董德坤+侯晨+時(shí)妍+張俐+陸亞萍

摘要：十八屆三中全會(huì)之后，房地產(chǎn)稅立法提上日程，為確保我國房地產(chǎn)稅征收工作的順利開展，房地產(chǎn)稅的征收與房地產(chǎn)稅稅基評估體系的構(gòu)建應(yīng)統(tǒng)籌進(jìn)行，構(gòu)建普遍適用的房地產(chǎn)稅基評估實(shí)施框架成為重中之重?；诖吮疚慕榻B了各國房地產(chǎn)稅稅基評估體系的構(gòu)建現(xiàn)狀，對各國的課稅依據(jù)、征稅對象、評估方法、評估模式、評估機(jī)構(gòu)、評估周期等方面進(jìn)行對比分析，從中獲得啟示并應(yīng)用到我國房地產(chǎn)稅基評估體系的構(gòu)建中。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅基評估；批量評估

0引言

我國房地產(chǎn)稅稅種繁多，輕保有重流轉(zhuǎn)，不利于我國房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此我國將房地產(chǎn)稅改革和房地產(chǎn)稅立法提上了日程，我國房地產(chǎn)稅的立法和征收是勢在必行的，而準(zhǔn)確合理的房地產(chǎn)稅基評估則是房地產(chǎn)稅征收的重要前提和基礎(chǔ)性工作，對此，本文在借鑒各國房地產(chǎn)稅基評估體系構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本國實(shí)際情況，對構(gòu)建我國房地產(chǎn)稅基評估體系提出切實(shí)可行的建議。

1各國房地產(chǎn)稅課稅基礎(chǔ)對比

房地產(chǎn)稅基評估目的在于明確房地產(chǎn)稅的稅基，稅基是稅收基礎(chǔ)的簡稱，房地產(chǎn)稅稅收基礎(chǔ)是計(jì)算應(yīng)納房地產(chǎn)稅額的客觀依據(jù)。世界上許多國家都設(shè)有保有環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)稅，其稱呼各不相同，我國保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇。

由表1可以看出各國房地產(chǎn)稅的課稅基礎(chǔ)大體可以分成3類，分別為市場價(jià)值、租金價(jià)值、面積。大部分發(fā)達(dá)國家和拉丁美洲國家通常按照土地與地上建筑物的市場價(jià)值征收統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅或合并到財(cái)產(chǎn)稅統(tǒng)一征收，一般財(cái)產(chǎn)稅的征收范圍要大于不動(dòng)產(chǎn)稅，例如英國的市政稅是按土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)在某一特定時(shí)間的市場價(jià)值進(jìn)行征收，土地和房屋市場價(jià)值的確定通過地方政府定期對住宅進(jìn)行重新分級(jí)和評估，營業(yè)房產(chǎn)稅則是以市場租價(jià)作為課稅基礎(chǔ)。而發(fā)展中國家和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國家由于各種原因，土地和房產(chǎn)通常單獨(dú)征收不動(dòng)產(chǎn)稅并且仍然按照面積計(jì)征，如俄羅斯、烏克蘭等東歐國家主要以面積作為課稅基礎(chǔ)，俄羅斯針對土地和地上建筑物分別設(shè)立了土地稅和財(cái)產(chǎn)稅。

綜合分析以上3種課稅基準(zhǔn)，3種課稅基準(zhǔn)各有利弊，按照市場價(jià)值計(jì)稅能夠完整地反映不同時(shí)間段、不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值，更具有累進(jìn)性，能較好地反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的升值影響，是各國房地產(chǎn)稅征收的主流方式；按照面積計(jì)稅易于操作，管理相對簡單，但缺點(diǎn)在于收入彈性系數(shù)較低，不能公平地體現(xiàn)稅收的再分配功能：按照租金價(jià)值計(jì)稅，收入彈性高，但受外界因素影Ⅱ向大，往往不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的實(shí)際價(jià)值翻。我國房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅的課稅基準(zhǔn)主要包括房產(chǎn)原值和租金兩種方式，不符合房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的特征，同時(shí)我國房地產(chǎn)稅存在稅種多、征稅范圍窄且重復(fù)征稅的問題，例如以房屋租金為基數(shù)征收的稅種包括房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，個(gè)人所得稅等。上海重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的稅基是房產(chǎn)交易價(jià)，因此我國房地產(chǎn)稅應(yīng)該借鑒國外的房地產(chǎn)稅計(jì)稅經(jīng)驗(yàn)，簡并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，僅在個(gè)人所得稅中征收房屋租金這部分，拓寬征稅范圍，以市場評估值作為課稅基準(zhǔn)定期征收房地產(chǎn)稅。

2房地產(chǎn)稅基評估方法

根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)值作為課稅基準(zhǔn)是房地產(chǎn)稅征收和房地產(chǎn)稅改革的重要內(nèi)容，以市場價(jià)值作為課稅基準(zhǔn)的缺點(diǎn)之一在于市場價(jià)值受市場波動(dòng)影響較大，因此需要周期性的稅基評估值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù)。房地產(chǎn)稅基評估是指具有評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員，以征稅納稅為目的按一定的程序，選擇合適的評估方法，獨(dú)立、客觀、公正地對房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評估的過程。

美國和加拿大等國家房地產(chǎn)稅基評估方法主要有市場法、成本法、收益法、批量評估法。批量評估法是建立在以上三種評估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)和和統(tǒng)一的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，基于某一基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)建立統(tǒng)一模型對房地產(chǎn)進(jìn)行大批量的評估和結(jié)果檢驗(yàn)的方法。房地產(chǎn)稅基評估的周期性、海量性、多樣性等決定了房地產(chǎn)稅基評估不同于一般的財(cái)產(chǎn)評估，采用單一評估具有一定的局限性，容易造成評估成本大、效率低、周期長、準(zhǔn)確性低、稅負(fù)不公等問題，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展和地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，GIS）的應(yīng)用，計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)（Computer Aided Mass Appraisal，CAMA）在西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅基評估中得到了普遍的應(yīng)用。鑒于我國地域廣，房地產(chǎn)市場復(fù)雜，房地產(chǎn)稅征收是必然趨勢，為提高評估效率和評估結(jié)果的穩(wěn)定性，降低重估成本，保證稅負(fù)公平，批量評估技術(shù)的推廣應(yīng)用就成為了我國稅基評估體系構(gòu)建的關(guān)鍵。

3國內(nèi)外房地產(chǎn)稅基批量評估模式對比

當(dāng)代的房地產(chǎn)稅起源于國外，以美國、英國、加拿大等為代表的發(fā)達(dá)國家對房地產(chǎn)稅基評估研究時(shí)間較長，形成了完善的房地產(chǎn)稅基評估體系。我國杭州、南京、深圳等地已經(jīng)進(jìn)行了房地產(chǎn)稅基批量評估的系統(tǒng)性研究，并結(jié)合本地房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)應(yīng)用于當(dāng)?shù)氐亩惢吭u估中，本文針對以上幾種評估模式從評估方法、技術(shù)路徑等方面進(jìn)行對比分析，為批量評估技術(shù)在我國的推廣應(yīng)用提供良好的借鑒。

從表2中可以看出我國應(yīng)用批量評估技術(shù)進(jìn)行稅基評估的5個(gè)城市中，杭州、太原、南京、深圳模式的核心評估方法是間接比較法，技術(shù)路徑都采用了分區(qū)+確定基準(zhǔn)價(jià)格+建立修正體系+建立批量評估模型，丹東模式評估方法選擇了直接比較法，技術(shù)路徑選擇了分區(qū)+修正+建立批量評估模型，幾種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)，丹東模式采用的直接比較法需要大量的可比案例且工作量較大，不適合房地產(chǎn)市場交易量大、可比案例少、沒有完善的房地產(chǎn)歷史信息數(shù)據(jù)庫的大城市，而其它幾種模式選用的間接比較法不需要收集大量的可比案例，僅需要確定基準(zhǔn)價(jià)格和修正系數(shù)，市場發(fā)生波動(dòng)時(shí)，只需要調(diào)整數(shù)量相對少的基準(zhǔn)價(jià)格和修正系數(shù)體系，便能夠更新所有的房地產(chǎn)評估價(jià)格，適用于交易量巨大、數(shù)據(jù)庫不夠完善、城市功能完備的一二線城市。endprint

杭州市住宅批量評估模型借鑒國外模式，運(yùn)用了特征價(jià)格模型，該模型的顯著優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡便，收集住宅房地產(chǎn)價(jià)格及其特征因素建立房價(jià)影響指標(biāo)體系，利用計(jì)算機(jī)技術(shù)建立模型，模型中影響系數(shù)可以看作其對價(jià)格的影響程度，具有明確直觀的經(jīng)濟(jì)意義且對可比案例需求量小、工作量小。杭州模式也存在局限性，如房地產(chǎn)市場波動(dòng)時(shí)模型的參數(shù)體系、特征指標(biāo)的更新調(diào)整問題；房地產(chǎn)價(jià)格與特征指標(biāo)的關(guān)系不明確，模型的設(shè)定具有先驗(yàn)性問題：外部金融環(huán)境、國家政策、納稅人的心理預(yù)期、建材價(jià)格、地價(jià)和存增量房價(jià)等對房價(jià)的綜合影響問題。

國外的評稅分區(qū)方法有分級(jí)計(jì)量法、區(qū)位調(diào)整法、聚類分析法和地理分區(qū)法等，通常采用的是模糊聚類法、地理分區(qū)法和分級(jí)計(jì)量法，例如英國的地方政府會(huì)定期對住宅進(jìn)行重新估價(jià)和分級(jí)，英國的分級(jí)住宅價(jià)值體系將房屋價(jià)值從低到高分為A-H八個(gè)級(jí)別。南京模式綜合借鑒了國外的分級(jí)計(jì)量法和聚類分析法，利用房價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、行政區(qū)域、城市規(guī)劃等信息進(jìn)行聚類分區(qū)，這種分區(qū)模式綜合考慮了房地產(chǎn)用途、區(qū)位特征、行政歸屬、價(jià)格水平以及基準(zhǔn)地價(jià)情況，相對于其它分區(qū)模式更合理更易于公眾接受。太原模式根據(jù)主城區(qū)、房屋成交密集度、交通線路密集度、人口居住密集度等房屋特征因素聚類分區(qū)，區(qū)域劃分更細(xì)致更有說服力。

深圳的住房價(jià)格批量評估模型采用了適應(yīng)估價(jià)技術(shù)和多元回歸分析的基本思想，又稱之為城市房地產(chǎn)整體估價(jià)法。該模型只要調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格，就能通過全面的修正體系評估整棟樓的房地產(chǎn)價(jià)格。深圳的評稅區(qū)域在功能用途分類和空間分類的雙重基礎(chǔ)上進(jìn)行劃分，深圳的評稅分區(qū)按照行政區(qū)一社區(qū)一小區(qū)一幢的路徑進(jìn)行，不如太原和南京評稅區(qū)域劃分的詳細(xì)合理。

綜上所述，我國在稅基批量評估體系構(gòu)建方面已經(jīng)進(jìn)行了初步的理論和技術(shù)探索，將其應(yīng)用在了存量住房計(jì)稅價(jià)格評估中，并取得了一定的成效。但具體運(yùn)用到我國房地產(chǎn)稅征收工作中，稅基評估體系還需進(jìn)一步完善，在評估方法選用和評稅分區(qū)方面，我國可以借鑒美國、加拿大等國家利用基于市場法的計(jì)算機(jī)輔助批量評估及地理信息集成系統(tǒng)進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)的稅基批量評估，即結(jié)合新興的信息技術(shù)、人工智能、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫及計(jì)算機(jī)技術(shù)、地理信息系統(tǒng)（GIS）來評估房地產(chǎn)稅基。該系統(tǒng)具有實(shí)時(shí)檢索更新計(jì)算機(jī)輔助批量評估數(shù)據(jù)，結(jié)合地理信息系統(tǒng)（GIS）顯示可比房地產(chǎn)及區(qū)域，并進(jìn)行空間分析評估，建立批量評估模型，公開評估結(jié)果等功能。系統(tǒng)的核心是自動(dòng)評估模型（Automated Valuation Models，AVM），自動(dòng)評估模型（AVM）種類很多，但理論基礎(chǔ)仍然是市場比較法、成本法和收益法。國外普遍采用的自動(dòng)評估和校準(zhǔn)模型可分為主流方法和非主流方法兩大類。主流方法即應(yīng)用最普遍、最簡單的多元回歸方法，適應(yīng)估價(jià)技術(shù)、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、支持向量機(jī)、模糊理論等因出現(xiàn)時(shí)間晚、技術(shù)不成熟、操作復(fù)雜等原因被認(rèn)為是非主流方法。我國幅員遼闊，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，設(shè)計(jì)一種統(tǒng)一的自動(dòng)評估模型既不可行也不科學(xué)，因此我國自動(dòng)評估模型（AVM）的選用既要借鑒其他已進(jìn)行批量評估的國家或城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也要結(jié)合各地房地產(chǎn)市場實(shí)際發(fā)展情況，還應(yīng)考慮公平公正原則、模型準(zhǔn)確度和評估效率等因素。

4房地產(chǎn)稅基評估機(jī)構(gòu)和評估周期

房地產(chǎn)稅立法征收首先應(yīng)明確房地產(chǎn)稅基評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立問題，根據(jù)已有國際經(jīng)驗(yàn)，國外房地產(chǎn)稅基評估機(jī)構(gòu)主要分為兩種，一種是獨(dú)立于稅務(wù)部門設(shè)立政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅基評估機(jī)構(gòu)，例如美國、英國等：另一種是政府委托并監(jiān)管專門從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅基評估機(jī)構(gòu)。這兩種模式的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、稅收機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)是相互獨(dú)立、相互作用、聯(lián)系緊密的橫向機(jī)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)政府稅收目標(biāo)而形成了一種分工協(xié)作體系，保證了評估結(jié)果的公正客觀性，但缺點(diǎn)在于如果以上三種機(jī)構(gòu)都隸屬于政府部門，人民群眾容易對評估結(jié)果的公平公正性、合理性提出異議，在我國房地產(chǎn)稅基評估申訴機(jī)制不完善的情況下，會(huì)進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)稅基評估體系的順利構(gòu)建；同時(shí)鑒于我國社會(huì)主義制度以及房地產(chǎn)評估所需大量納稅人基本資料和土地房屋的登記信息，而稅務(wù)部門、房屋管理和國土資源局掌握這些資料，因此不能脫離政府直接選定社會(huì)中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅基評估機(jī)構(gòu)，為了避免在評估和征稅中可能產(chǎn)生的利益沖突，在我國房地產(chǎn)稅開征初期，應(yīng)成立由政府撥款獨(dú)立于政府之外但同時(shí)受政府有關(guān)部門監(jiān)管的事業(yè)單位，評估人員只對自己的評估結(jié)果負(fù)責(zé)，不代表政府和公眾任何一方的利益。

在房地產(chǎn)稅基評估周期方面，世界各國評估有效期時(shí)長不一，美國各州縣房地產(chǎn)稅評估周期也不盡相同，其中每年進(jìn)行一次重估的有25個(gè)州，兩年重估的有四個(gè)，三年重估有4個(gè)，四年重估有9個(gè)，五年重估的有4個(gè)，六年重估的有2個(gè)，七年重估的有1個(gè)。例如美國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的加利福尼亞州每年對區(qū)域內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，馬里蘭州每3年對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，由此可見稅基評估周期與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場波動(dòng)情況、房地產(chǎn)市場發(fā)展程度、房地產(chǎn)相關(guān)政策等因素密切相關(guān)。我國地域遼闊，地區(qū)間發(fā)展不平衡，東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大，因此應(yīng)該根據(jù)各地房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀設(shè)定評估周期，在我國東部南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，房地產(chǎn)市場交易頻繁，評估周期以1年到3年為宜，在西北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)區(qū)域，評估周期以到3年到5年為宜，在短期內(nèi)房價(jià)變動(dòng)較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不穩(wěn)定的區(qū)域，評估周期的設(shè)定應(yīng)具體情況具體分析。endprint