井建輝

摘要：伴隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，自本世紀初，房地產(chǎn)業(yè)也得到了飛速的發(fā)展。因其關(guān)聯(lián)行業(yè)廣泛，且具有龍頭帶動效應(yīng)，故而在國民經(jīng)濟中舉足輕重，對人民生活至關(guān)重要。然而房地產(chǎn)的過度投資，也影響到中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的總體平衡。隨著史上最為嚴厲的樓市調(diào)控措施的來臨，樓市的瘋狂狀態(tài)開始逐步回歸到平靜，很多城市，近半年來，出現(xiàn)了量價齊跌的狀況，企業(yè)利潤正向社會正常水平回歸。然而隨著銷售銳減，成本費用卻逆勢上升，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜，同行業(yè)競爭也趨于白熱化，成本控制的好壞在企業(yè)經(jīng)營中顯得尤為重要，甚至決定其存亡。故而，此文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了一般存在的問題，并研究了成本控制的有效對策，以期提升其市場競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱，在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著舉足輕重的作用。伴隨著行業(yè)整體的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)井噴式上漲，管理水平良莠不齊。在目前國家宏觀調(diào)控不斷升級的情況下，企業(yè)如果想根本提高行業(yè)競爭力，在激烈的競爭中脫穎而出，急需專注研究成本控制與管理了。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要意義

（一）財務(wù)系統(tǒng)管理的內(nèi)涵

財務(wù)管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的基石與中樞，體現(xiàn)在所有經(jīng)濟活動中。它以價值形態(tài)體現(xiàn)企業(yè)資金的籌集、使用和分配，有效的財務(wù)管理可以降低企業(yè)運營風險，并提高企業(yè)核心競爭力和經(jīng)濟效益。

（二）財務(wù)管理與成本控制的關(guān)系

企業(yè)財務(wù)管理長遠目標使價值最大化，階段性目標即利潤最大化，它直接決定企業(yè)是否可以生存并不斷取得發(fā)展。而“開源”和“節(jié)流”是企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的僅有方式?！伴_源”即想方設(shè)法提高企業(yè)收益水平，“節(jié)流”即對各項成本及費用進行有效降控。企業(yè)只有努力實現(xiàn)“成本最低、收入最大”才會在激烈的市場競爭中，擁有核心競爭力，取得長足的發(fā)展。因此，成本控制的好壞是企業(yè)財務(wù)管理水平的重要體現(xiàn)，沒有良好的成本控制，企業(yè)就無法健康生存并成長。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理存在的幾個問題

（一）成本管理意識薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員都將工作重點放在了賬務(wù)處理的合規(guī)性，收付款審核的合理性，稅收籌劃的合法性上，而對財務(wù)管理尤其是成本管理意識淡薄，覺得那是設(shè)計部、成本部、合約部、工程部等相關(guān)部門的事情，與自己的工作相距甚遠。即使部分財務(wù)人員有些管理意識，也認為它只是局限于采購、施工的控制方面，沒有堅持全面性地考慮企業(yè)成本。

（二）管理體系尚不健全

房地產(chǎn)競爭日益加劇，但不少企業(yè)的財務(wù)管理體系與自身發(fā)展階段嚴重不符，進而對其成本管理的相關(guān)措施產(chǎn)生了不良的影響。當前，許多企業(yè)管理規(guī)章不健全，成本管理方式粗放，個別企業(yè)制度體系雖較為完備，但在執(zhí)行過程中表現(xiàn)為“形式化”，未發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（三）成本管理缺乏全面性

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)復雜，成本費用大體分為：土地成本、前期費用、工程成本、銷售費用、管理費用及財務(wù)費用六個方面。目前，對一般企業(yè)而言，房地產(chǎn)各部門各司其職，設(shè)計、施工、銷售以及財務(wù)之間缺乏統(tǒng)一的溝通和管理，公司成本控制未能做到全過程、全要素、全員管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)各主要環(huán)節(jié)成本控制分析

（一）投資決策階段

投資決策階段所做的策劃書、投資估算決定了項目的“生死”，因此該階段對企業(yè)而言最為關(guān)鍵。在此階段，企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注以下幾個問題：

1.組建優(yōu)秀的項目團隊

項目可行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是綜合性強、復雜程度高的工作，參與項目研究及策劃的團隊至少應(yīng)該包含以下人員：建筑工程師、造價分析師、營銷策劃人員、財務(wù)分析人員、經(jīng)營管理人員。

2.進行詳細的成本分析

（1）土地開發(fā)成本：

根據(jù)地域、位置的不同，項目總支出的30%以上，甚至高達60%為土地成本，其成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。

①土地出讓金：用修正估算法，在類似地塊基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊配套、容積率、時間差異等因素進行測算。

②土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費：雖然政府一般對上述收費都有明確規(guī)定，但開發(fā)企業(yè)必須要對項目所涉及的市政配套情況進行實地調(diào)查研究，對道路的基礎(chǔ)與拓建、管線的連接與增容、配套的使用作充分估計。

（2）前期工程費用：

根據(jù)實際狀況，要充分考慮臨時設(shè)施是否可以永久使用，盡量降低開發(fā)成本支出。前期工程費用的其它費用較為繁多，在總體符合政府政策要求的前提下，企業(yè)要從項目開發(fā)利益角度出發(fā)，在規(guī)定費率基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況，多與相關(guān)部門溝通。

（3）配套設(shè)施及小區(qū)智能化費：

后期物業(yè)管理水平對產(chǎn)品定位和差異化越來越起到關(guān)鍵作用，而小區(qū)配套的繁簡程度以及經(jīng)營的便利性很大程度上決定了物業(yè)管理的品質(zhì)，所以配套設(shè)施設(shè)計階段，務(wù)必要充分考慮到“便利性”“可經(jīng)營性”。

小區(qū)智能化設(shè)計方面應(yīng)堅持“滿足基本需求、寧精勿繁”的原則，充分考慮技術(shù)折舊因素，僅提供必要的、而非繁瑣的智能化系統(tǒng)。

（4）投資決策階段的費稅分析：

管理費用：充分利用信息化和共享中心建設(shè)，有效降低管理費用開支。

銷售費用：注意選擇好適當?shù)膹V告媒體和代理機構(gòu)，建立好目標導向和激勵機制。另外，要處理好樣板房、售樓處的設(shè)置方法及定位。

財務(wù)費用：在保證企業(yè)資金鏈安全的前提下，要正確運用資金杠桿，充分估計財務(wù)費用，最大限度提高股東資金內(nèi)部收益率（IRR）。

稅金：稅金對房地產(chǎn)企業(yè)而言非常重要，在決策階段，開發(fā)商應(yīng)充分考慮國家稅收優(yōu)惠政策，并盡量爭取政府支持，減免部分稅費。

（二）設(shè)計階段endprint

“設(shè)計之于造價”猶如“母親之于胎兒”，在此階段，成本控制人員切莫袖手旁觀，要密切與設(shè)計部門配合，積極參與設(shè)計評估改進工作，從而會取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據(jù)土地出讓部門規(guī)定的容積率，結(jié)合項目所處的地域環(huán)境、項目自身地形特點，企業(yè)要深挖地下空間，充分利用好地上空間，統(tǒng)籌、規(guī)劃好好產(chǎn)品定位與布局。

2.做好設(shè)計方案的評審與優(yōu)化：成本控制人員應(yīng)從自身專業(yè)角度出發(fā)，對設(shè)計方案做成本方面的分析，從結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型等角度提出合理化建議。同時，對設(shè)計方案的計算過程進行評審，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上，杜絕人為因素的保守擴大。

3.實行限額施工圖設(shè)計，重點關(guān)注以下內(nèi)容：（1）單位面積砼含量；（2）單位面積鋼筋含量；（3）設(shè)計變更限額。

4.提高設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。設(shè)計工作技術(shù)含量很高，對其管理則難度很大，企業(yè)應(yīng)高度重視，務(wù)必事前控制。在與設(shè)計單位簽訂合同時，要充分考慮因?qū)Ψ皆蛟斐傻脑O(shè)計缺陷給單位造成的損失，增加必要的制約措施。另外，要給設(shè)計階段必要的時間，做好“磨刀”與“砍柴”的平衡，盡量減少或杜絕“三邊工程”。

（三）招投標與合同洽商階段

該階段是項目成本控制管理工作中的落實環(huán)節(jié)，企業(yè)將與總包、分包、物資供應(yīng)等單位簽署大量合同或協(xié)議，其工作效果將直接影響施工過程中的成本管理及工程結(jié)束后的結(jié)算管理。在該階段，應(yīng)該特別注意以下幾點：

1.做好招投標儲備信息庫建設(shè)：充分利用好企業(yè)集團的采購信息，并在深入調(diào)研市場情況下，建立一套完善的、區(qū)域性的包含但不限于設(shè)備單位、施工企業(yè)、法律法規(guī)、價格范圍等的信息庫，為迅速開展招投標工作打下堅實的基礎(chǔ)。

2.制定詳實的招標規(guī)劃，明確招標法則，確定承包和甲供材料的范圍、質(zhì)量要求、時間計劃、人員配備、付款方法、責任追究等主要合同條款。另外，要確保合同的可操作性，保證發(fā)、承包方都能夠?qū)嶋H執(zhí)行。

3、招標階段控制造價的具體措施有：

（1）單位工程方面：總承包更加有力于企業(yè)的成本管理，部分項目可以采取獨立發(fā)包的方式。單位工程一般實行平方米造價包干或者是總價包干兩種方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如外立面、綠化、門窗等采用獨立發(fā)包，同樣可以實行單方造價包干。

（2）甲供材料方面：甲供范圍一定要與總包單位充分協(xié)商，一般僅涉及影響工程品質(zhì)的重要材料及大宗主要機電設(shè)備。開發(fā)商應(yīng)通過發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和資金優(yōu)勢，確保所購物資比承包商直接購買性價比高，避免損傷承包商的積極性。

（3）認真對待標底的研究：標底的計算過程專業(yè)性很強，受個人主觀因素影響較大。企業(yè)應(yīng)建立完備的復核機制，避免標底偏差過大，從而導致企業(yè)產(chǎn)生的成本提高，或者標底太低，而投標單位盲目低價中標，為合同執(zhí)行帶來不可估量的阻力。

（四）施工階段的成本控制

由于施工單位與開發(fā)商管理理念上存在差異，在關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上，兩者應(yīng)充分溝通，建立周密、可行的管理方式，才可以保證建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤。在成本管理方面，企業(yè)應(yīng)對以下三個方面予以加強：

1.設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的管理。在該階段，企業(yè)應(yīng)明確：各節(jié)點的責任人、管理范圍、操作方式、時間要求、責任追究方法等。同時，要讓施工單位理解并明確具體操作方式，以便于平時的溝通與協(xié)調(diào)，以及后期結(jié)算的順利開展。

2.加強品質(zhì)管理，對設(shè)備、材料要堅持樣板、樣品認證制度，做到“有據(jù)可依”，進場驗收時，務(wù)必做到“來者必檢”，精品工程的取得不應(yīng)該出現(xiàn)“亡羊補牢”的情況。

3.加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控

（1）資金計劃是工程總體施工進度與合同付款條件的集中反映，這就要求成本控制人員、資金管理人員、施工管理人員密切合作，在前期扎實做好協(xié)調(diào)、溝通工作。

（2）在資金計劃的總體框架內(nèi)，工程款的支付是施工進度的資金反映。因此，當工程款實際發(fā)生額與資金計劃有一定差距（包含節(jié)省、超支兩個方面）時，施工管理人員、成本控制人員、財務(wù)人員應(yīng)及時從工程進度、付款條件、成本控制等多方面分析原因并向領(lǐng)導匯報，嚴重時，向有關(guān)部門提出警告。

（五）結(jié)算階段的成本控制

結(jié)算工作處于成本控制的收尾階段，在任務(wù)巨大的情況下，一般要求時間緊迫，復雜且專業(yè)，從主觀和客觀角度考慮，都容易產(chǎn)生疏漏與錯誤，企業(yè)應(yīng)建立以下機制：

1.會議確認法。通過結(jié)算會議確定結(jié)算時間、結(jié)算方式、結(jié)算參與者等。另外，對合同雙方未提前約定、解決方式偏差較大的項目也應(yīng)該通過結(jié)算會商定。

2.二次復核。為了加強內(nèi)部制約并減少工作失誤，公司應(yīng)建立完善的復核機制，加強監(jiān)督，從而使結(jié)算工作更加合理、準確、高效、可控。

3.建立獎罰機制。結(jié)算終了，企業(yè)要對照目標成本的各個項目進行深入地比較與分析，并依照約定對設(shè)計院、成本控制部門、總分包單位、監(jiān)理機構(gòu)的設(shè)計、施工或管理情況進行評價，視具體情況給予不同程度的獎罰。

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（作者單位：中鐵房地產(chǎn)集團海外地產(chǎn)發(fā)展有限公司）endprint