◎李斐斐

公共租賃住房的成本效益

◎李斐斐

近年來(lái)，商品房市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)不斷飆升，為滿足中低收入群體住房需求及推進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生等人才引進(jìn)工作，國(guó)家政府或公共機(jī)構(gòu)通過(guò)新建或其他方式籌集房源，以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格水平向其提供租賃住房，公共租賃住房的出現(xiàn)豐富了我國(guó)住房保障體系。但公共租賃住房的成本控制和效益成果與政策出發(fā)點(diǎn)存在偏差，本文分析了公共租賃住房成本效益問(wèn)題的成因，從而為其改進(jìn)這一突出問(wèn)題提供相應(yīng)對(duì)策。

2012年7月15日起實(shí)施的《公共租賃住房管理辦法》對(duì)公共租賃住房的范圍界定、申請(qǐng)審核、輪候和配租、使用和退出等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了系統(tǒng)指導(dǎo)，從而為其管理提供基本的管理框架。在《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》的指導(dǎo)下，公共租賃住房與廉租住房并軌運(yùn)行，政府政策的推動(dòng)，豐富和完善了我國(guó)住房保障體系。由于起步晚、經(jīng)驗(yàn)少，公共租賃住房在房源建設(shè)和獲取上存在成本過(guò)高，在申請(qǐng)使用過(guò)程中管理不善，對(duì)補(bǔ)助資金和住房租金的管控上缺乏規(guī)范性等問(wèn)題突出，導(dǎo)致難以發(fā)揮其政策性的保障作用，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“住有所居”的社會(huì)目標(biāo)，因此，如何在公共租賃住房租金低、成本高的背景下，找準(zhǔn)原因，優(yōu)化管理，是當(dāng)期亟待解決的一大難題。

公共租賃住房成本高、效益低的原因

公共租賃住房成本控制不到位。公共租賃住房一般由政府劃撥土地、國(guó)企開發(fā)建設(shè)，財(cái)政補(bǔ)助資金，但處于保障性的社會(huì)目標(biāo)，其開發(fā)利潤(rùn)低，在開發(fā)過(guò)程中的成本控制不到位，會(huì)持續(xù)壓縮利潤(rùn)空間，導(dǎo)致租金回收難以彌補(bǔ)開發(fā)成本。在設(shè)計(jì)成本中存在以下兩個(gè)問(wèn)題：第一，在項(xiàng)目建設(shè)的總體規(guī)劃方面，住房項(xiàng)目在容積率、道路系統(tǒng)、景觀及附屬設(shè)施方面，缺乏合理分析和專業(yè)指導(dǎo)，一些建設(shè)項(xiàng)目照搬其他項(xiàng)目規(guī)劃方案，未對(duì)各個(gè)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，導(dǎo)致成本上升；第二，在房屋建筑單體設(shè)計(jì)上，套型設(shè)計(jì)不標(biāo)準(zhǔn)、公共空間過(guò)大、地下空間開發(fā)程度不夠，導(dǎo)致公共租賃住房數(shù)量難以滿足需求，使用效率過(guò)低，違背其建設(shè)初衷。在建設(shè)過(guò)程中，公共租賃住房籌資渠道單一，主要以政府財(cái)政資金為主要建設(shè)資金來(lái)源，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中資金投放的時(shí)間和規(guī)模管理不當(dāng)，導(dǎo)致資金使用成本上升，同時(shí)，社會(huì)資本介入程度低、債權(quán)資金獲取規(guī)模有限導(dǎo)致開發(fā)資金受限，影響建設(shè)進(jìn)程，增大后續(xù)動(dòng)工支出。

公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制不合理。公共租賃住房租金定價(jià)規(guī)范不一，政府投資建設(shè)的公共租賃住房在租金上，可以直接予以減免，社會(huì)投資建設(shè)的公共租賃住房租金確定只有一個(gè)大致標(biāo)準(zhǔn)，即低于市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于幅度多少缺乏明確規(guī)定，由于各城市房租水平不一影響整體標(biāo)準(zhǔn)線的制定，同時(shí)各保障性住房在戶型設(shè)計(jì)、容積率、交通系統(tǒng)等方面的差異，使得租金定價(jià)工作的復(fù)雜度和難度上升，此外，還應(yīng)結(jié)合租房人的收入水平、負(fù)擔(dān)能力等確定公共租賃住房的租金水平，對(duì)相關(guān)部門和人員的專業(yè)水平提出了很高的要求。

公共租賃住房?jī)?nèi)部運(yùn)營(yíng)管理不健全。公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理上對(duì)成本控制和改進(jìn)上存在諸多漏洞。例如，對(duì)稅收優(yōu)惠政策利用不夠，在營(yíng)改增的稅收改革進(jìn)程中，相關(guān)過(guò)渡政策明確了2018年12月31日前免征增值稅的規(guī)定，同時(shí)還有免征租金收入房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策，但財(cái)務(wù)人員對(duì)政策期間和具體規(guī)定不敏感，稅收籌劃能力低，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理單位錯(cuò)失良機(jī)；對(duì)租金回收管理不當(dāng)，經(jīng)營(yíng)管理單位未按照管理辦法規(guī)定，規(guī)范合同簽訂、住房跟蹤監(jiān)督和租金催收等工作，導(dǎo)致資金回收速度慢、房屋被挪作他用，從而無(wú)法發(fā)揮公共租賃租房的社會(huì)效用。

公共租賃住房成本效益問(wèn)題的改進(jìn)措施

在開發(fā)建設(shè)階段，優(yōu)化設(shè)計(jì)，拓寬融資渠道。公共租賃住房雖然多以40平方米左右的小戶型為主，但仍必須滿足基本生活所需，因此，在開發(fā)建設(shè)上，各地政府應(yīng)從總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)出發(fā)，提高容積率，從而增加住房數(shù)量，精細(xì)套型設(shè)計(jì)，從而有效利用空間，從設(shè)計(jì)之初開始堅(jiān)持以有限空間開發(fā)最多住房滿足最大需求，降低城市生活空間拓展的成本。同時(shí)，各地政府應(yīng)積極拓寬融資渠道，建立政府財(cái)政資金、銀行貸款、社會(huì)資金及公積金等多重資本投入機(jī)制，保證項(xiàng)目投資資金供應(yīng)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，減少資金壓力和項(xiàng)目籌資成本。

在定價(jià)機(jī)制方面，全面分析，規(guī)范租金價(jià)格。公共租賃住房租金定價(jià)不僅受到出租方開發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)成本的影響，也要考慮租房人收入水平、市場(chǎng)價(jià)格等多重因素，因此，在租金定價(jià)上必須堅(jiān)持差異化原則，根據(jù)家庭承受能力，在10～30%低于市價(jià)的區(qū)間內(nèi)劃分具體水平，同時(shí)保證開發(fā)者3%左右的微利水平，從而促進(jìn)其開發(fā)積極性性。同時(shí)結(jié)合不同收入等級(jí)，劃分補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)監(jiān)管不同群體的租期變動(dòng)，從而調(diào)整租金價(jià)格。

在內(nèi)部管理方面，健全體制，提高資金效率。公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位首先應(yīng)在管理辦法指引下，建立健全管理制度，完善內(nèi)部控制，提高管理能力，明確此類住房的保障性目的；其次，經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)提高對(duì)相關(guān)政策的解讀能力和利用水平，尤其是能夠降低稅收壓力提升利潤(rùn)空間的稅收優(yōu)惠政策，提高財(cái)務(wù)人員稅收籌劃能力，及時(shí)發(fā)揮稅收優(yōu)勢(shì)，保證保本增利；最后，應(yīng)結(jié)合全面預(yù)算、會(huì)計(jì)控制、內(nèi)部審計(jì)等管理手段提高內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理水平，降低管理成本，及時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化資金控制和財(cái)務(wù)管理能力。

公共租賃住房作為我國(guó)住房保障體系的主要組成部分，必須在兼顧社會(huì)職能的基礎(chǔ)上發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的活力。結(jié)合宏觀政策和管理辦法的引導(dǎo)，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)提高內(nèi)部管理水平，合理利用優(yōu)惠政策，不斷提高效益、降低成本，形成公共租賃住房投資、開發(fā)和使用的良性循環(huán)。

（工作單位：廈門安居集團(tuán)有限公司）