)上陣的SOHO中國(guó)在建筑行業(yè)的未來(lái)會(huì)不會(huì)再次帶來(lái)驚喜？

［1］新華網(wǎng).SOHO中國(guó)公布半年報(bào)：出售資產(chǎn)是為還貸和“變輕”[EB/OL].北京：新華網(wǎng).2017.08

［2］王梟.北京市SOHO建筑的發(fā)展歷程及其設(shè)計(jì)探索[D].沈陽(yáng)：沈陽(yáng)建筑大學(xué).2012.12

［3］張紅.SOHO住宅模式淺析[J].長(zhǎng)沙：中冶長(zhǎng)天國(guó)際工程有限責(zé)任公司.2008.06