文/施溪溪,南京科技職業(yè)學(xué)院建筑與藝術(shù)學(xué)院

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營微觀環(huán)境分析

文/施溪溪,南京科技職業(yè)學(xué)院建筑與藝術(shù)學(xué)院

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營微觀環(huán)境是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所在的特定區(qū)域?yàn)楸尘?，直接影響?xiàng)目目標(biāo)的因素的總和。要想獲得項(xiàng)目的成功，就必須對區(qū)域環(huán)境中的關(guān)鍵因素進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的研究分析。本文以本市雨花臺區(qū)為例，簡要闡述微觀環(huán)境分析中的幾個(gè)要點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；微觀環(huán)境；分析

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析，指對影響房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的外部因素與條件進(jìn)行分析，找出關(guān)鍵、重點(diǎn)影響因素，整理出有利于不利條件，發(fā)現(xiàn)規(guī)律，為下一步?jīng)Q策提供依據(jù)的過程。根據(jù)分析角度的不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分為宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境與微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境是指從宏觀的角度對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生影響的基本因素，包括政策環(huán)境、法律環(huán)境、人口環(huán)境、自然環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和技術(shù)環(huán)境。中觀環(huán)境是從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，對所有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生影響的因素的總和。比較關(guān)鍵的幾個(gè)因素包括我國房地產(chǎn)市場的法制體系、房地產(chǎn)市場態(tài)勢和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范。微觀環(huán)境是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目所在城市及區(qū)域?yàn)楸尘?，從自然、?jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況與基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面直接對具體項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響的因素的總和。包括區(qū)域地理位置特點(diǎn)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃以及該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)。

我們選擇南京市號稱中國第一軟件產(chǎn)業(yè)基地，中國最大的通訊軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地。榮獲“國家科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)”等稱號的區(qū)域——雨花臺區(qū)來進(jìn)行具體說明。

1 區(qū)域地理位置特點(diǎn)

區(qū)域自然環(huán)境中各組成部分如地質(zhì)、地貌、氣候、水文等決定了區(qū)域用地狀態(tài)、區(qū)域用地布局、區(qū)域建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配置和工程造價(jià)等各個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行為與區(qū)域自然環(huán)境之間是相互作用的兩個(gè)共生體。其中還要注意區(qū)域的交通便捷程度，交通便捷程度高的區(qū)域，必定是居住者工作、學(xué)習(xí)、購物都十分迅速方便，發(fā)生成本較小的區(qū)域，往往也是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)非常活躍的區(qū)域。

南京市雨花臺區(qū)位于南京市主城南部，是中國軟件名城的核心區(qū)，國家重要的軟件產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)中心。具有得天獨(dú)厚的交通之便，它連接皖南，皖北和蘇南、蘇北、處于上海、浙江、安徽三省市懷抱之中。這里距離南京中心地區(qū)新街口3公里，距離長江最主要的內(nèi)河外貿(mào)港口——新生圩港18公里，距離南京祿口國際機(jī)場20公里，是南京進(jìn)出空港的必經(jīng)之路。境內(nèi)有“黃金水道”長江和五條通江河道，有寧蕪、寧溧、寧丹、寧馬四大國道，省道和高速公路，有繞城公路，機(jī)場路等20多條城市主干道，華東地區(qū)最大的賽虹橋立交、長江三橋、南京地鐵總站以及亞洲首屈一指的南京高鐵南站等重要交通樞紐都位于我區(qū)，形成快速便捷的內(nèi)部路網(wǎng)，也使我區(qū)成為連接華東、華中、華南、華北的重要交通樞紐。

由此可見雨花臺區(qū)是南京主城東進(jìn)南延的重要發(fā)展區(qū)域，是國家重要交通樞紐，同時(shí)也是國際著名高等院校和科研機(jī)構(gòu)產(chǎn)學(xué)研基地。雨花臺區(qū)地貌類型多樣，境內(nèi)有將軍山、牛首山、韓府山等山麓，有秦淮新河、大石湖、花神湖、蓮花湖等河流湖泊，有雨花臺風(fēng)景區(qū)、將軍山風(fēng)景區(qū)等著名風(fēng)景區(qū)，城市綠化率達(dá)93%，森林覆蓋率26%，綠化覆蓋率49%，是南京的“綠色生態(tài)走廊”。

環(huán)境分析是在市場調(diào)查與營銷策劃之前的較為粗略的分析，在充分了解城市，充分了解該區(qū)域的地理位置特點(diǎn)之后，方能進(jìn)行正確的項(xiàng)目選址。

2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃

區(qū)域的發(fā)展總是與城市發(fā)展息息相關(guān)的，城市在發(fā)展的過程中，對其中的每一個(gè)區(qū)域都會(huì)有一個(gè)發(fā)展的定位，同時(shí)也由規(guī)劃部門制定出該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，把握這些信息對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的順利實(shí)施有著至關(guān)重要的作用。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中我們看到不同區(qū)域生產(chǎn)要素條件的分布情況和該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位和作用，對區(qū)域未來發(fā)展的目標(biāo)、方向和總體思路進(jìn)行謀劃，以達(dá)到指導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

南京市雨花臺區(qū)近年來轉(zhuǎn)型升級步伐不斷加快。依托軟件谷的軟件產(chǎn)業(yè)保持快速增長，2016年實(shí)現(xiàn)軟件和信息服務(wù)業(yè)收入1650億元，占全省21%，占全市40%。依托于南京南站區(qū)域的現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)業(yè)提檔升級。打造了一批中高端的商務(wù)項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型力度不斷加大，穩(wěn)步推進(jìn)梅山片區(qū)工業(yè)布局調(diào)整。新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)銷售和文化產(chǎn)業(yè)銷售收入新的突破。2015年，雨花臺區(qū)在經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值411.7億元，年均增長19.3%。2016年，穩(wěn)中有升，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值445.3億元，同比增長8.5%。

可見，雨花臺區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利的區(qū)域，而它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)往往是發(fā)展對外貿(mào)易，利用其經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級化。

3 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場是以房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)流通緊密相關(guān)的資金、技術(shù)、服務(wù)等進(jìn)行交換的場所和交換關(guān)系的總和。區(qū)域房地產(chǎn)與中觀環(huán)境的房地產(chǎn)市場態(tài)勢不同，應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的具體區(qū)域?yàn)楸尘?。重要集中在區(qū)域居民及分布特點(diǎn)，區(qū)域居民收入與購買力以及區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣這樣的幾個(gè)方面。

據(jù)該雨花臺區(qū)政府官方數(shù)據(jù)顯示，2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)到44500元和20700元。2016年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到48267元，同比增長8.5%。按照對未來五年雨花臺區(qū)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略規(guī)劃，到2020年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長8%以上，總量突破600億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到13萬元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)超過1200億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到65000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到31000元。群眾的收入水平，消費(fèi)能力，生活質(zhì)量都將得到很大的提高。值得注意的是，軟件谷附近的居民多以IT信息技術(shù)高端從業(yè)人員為主，其收入和購買力將會(huì)直接影響到附近的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的走向。另外，家庭結(jié)構(gòu)的不同，居民文化層次的高低，都會(huì)對區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

綜上所述，只有深入的進(jìn)行區(qū)域微觀環(huán)境調(diào)查和研究才能把握有利因素、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素，就能最有效地在無法改變地外部環(huán)境中爭取到最大地主動(dòng)權(quán)，取得項(xiàng)目的成功。

[1]《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》（第三版）譚術(shù)魁復(fù)旦大學(xué)出版社2016

[2]《南京市雨花臺區(qū)2016年政府工作報(bào)告》來源：南京市人民政府網(wǎng)站