左清源

摘 要：企業(yè)想要實現(xiàn)利潤最大化，更多的占有市場份額，則需要以合理性為基礎(chǔ)使成本的最優(yōu)化得到實現(xiàn)。基于此，控制工程項目的成本對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說顯得尤為重要。 本文以RS房地產(chǎn)公司某重點建設(shè)項目為例，首先對成本管理理論進行說明；其次在全過程成本管理理論的基礎(chǔ)上，對 RS 房地產(chǎn)公司的成本控制情況從成本管理體系、項目周期劃分兩個方面進行了分析。其中著重對后者按項目開發(fā)先后順序，分五個階段逐一分析項目實際狀況，深入的剖析了成本管理制度、成本管理意識、組織結(jié)構(gòu)等方面存在的問題，并制定了總體策略以實現(xiàn)對成本的控制。

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；建設(shè)項目；價值工程

1 RS房地產(chǎn)公司某重點項目成本控制存在的問題

1.1 某重點項目的概況

A 項目，位于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)?？偨ㄖ娣e約 27 萬平米（其中地上建筑面積約 19.71 萬），占地約 10 萬平米，容積率約 1.98，綠化率 98，總戶數(shù) 468 戶，也是沈陽在國標(biāo)高爾夫球場中唯一建立的高檔別墅區(qū)，充分結(jié)合了沈陽市的氣候、文脈特征，以及居住習(xí)慣，并引入了西方國家在設(shè)計高爾夫別墅上的先進理念，把社區(qū)和高爾夫球場有機結(jié)合，在設(shè)計建筑格局上，采用了獨特邊界與坡地落差的處理手法，使每家每戶都坐北朝南，且面向高爾夫球場，將居住和娛樂相結(jié)合，不僅適合養(yǎng)生，也可以開展交際活動，每天都可以體驗到度假般的美妙感受，為沈陽居民開啟了綠色時代。 產(chǎn)品類型分為涉外酒店式公寓、板式高層、洋房及臻藏別墅，構(gòu)筑了豐富的產(chǎn)品體系。

1.2 RS房地產(chǎn)公司某重點項目成本管理控制存在的問題

1.2.1決策階段的成本控制存在的主要問題.

1、全過程成本控制沒有落到實處，在制定具體決策的過程中沒有充分考慮成本控制。2、針對方案的可行性研究沒有做到位，沒能將項目投資估算與周邊現(xiàn)狀相結(jié)合考慮。

1.2.2設(shè)計階段的成本控制存在的主要問題

1、成本角度講對設(shè)計方案考慮不嚴(yán)謹(jǐn) 某重點 項目在設(shè)計方案的選擇方面存在不合理之處。因立項初期，某重點 項目本著打造高端市場的目的而做出項目決策，在設(shè)計方面，公司挑選了一家著名的設(shè)計公司，而主創(chuàng)設(shè)計師根據(jù)北京、上海、深圳等花園式洋房等設(shè)計特點，發(fā)揮至某重點項目總體設(shè)計中。2、審圖管理不嚴(yán)格，技術(shù)經(jīng)濟分析水平較低。

1.2.3 招投標(biāo)階段的成本控制存在的主要問題

1、項目招標(biāo)過程欠妥在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，成本控制工作應(yīng)當(dāng)由銷售、造價、設(shè)計等眾多部門一起參與，實際上 某重點 項目招標(biāo)過程流于形式，僅由工程部很隨意的選幾個隊伍考察，后由領(lǐng)導(dǎo)層直接選取了合作過的或其他渠道曾認(rèn)識的幾家建筑企業(yè)進行招投標(biāo)，沒能做到廣泛額考慮，最終擇優(yōu)確定，過程欠妥當(dāng)。2、評標(biāo)體系缺乏評標(biāo)結(jié)果一般不是選擇了標(biāo)出最低造價的建筑公司，就是選擇使該公司利益最大化的總包公司。但是在具體施工期間，這些公司的施工團隊缺乏規(guī)范管理制度，為了使成本降低，不擇手段，減少工序，常常偷工減料，這種耍小聰明的情況時常發(fā)生，嚴(yán)重影響了項目的質(zhì)量和進度，進而導(dǎo)致總成本增加。

1.2.4施工階段的成本控制存在的主要問題

由于在施工階段，項目需要花費很長時間，一般從招投標(biāo)工作結(jié)束后，到竣工驗收要持續(xù)二到三年的時間。并且施工過程不能夠出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，因此最容易出現(xiàn)問題的就是該階段，所以，對該階段而言，非常重要的一項工作內(nèi)容就是成本控制。主要的問題有：工程簽證和設(shè)計變更管理不力、施工階段圖紙會審不細(xì)致、流于形式。

1.2.5營銷階段的成本控制存在的主要問題

1、未做好房地產(chǎn)營銷策劃營銷策劃：對于整個房地產(chǎn)營銷工作來說是重中之重，在營銷階段，該項目沒有制定針對性的營銷方案，沒有詳細(xì)定位和分析該項目的優(yōu)劣勢以及周邊市場，增加了后續(xù)物業(yè)管理和項目入住的工作量。2、營銷方式單一，缺乏有效的營銷組合策略。

2 RS 房地產(chǎn)公司某重點項目的成本控制對策

2.1決策階段的成本控制對策

（1）細(xì)化市場調(diào)研工作，為良好決策做鋪墊2、細(xì)致完成可行性研究相關(guān)工3、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算。

2.2設(shè)計階段的成本控制對策

1、加入競爭，方案比較，擇優(yōu)選2、加強設(shè)計階段的經(jīng)濟、技術(shù)分析3、實行限額設(shè)計，控制項目總費。4、嚴(yán)格設(shè)計出圖前的審核工作。

2.3招投標(biāo)階段的成本控制對策

（1）謹(jǐn)慎選擇投標(biāo)單位，增加專家評審環(huán)節(jié)在投標(biāo)單位的選擇方面，項目負(fù)責(zé)人需要成立招投標(biāo)工作小組，成員包括財務(wù)、設(shè)計部、工程部和合約造價部等一系列專業(yè)人員。（2）防止投標(biāo)單位串標(biāo)，避免中標(biāo)價低于企業(yè)個別成本針對招投標(biāo)環(huán)節(jié)，必須要防止投標(biāo)單位串標(biāo)，讓整個招標(biāo)投標(biāo)過程面向廣大群眾順利進行。

2.4施工階段的成本控制對策

（1）加強合同管理，建立合同監(jiān)督和跟蹤制度市場經(jīng)濟當(dāng)中，基本都需要制定合同契約維護雙方的利益友好關(guān)系，這都是比較普遍的方式。根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商最終才會支付給定的相關(guān)成本。必須完善合同管理制度，嚴(yán)格按照合同要求辦事，確保房地產(chǎn)項目施工所涉及到的各項成本控制在合理范圍內(nèi)。（2）嚴(yán)格控制材料用量，合理確定材料、設(shè)備價格控制房地產(chǎn)項目成本控制時，必須要涉及到的就是對材料和設(shè)備的成本控制。

2.5 營銷階段的成本控制對策

（1）項目施工前，制定房地產(chǎn)營銷方案. 房地產(chǎn)營銷方案是在項目施工前制定的項目預(yù)期營銷目標(biāo)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和環(huán)境，做好企業(yè)營銷戰(zhàn)略和營銷計劃，根據(jù) SWOT 方法分析房地產(chǎn)營銷項目，完成預(yù)算和成本控制。（2）選擇合理的產(chǎn)品定價機制房地產(chǎn)項目的定價機制是為了實現(xiàn)項目的開發(fā)目標(biāo)而制定的合理的定價策略，根據(jù)當(dāng)時的市場策略，消費能力，房地產(chǎn)的成本和項目本身的價值，綜合考慮多種影響因素而制定的產(chǎn)品價格。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)不同的發(fā)售時間、地域和政策制定合理的價格策略。

3 結(jié)論

本文立足于房地產(chǎn)項目成本控制理論進行了舉例分析論證。本文主要采用了全面本管理理論，從有效控制成本角度出發(fā)，通過分析研究方法，研究案例方法，結(jié)合RS 公司某重點 項目當(dāng)前成本控制情況，分析了房地產(chǎn)開發(fā)過程中不同階段存在的問題，同時給出了相應(yīng)的解決方案。 本文得到的主要結(jié)論具體包括：第一，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要階段，對于成本控制的研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要意義；第二，房地產(chǎn)項目成本控制具有深厚的理論基礎(chǔ)，本文介紹了有關(guān)成本管理、價值工程理論和造價管理等有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的理論，為RS項目的實際成本控制提供了良好的理論支持。

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