謝澤宜

華南師范大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510006

一、房地產(chǎn)中介欺詐問(wèn)題現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)中介欺詐行為發(fā)展現(xiàn)狀

改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入飛速發(fā)展時(shí)代，所謂“安居樂(lè)業(yè)”，在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念之中，有一套屬于自己的房子是生活穩(wěn)定的象征。而隨著國(guó)家開(kāi)始嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，新建商品房熱度下降，取而代之的是二手房交易量的不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)中介，正是在二手房交易之中提供居間服務(wù)的地位舉足輕重的角色。

在這種情形下，房地產(chǎn)中介的服務(wù)誠(chéng)信將影響到房地產(chǎn)交易的規(guī)模、效率和公平程度，并將對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益維護(hù)產(chǎn)生直接影響，然而目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介在執(zhí)業(yè)信譽(yù)、執(zhí)業(yè)水平、執(zhí)業(yè)管理等諸多方面都為人所詬病。我國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)曾在采訪中表示，群眾對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和中介人員服務(wù)質(zhì)量和水平普遍不滿意。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)中介欺詐行為主要可以分為下列散布虛假房源以招徠客源、虛報(bào)價(jià)格以侵占差價(jià)、隱瞞經(jīng)營(yíng)主體資質(zhì)、隱瞞從業(yè)人員真實(shí)素質(zhì)、隱瞞房屋真實(shí)信息、訂立霸王條款、不合理收取傭金及其他費(fèi)用等。

(二)房地產(chǎn)中介欺詐行為管制措施

為了規(guī)制房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，國(guó)家也有出臺(tái)一系列法律法規(guī)，并采取了許多行政措施。同時(shí)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)也自覺(jué)就存在的問(wèn)題進(jìn)行了反思，并采取了一系列改進(jìn)行動(dòng)。

1.立法管制

我國(guó)法律層面上，對(duì)于規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域的居間活動(dòng)，主要依靠《合同法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》?！逗贤ā返诙聻椤熬娱g合同”的章節(jié)，并對(duì)居間合同的定義、居間人的義務(wù)、居間報(bào)酬的支付作出了規(guī)定。與此同時(shí)，《合同法》第四十條也對(duì)格式合同作了規(guī)制，這就給了消費(fèi)者遇到霸王條款時(shí)維權(quán)的依據(jù)。除此之外，2007年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》也對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的準(zhǔn)入條件作了規(guī)定。其中，第五十八條規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。①但是值得一提的是，第五十九條僅僅規(guī)定了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的資格認(rèn)證制度，②對(duì)于經(jīng)紀(jì)人員并沒(méi)有作任何規(guī)定。

2.行政管制

除了國(guó)家法律，各行政部門(mén)也通過(guò)制定、發(fā)布各種行政規(guī)章來(lái)遏制房地產(chǎn)中介的欺詐失信行為。

1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》發(fā)布，2001年《建設(shè)部關(guān)于修改<城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定>的決定》從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)資格、有關(guān)從業(yè)人員的資格準(zhǔn)入和禁止性規(guī)定、以及相關(guān)監(jiān)督和懲罰措施等方面，就治理房地產(chǎn)中介服務(wù)亂象作出了比較全面的規(guī)定。③

1995年《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第六條規(guī)定規(guī)定了經(jīng)紀(jì)資格證制度，第十七條和十八條規(guī)定了經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)和禁止性行為，第十九至第二十二條規(guī)定了經(jīng)紀(jì)人的法律責(zé)任。2004年新《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》去除了原辦法有關(guān)經(jīng)紀(jì)資格證制度的規(guī)定，第五條規(guī)定了工商行政管理機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督管理責(zé)任，第十九條規(guī)定了工商行政管理機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督檢查責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)人接受、配合監(jiān)督檢查的義務(wù)，并且，第二十條還創(chuàng)新規(guī)定了經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)職業(yè)人員的檔案公示制度。

2011年《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第五條賦予了縣級(jí)以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)、人力資源和社會(huì)保障主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的監(jiān)督和管理權(quán)力。第九條規(guī)定了我國(guó)施行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理。第十一條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照并在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。2016年《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、人力資源社會(huì)保障部關(guān)于修改<房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法>的決定》完善了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試制度，該辦法的施行，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、保護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展，起到了積極作用。

2016年全國(guó)兩會(huì)上，住建部將整頓中介市場(chǎng)秩序作為樓市管理的“兩大主題”之一；6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》；與此同時(shí)，住建部通報(bào)7起房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違法違規(guī)典型案例，并擬完善中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員信用檔案制度并建立失信懲戒機(jī)制。7月底，七部委發(fā)布實(shí)施《加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。10月，住建部公布45家違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。

除了國(guó)家行政部門(mén)積極采取行動(dòng)，各地行政部門(mén)也紛紛響應(yīng)，制定地方規(guī)章，嚴(yán)厲打擊中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2013年北京宣布對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)違法經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行專項(xiàng)整治。深圳相繼發(fā)布《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信檔案管理辦法》、《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)規(guī)則》。2016年深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信公示系統(tǒng)上線運(yùn)行，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信公示系統(tǒng)網(wǎng)站或房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，可查詢企業(yè)誠(chéng)信狀態(tài)、基本資料、良好行為和不良行為、違規(guī)曝光等內(nèi)容④2017年《廣州市房地產(chǎn)中介信用管理暫行規(guī)定》，規(guī)定了包括信用檔案建立、信用信息征集、公示和使用等信用管理制度。

3.行業(yè)管制

面對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)暴露出的種種問(wèn)題和民眾的批評(píng)之聲，行業(yè)內(nèi)部的人員也進(jìn)行了誠(chéng)信反思。

2009年，數(shù)十家房產(chǎn)中介公司的管理者共同發(fā)布《中國(guó)房產(chǎn)中介誠(chéng)信宣言》⑤2016年6月16日上午，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)和9家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在北京發(fā)起誠(chéng)信服務(wù)承諾活動(dòng)，針對(duì)消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，鄭重作出十大承諾，包括：發(fā)布真實(shí)房源信息，從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不侵占挪用交易資金，不哄抬房?jī)r(jià)，不炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)，不違規(guī)提供金融服務(wù)，不泄露客戶信息，及時(shí)處理投訴糾紛，營(yíng)造行業(yè)良好環(huán)境。

二、房地產(chǎn)中介欺詐問(wèn)題發(fā)展原因

(一)信息不對(duì)稱

中介與購(gòu)房者之間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，是導(dǎo)致中介欺詐肆無(wú)忌憚的首要原因。購(gòu)房者對(duì)于業(yè)主的產(chǎn)權(quán)信息、預(yù)期價(jià)位、房屋情況、中介機(jī)構(gòu)的工作人員的真實(shí)資質(zhì)都缺乏信息獲取渠道，而中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上有組織、規(guī)?；峁I(yíng)銷服務(wù)的組織，幾乎在房地產(chǎn)租售信息上掌握了壟斷渠道，因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)便可以通過(guò)隱瞞房產(chǎn)信息、價(jià)格、資質(zhì)等等交易關(guān)鍵信息來(lái)從購(gòu)房者手中攫取利益。

(二)法律不完善

《合同法》中有關(guān)居間合同的法條只有四條，足以見(jiàn)居間合同地位之低，《合同法》中僅僅規(guī)定了居間方的告知義務(wù)，但是對(duì)于告知的范圍也沒(méi)有明確的界定。司法實(shí)踐中，到底做到何種程度才算履行了告知義務(wù)，也經(jīng)常成為一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定了房地產(chǎn)中介行業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但并沒(méi)有對(duì)中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等進(jìn)行調(diào)整規(guī)范，且并沒(méi)有建立經(jīng)紀(jì)人員資格準(zhǔn)入制度。

行政規(guī)章方面，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》相繼于2010年和2016年廢止之后，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》就成為我國(guó)現(xiàn)有唯一一部專門(mén)調(diào)整房地產(chǎn)中介領(lǐng)域行為規(guī)范的部門(mén)規(guī)章。該辦法雖然賦予了縣級(jí)以上人民政府各部門(mén)的監(jiān)督和管理權(quán)力，但對(duì)于如何將監(jiān)督權(quán)和執(zhí)法權(quán)相結(jié)合卻沒(méi)有明確規(guī)定，而且對(duì)應(yīng)的懲罰措施較弱，難以起到震懾作用。

總體而言，我國(guó)對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域的居間活動(dòng)的法律法規(guī)很少，多是行政性規(guī)范，立法層級(jí)較低，因此普遍存在法律效力較低、法律體系不系統(tǒng)、可操作性弱、震懾效果弱的問(wèn)題，仍不足以解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介行業(yè)的種種失信問(wèn)題。

(三)政府監(jiān)管困難

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“辦法”)第五條規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)、人力資源和社會(huì)保障主管部門(mén)均有權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。這形成了行政管理部門(mén)多頭管理的現(xiàn)象，行政管理部門(mén)對(duì)待監(jiān)管責(zé)任相互推諉，各自為政，不僅極大的浪費(fèi)了行政資源，也使得監(jiān)管體系形同虛設(shè)。

此外，監(jiān)督管理部門(mén)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)或者執(zhí)法權(quán)分散、混亂，也是阻礙監(jiān)管執(zhí)行的一大難題?！掇k法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)備案?！钡趯?shí)際執(zhí)行過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門(mén)和工商管理部門(mén)兩者職能交叉，各自執(zhí)法依據(jù)不同，各行其政，并沒(méi)有形成統(tǒng)一的資質(zhì)管理格局。一些在經(jīng)紀(jì)管理部門(mén)沒(méi)有取得資質(zhì)的公司，工商部門(mén)照樣發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這些公司一旦發(fā)生問(wèn)題，經(jīng)紀(jì)管理部門(mén)對(duì)其無(wú)從處罰。工商執(zhí)照與資質(zhì)審核相脫離，“市場(chǎng)準(zhǔn)入”和公平競(jìng)爭(zhēng)就成了一句空話，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門(mén)有責(zé)無(wú)權(quán)，處于一種極為尷尬的境地。總結(jié)而言，監(jiān)管主體不明確，監(jiān)管權(quán)力不匹配，監(jiān)管力度不到位的“三不”現(xiàn)象大大削弱了政府管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)中介交易市場(chǎng)的監(jiān)管效果。

(四)協(xié)會(huì)有心無(wú)力

行業(yè)協(xié)會(huì)是行業(yè)實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的重要團(tuán)體，現(xiàn)在不少城市都設(shè)立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)或者房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，用以規(guī)范本市房地產(chǎn)中介服務(wù)行為。但是實(shí)踐中，這些行業(yè)協(xié)會(huì)面臨職權(quán)缺位的困擾，體現(xiàn)在即使房地經(jīng)濟(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)能夠發(fā)現(xiàn)中介行業(yè)中的問(wèn)題，但是對(duì)問(wèn)題的治理上沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，職責(zé)也不明確，造成了監(jiān)管上一定的職能真空。

(五)中介機(jī)構(gòu)和相關(guān)從業(yè)人員準(zhǔn)入門(mén)檻低

首先，《城市房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定了中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》也只在要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照之余向房管部門(mén)備案，但是，相關(guān)法律、規(guī)章并沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格許可和審查程序。

再次，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有兩種資格證件，一個(gè)是全國(guó)性經(jīng)紀(jì)人職業(yè)證照，一個(gè)是地方性經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證照。前者難考，后者比較容易。不少城市并沒(méi)有嚴(yán)格限定中介公司注冊(cè)時(shí)應(yīng)該具有的證照類型，中介公司在招聘經(jīng)紀(jì)人員時(shí)也沒(méi)有對(duì)應(yīng)聘者是否具有“兩證”做嚴(yán)格審查。從理論上講，持有經(jīng)紀(jì)人資格證的人才能簽訂合同。但實(shí)際操作過(guò)程中，很多中介公司并不注意這種區(qū)別。

(六)懲罰力度不夠

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為一個(gè)營(yíng)利性主體，其所作所為都會(huì)受到逐利心理的影響。因此，為了給予房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一定震懾，使其不敢知法犯法，追求不正當(dāng)利益，而非產(chǎn)生在所不懼的心理，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)和中介人員的違法違規(guī)處罰就不能過(guò)輕。對(duì)于未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照而擅自經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，《城市房地產(chǎn)管理法》并沒(méi)有規(guī)定罰款額度，也沒(méi)有規(guī)定懲罰措施?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的處罰只限于限期整改，取消網(wǎng)上簽約資格，罰款最高不超3萬(wàn)元，但也并沒(méi)有取消經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)資格。

如此偏弱的懲罰力度，在房地產(chǎn)這樣一個(gè)高利潤(rùn)高收益的行業(yè)中，尚不足以引起足夠警示。我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，引入退出機(jī)制，從根本上提高違法成本，從而遏制中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員違法違規(guī)。

三、房地產(chǎn)中介行業(yè)管制途徑的設(shè)計(jì)

(一)立法途徑的設(shè)計(jì)

1.提高立法層次，形成法律體系

目前，我國(guó)規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的法律法規(guī)太少，這大大降低了房地產(chǎn)中介的違法成本，從立法層面制定房地產(chǎn)中介職業(yè)規(guī)范，并明確規(guī)定房地產(chǎn)中介的權(quán)利、義務(wù)、準(zhǔn)入程序與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格制度，并將履責(zé)監(jiān)督與問(wèn)責(zé)機(jī)制相結(jié)合，一來(lái)可以為房地產(chǎn)中介的行為提供法律指導(dǎo)，二來(lái)可以為買(mǎi)賣(mài)雙方提供維權(quán)依據(jù)。

2.加大懲罰力度，引入退出機(jī)制

如上文分析，我國(guó)現(xiàn)有的規(guī)范房地產(chǎn)中介的法律、行政規(guī)章中，規(guī)范和法律責(zé)任明顯不配套，且現(xiàn)有懲罰過(guò)輕，無(wú)法起到震懾違法的作用。筆者的建議是，在完善法律法規(guī)規(guī)范的情況下，完善配套的懲罰措施，針對(duì)違法違規(guī)情況嚴(yán)重、給消費(fèi)者造成較大損失的，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，取消經(jīng)營(yíng)、從業(yè)資格以示懲戒，同時(shí)還可以探討建立懲罰性賠償機(jī)制，進(jìn)一步提高違法懲罰，嚴(yán)厲打擊中介違法違規(guī)行為。

(二)行政途徑的設(shè)計(jì)

1.打破信息壟斷

在改變房地產(chǎn)中介與買(mǎi)賣(mài)雙方的不平等地位上，打破中介對(duì)于房源信息的壟斷可以說(shuō)是治本的方法，各地可以參考上海市的做法。上海房地產(chǎn)交易中心建立了存量房交易服務(wù)平臺(tái)，買(mǎi)家通過(guò)平臺(tái)與賣(mài)家聯(lián)系，可以完成從交易信息上網(wǎng)掛牌到產(chǎn)權(quán)、資金交割的所有手續(xù)，可以自愿選擇平臺(tái)上的金融、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、公證、擔(dān)保、保險(xiǎn)、房貸等服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的專業(yè)服務(wù)，可以利用該平臺(tái)提供的真實(shí)交易信息規(guī)避信息不對(duì)稱所造成的欺詐行為，可以利用平臺(tái)提供的監(jiān)控系統(tǒng)來(lái)規(guī)避房地產(chǎn)交割的風(fēng)險(xiǎn)，還可以即時(shí)跟蹤交易狀態(tài)。⑥

2.建立中介誠(chéng)信檔案

當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上，因?yàn)槿狈?duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的持續(xù)監(jiān)管渠道，很多經(jīng)紀(jì)人在一個(gè)公司出現(xiàn)問(wèn)題后，往往換個(gè)公司繼續(xù)從業(yè)，房地產(chǎn)中介在發(fā)生糾紛之后，也會(huì)通過(guò)改換門(mén)庭、重新注冊(cè)成立新的房產(chǎn)中介公司、變更法定代表人等方法，試圖規(guī)避糾紛責(zé)任。為了解決這種問(wèn)題，建立持續(xù)跟蹤的中介誠(chéng)信檔案很有必要。將從業(yè)人員的跳槽經(jīng)歷、就職狀況，甚至有無(wú)不良記錄都記錄其中，并在公共信用信息服務(wù)平臺(tái)上公開(kāi)，對(duì)違法行為給予曝光，對(duì)相關(guān)責(zé)任人給予禁業(yè)處罰。

3.提高房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員準(zhǔn)入門(mén)檻

其一，在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立要求方面，要從經(jīng)營(yíng)范圍、人員素質(zhì)、業(yè)務(wù)資格等多方面以立法方式明確規(guī)定，要求經(jīng)營(yíng)主體資質(zhì)與業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，同時(shí)要嚴(yán)格進(jìn)行審批、備案程序，不允許渾水摸魚(yú)的中介機(jī)構(gòu)取得營(yíng)業(yè)資格，并定期審查已設(shè)立的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)情況，及時(shí)取締違法違規(guī)中介的營(yíng)業(yè)資格。

其二，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格要求上，國(guó)家要提高考試難度，中介要提高招聘標(biāo)準(zhǔn)，包括對(duì)房地產(chǎn)中介工作經(jīng)驗(yàn)的要求，定期對(duì)從業(yè)人員提供素質(zhì)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，對(duì)于違反法律法規(guī)的從業(yè)人員，必要時(shí)可以吊銷職業(yè)資格證。

4.明確各部門(mén)管理職責(zé)

針對(duì)行政部門(mén)“多頭管理”的問(wèn)題，筆者建議，在資質(zhì)認(rèn)證上，應(yīng)該有統(tǒng)一部門(mén)負(fù)責(zé)，以避免認(rèn)證種類繁多、效力沖突、互有缺漏的情況，也能提高認(rèn)證的專業(yè)度、可行度。在監(jiān)管層面，政府各部門(mén)應(yīng)該劃清職能范圍、形成聯(lián)合辦公，不能推諉責(zé)任，而要相互配合，嚴(yán)格執(zhí)法，定期組織對(duì)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行檢查，嚴(yán)肅處理違法違規(guī)的行為，如此才能有效地規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

(三)司法途徑的設(shè)計(jì)

盡管房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)居間合同糾紛日益增多，但是經(jīng)筆者向律師了解，司法實(shí)踐中，因中介方的過(guò)錯(cuò)而權(quán)益受到侵害的買(mǎi)方或賣(mài)方，并不常對(duì)中介提起維權(quán)訴訟。究其原因，是因?yàn)楦鶕?jù)“一案一訴”的原則，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛和居間合同糾紛必須分案審理，這導(dǎo)致了在買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理中，買(mǎi)賣(mài)雙方中違約的一方往往要先行承擔(dān)全部責(zé)任，再向中介提起連帶責(zé)任之訴或者損害賠償之訴。無(wú)論是從時(shí)間還是金錢(qián)的角度，對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是極大的訴累。

因此，筆者愚見(jiàn)，鑒于房地產(chǎn)交易中確實(shí)存在中介責(zé)任與買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案情密切相關(guān)的情況，是否能突破訴訟規(guī)則，或?qū)⒅薪樽鳛橘I(mǎi)賣(mài)合同糾紛的第三人同案審理，或者權(quán)益受侵害一方另行提起居間合同糾紛，但買(mǎi)賣(mài)合同糾紛和居間合同糾紛并案審理，以減少當(dāng)事人的訴累，如此既可以節(jié)省司法資源，也可以提高當(dāng)事人追究中介責(zé)任、維護(hù)自身權(quán)益的積極性，從而也給中介更多規(guī)制。

(四)社會(huì)途徑的設(shè)計(jì)

目前我國(guó)多個(gè)城市都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，但這些協(xié)會(huì)仍處于依靠中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員自身的道德水平來(lái)實(shí)現(xiàn)行業(yè)服務(wù)和自律管理的階段，各協(xié)會(huì)間規(guī)章制度不一，法律上并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的權(quán)責(zé)做明確規(guī)定。

因此，應(yīng)該明確規(guī)定房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的職責(zé)，發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的引領(lǐng)、帶頭作用，讓行業(yè)形成自我管理、自我監(jiān)督的良性發(fā)展機(jī)制。

四、結(jié)語(yǔ)

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)中介欺詐問(wèn)題的暴露，也可以說(shuō)是自由、效率與公平、秩序的價(jià)值觀沖突。逐利固然無(wú)可厚非，但不能超越法律法規(guī)的界限，也不應(yīng)以犧牲公序良俗為代價(jià)?？梢灶A(yù)見(jiàn)的，中國(guó)的二手房交易市場(chǎng)仍處在發(fā)展上升期，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間，因此，我們更加需要強(qiáng)化中介方的責(zé)任，增加其責(zé)任心、促進(jìn)居間服務(wù)的秩序性，以此來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康發(fā)展，繼而也推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序化和誠(chéng)信化。

[ 注 釋 ]

①《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；(二)有固定的服務(wù)場(chǎng)所；(三)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；(四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè).”

②《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度.”

③依《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定》(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第68次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò))，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》于2010年12月31日廢止.

④《關(guān)于深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信公示系統(tǒng)上線運(yùn)行的通知》，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)文件，2016-12-31.

⑤崔立勇.房產(chǎn)中介：有誠(chéng)信才有客戶和未來(lái)[N].中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)，2009-04-23(B06).

⑥周蕊.房產(chǎn)中介為何“黑”的如此囂張？[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2016-02-26(024).

[1]成慧.房產(chǎn)中介惡習(xí)該整整了[N].人民日?qǐng)?bào)，2013-12-09(017).

[2]劉夢(mèng)雨.房產(chǎn)中介行業(yè)不能讓“信用塌方”[N].中國(guó)改革報(bào)，2016-07-05(010).

[3]周蕊.房產(chǎn)中介為何“黑”的如此囂張？[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2016-02-26(024).

[4]莊嘉，彭力立.房產(chǎn)中介的誠(chéng)信危機(jī)[J].檢察風(fēng)云，2016(10)：72-73.

[5]崔立勇.房產(chǎn)中介：有誠(chéng)信才有客戶和未來(lái)[N].中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)，2009-04-23(B06).

[6]李宇嘉.房產(chǎn)中介亟待建立“黑名單”誠(chéng)信體系[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞，2016-10-12(003).

[7]《關(guān)于深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信公示系統(tǒng)上線運(yùn)行的通知》，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)文件，2016-12-31.

[8]尚陽(yáng).九家房產(chǎn)中介簽署服務(wù)承諾：不哄抬房?jī)r(jià)、不炒買(mǎi)炒賣(mài)[EB/OL].http：//news.china.com.cn/txt/2016-06/16/content_38678692.htm，2016-06-16.

[9]劉月.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)信息不對(duì)稱與政府監(jiān)管[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2007(03)：52-53.

[10]李偉.房地產(chǎn)中介行業(yè)為何遭遇“全民共防”[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2010-11-26(006).

[11]種曉麗，李宇嘉.由信息不對(duì)稱引發(fā)的房地產(chǎn)中介違規(guī)行為研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2014(04)：171-174.

[12]唐穎豪.首個(gè)中介行業(yè)誠(chéng)信檔案建立[N].房地產(chǎn)時(shí)報(bào)，2006-09-18(A02).

[13]龔騎.房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中雙邊道德風(fēng)險(xiǎn)的法律規(guī)制[D].西南政法大學(xué)，2013.

[14]山東省青島市中級(jí)法院課題組.房地產(chǎn)居間合同糾紛案件適用法律疑難問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告[J].人民司法，2012(21)：62-65.