徐俊

摘要：隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也在不斷壯大著，國企物業(yè)是我國物業(yè)行業(yè)的重要組成元素。對于國企物業(yè)資金來源與使用的分析可以增強國企物業(yè)在人民心中的口碑，對國企物業(yè)的進一步發(fā)展具有著一定作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè) 資金來源 資金使用

前言

現(xiàn)階段，國企物業(yè)資金的來源主要可分為三類，一是物業(yè)管理的收費，二是專項維修資金，三是政府的支持，除此之外，還包括了銀行借款等，而在國企物業(yè)資金的使用上，出現(xiàn)了一些較為明顯的問題，通過一些合理的對策可以對這些問題予以解決。

一、國企物業(yè)資金的來源

（一）物業(yè)管理收費

物業(yè)管理收費是國企物業(yè)資金的主要來源之一，其具體可分為兩個方面，即物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理。

1.物業(yè)經(jīng)營。在物業(yè)經(jīng)營上，其收入主要是來源于物業(yè)的使用人、產(chǎn)權(quán)人以及管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會通過公共設(shè)施或者房屋建筑物取得的收入。像停車場的經(jīng)營、球場的經(jīng)營和房屋的出租等，都會提供收入，或者是開設(shè)超市、餐館及理發(fā)店等，這些便民活動都會通過自身的經(jīng)營讓物業(yè)取得收入。

2.物業(yè)管理。在物業(yè)管理方面，可以具體分為三種收入類型，首先是公共性的服務(wù)收入，像所管理區(qū)域的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的養(yǎng)護、公共植物的綠化以及維護安全的安保服務(wù)等方面的收費都屬于公共性服務(wù)收入，設(shè)P為一平方米的每年（月）的公共性服務(wù)收費數(shù)額，F(xiàn)_i為第i項的收費，s為物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的面積，那么其計算公式為

（1）

按照每項收費的準(zhǔn)確數(shù)額可以依照公式（1）對全部收費進行合理計算。

其次是公眾的代辦收入，在生活之中，由于生活的不便很多業(yè)主不能對一些必備項目進行及時繳費，因此，國企物業(yè)在管理之中會對一些項目實行代辦服務(wù)，如水電費的代繳、煤氣費的代繳和有線電視費的代繳等，雖然隨著銀行及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，此類業(yè)務(wù)正在逐漸減少，但目前，依然是物業(yè)管理收入的來源之一。

最后是特約服務(wù)的收入，其具體指的是國企物業(yè)對于所管理區(qū)域的租戶及業(yè)主提供裝修服務(wù)、家務(wù)服務(wù)、設(shè)備維修服務(wù)等特約服務(wù)項目的收費。

（二）專項維修資金

專項維修資金在國企物業(yè)之中，主要是用于住宅的公共部位以及公用設(shè)施在保修期滿后的維修與改造，就目前來看，其主要來源是業(yè)主和公改房的出售。對于商品非住宅的業(yè)主以及商品住宅的業(yè)主應(yīng)該依照自己所擁有的建筑面積像物業(yè)繳納專項維修資金，其繳納數(shù)額大概是此建筑工程一平方米安裝造價的5%-8%。對于公改房的出售，售房單位對專項維修資金的繳納要按照當(dāng)?shù)匾?guī)定進行，且購房個人也需要按照不能小于2%的標(biāo)準(zhǔn)進行，且收房單位和購買個人都必須要從交易房款中對專項維修資金進行次性地提取。

（三）政府的支持

國企物業(yè)的資金來源包括了政府在多種層面的支持，如對于收費標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)制定，對于收費管理的嚴(yán)格要求等；并且，在稅收方面國家會予以定的政策優(yōu)惠，對于些國企物業(yè)的貸款會適當(dāng)?shù)亟档屠?，對于維護建設(shè)稅以及其他的營業(yè)稅會予以適當(dāng)?shù)拿獬粚τ谖飿I(yè)管理區(qū)域，政府也會做出合理的規(guī)劃，如允許新建商業(yè)用房，允許物業(yè)增加家政服務(wù)等營業(yè)性收入等。

二、國企物業(yè)資金的使用

在國企的物業(yè)資金使用中，所堅持的原則依然是“誰享用，誰受益，誰支付”。需要在使用中將社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益做到兼顧。而我國的國企物業(yè)由于受到國企舊的體制影響，其發(fā)展速度相對于其他體制的物業(yè)較為緩慢，在其資金使用之中，出現(xiàn)了一些明顯的問題，尤其是專項維修資金的使用。

（一）使用中的問題

1.管理透明度較低。對于以專項維修資金為代表的整體物業(yè)資金的管理與使用，它們的透明度較低。因為國企物業(yè)人員的自身素質(zhì)參差不齊，難免會出現(xiàn)對專項維修資金的管理不當(dāng)問題，出現(xiàn)不用，甚至是挪用的現(xiàn)象，透明度較低會讓這些人沒有受到合理的監(jiān)督。而且，透明度低還會導(dǎo)致業(yè)主不清楚自己所繳納的資金到底用在什么地方，是否對自己進行了服務(wù)，讓業(yè)主對于物業(yè)的管理喪失信心，讓國企物業(yè)在社會的口碑降低。

2.物業(yè)維修方案制定難。物業(yè)維修方案是根據(jù)業(yè)主委員會的申請而進行制定的，而現(xiàn)在，業(yè)主委員會組織往往較為松散，對不關(guān)于自己的事情關(guān)心程度較少，因此無法對維修方案的制定提出合理的意見，且因為國企物業(yè)對于當(dāng)前物業(yè)維修資金的使用范圍還沒有明確且詳細(xì)的規(guī)定，國家建設(shè)部以及財政部制定的規(guī)定在實際應(yīng)用中又有些模糊，進而導(dǎo)致相當(dāng)多的時間浪費在方案的制定與審核的過程中。

（二）解決的對策

國企物業(yè)大多是國有體制，其市場化程度較低，競爭意識薄弱。而在當(dāng)前市場化競爭日益加劇的環(huán)境中，必須要進行合理的對策才能對當(dāng)前資金使用的問題予以解決，才能在市場中立足。

1.將資金使用透明化。國企物業(yè)在物業(yè)資金的使用上應(yīng)該盡可能得讓其透明化，對物業(yè)的收費情況和使用情況進行公開，將物業(yè)資金現(xiàn)有的數(shù)額進行公開，在使用當(dāng)中，應(yīng)該將所花費的設(shè)備購買金額與人工服務(wù)金額都予以公布，這樣可以增強業(yè)主對于物業(yè)資金使用的了解程度，同時，還能夠讓業(yè)主對物業(yè)資金的使用進行有效地監(jiān)督，從而杜絕了國企物業(yè)內(nèi)部因工作人員素質(zhì)問題而造成的物業(yè)資金問題，增強了國企物業(yè)在業(yè)主心中的口碑。

2.做好資金的補充。資金的補充是對物業(yè)使用資金的應(yīng)急措施，一般情況下，要在專項維修資金使用程度以超過70%的時候進行及時的，且有組織地補充，保證資金的充足，專項維修的收取可以利用房產(chǎn)稅，將其納入到統(tǒng)的地方稅種，依照售房價格的0.3%到1%的范圍對其進行收取。針對這點，需要國家或者地方政府結(jié)合國企物業(yè)的實際管理范圍和管理情況進行政策上的制定。

結(jié)論：綜上所述，在國企物業(yè)的資金使用中，出現(xiàn)了管理透明度較低、物業(yè)維修方案制定難的問題，這種問題在專項維修資金方面表現(xiàn)得尤為明顯，通過對將資金使用透明化、建立高效的審批制度和做好資金的補充可以對這些問題予以解決，以促進國企物業(yè)在城市管理中發(fā)揮更大的作用。endprint