王俊嶸+宋子杰+陳頂新　陳志豪+王萬粵+王釗博

摘要： PPP模式作為一種項目融資模式，目前已廣泛應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目中，但該模式在歷史建筑保護(hù)中的應(yīng)用仍有待探索。本文以廣州騎樓為例，嘗試將PPP模式應(yīng)用于其保護(hù)開發(fā)中，著重探討廣州騎樓保護(hù)與開發(fā)的資金來源和管理方式，構(gòu)建企業(yè)和政府入股經(jīng)營、政府特許企業(yè)經(jīng)營、專家學(xué)者與非營利組織參與監(jiān)督的經(jīng)營體系，同時，通過因子分析，為廣州騎樓經(jīng)營改善提出合理的建議，讓各方利益共享，風(fēng)險共擔(dān)，最終實現(xiàn)對歷史建筑的保護(hù)性開發(fā)。最后，本文進(jìn)一步探討將PPP模式推廣到其他地區(qū)歷史建筑保護(hù)工作中的問題，推動PPP模式和歷史建筑經(jīng)營與保護(hù)有機(jī)相結(jié)合。

Abstract： As a project financing model， PPP mode has been widely used in infrastructure construction projects. However， the application of this mode in the protection of historic buildings remains to be explored. Taking Guangzhou arcade as an example， this paper attempts to apply PPP mode to its protection and development， focusing on the capital sources and management methods of arcade protection and development in Guangzhou. It constructs a management system of the enterprises and government operation， government concession company operation， experts and nonprofit organizations participation in supervision. At the same time， through factor analysis， it puts forward reasonable suggestions for the improvement of arcade business in Guangzhou， sharing the interests and risks of all parties， finally realizing the protective development of historic buildings. Finally， this article further explores the problems of promoting the PPP mode to the protection of historic buildings in other areas， to promote the organic combination of PPP model and historic building management and protection.

關(guān)鍵詞： PPP模式；歷史建筑；廣州騎樓；因子分析法

Key words： PPP mode；historic building；Guangzhou arcade；factor analysis method

中圖分類號：TU984.11 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）05-0036-04

0 引言

歷史建筑是文化的傳承象征，如何做好歷史建筑的經(jīng)營和保護(hù)工作，是當(dāng)前的熱門課題。2014年9月，財政部發(fā)布《關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》，推動PPP模式在社會各領(lǐng)域廣泛運用。本文將探討PPP模式應(yīng)用于歷史建筑保護(hù)開發(fā)中的可行性。

1 PPP模式的介紹

PPP模式，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目，或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系。目前PPP模式已應(yīng)用于鐵路、污水垃圾處理廠等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在這過程中政府將部分責(zé)任以特許經(jīng)營權(quán)的方式轉(zhuǎn)移給社會主體，從而與社會主體建立起“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)、全程合作”的共同體關(guān)系。

2 目前歷史建筑保護(hù)中存在的問題

2.1 相關(guān)法律法規(guī)不完善和執(zhí)行不到位

在我國，涉及對產(chǎn)權(quán)屬于居民和非國有單位的居住性歷史建筑進(jìn)行保護(hù)的相關(guān)法律法規(guī)還不完善，這讓許多趨利性企業(yè)或個人利用了其中的漏洞，“合法”地對歷史建筑進(jìn)行大規(guī)模拆遷、改建，為了獲取經(jīng)濟(jì)利益不惜破壞歷史建筑和歷史街道。除此之外，相關(guān)部門對歷史建筑保護(hù)法律法規(guī)宣傳不到位，群眾對歷史建筑保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)不了解，保護(hù)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致了相關(guān)法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行不到位。

2.2 融資渠道單一，歷史建筑保護(hù)資金不足

商業(yè)銀行借貸和財政撥款是政府城建資金的主要來源。由于受到國際金融危機(jī)的沖擊以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)疲軟的影響，地方財政并沒有足夠的資金進(jìn)行城市建設(shè)。在中央銀行要求銀行削減它們對地方政府融資平臺的借貸規(guī)模，并提高了銀行借貸的門檻后，地方政府籌資難度加大，資金供給得不到保證。地方建設(shè)資金需求日益增加，與單一的融資渠道形成明顯的矛盾，地方政府融資壓力不斷加大。這導(dǎo)致政府保護(hù)歷史建筑的資金日益緊缺，讓歷史建筑的保護(hù)工作變得更加難以開展。

2.3 政府對歷史建筑保護(hù)的經(jīng)費投入不足

在歷史建筑的保護(hù)和修復(fù)問題上，政府現(xiàn)行的定額人工費、材料費與實際市場價差距較大，這挫傷了保護(hù)者的積極性，給歷史建筑保護(hù)工作的開展帶來了困難。由于經(jīng)費的缺乏，政府將申請文物保護(hù)補貼的門檻定得相對較高。在缺少足夠資金支持的情況下，大部分歷史建筑無法得到保護(hù)和修復(fù)，出現(xiàn)了不同程度的損壞。endprint

2.4 部分歷史建筑產(chǎn)權(quán)混亂，政府難以實施相應(yīng)的保護(hù)政策

據(jù)有關(guān)組織調(diào)查，廣州市近三成歷史建筑遭到不同程度的損壞，其中部分的建筑存在多個產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂。而在偏遠(yuǎn)地區(qū)，由于大量人員進(jìn)城務(wù)工，房屋的閑置、荒廢情況更加嚴(yán)重，不少歷史建筑的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)無法明確。建筑的保護(hù)與否以及保護(hù)程度的高低主要取決于產(chǎn)權(quán)人，政府主要是通過補貼等措施來激發(fā)產(chǎn)權(quán)人對歷史建筑的保護(hù)意識，對歷史建筑進(jìn)行實際保護(hù)的參與度很小，能采取的實質(zhì)措施也很有限。產(chǎn)權(quán)混亂的問題，使得許多保護(hù)政策無法落實，最終導(dǎo)致歷史建筑遭到破壞。

3 運用PPP模式經(jīng)營和保護(hù)歷史建筑的可行性分析

3.1 PPP模式可以滿足保護(hù)與發(fā)展的雙重目標(biāo)

目前，PPP模式已經(jīng)在國內(nèi)外公共設(shè)施領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，但在歷史建筑保護(hù)領(lǐng)域應(yīng)用不多。在歷史建筑保護(hù)領(lǐng)域運用PPP模式，可以引入社會資本和企業(yè)的成功管理經(jīng)驗，在解決歷史建筑保護(hù)的資金來源問題的同時，進(jìn)一步開發(fā)和盤活它們，做到“治標(biāo)又治本”。假如把控制權(quán)完全交給民間的企業(yè)，原則上也可以籌集資金，但以利潤最大化為目標(biāo)的企業(yè)很可能會將歷史建筑過度商業(yè)化，對歷史建筑造成破壞，這也就失去了保護(hù)文物的意義?；谏鲜隹紤]，運用PPP模式可以將政府的協(xié)調(diào)作用和行政資源與企業(yè)的資金優(yōu)勢充分發(fā)揮，同時滿足歷史建筑保護(hù)與發(fā)展的雙重目標(biāo)。

3.2 PPP模式可以降低經(jīng)營與保護(hù)的風(fēng)險

歷史建筑經(jīng)營與保護(hù)的風(fēng)險主要包括政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險、市場風(fēng)險、社會風(fēng)險、信用風(fēng)險等。盡管政府能夠化解許多風(fēng)險，但當(dāng)面對各種突發(fā)狀況和問題時，政府部門處理問題的效率往往不及私人部門。PPP模式引入了社會資本，從而將權(quán)責(zé)與風(fēng)險在政府部門和社會主體之間合理分配，提高歷史建筑經(jīng)營項目的整體抗風(fēng)險能力。

3.3 PPP模式可以提高項目的效率

PPP模式相對于傳統(tǒng)模式，在項目的成本和質(zhì)量方面具有獨特的優(yōu)勢。在傳統(tǒng)模式中，前期建造和后期經(jīng)營會分為兩個不同的主體，這樣會導(dǎo)致建造方僅僅會完成項目規(guī)定的限額，而不會主動去追求質(zhì)量更好；在PPP模式下，政府通過特許經(jīng)營的方式，允許建造方和經(jīng)營方是同一主體，這就促進(jìn)了建造方提高項目質(zhì)量。前期工程質(zhì)量好，能極大地減少后期的維護(hù)成本，從而縮小整體的成本。研究表明，在PPP模式建設(shè)下的道路，成本超支率、工期延誤率更低，質(zhì)量更高。

4 案例分析

4.1 廣州騎樓的現(xiàn)狀及存在的問題

4.1.1 廣州騎樓的現(xiàn)狀

廣州的騎樓主要集中于荔灣區(qū)、越秀區(qū)和海珠區(qū)，目前保存最完好的主要集中于上九路以及下九路、恩寧路、第十甫路、一德路、海珠南路等。通過走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上九路以及下九路的騎樓已被規(guī)劃為步行街，因此整體上相對比較齊整、人流量大。而海珠南路、龍津東路等路段騎樓被破壞的問題比較嚴(yán)重，不少騎樓的建筑墻體存在嚴(yán)重的風(fēng)化，電線縱橫，街道混亂。保護(hù)工作做的相對較好的是一德路。它的周圍商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施完善，店名樣式比較統(tǒng)一，吸引商家聚集，被發(fā)展為海產(chǎn)品一條街。

4.1.2 保護(hù)過程中存在的問題

①騎樓產(chǎn)權(quán)比較混亂，政府難以進(jìn)行整體保護(hù)和改造。在走訪中我們發(fā)現(xiàn)，政府拆遷辦近些年已集中收購了一部分騎樓，但其余部分仍分散在更廣泛的個體產(chǎn)權(quán)人手中。在騎樓改造過程中，個體產(chǎn)權(quán)人之間意見存在分歧。老一輩的產(chǎn)權(quán)人希望“修舊如舊”，恢復(fù)騎樓原來的模樣，形成顏色和格局一致的騎樓街；但是新一代的年輕人則希望在修繕騎樓的過程中加入流行時尚元素，為騎樓注入現(xiàn)代建筑特色。騎樓改造需要協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系，分散的產(chǎn)權(quán)給政府統(tǒng)籌改造帶來困難，導(dǎo)致騎樓保護(hù)工作的進(jìn)展緩慢，部分地區(qū)甚至已處于停滯狀態(tài)。

②政府沒有長遠(yuǎn)的保護(hù)計劃，未能發(fā)揮主導(dǎo)作用。政府對騎樓的保護(hù)沒有提出具體明確的方案。有產(chǎn)權(quán)人透露，僅在2010年亞運會期間，曾經(jīng)有政府人員到當(dāng)?shù)亟值酪暡?，向他們提出要修繕騎樓的要求，但修繕工程僅僅停留在粉刷騎樓的表面，騎樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)問題并沒有得到改善。在騎樓的改造更新過程中，保護(hù)計劃不完善和資金不到位等問題是制約騎樓保護(hù)工作進(jìn)一步開展的主要障礙。

③騎樓的經(jīng)營方式存在問題，商業(yè)價值不斷下降。一直以來，廊下的小規(guī)模零售業(yè)是騎樓的主要經(jīng)營方式。但是隨著現(xiàn)代大型商場的快速發(fā)展，騎樓下的零售業(yè)受到了巨大的沖擊，自身品種較少、價格偏高等缺點被逐漸放大。通過走訪，我們得知目前騎樓下的零售業(yè)利潤偏低，發(fā)展空間較小，規(guī)模較小的商家紛紛倒閉。經(jīng)營方式上不合理的地方難以在短時間內(nèi)解決，騎樓的商業(yè)價值不斷下降，未來的商業(yè)發(fā)展甚至是生存都將面臨重大危機(jī)。

4.2 騎樓開發(fā)與保護(hù)中PPP模式的運作方式

廣州騎樓產(chǎn)權(quán)分布錯綜復(fù)雜，在廣州騎樓開發(fā)與保護(hù)的實際應(yīng)用中，應(yīng)針對不同主體的產(chǎn)權(quán)人，選擇不同的PPP運作模式。

4.2.1 騎樓產(chǎn)權(quán)為私人所有下的狹義PPP模式

在騎樓產(chǎn)權(quán)為私人所有的情況下，騎樓產(chǎn)權(quán)人將經(jīng)營權(quán)讓出獲取一定的收益，由政府牽線搭橋，進(jìn)行招商引資。這樣做一方面可以鼓勵產(chǎn)權(quán)人投資，另一方面可以吸引有競爭力的企業(yè)投資，成立公私合營的歷史建筑開發(fā)公司來承包騎樓經(jīng)營權(quán)，三方以認(rèn)繳資金比例分配股權(quán)。

在該模式中，騎樓產(chǎn)權(quán)人收益主要來源為房租與公司股利分紅；企業(yè)收益主要來源為經(jīng)營利潤。為了實現(xiàn)對騎樓進(jìn)行保護(hù)的初衷，應(yīng)該以政府全部所得股利及企業(yè)一定比例的股利設(shè)立保護(hù)基金，用以對歷史建筑的維護(hù)，同時設(shè)立公積金，用以擴(kuò)大經(jīng)營。

4.2.2 騎樓產(chǎn)權(quán)為政府所有下的PPP模式

在騎樓產(chǎn)權(quán)為政府所有的情況下，BOT和BOO是兩種可行的方案。從項目融資的角度看，BOT和BOO是并列平行的，本質(zhì)上都是政府部門與企業(yè)簽訂特許經(jīng)營權(quán)，授權(quán)企業(yè)獨立建設(shè)和經(jīng)營項目，企業(yè)通過向使用人群收費來收回投資成本并最終盈利。兩者的區(qū)別是BOT項目存在特許期，而BOO項目是不受時間限制的。endprint

在該模式中，政府可以授予企業(yè)經(jīng)營特許權(quán)，企業(yè)負(fù)責(zé)項目的營運資金，在專家組的指導(dǎo)下進(jìn)行修繕，并在不對騎樓進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改造的基礎(chǔ)上負(fù)責(zé)騎樓未來經(jīng)營與日常維護(hù)，在經(jīng)營中所獲得的利潤歸企業(yè)所有。

4.2.3 優(yōu)化管理

首先，應(yīng)以法律的形式嚴(yán)格明確各方職責(zé)，做到權(quán)責(zé)明確，互不越權(quán)干涉。其次，在公司內(nèi)部管理過程中，為了平衡公司運行效率與保護(hù)監(jiān)督，政府可以具有建議權(quán)，但不具有實際決策與開發(fā)經(jīng)營的權(quán)利，而由企業(yè)在專家指導(dǎo)下進(jìn)行決策與經(jīng)營開發(fā)。政府、非營利性組織以及專家組成監(jiān)督委員會對企業(yè)經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督，重大事宜或決策需經(jīng)股東會和監(jiān)督委員會審核通過。

最后，在騎樓經(jīng)營開發(fā)與保護(hù)過程中應(yīng)充分考慮產(chǎn)權(quán)人的利益與感受，避免侵害產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。由于產(chǎn)權(quán)人對騎樓較為熟悉并具有長期感情，應(yīng)允許其參與到騎樓經(jīng)營開發(fā)與保護(hù)的工作中。產(chǎn)權(quán)人參與到建筑管理可采用以下方式：一方面，以監(jiān)督者的身份監(jiān)督開發(fā)機(jī)構(gòu)的運營；另一方面，相比于外部企業(yè)，產(chǎn)權(quán)人對騎樓經(jīng)營更加了解，其可作為執(zhí)行者開展騎樓實際經(jīng)營活動。

4.3 基于因子分析的顧客體驗影響因素調(diào)查

4.3.1 問卷介紹

本次研究共發(fā)出問卷331份，實際回收331份，剔除無效問卷6份，得有效問卷325份，有效問卷回收率為98%。本次研究的樣本數(shù)據(jù)男女比例為56.7%和43.3%，男性占比較大。

4.3.2 KMO與Bartlett球形檢驗

KMO檢驗用于檢查變量間的偏相關(guān)性，KMO統(tǒng)計量越接近于1，變量間的偏相關(guān)性越強(qiáng)，因子分析的效果越好。根據(jù)實際調(diào)研結(jié)果并使用SPSS軟件分析，得到KMO值為0.906>0.5，同時Sig<0.01，說明各變量之間存在顯著的相關(guān)性。綜上所述，因子分析適用于本次調(diào)研。

4.3.3 方差解釋

選取特征值大于1的因子共三個，解釋的累計方差達(dá)到77.922%，因此，這三個因子可以較好地解釋原12個指標(biāo)所包含的信息，12個指標(biāo)可由這三個因子進(jìn)行解釋。

4.3.4 因子載荷

經(jīng)過旋轉(zhuǎn)后，公共因子1在服務(wù)人員專業(yè)水平、工作效率、服務(wù)人員工作態(tài)度以及投訴處理效率上有較大的載荷數(shù)，可以概括為服務(wù)質(zhì)量因素；公共因子2在騎樓建筑特色、景區(qū)規(guī)劃、周邊治安狀況以及內(nèi)部裝修上有較大的載荷數(shù)，可以概括為環(huán)境質(zhì)量因素；公共因子3在交通設(shè)施、購物商店、娛樂設(shè)施以及餐飲設(shè)施上有較大的載荷數(shù)，可以概括為基礎(chǔ)設(shè)施因素（如表1）。

其中，服務(wù)質(zhì)量因子所占比重最大，其次為環(huán)境質(zhì)量因子，再次為基礎(chǔ)設(shè)施因素。說明騎樓服務(wù)質(zhì)量對驅(qū)使游客前往參觀的影響程度最大，而騎樓環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施對游客的影響程度略低于服務(wù)質(zhì)量。因此，在經(jīng)營者應(yīng)投入更多精力予以改善騎樓服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量，以促進(jìn)更多游客前往參觀。

4.4 經(jīng)營策略

目前，騎樓商業(yè)街經(jīng)營分散，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和指導(dǎo)，導(dǎo)致騎樓商業(yè)街與其他步行街功能趨同。因此，可采取以下方式發(fā)掘騎樓商業(yè)街特色。

4.4.1 依實際情況對騎樓分區(qū)，加大宣傳力度

政府應(yīng)該統(tǒng)籌規(guī)劃，依照騎樓保護(hù)狀況對騎樓分區(qū)，制定不同的經(jīng)營策略。對于保護(hù)狀況較好的騎樓區(qū)，如人民南路、大新路等，政府應(yīng)完善現(xiàn)有的騎樓格局，在不進(jìn)行大改動的情況下，把它們發(fā)展成文化旅游體驗區(qū)；而對于保護(hù)狀況較差的騎樓區(qū)，如第十甫路、恩寧路等，政府首要的任務(wù)是制定具體的保護(hù)方案，盡可能補齊不連貫的騎樓環(huán)，同時完善周圍的商業(yè)設(shè)施，搞好衛(wèi)生、治安等環(huán)境，鼓勵發(fā)展適合當(dāng)?shù)仳T樓特點的商戶。

騎樓商戶應(yīng)該拓寬騎樓宣傳渠道，創(chuàng)新宣傳方式。調(diào)研結(jié)果顯示，超過五成的游客認(rèn)為采用公益廣告、影視動漫、文藝演出等方式宣傳騎樓的做法是比較有效的。相比之下，微博、微信等商戶主流的宣傳模式反而不太受行人待見。因此，政府可以有針對性地拍攝并播放公益廣告，商家可以在人群密集的地方用大屏幕播放騎樓相關(guān)的影片，并定期組織大型的文藝匯演，借此宣傳騎樓商業(yè)街。

4.4.2 融入傳統(tǒng)元素，打造騎樓商業(yè)街特色

廣州騎樓形式多樣，其形式包括仿哥特式、南洋式、古羅馬券廊式等，是異域風(fēng)情和粵文化的結(jié)合體，有著濃厚的歷史底蘊。如今的廣州騎樓已經(jīng)淡化了歷史文化，一味地追求商業(yè)性質(zhì)，失去了騎樓商業(yè)街應(yīng)有的特色。建設(shè)騎樓特色街，不僅能盤活騎樓文化，將騎樓打造成廣州市的一張名片，還能創(chuàng)造豐富的經(jīng)濟(jì)效益。在相似案例中，?？诘尿T樓風(fēng)情街將具有南洋風(fēng)情的藥鋪、武館等商鋪高度還原，同時引入具有南洋風(fēng)情的文藝演出，供行人全天候觀賞。廣州騎樓可以借鑒海口經(jīng)驗，依托嶺南文化打造嶺南文化街，宣傳粵文化中的元宵燈會、粵劇、舞獅文化等；還可以在各派騎樓的基礎(chǔ)上，反映原汁原味的異域風(fēng)情。

5 PPP模式的推廣

5.1 因地制宜

在相對偏遠(yuǎn)、貧困的地區(qū)，為了解決產(chǎn)權(quán)問題，政府可以考慮整體收購、集體管理的模式。偏遠(yuǎn)地區(qū)的歷史建筑開發(fā)程度較低，整體收購相對來說不會耗用政府和企業(yè)太多的資金，卻很容易通過整體規(guī)劃經(jīng)營弄出特色。同時，原住民能夠直接參與到面向游客的經(jīng)營活動之中，這既提供了工作崗位，減少原住民的流失，又在一定程度上幫助貧困地區(qū)脫貧。大城市中歷史建筑的產(chǎn)權(quán)比較混亂，亟需理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。運用PPP模式，制定長期的保護(hù)計劃，政府能夠發(fā)揮主導(dǎo)作用，整體改造和保護(hù)。

5.2 規(guī)范管理

隨著PPP模式在古建筑保護(hù)領(lǐng)域的進(jìn)一步深入，為了更好地保護(hù)各方權(quán)益，外部企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、政府三方應(yīng)該共同入股經(jīng)營管理，成立PPP管理中心，負(fù)責(zé)項目的日常管理。PPP項目應(yīng)該公開、公平、規(guī)范地進(jìn)行項目采購，擇優(yōu)選擇運營質(zhì)量好、綜合實力強(qiáng)、誠信可靠的社會資本。此外，政府還應(yīng)該建立優(yōu)化保障制度，例如由產(chǎn)權(quán)人自行選舉部分代表進(jìn)入的監(jiān)督委員會，防止出現(xiàn)利益受損的情況。

6 結(jié)語

歷史建筑是我們?nèi)祟惒豢稍偕膶氋F遺產(chǎn)，缺乏保護(hù)或盲目開發(fā)都會對其造成嚴(yán)重的破壞。PPP模式有利于拓寬社會資金進(jìn)入渠道，從而讓歷史建筑的保護(hù)工作有了資金保障。但是，我國推廣運用PPP模式起步時間較晚，相關(guān)的研究還處于起步階段，仍需繼續(xù)探索。

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