畢子甲

在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買(mǎi)100平方米得70方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

部分業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來(lái)已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時(shí)引入國(guó)際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。

新華每日電訊記者梳理發(fā)現(xiàn)，住房公攤面積主要有以下幾個(gè)方面的“貓膩”引發(fā)群眾不滿：

公攤計(jì)入精裝修成售房“潛規(guī)則”?！熬鶅r(jià)6萬(wàn)至6.2萬(wàn)元/平方米，含精裝修費(fèi)用?！?月底，面對(duì)記者關(guān)于北京豐臺(tái)區(qū)某新樓盤(pán)的咨詢(xún)，銷(xiāo)售人員十分肯定地表示，“公攤部分也計(jì)入精裝收費(fèi)，現(xiàn)在北京市面上基本都這樣操作。”

風(fēng)井、管道井、設(shè)備間……這些公共設(shè)施也要收取精裝費(fèi)？近兩年來(lái)，四川成都、湖北武漢、湖南長(zhǎng)沙、陜西西安、江蘇南京等多地業(yè)主由于不滿公攤面積計(jì)入精裝修費(fèi)用的“潛規(guī)則”而進(jìn)行維權(quán)，相關(guān)視頻、照片通過(guò)微博、微信廣泛傳播。

公攤面積計(jì)算“水太深”。據(jù)媒體報(bào)道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤(pán)”，多部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱(chēng)作“史上最牛公攤面積”。面對(duì)業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對(duì)公攤上限沒(méi)有規(guī)定，你們100年都退不了房！”

新華每日電訊記者調(diào)研了解到，國(guó)際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見(jiàn)即所得的套內(nèi)面積，國(guó)內(nèi)對(duì)此雖無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日，都無(wú)法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任樓建波表示，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》提到的公攤面積計(jì)算方式在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中無(wú)相應(yīng)體現(xiàn)，致使國(guó)內(nèi)報(bào)批、設(shè)計(jì)、施工每個(gè)環(huán)節(jié)都不是特別清楚公攤?cè)绾斡?jì)算，只能等著房子蓋出來(lái)，測(cè)繪部門(mén)最終來(lái)測(cè)公攤大小，導(dǎo)致出現(xiàn)不少亂象。

至于公攤測(cè)繪里的“貓膩”，吳永輝表示，測(cè)繪單位一般按照“誰(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偂痹瓌t計(jì)算公攤面積，基本交由開(kāi)發(fā)商指認(rèn)，而業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)，雙方信息嚴(yán)重不對(duì)等。

樓建波說(shuō)，2017年以來(lái)，各地房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)逐步放開(kāi)，測(cè)繪企業(yè)迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)的“貓膩”可能增多。

公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)說(shuō)，事實(shí)上，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費(fèi)重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個(gè)術(shù)語(yǔ)，至今都沒(méi)在現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過(guò)。

艾振強(qiáng)說(shuō)，沒(méi)有關(guān)于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可將公攤面積“任性”做大，導(dǎo)致實(shí)際案例中出現(xiàn)的一些公攤系數(shù)“喪心病狂”。部分開(kāi)發(fā)商甚至將獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)，為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入公攤面積。

盡管如此“公攤”并不合規(guī)，但現(xiàn)實(shí)中的購(gòu)房者往往在不知情中被迫埋單。上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)嚴(yán)榮認(rèn)為，國(guó)內(nèi)對(duì)于公攤系數(shù)的規(guī)定并不規(guī)范，基本靠經(jīng)驗(yàn)，亟須予以規(guī)范。

公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實(shí)中存在大量開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣(mài)出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開(kāi)發(fā)商采取的一般做法是先將停車(chē)場(chǎng)、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

“小區(qū)游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)……本該歸業(yè)主集體所有，如今被開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期侵占。”北京蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主抱怨，開(kāi)發(fā)商通過(guò)侵占、轉(zhuǎn)移業(yè)主權(quán)益獲利五六百萬(wàn)元，卻從未公布資金去向。

有關(guān)公攤面積收益，海南省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)林詩(shī)輝認(rèn)為，按道理應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)管理或用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)、住宅維修基金等，但實(shí)際操作中，以樓宇廣告為代表的絕大部分公攤收益都被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)中飽私囊，“成為一筆糊涂賬”。

公攤面積動(dòng)輒再收服務(wù)費(fèi)惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等與公攤密切相關(guān)的五花八門(mén)收費(fèi)卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說(shuō)不出來(lái)的“憋屈”。

嚴(yán)榮、萬(wàn)科物業(yè)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)吳劍俠等認(rèn)為，物業(yè)管理是公區(qū)管理，計(jì)費(fèi)時(shí)納入公攤面積“還算說(shuō)得過(guò)去”，但是，供暖費(fèi)等費(fèi)用收取時(shí)也按公攤面積計(jì)算，則實(shí)在沒(méi)有道理，因?yàn)楣珨偫锘緵](méi)有供暖設(shè)備。

至于房產(chǎn)交易稅等其他支出，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從公攤面積角度看，確實(shí)不應(yīng)重復(fù)收繳此類(lèi)稅費(fèi)，建議未來(lái)房產(chǎn)交易稅費(fèi)、供暖費(fèi)等統(tǒng)一按照套內(nèi)面積收取。

房產(chǎn)稅是否應(yīng)計(jì)公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專(zhuān)家都提到，未來(lái)房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類(lèi)建筑公攤面積差別極大，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開(kāi)發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購(gòu)房者“合理”避稅。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，未來(lái)要建設(shè)開(kāi)放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會(huì)否增加公攤面積，如何緩解社會(huì)矛盾，都值得深思。

嚴(yán)榮建議，即便按照建筑面積征收房產(chǎn)稅，也應(yīng)堅(jiān)決刨去包括地下車(chē)庫(kù)、物業(yè)用房、用地等不應(yīng)重復(fù)計(jì)稅的部分。

公攤計(jì)價(jià)銷(xiāo)售模式全國(guó)采用情況不一。艾振強(qiáng)介紹，“公攤面積”這個(gè)銷(xiāo)售概念源自香港，脫胎于香港20世紀(jì)50年代“賣(mài)樓花（期房）”的售樓模式，2013年起香港轉(zhuǎn)向以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的銷(xiāo)售模式。

面對(duì)公攤引發(fā)的諸多問(wèn)題，一些專(zhuān)家認(rèn)為，多年來(lái)我國(guó)法律界就有聲音認(rèn)為“公攤爭(zhēng)議嚴(yán)重影響《物權(quán)法》有效實(shí)施”，廣州、甘肅、北京、重慶都曾出臺(tái)征求意見(jiàn)稿，嘗試推行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。艾振強(qiáng)認(rèn)為，采取“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的主要好處在于“讓房產(chǎn)交易更加透明，最大程度減少后續(xù)糾紛，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益”，同時(shí)最大程度避免公攤面積給房產(chǎn)稅征收埋下“不公平”隱患。

針對(duì)公攤問(wèn)題引發(fā)的種種亂象，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，公攤問(wèn)題積弊已久，建議按照國(guó)際通行的管理方式，分步驟、分階段逐步進(jìn)行調(diào)整。即便不立即取消，也需要堅(jiān)決彌補(bǔ)其中不合理的漏洞，對(duì)公攤面積的設(shè)計(jì)和測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范、細(xì)化，加強(qiáng)行業(yè)源頭監(jiān)管與審核。