李偉

摘要：2014年開(kāi)始，全國(guó)各地的房地產(chǎn)事業(yè)迎來(lái)了史上最瘋狂的時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲速度之快前所未有，這是自1998年住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度最大的時(shí)期，尤其是一線城市的最為明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，深刻影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈問(wèn)題更是受到各界學(xué)者的廣泛關(guān)注。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；博弈分析；購(gòu)房者

1引言

住房作為特殊的商品，自1998年開(kāi)始實(shí)施住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，價(jià)格持續(xù)飆升，即使是在2008年金融危機(jī)時(shí)期，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也只是在受到短暫的沖擊后迅速恢復(fù)過(guò)來(lái)，甚至比以前的市場(chǎng)狀況更加良好。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)正逐漸成為我國(guó)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)微小的變動(dòng)都會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的變化，所以研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，運(yùn)用博弈論方法可以更好的解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)的的過(guò)程中，由其他因素所造成影響的動(dòng)態(tài)變化，以及在其他因素確定的情況下價(jià)格的變化趨勢(shì)，能更好的把握房?jī)r(jià)走勢(shì)，明確房?jī)r(jià)關(guān)系到的利益關(guān)系。

2博弈論基本理論

博弈論是一門(mén)決策科學(xué)，它研究決策者在多個(gè)可能的行動(dòng)方案中進(jìn)行選擇的邏輯。博弈論對(duì)人的基本假定是：人是理性的（或者說(shuō)自私的），理性的人是指他在具體策略選擇時(shí)的目的是使自己的利益最大化，博弈論研究的是理性的人之間如何進(jìn)行策略選擇的。或者說(shuō)，博弈論是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時(shí)候的決策以及這種決策均衡的問(wèn)題。在這里，決策均衡是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，意味著最佳決策或最佳決策的組合；因?yàn)橹灰獩Q策是最佳的，相關(guān)的行為主體就不會(huì)去改變它，從而讓它處于穩(wěn)定、均衡的狀態(tài)。對(duì)于博弈論的理解我們不像其他的經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象可以用圖表來(lái)解釋，本文將列舉一個(gè)博弈論的經(jīng)典案例來(lái)做說(shuō)明。

3中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

商品房平均銷售價(jià)格反應(yīng)了我國(guó)城鎮(zhèn)房屋買(mǎi)賣的平均價(jià)格，在改革初期且房地產(chǎn)市場(chǎng)真正開(kāi)始發(fā)展的2000年，我國(guó)的商品房平均銷售價(jià)格為2132元/平方米，而截至2016年，該價(jià)格已上升到9230元/平方米。在近20年間，除了2008年因受全球金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)每年都呈現(xiàn)出不同程度的增長(zhǎng)，并且在金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有像股票市場(chǎng)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期低迷的狀況，而是迅速的恢復(fù)過(guò)來(lái)，其2009年的增長(zhǎng)率達(dá)到了23.18%，之后到2013年每年房?jī)r(jià)以穩(wěn)定的速度增長(zhǎng)。2014年房?jī)r(jià)因政府調(diào)控增速雖有所減緩，但依據(jù)這兩年房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)熱，可以預(yù)見(jiàn)其增速在未來(lái)將保持上升趨勢(shì)。

4房地產(chǎn)商、購(gòu)房者的博弈關(guān)系研究

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最直觀的利益相關(guān)者就是房產(chǎn)商和購(gòu)房者，他們都是理性的經(jīng)濟(jì)人，企圖以自己最小的代價(jià)來(lái)獲得最大的收益。開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)的直接供給者，追求利潤(rùn)最大化，購(gòu)房者作為最大的需求者，除一些剛性需求外，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的波動(dòng)狀況及時(shí)的做出調(diào)整企圖以最小的支付成本獲得理想的房產(chǎn)權(quán)。

顯然，房產(chǎn)商與購(gòu)房者具有不對(duì)稱信息，房產(chǎn)商對(duì)商品房的質(zhì)量、材質(zhì)、升值能力、成本等實(shí)質(zhì)性信息擁有優(yōu)勢(shì)，而購(gòu)房者只能對(duì)商品房的區(qū)位、價(jià)格、面積等有一個(gè)大致了解并根據(jù)自己的需求進(jìn)行選擇。這就決定了兩者在市場(chǎng)上實(shí)質(zhì)是一種委托代理關(guān)系。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)最關(guān)注的就是價(jià)格問(wèn)題，因此，房產(chǎn)商與購(gòu)房者之間必然存在一個(gè)價(jià)格博弈的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商希望價(jià)格越高越好，購(gòu)房者恰恰相反。其基本規(guī)則是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在兩個(gè)局中人：分別是房產(chǎn)商和購(gòu)房者。博弈的行動(dòng)就是雙方根據(jù)自己的期望值，在博弈的某個(gè)時(shí)點(diǎn)上所采取的措施，博弈的結(jié)果是局中人所選擇的各自利益最大化。于是，建立如下博弈矩陣：

在這個(gè)博弈模型中存在一個(gè)納什均衡，即（降價(jià)，購(gòu)房）。因?yàn)榻o定房產(chǎn)商不降價(jià)，購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)得到的效用為-1，選擇觀望得到的效用為-2，所以購(gòu)買(mǎi)是最優(yōu)策略。給定購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)，房產(chǎn)商選擇不降價(jià)得到的效用為2，選擇降價(jià)得到的效用為4，因此對(duì)房產(chǎn)商而言，降低價(jià)格是理智的選擇。

當(dāng)房產(chǎn)商維持價(jià)格不變時(shí)，如果購(gòu)買(mǎi)者還采取一種觀望的態(tài)度，整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)處于一種低迷的狀態(tài)，人們的期望值都普遍降低，最終雙方的利益都會(huì)損壞，而當(dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)施降價(jià)模式時(shí)，消費(fèi)者選擇購(gòu)房可以達(dá)到共贏的局面，因此從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，（購(gòu)房，降價(jià)）的確是一個(gè)最優(yōu)的選擇。然而這一均衡結(jié)果的實(shí)現(xiàn)是基于完全信息博弈下的一種靜態(tài)分析，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不會(huì)存在這樣一種理想的狀況，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于消費(fèi)者存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，房產(chǎn)商通過(guò)小幅的提價(jià)反而會(huì)在一定程度上刺激購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)，房產(chǎn)商選擇降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者反而會(huì)選擇觀望。這就是為什么當(dāng)上海市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升時(shí)，房屋銷售量也隨之大幅上漲的心理原因。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)研究視角出發(fā)，多數(shù)學(xué)者從理想狀態(tài)下的價(jià)格博弈的角度出發(fā)對(duì)房產(chǎn)商和購(gòu)房者之間的博弈關(guān)系進(jìn)行了深入分析，認(rèn)為理智的購(gòu)房者最好的策略就是觀望，在低價(jià)的時(shí)候入市，既達(dá)到了改善居住環(huán)境的目的，又滿足了增值保值的愿望，實(shí)現(xiàn)了利益最大化。由于消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的普遍心理，因此市場(chǎng)中的這種觀望氛圍一旦形成就很難消散。在開(kāi)發(fā)商維持價(jià)格不變，消費(fèi)者采取觀望態(tài)度時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)的交易氛圍變差，人們對(duì)交易的期望降到最低，市場(chǎng)的損害最終反映到交易雙方的利益受損上。當(dāng)房地產(chǎn)商維持價(jià)格，而市場(chǎng)購(gòu)房者多以投資目的為主時(shí)，雖然房?jī)r(jià)高企但需求依然旺盛。當(dāng)情況相反，房地產(chǎn)商降價(jià)促銷而消費(fèi)者持幣待購(gòu)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金緊缺，無(wú)法周轉(zhuǎn)，甚至可能資金鏈斷裂，給企業(yè)造成巨大損失。當(dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降低價(jià)格，購(gòu)房者在市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到心理預(yù)期時(shí)入市，此時(shí)市場(chǎng)逐漸回暖，在這個(gè)階段，雙方都可以獲利，達(dá)到共贏。因此，理智的開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間博弈的結(jié)果應(yīng)該是降價(jià)和入市，但是這也取決于降價(jià)的幅度和消費(fèi)者對(duì)降價(jià)的預(yù)期值是否符合。

5結(jié)論與建議

通過(guò)博弈工具分析并找出房地產(chǎn)市場(chǎng)中影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展的主要影響因素，掌握當(dāng)前某個(gè)博弈模型中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀態(tài)，尤其是對(duì)政府政策對(duì)于房地產(chǎn)的影響分析，其能很好的反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡現(xiàn)象的本質(zhì)原因。其對(duì)于我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)政策制定的同時(shí)做到兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)中各主體的利益有著非常大的作用，更對(duì)我國(guó)政府發(fā)揮調(diào)控職能的角度的同時(shí)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)步的發(fā)展有著非常重要的實(shí)際意義。

5.1對(duì)購(gòu)房者的建議

針對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)房者“羊群性”的從眾購(gòu)房心理比較嚴(yán)重，部分購(gòu)房者在購(gòu)房心理上并不理性，再加上房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)下，仍舊會(huì)選擇購(gòu)房。對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該理性選購(gòu)，充分了解房地產(chǎn)的有關(guān)信息，作出合理的判斷。不要因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而失去理智，隨波逐流，跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)失去平衡。

5.2對(duì)房產(chǎn)商的建議

面對(duì)有限的土地資源，房產(chǎn)商應(yīng)該合理利用，提高土地的資源利用效率，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，給自己帶來(lái)收益的同時(shí)盡可能的節(jié)約資源。其次，房產(chǎn)商應(yīng)該意識(shí)到除了銀行貸款這一渠道以外，還有其他的融資方式，如融資租賃、開(kāi)發(fā)合作融資等等，拓展自己的融資渠道。同時(shí)應(yīng)該及時(shí)的關(guān)注國(guó)家政策的調(diào)整動(dòng)向，保證穩(wěn)定的資金流，以防政策下放時(shí)的資金不融通。自覺(jué)遵守國(guó)家的法律法規(guī)，樹(shù)立正確的價(jià)值觀，禁止采用一些非法的手段牟取暴利。

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