王康

摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一種新的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式“購(gòu)物中心”已從一線城市迅速向二、三線城市擴(kuò)張，形成了地方經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、稅收的新增長(zhǎng)點(diǎn)，也逐步的奠定了其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地位；但是，隨之而來(lái)的是企業(yè)發(fā)展中的管理水平的欠缺，特別是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能力的不足，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)隨著規(guī)模的擴(kuò)張而不斷增大。下文從購(gòu)物中心財(cái)務(wù)內(nèi)控角度闡述內(nèi)控在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的重要作用、快速發(fā)展中存在的問(wèn)題、探尋內(nèi)控關(guān)鍵控制點(diǎn)及相應(yīng)對(duì)策。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：購(gòu)物中心；財(cái)務(wù)內(nèi)部控制；關(guān)鍵控制點(diǎn)；對(duì)策

一、購(gòu)物中心與財(cái)務(wù)內(nèi)部控制概述

購(gòu)物中心，是指在一定區(qū)域內(nèi)有計(jì)劃地集結(jié)在一起向消費(fèi)者提供綜合服務(wù)的綜合性商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)商鋪，主要涵蓋綜合超市、專賣店、餐飲店、影院、KTV以及娛樂(lè)健身休閑等業(yè)態(tài)；它一般由投資者根據(jù)分析區(qū)域發(fā)展的實(shí)際需要，在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后進(jìn)行招商租賃及運(yùn)營(yíng)管理。其主要目的在于整合各項(xiàng)資源，進(jìn)而提升商業(yè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工實(shí)施的、旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過(guò)程；財(cái)務(wù)內(nèi)部控制屬于內(nèi)部控制體系的一個(gè)分支，它是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)活動(dòng)預(yù)期目標(biāo)，利用控制論的主要原理和方法來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行合理的約束、規(guī)范和評(píng)價(jià)等一系列的程序、技術(shù)和手段的總稱。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的目標(biāo)主要有：保障資產(chǎn)的安全、準(zhǔn)確；財(cái)務(wù)信息真實(shí)可靠；資金不受損失；經(jīng)營(yíng)不出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。其常用的控制方法主要有授權(quán)審批控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、全面預(yù)算控制、風(fēng)險(xiǎn)防范控制、財(cái)產(chǎn)保全控制和內(nèi)部報(bào)告控制等。

二、購(gòu)物中心的特點(diǎn)及財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)其的積極作用

購(gòu)物中心與一般的企業(yè)相比，其主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是購(gòu)物中心是不動(dòng)產(chǎn)的持有者、資產(chǎn)規(guī)模較大，一般屬于“重資產(chǎn)”型的商業(yè)企業(yè)，二是購(gòu)物中心的管理規(guī)模較大，所涉及的范圍業(yè)態(tài)類型較廣，財(cái)務(wù)管控較為復(fù)雜且難度較大。因此，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)具有特殊的積極意義：

首先，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制是否健全并有效運(yùn)行是購(gòu)物中心防范和控制運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)；購(gòu)物中心重資產(chǎn)的特點(diǎn)決定了其投資回報(bào)周期長(zhǎng)，投資收益率低，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱；因此必須要完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制來(lái)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行約束，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，促使資產(chǎn)保值增值。

其次，購(gòu)物中心的管理規(guī)模較大，業(yè)務(wù)所涉及的范圍業(yè)態(tài)類型較廣，決定了其必須依賴完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)所涉及的財(cái)務(wù)資源進(jìn)行整合，提高資源的使用效率，從而在整體上推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。

三、現(xiàn)階段購(gòu)物中心財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的主要問(wèn)題及關(guān)鍵控制點(diǎn)簡(jiǎn)析

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的主要問(wèn)題

大部分商業(yè)企業(yè)以提高銷售額、租金收入或經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)作為考核機(jī)制，考核指標(biāo)突出短期效益，對(duì)購(gòu)物中心的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)欠缺長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；在不斷擴(kuò)大的規(guī)模經(jīng)營(yíng)中，財(cái)務(wù)內(nèi)部的監(jiān)督往往處于失效或失控狀態(tài)，治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部作為監(jiān)督部門(mén)缺乏應(yīng)有的監(jiān)控權(quán)利和獨(dú)立性。

首先，管理層對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的監(jiān)督權(quán)不夠重視。管理層對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控監(jiān)督作用認(rèn)識(shí)不夠，認(rèn)為財(cái)務(wù)部門(mén)就是記賬核算部門(mén)，對(duì)公司的財(cái)和物記錄真實(shí)準(zhǔn)確就完成了本職工作，在管理流程設(shè)置、重大決策控制、內(nèi)部業(yè)務(wù)監(jiān)督、合同商務(wù)談判等方面很少讓財(cái)務(wù)參與，無(wú)法形成良好的財(cái)務(wù)內(nèi)控氛圍。

其次，內(nèi)部控制缺乏獨(dú)立性審計(jì)。一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)控審計(jì)在企業(yè)內(nèi)控體系中定位不清晰，內(nèi)控審計(jì)部門(mén)不單獨(dú)設(shè)置，大部分在需要時(shí)由各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)組織設(shè)立辦公室執(zhí)行內(nèi)審業(yè)務(wù)，導(dǎo)致內(nèi)控審計(jì)受各方利益牽制，缺乏獨(dú)立性。內(nèi)控審計(jì)往往都是在事后進(jìn)行，很難在日常工作中起到事前監(jiān)控作用。

（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的關(guān)鍵控制點(diǎn)簡(jiǎn)析

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是日常經(jīng)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)，特別是在當(dāng)前外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的背景下，有效防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)鍵的。結(jié)合購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)主要有：一方面在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)有成熟的風(fēng)險(xiǎn)分析和識(shí)別體系能夠及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，這樣在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才能有效控制和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，降低損失；另一方面在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)當(dāng)以預(yù)防為主，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

2.資金管理方面

資金管理是購(gòu)物中心財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)，同時(shí)也是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)，資金安全與否直接關(guān)系著財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有效性。在資金管理方面，其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)主要有：一是資金的集中度方面，購(gòu)物中心受其業(yè)務(wù)類型和規(guī)模等影響，一般會(huì)在多個(gè)銀行開(kāi)立相應(yīng)的銀行賬戶以提高企業(yè)財(cái)務(wù)工作的效率，但是這種方式也導(dǎo)致了資金規(guī)模效應(yīng)難以發(fā)揮，資金使用效益較低、資金管理風(fēng)險(xiǎn)上升，資金安全性不足等方面的問(wèn)題；二是資金授權(quán)審批的流程設(shè)計(jì)方面，建立嚴(yán)格有效的資金授權(quán)審批流程。

3.籌資管理方面

對(duì)于購(gòu)物中心這種重資產(chǎn)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，良好的資金來(lái)源和現(xiàn)金流量是籌資的首要任務(wù)。在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系中，籌資管理環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)主要在于資本結(jié)構(gòu)的控制，即如何確保企業(yè)能夠根據(jù)資金需求量來(lái)進(jìn)行合理籌資，資金籌集過(guò)量容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用升高，特別是負(fù)債籌資過(guò)多的情況下，企業(yè)到期償債壓力增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，籌資不足者有可能對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。

4.投資管理方面

投資是購(gòu)物中心快速進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的主要方式。在投資管理中其關(guān)鍵控制點(diǎn)在于投資成本的管控，投資成本管控有效，則企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大幅降低，因此如何設(shè)置相應(yīng)的投資審核程序、實(shí)施專業(yè)的投資收益、投資回收期和投資風(fēng)險(xiǎn)分析來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)投資成本的監(jiān)督是關(guān)鍵。

四、購(gòu)物中心構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系的對(duì)策

（一）完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理體系

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，購(gòu)物中心管理層若還不重視財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的建設(shè)，企業(yè)的發(fā)展將會(huì)埋下不少隱患。管理層應(yīng)充分意識(shí)到內(nèi)控建設(shè)的重要性與必要性，把內(nèi)控建設(shè)真正落實(shí)到企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理中來(lái)。對(duì)于財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)男麄髋c培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的了解；應(yīng)明確各部門(mén)職責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到人，才能保證財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作有條不紊的開(kāi)展；不斷加強(qiáng)企業(yè)各部門(mén)之間的相互協(xié)調(diào)與配合，也保證各部門(mén)之間的相互制約與監(jiān)督。

要建立審計(jì)監(jiān)督體系，明確內(nèi)部審計(jì)人員職責(zé)，使其能夠充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督的職能，一般至少一年進(jìn)行1次內(nèi)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中各類問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)并處理。

（二）建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

企業(yè)可從以下方面著手建立完善的財(cái)務(wù)分析管控機(jī)制：首先在企業(yè)內(nèi)部建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)應(yīng)急制度，即鑒于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不可預(yù)期性，要想降低其造成的經(jīng)濟(jì)損失，必要的突發(fā)應(yīng)急機(jī)制必不可少；其次建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)，在實(shí)踐中購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)通過(guò)應(yīng)收賬款收繳率、資產(chǎn)負(fù)債率、出租率和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量等預(yù)警指標(biāo)建立預(yù)警體系及時(shí)分析和評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率和影響力大小并及時(shí)采取相應(yīng)的措施；最后要合理的處理潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立集中度較高的資金管理模式

資金的集權(quán)與分權(quán)是否合理是關(guān)系著資金安全、資金使用效益和授權(quán)審批等一系列關(guān)鍵控制點(diǎn)。建立集中度較高的資金管理模式是降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)的必要途徑。在實(shí)際工作中，資金集中度較高的資金管理模式主要有總部統(tǒng)收統(tǒng)支模式、備用金撥付模式、總部結(jié)算中心模式和財(cái)務(wù)公司模式等，對(duì)應(yīng)不同的資金集中管理模式，資金審批流程設(shè)計(jì)也隨之有所不同。

（四）對(duì)籌資的控制

籌資控制的關(guān)鍵在于資本結(jié)構(gòu)的合理性問(wèn)題，因此在實(shí)際工作中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)運(yùn)用EBIT—EPS（ROE）無(wú)差異分析法等資本結(jié)構(gòu)決策的相關(guān)理論知識(shí)建立與自身發(fā)展規(guī)模相適應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)來(lái)對(duì)負(fù)債籌資進(jìn)行約束，降低企業(yè)因此而產(chǎn)生的償債風(fēng)險(xiǎn)；可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等籌資方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)降低融資成本的目的；或利用資產(chǎn)證券化將購(gòu)物中心的資產(chǎn)打包上市，實(shí)現(xiàn)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，將企業(yè)發(fā)展的重心更多的集中在品牌價(jià)值、文化傳承、管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷渠道等附加值較高的輕資產(chǎn)方面，從而達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提升企業(yè)價(jià)值的目的。

（五）對(duì)投資的控制

在實(shí)際工作中一方面要從投資收益率、投資回收期和投資成本等角度進(jìn)行具體的可行性分析，另一方面要進(jìn)行投資決策的集體決策或聯(lián)簽制度的設(shè)計(jì)來(lái)確保投資的合理性和科學(xué)性。

五、結(jié)束語(yǔ)

購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理獨(dú)特性決定了其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的更高要求。本文結(jié)合購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，分析了其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題和關(guān)鍵控制點(diǎn)，并結(jié)合這些控制點(diǎn)提出了較為具體的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系構(gòu)建的重點(diǎn)，目的在于為企業(yè)有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展提供參考。

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