【摘 要】通過比較國內(nèi)外代表性產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營模式，分析中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園的運營現(xiàn)狀和解決方案，為國內(nèi)主題科技園區(qū)運營模式構(gòu)建提供借鑒參考。

【關(guān)鍵詞】主題 ；科技園區(qū)； 運營模式

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程概述

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科技創(chuàng)新的重要載體，經(jīng)歷了70余年的發(fā)展歷程。最早的產(chǎn)業(yè)園追溯到二戰(zhàn)后，為了戰(zhàn)后經(jīng)濟快速復(fù)蘇，歐美通過制定工業(yè)開發(fā)政策在一個固定區(qū)域建立由制造企業(yè)和服務(wù)企業(yè)形成的企業(yè)社區(qū)，通過集中管理獲取更大的經(jīng)濟效益。而國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)興起于20世紀(jì)80年代，經(jīng)過30多年發(fā)展進入創(chuàng)新驅(qū)動階段。

根據(jù)入園客戶類型，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為工業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)。工業(yè)園區(qū)以生產(chǎn)制造、加工流通為核心，入駐客戶以工業(yè)企業(yè)為主，如新加坡裕廊工業(yè)園和我國早期的經(jīng)開區(qū)等；科技園區(qū)以研發(fā)為核心，入駐客戶主要是研發(fā)企業(yè)、科研機構(gòu)、孵化器等，如美國硅谷、英國劍橋科技園、清華大學(xué)科技園等。目前，我國大多數(shù)高新技術(shù)園區(qū)都是混合型，客戶既有工業(yè)企業(yè)、也有科研機構(gòu)和研發(fā)企業(yè)，園區(qū)功能集生產(chǎn)、制造、研發(fā)、總部于一體，如蘇州工業(yè)園區(qū)、聯(lián)東U谷等。

根據(jù)科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，又分為主題科技園區(qū)和綜合科技園區(qū)。主題科技園區(qū)通常有一個產(chǎn)業(yè)定位，以龍頭企業(yè)為引領(lǐng)，吸引全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集聚，形成協(xié)同發(fā)展、配套完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈；而綜合科技園區(qū)通常有兩個及以上主打產(chǎn)業(yè)，每個產(chǎn)業(yè)自成一體，整個園區(qū)形成產(chǎn)城融合的生態(tài)圈。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)為實現(xiàn)效益最大化，通常根據(jù)園區(qū)類型構(gòu)建不同的運營模式。由中國中鐵旗下中鐵二院集團開發(fā)建設(shè)的中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園（以下簡稱“中鐵產(chǎn)業(yè)園”），作為主題科技園區(qū)，提出了物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資、品牌輸出的“四輪驅(qū)動”園區(qū)運營創(chuàng)新模式。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的類型特點和發(fā)展趨勢分析

混合型園區(qū)是大勢所趨，根據(jù)其功能和規(guī)模，通常分為科技園、科學(xué)城、產(chǎn)業(yè)新城、高新技術(shù)加工區(qū)。

1.科技園

為加強產(chǎn)學(xué)研用合作，促進科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化而建造的園區(qū)。自美國1951年在斯坦福大學(xué)建立科技園并形成硅谷以來，就引發(fā)了全球建科技園熱潮，出現(xiàn)了美國北卡羅納三角研究園、清華大學(xué)科技園等代表性科技園。

2.科學(xué)城

為提高本國科技水平而建造的綜合科技中心，將科研、教學(xué)、生產(chǎn)、管理、服務(wù)、居住等功能有機結(jié)合形成的新型城市。典型代表有日本筑波科學(xué)城和上海張江科學(xué)城等。

3.產(chǎn)業(yè)新城的特點

以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)園區(qū)建立的相對獨立的新型城鎮(zhèn)，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新城開發(fā)運營有機融合。典型代表有英國利物浦portsunlight新城、固安產(chǎn)業(yè)新城等。

4.高新技術(shù)加工區(qū)的特點

這類園區(qū)通常不進行或少進行技術(shù)研發(fā)，而是引進高新技術(shù)生產(chǎn)加工產(chǎn)品。典型代表有日本九州硅島和我國東部沿海的高新區(qū)。

中鐵產(chǎn)業(yè)園屬于主題科技園區(qū)，其特點是借助中國中鐵和中鐵二院的資源、技術(shù)、人才和市場優(yōu)勢，通過與高校和科研院所的產(chǎn)學(xué)研用合作，促進軌道交通產(chǎn)業(yè)的科技研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營模式分析

1.國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營模式及特點

（1）園區(qū)物業(yè)服務(wù)模式。為保證園區(qū)的正常運行，園區(qū)提供保修、保潔、保綠、保安、停車等基礎(chǔ)物業(yè)管理和服務(wù)。

（2）企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)模式。為提高招商引資成功率，園區(qū)為入園企業(yè)提供行政手續(xù)代辦、園區(qū)招聘會、企業(yè)咨詢服務(wù)等配套服務(wù)。

（3）企業(yè)增值服務(wù)模式。為增強企業(yè)與園區(qū)粘性，園區(qū)為入園企業(yè)提供項目申報、研發(fā)平臺、品牌策劃、投融資等增值服務(wù)，幫助企業(yè)降低成本，助力企業(yè)成長。

（4）企業(yè)投資孵化模式。園區(qū)通過租金換股權(quán)、房款換股權(quán)等方式投資有發(fā)展?jié)摿Φ娜雸@企業(yè)，幫助企業(yè)上市，分享上市后的紅利。

2.代表性主題科技園區(qū)的運營模式分析

（1）以張江高科為代表的“三商運營模式”。上海張江高科以“醫(yī)+E”兩大產(chǎn)業(yè)為核心，隨著自貿(mào)區(qū)和張江科學(xué)城的設(shè)立，其“三商”戰(zhàn)略演變?yōu)椤靶氯獭睉?zhàn)略（新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商），盈利核心從物業(yè)租售變?yōu)橘Y本運作。

（2）以華夏幸福為代表的“產(chǎn)業(yè)新城運營模式”。華夏幸福基業(yè)作為產(chǎn)業(yè)新城專業(yè)運營商，形成了“園區(qū)+地產(chǎn)運營模式”。通過整體委托開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城，幫助政府實現(xiàn)地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，自身通過獲批廉價土地賺取可觀利潤。

（3）以天安數(shù)碼城為代表的“中小企業(yè)生態(tài)圈運營模式”。深圳天安數(shù)碼城構(gòu)建了以企業(yè)生態(tài)圈為核心，以智慧園區(qū)和金控平臺為兩翼的“一核兩翼”運營模式，為中小企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)空間和智慧服務(wù)。

（4）以大連軟件園為代表的“業(yè)務(wù)解決方案運營模式”。大連軟件園依托“官助民辦”、軟件外包及教育產(chǎn)業(yè)互動三大特色，構(gòu)建核心競爭力，運營模式從物業(yè)開發(fā)租賃轉(zhuǎn)到為企業(yè)提供“商務(wù)空間、人力資源和IT業(yè)務(wù)發(fā)展”解決方案。

4家主題科技園區(qū)的運營模式各具特色，但都圍繞物業(yè)、產(chǎn)業(yè)、投資3個核心展開。

3.中鐵產(chǎn)業(yè)園的“四輪驅(qū)動”運營模式分析

中鐵產(chǎn)業(yè)園以軌道交通為產(chǎn)業(yè)定位，目標(biāo)是打造國內(nèi)一流國際領(lǐng)先的軌道交通產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地。經(jīng)過5年的建設(shè)運營，園區(qū)已簽約入駐企業(yè)近90余家，產(chǎn)業(yè)聚集效果明顯，產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈初步形成。

目前，園區(qū)公司提出了“四輪驅(qū)動”創(chuàng)新運營模式，即通過物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資、品牌輸出的“四輪”協(xié)同驅(qū)動，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的良性循環(huán)，實現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和股東利益最大化。

四、中鐵產(chǎn)業(yè)園運營模式的具體方案

1.“四輪驅(qū)動”運營模式

該模式是指通過物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資、品牌輸出構(gòu)成的“四輪”，協(xié)同驅(qū)動全產(chǎn)業(yè)鏈聚集、全產(chǎn)業(yè)鏈孵化，形成配套完善、職住平衡的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，實現(xiàn)園區(qū)運營效益最大化和園區(qū)公司的可持續(xù)發(fā)展?！八妮啞奔认鄬Κ毩?、自帶動力，又相互關(guān)聯(lián)、逐級遞進。其中，物業(yè)服務(wù)是運營的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)是運營的核心，產(chǎn)業(yè)投資是運營的方向，品牌輸出是運營的目標(biāo)。條件成熟時，“四輪”共同發(fā)力，促進園區(qū)加速發(fā)展。

2.物業(yè)服務(wù)運營

依托園區(qū)物業(yè)，開展基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、物業(yè)增值服務(wù)、自持物業(yè)租賃服務(wù)、多種經(jīng)營等，滿足入園企業(yè)和企業(yè)員工的辦公、吃、住、行等基礎(chǔ)需求，獲得物業(yè)服務(wù)運營收入。

3.產(chǎn)業(yè)服務(wù)運營

園區(qū)圍繞產(chǎn)業(yè)定位，搭建公共技術(shù)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)信息發(fā)布、項目咨詢申報、科技成果轉(zhuǎn)化、檢測認(rèn)證、科技金融等服務(wù)平臺，借助龍頭企業(yè)的影響力和資源，吸引上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)入園，提供全鏈條孵化服務(wù)，形成全產(chǎn)業(yè)鏈聚集。通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)助力企業(yè)成長，獲得產(chǎn)業(yè)服務(wù)收益。

4.產(chǎn)業(yè)投資運營

產(chǎn)業(yè)投資主要包括風(fēng)險投資和資本運作。前者通過園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資基金，對發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒊砷L性強的企業(yè)進行投資或參股（控股），分享企業(yè)上市后的收益；后者通過園區(qū)公司上市融資、證券交易、企業(yè)資產(chǎn)重組或收購兼并等獲得收益。這種科技投行的運營方式風(fēng)險較大收益高。

5.品牌輸出運營

品牌輸出也稱輕資產(chǎn)運營，輕重并舉是園區(qū)運營的趨勢，通過異地復(fù)制園區(qū)運營模式托管園區(qū)，規(guī)避了重資產(chǎn)拓展資金壓力大、拓展速度慢、風(fēng)險不確定等問題，快速實現(xiàn)招商網(wǎng)絡(luò)擴展和品牌傳播效果。

6.最終運營效果

中鐵產(chǎn)業(yè)園“四輪驅(qū)動”運營模式，將根據(jù)園區(qū)發(fā)展分步實施，近期目標(biāo)是構(gòu)建物業(yè)產(chǎn)業(yè)無縫對接的運營服務(wù)體系，產(chǎn)生物業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)收益；中期目標(biāo)是通過產(chǎn)業(yè)投資實現(xiàn)園區(qū)公司的長線收益；遠期目標(biāo)是通過品牌輸出，拓展輕資產(chǎn)收益。條件成熟時，再將園區(qū)公司資產(chǎn)打包上市。

五、結(jié)論

通過上述分析可以看出，“四輪驅(qū)動”運營模式符合中鐵產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展戰(zhàn)略，風(fēng)險可控，盈利可持續(xù)。對加速產(chǎn)業(yè)聚集，打造專業(yè)園區(qū)運營商品牌，開展輕資產(chǎn)輸出，實現(xiàn)園區(qū)公司持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)股東的盈利期望都是可行的。

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作者簡介：

肖夢萍（1970—），女，四川成都人，中鐵產(chǎn)業(yè)園（成都）投資發(fā)展有限公司運營總監(jiān)兼運營部長。