□ 劉英生 陶 然

房屋交易過程中，買方支付了首付款，但因房屋被法院查封無法辦理房屋過戶手續(xù)。遇到這樣的情況，應(yīng)該采取何種救濟措施？下面這起案例或許有一定的參考價值。

基本案情：2016年12月，王某與李某簽訂了《房屋買賣合同》，購買李某位于南昌市朝陽新城的房產(chǎn)。房屋總價為120萬元，雙方約定王某支付首期房款計人民幣50萬元，余款70萬元在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后支付。合同簽訂后，王某依約于2017年初支付了首期房款50萬元，并實際占有房屋。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)過程中，王某發(fā)現(xiàn)涉案房屋已經(jīng)被南昌市西湖區(qū)人民法院查封，根本無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，而李某因拖欠巨額債務(wù)下落不明。王某面臨著無法取得產(chǎn)權(quán)證，又無法讓李某退還房款的兩難境地。2017年2月，王某向法院提起訴訟，訴請解除原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》，李某退還已支付的首期房款50萬元并支付違約金10萬元。

法院觀點：雙方簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行。由于李某收取支付的購房款后，尚未辦理過戶手續(xù)，李某因其他案件涉訴導(dǎo)致房屋被司法查封，從而缺失履行《房屋買賣合同》的條件，無法繼續(xù)履行，因此解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》之訴請，符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。李某因房屋查封無法履行房屋買賣合同的行為構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致合同履行不能，而原告王某對此并無過錯，王某訴請李某返還已支付的購房款50萬元并承擔(dān)違約金10萬元的訴請，符合合同約定，亦予以支持。最終，法院依法判決：解除原被告簽訂的《房屋買賣合同》，被告李某返還原告王某購房款50萬元并承擔(dān)違約金10萬元。

法官提醒：交易的房屋被法院查封后無法繼續(xù)履行房屋買賣合同，應(yīng)該采取下列救濟措施：

一、買家可訴請解除《房屋買賣合同》，要求賣家退還購房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果查封發(fā)生在雙方簽署合同之后，購房合同是有效的，但是由于被查封房限制轉(zhuǎn)讓，因此合同無法繼續(xù)履行，買方可依法要求解除《房屋買賣合同》，賣方退還購房款并承擔(dān)違約責(zé)任。但買方將無法完成交易拿到房屋。

二、買家向查封法院、公安部門提出保全查封異議，并提交在查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的憑證；在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)的證據(jù)等，待法院核實事實后依法解除查封后予以過戶。

三、對于賣家來說，一旦交易過程中出現(xiàn)房屋被突然查封的狀況，一定要核實房屋的基本情況，比如被查封的原因、查封的金額以及法院等等。同時要將該情況告知買家，另外和查封申請人進(jìn)行溝通，協(xié)商是否可以解除查封。