楊玉琴

房地產(chǎn)交易管理與登記工作既要遵守法律，也要符合相關(guān)政策，由于理解上的問題，工作中難免出現(xiàn)不知所從的情況。近日，有幾宗司法協(xié)助執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)交易與登記業(yè)務(wù)困惑著工作人員，筆者在此歸類提出，希望得到有關(guān)部門及專家學(xué)者的關(guān)注與重視，盡快出臺(tái)統(tǒng)一的司法解釋及政策，以指導(dǎo)基層工作。

沖突一：違反禁止預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓政策的司法拍賣

原由：2016年12月，某人民法院在執(zhí)行岳某因與趙某等四人及某彩印包裝有限公司合同糾紛一案中，委托某拍賣機(jī)構(gòu)拍賣被執(zhí)行人趙某名下坐落于某市某小區(qū)5號(hào)樓2單元402室的房產(chǎn)，案外人張某參與拍賣并以最高價(jià)競得。人民法院依據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中拍賣變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條、第二十九條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的司法解釋》第四百九十三條之規(guī)定，作出如下裁定：一、坐落于某市某小區(qū)5號(hào)樓2單元402室房屋的所有權(quán)歸買受人張某所有。某小區(qū)5號(hào)樓2單元402室房屋的所有權(quán)自本裁定送達(dá)買受人張某時(shí)轉(zhuǎn)移。二、買受人張某可持本裁定書到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本裁定送達(dá)后即發(fā)生法律效力。此后，人民法院給登記機(jī)構(gòu)送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書。

張某持身份證明、司法拍賣成交確認(rèn)書、人民法院執(zhí)行裁定書等申請(qǐng)材料到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理上述拍賣房產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移登記。

登記機(jī)構(gòu)經(jīng)查閱登記資料，發(fā)現(xiàn)上述拍賣房產(chǎn)為已經(jīng)繳納全款并辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記的房屋，該房屋尚未辦理首次登記，所以，原購房人趙某尚未能辦理產(chǎn)權(quán)登記取得房屋所有權(quán)?，F(xiàn)在法院裁定該房屋歸張某所有，并要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行該房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移。張某的申請(qǐng)應(yīng)是預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)移登記。

對(duì)于張某的登記業(yè)務(wù)，應(yīng)否受理，工作人員意見不一。

意見一：應(yīng)該受理。該登記業(yè)務(wù)為司法協(xié)助執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理”；最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）規(guī)定，為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時(shí)執(zhí)行，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，“人民法院在辦理案件時(shí)，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)”登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該協(xié)助；且根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第15.3.1條第2款規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移。

意見二：不應(yīng)該受理。該司法拍賣違反《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院政策規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”?！秶鴦?wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）第七項(xiàng)規(guī)定：“切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為”。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十條規(guī)定，“執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料”。該房屋拍賣前司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)先行查詢，是否是允許上市交易的房屋。本案競買人張某應(yīng)在被執(zhí)行人趙某的上述房產(chǎn)所有權(quán)登記完畢后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

意見三：應(yīng)該受理，但是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該向司法機(jī)關(guān)提出協(xié)助執(zhí)行建議，闡明國家相關(guān)政策，防止違反國家政策的房地產(chǎn)交易的發(fā)生，防止當(dāng)事人以合法形式掩蓋不法交易。

沖突二：違反房屋所在地政府住房限購政策的司法拍賣

原由：2017年6月，某人民法院在執(zhí)行王某因與某銀行抵押貸款合同糾紛一案中，委托某拍賣機(jī)構(gòu)拍賣被執(zhí)行人王某名下坐落于某市某小區(qū)3號(hào)樓2單元901室的房產(chǎn)，案外人高某參與拍賣并以最高價(jià)競得。同上述案例，人民法院依據(jù)法律規(guī)定裁定：一、坐落于某市某小區(qū)3號(hào)樓2單元901室房屋的所有權(quán)歸買受人高某所有。某小區(qū)3號(hào)樓2單元901室房屋的所有權(quán)自本裁定送達(dá)買受人高某時(shí)轉(zhuǎn)移。二、買受人高某可持本裁定書到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本裁定送達(dá)后即發(fā)生法律效力。此后，人民法院給登記機(jī)構(gòu)送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書。

高某持身份證明，司法拍賣成交確認(rèn)書，人民法院執(zhí)行裁定書等相關(guān)材料辦理上述拍賣房產(chǎn)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

因?yàn)榇藭r(shí)該房屋所在地政府為調(diào)控當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，實(shí)行了住房限購政策，經(jīng)審查，高某在本市已有多套住宅，已不具備當(dāng)?shù)刭彿抠Y格。

對(duì)于高某的登記業(yè)務(wù)，應(yīng)否受理，工作人員意見不一。

意見一：應(yīng)該受理。同上述案例，有工作人員認(rèn)為，該登記業(yè)務(wù)為司法協(xié)助執(zhí)行，根據(jù)法律和相關(guān)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該協(xié)助；且根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”。該裁定導(dǎo)致物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，不予登記反而與實(shí)際不符，不利于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。

意見二：不應(yīng)該受理。對(duì)于實(shí)行住房限購政策的城市，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，人民法院在司法拍賣時(shí)應(yīng)當(dāng)適用房屋所在地政府住房限購政策，法院和拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提示競買人先行審查自己的購房資格再參與競拍，買受人須通過購房資格核驗(yàn)后，方可辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。高某應(yīng)該另外提交符合不動(dòng)產(chǎn)所在地購買住房政策的材料才能辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。endprint

意見三：應(yīng)該受理，但是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該向司法機(jī)關(guān)提出協(xié)助執(zhí)行建議，闡明政府相關(guān)政策，法院和拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先行審查競買人的購房資格，防止違反政策的房地產(chǎn)交易的發(fā)生，防止當(dāng)事人以合法形式掩蓋不法交易，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

沖突三：違反房屋所在地政府限購政策的仲裁裁決以房抵債

原由：2017年7月，錢某因李某不能按時(shí)歸還150萬元借款按雙方協(xié)議申請(qǐng)仲裁，仲裁機(jī)構(gòu)裁定：李某以其坐落于某市某小區(qū)12號(hào)樓3單元1103室的房產(chǎn)抵債，該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)歸債權(quán)人錢某所有。隨后，錢某持登記申請(qǐng)書；錢某身份證明；李某房屋權(quán)屬證書，生效仲裁裁決書等相關(guān)材料申請(qǐng)辦理上述抵債房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

錢某申請(qǐng)登記時(shí)，該房屋所在地政府為調(diào)控當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，實(shí)行了住房限購政策，經(jīng)審查，錢某家庭沒有該市戶口，不具有房屋所在地購房資格。

對(duì)于錢某的申請(qǐng)，應(yīng)否受理，工作人員同樣也是意見不一。

認(rèn)為應(yīng)該受理登記的工作人員的意見及理由同案例二，認(rèn)為該仲裁裁決書為生效法律文書，已經(jīng)導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)移，不予登記不僅違反法律規(guī)定而且導(dǎo)致物權(quán)與實(shí)際不符，不利于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。

認(rèn)為不應(yīng)該受理的意見與理由為，該仲裁協(xié)議存在以合法形式違反政府限購政策之嫌。錢某應(yīng)該知曉自己不具備該房屋所在地城市購房資格，與李某簽訂仲裁協(xié)議獲取仲裁裁決書，以此申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，擾亂房地產(chǎn)市場調(diào)控秩序，錢某應(yīng)該另外提交符合不動(dòng)產(chǎn)所在地購買住房政策的材料才能辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，否則應(yīng)當(dāng)不予受理。

由此看出，以內(nèi)容與政府房地產(chǎn)政策沖突的法律文書作為房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移依據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記能否啟動(dòng)，工作人員莫衷一是。不僅如此，同樣的困惑也存在于法院工作人員中。對(duì)于司法拍賣是否要適用政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，法官的看法也不盡一致。有的法官認(rèn)為，司法是最后的救濟(jì)，強(qiáng)制拍賣不涉及限購?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移”。據(jù)此規(guī)定，在登記之前，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利已經(jīng)轉(zhuǎn)移，不動(dòng)產(chǎn)登記只是登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法律文書完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的公示，所以在登記時(shí)不需要考量政策因素。其中最典型的是某省高級(jí)人民法院文件明確規(guī)定：司法拍賣房產(chǎn)不受地方政府限購政策影響。而有的法官認(rèn)為，司法拍賣不同于判決，應(yīng)當(dāng)受限購政策影響，法院和拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)把對(duì)競拍人購房資格審查納入司法競拍程序，買受人應(yīng)向住建部門申請(qǐng)審核購房資格，審核通過后法院方可向買受人出具協(xié)助執(zhí)行通知書。

因此，在實(shí)行住房限購政策的不同城市，包括北京、上海、廣州、深圳等法院、仲裁機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)的做法不盡相同。不僅如此，隨著各地政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級(jí)，同一城市對(duì)于司法拍賣是否要適用當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策也前后不一。比如北京，雖然限購政策已實(shí)施多年，但用于司法拍賣的房屋，一直是不受限購政策限制的，不具有購房資格的競買人可參加司法拍賣購房并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記；隨著政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，不斷升級(jí)，2017年4月27日市住建委、市高級(jí)人民法院、市規(guī)劃國土委會(huì)議明確規(guī)定，將法院競拍房產(chǎn)納入北京限購政策范圍內(nèi)、且競拍方為自然人的（個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)視同自然人），要求競拍家庭或個(gè)人符合本市限購政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這更給基層法官和登記機(jī)構(gòu)工作人員帶來困惑：司法拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，到底應(yīng)否受政府限購政策限制呢？endprint