徐曉磊

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法類似于產(chǎn)品成本計(jì)算的分批法，成本計(jì)算期與生產(chǎn)周期基本一致，與核算報(bào)告期不一致，這也造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性。本文從目標(biāo)成本的制定入手，簡(jiǎn)要闡述了開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)過(guò)程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；目標(biāo)成本；成本結(jié)轉(zhuǎn)

一、目標(biāo)成本的制定

（一）制定目標(biāo)成本的原因

房地產(chǎn)開發(fā)周期一般需要三年以上，因此現(xiàn)實(shí)中大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是分期開發(fā)，分期推售。項(xiàng)目結(jié)束再進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)不現(xiàn)實(shí)也不符合會(huì)計(jì)制度要求，因此就需要在未最終結(jié)算的情況下，預(yù)計(jì)目標(biāo)成本，然后根據(jù)不同的分配方法，計(jì)算不同業(yè)態(tài)單位成本。

（二）目標(biāo)成本的制定方法

目標(biāo)成本是全成本，包括開發(fā)成本、期間費(fèi)用、稅費(fèi)等所有投入，這其中絕大多數(shù)是開發(fā)成本。開發(fā)成本的預(yù)測(cè)有兩種方式：一是根據(jù)已簽訂的及需要簽訂的主要合同金額進(jìn)行歸集匯總；二是根據(jù)成本等部門的專業(yè)分析、預(yù)測(cè)及計(jì)算，比如根據(jù)工程造價(jià)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行推算等。不論哪種方法，計(jì)算出來(lái)的都是預(yù)計(jì)成本，最終需根據(jù)結(jié)算金額進(jìn)行調(diào)整。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016年1月取得某市土地一宗，主要用來(lái)開發(fā)住宅項(xiàng)目。相關(guān)指標(biāo)如下：土地面積180000平米，總建筑面積230000平米；可售建筑面積220000平米，其中多層85800平米，小高層61600平米，別墅28600平米，車庫(kù)22000平米，儲(chǔ)藏室22000平米。

該公司計(jì)劃2017年9月進(jìn)行部分樓盤交付，面臨房屋交付后的收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題。成本部門預(yù)計(jì)開發(fā)成本總計(jì)136000萬(wàn)元，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)33500萬(wàn)元，前期、建安、基礎(chǔ)、配套等費(fèi)用83500萬(wàn)元，開發(fā)間接費(fèi)資本化利息14000萬(wàn)元，其他5000萬(wàn)元；另外預(yù)計(jì)期間費(fèi)用10700萬(wàn)元，稅費(fèi)4726.48萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投入151426.48萬(wàn)元。

二、開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

（一）計(jì)算單方成本

開發(fā)成本的分配方法主要有兩種：一是占地面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配；二是建筑面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。接上例，單方成本計(jì)算如表1：

（二）開發(fā)產(chǎn)品及營(yíng)業(yè)成本的確認(rèn)

接上例，2017年9月份，該公司首期多層樓盤完成部分交付，房屋總體占地面積38700平米，可售建筑面積42900平米；儲(chǔ)藏室可售面積11000平米。9月10日房屋交付情況如下：101號(hào)房，實(shí)測(cè)面積180平米，儲(chǔ)藏室50平米。（見表2）

首期多層樓盤開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)分錄，借：開發(fā)產(chǎn)品-多層27190，-儲(chǔ)藏室5125，貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)7202.5，-其他開發(fā)成本25112.5。

根據(jù)實(shí)測(cè)面積和單方成本結(jié)轉(zhuǎn)101號(hào)房營(yíng)業(yè)成本，借：營(yíng)業(yè)成本137，貸：開發(fā)產(chǎn)品-多層114，-儲(chǔ)藏室23。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).2017年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材—會(huì)計(jì)[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2017.

[2]《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》.財(cái)會(huì)[2013]17號(hào).

（作者單位：山東高速置業(yè)發(fā)展有限公司財(cái)務(wù)部）endprint