武漢科技大學(xué)管理學(xué)院 余淑均

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負(fù)變化及對企業(yè)影響探討

武漢科技大學(xué)管理學(xué)院 余淑均

自2016年5月1日起，全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改增值稅政策后，建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)納稅人正式啟動繳納增值稅的進(jìn)程?！盃I改增”的優(yōu)勢在于優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，一方面企業(yè)得以避免營業(yè)稅下的重復(fù)納稅，稅負(fù)下降，另一方面，增值稅的抵扣機(jī)制，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的大宗抵扣項(xiàng)能夠?yàn)槠髽I(yè)的資金鏈提供更寬松的運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境。而與此同時，企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文試對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化作簡單測算，以更好地評估這一政策的實(shí)際影響。

房地產(chǎn)業(yè) 營改增 稅負(fù)

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負(fù)變化及案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營改增”后，對于開工日期在2016年5月1日之后的新項(xiàng)目，一般納稅人實(shí)行一般計稅，適用稅率為11%，計稅基礎(chǔ)為取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款；小規(guī)模納稅人實(shí)行簡易征稅，適用征收率為5%，計稅基礎(chǔ)為全部價款和價外費(fèi)用。本文假設(shè)一般納稅人采用11%的稅率，考慮三類不同稅種，分析房地產(chǎn)業(yè)的物料成本與銷售收入之間的關(guān)系，進(jìn)而比較房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后稅負(fù)的變化。

（一）稅負(fù)變化分析 若某市區(qū)房地產(chǎn)公司某年銷售收入為I，成本為C，其中物料成本占比為P，不考慮期間費(fèi)用。（其中，物料成本可作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的標(biāo)的）

第一，稅種只涉及增值稅與營業(yè)稅。“營改增”前，應(yīng)繳營業(yè)稅=0.05I；

“營改增”后，銷項(xiàng)稅額=0.11I/1.11=0.099I，進(jìn)項(xiàng)稅額= 0.17PC（進(jìn)項(xiàng)稅率仍然是17%）,應(yīng)繳增值稅=0.099I-0.17PC。

則“營改增”后稅負(fù)變化=0.099I-0.17PC-0.05I =0.049I-0.17PC

可以得出如下結(jié)論：

當(dāng)0.049I-0.17PC=0，得PC/I=0.288，物料成本收入率等于0.288時，稅負(fù)不變；

當(dāng)PC/I〈0.288，物料成本收入率小于0.288時，稅負(fù)加重；

當(dāng)PC/I〉0.288，物料成本收入率大于0.288時，稅負(fù)減輕。

第二，稅種涉及增值稅、營業(yè)稅與企業(yè)所得稅。

“營改增”前，應(yīng)繳營業(yè)稅=0.05I，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=

0.25×（I-C-0.05I）=0.238I-0.25C，稅負(fù)總額=0.288I-0.25C；

“營改增”后，銷項(xiàng)稅額=0.11I/1.11=0.099I，進(jìn)項(xiàng)稅額= 0.17PC,應(yīng)繳增值稅=0.099I-0.17PC，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=

0.25×[0.901I-(C-0.17PC）]=0.225I+0.043PC-0.25C，稅負(fù)總額=0.324I-0.25C-0.127PC。

本文給出了一種基于能量均衡樹的無線傳感器網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)方案，實(shí)現(xiàn)了低實(shí)施成本、低維護(hù)量、高自動化的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程監(jiān)測。利用無線傳感器網(wǎng)絡(luò)的分布式特點(diǎn)，大幅度提高了系統(tǒng)在移動性、便捷性、組網(wǎng)靈活性等方面的綜合功能，在各個領(lǐng)域的應(yīng)用會有很好的發(fā)展前景。

則“營改增”后稅負(fù)變化=0.324I-0.25C-0.127PC-（0.288I-0.25C）=0.036I-0.127PC

可以得出如下結(jié)論：

當(dāng)0.036I-0.127PC=0，得PC/I=0.283，物料成本收入率等于0.283時，稅負(fù)不變；

當(dāng)PC/I〈0.283，物料成本收入率小于0.283時，稅負(fù)加重；

當(dāng)PC/I〉0.283，物料成本收入率大于0.283時，稅負(fù)減輕。

第三，稅種涉及增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加與地方教育附加。

“營改增”前，應(yīng)繳營業(yè)稅=0.05I，應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加與地方教育附加合計=0.12×0.05I=0.006I，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=0.25×（I-C-0.05I-0.006I）=0.236I-0.25C，稅負(fù)總額=0.292I-0.25C；

則“營改增”后稅負(fù)變化=0.333I-0.142PC-0.25C-（0.292I-0.25C）=0.041I-0.142PC

可以得出如下結(jié)論：

當(dāng)0.041I-0.142PC=0，得PC/I=0.289，物料成本收入率等于0.289時，稅負(fù)不變；

當(dāng)PC/I〈0.289，物料成本收入率小于0.289時，稅負(fù)加重；

當(dāng)PC/I〉0.289，物料成本收入率大于0.289時，稅負(fù)減輕。

可以發(fā)現(xiàn)，以上每種情況，物料成本（PC）與銷售收入（I）之間總存在一個比值，使得當(dāng)物料成本與銷售收入之比等于這個比值時，“營改增”后稅負(fù)不會發(fā)生變化；當(dāng)物料成本與銷售收入之比小于這個比值時，稅負(fù)加重；物料成本與銷售收入之比大于這個比值時，稅負(fù)減輕。

（二）案例分析

[例]設(shè)某市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)某年銷售收入為2000萬元，成本為1500萬元，其中，物料成本占比60%。若該企業(yè)涉及稅種包括：營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加與地方教育附加。

則：“營改增”前，應(yīng)繳營業(yè)稅=2000×5%=100萬元，應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加與地方教育附加合計=100×（7% +3%+2%）=12萬元，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（2000-1500-100-12）×25%=97萬元，則稅負(fù)總額=209萬元

“營改增”后，銷項(xiàng)稅額=2000×11%/（1+11%）=198.198萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額=1500×60%×17%=153萬元，應(yīng)繳增值稅45.198萬元，應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加與地方教育附加合計=45.198×12%=5.424萬 元 ， 應(yīng) 繳 企 業(yè) 所 得 稅 =[（2000-198.198）-（1500-153）-5.424]×25%=112.345萬元；則稅負(fù)總額=162.967萬元，“營改增”后稅負(fù)減少=208-162. 967=45.033萬元。

從以上案例可知，物料成本收入率為1500*60% /2000=0.45，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率為11%時，由于0.45〉0.289，所以“營改增”后稅負(fù)減輕。另外，物料成本收入率是指企業(yè)物料成本與各項(xiàng)收入的比率，反映企業(yè)物料成本和經(jīng)營收入的比例關(guān)系，即一單位的收入所耗費(fèi)物料成本的數(shù)量。其是衡量企業(yè)成本水平和盈利水平的一個綜合指標(biāo)。一般而言物料成本收入率越低，表明企業(yè)控制物料成本支出的能力越強(qiáng)，經(jīng)營效率越高。

二、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負(fù)變化對房地產(chǎn)企業(yè)影響

（一）在一定時期內(nèi)盤活現(xiàn)金流 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動資金。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時期資金壓力。

（二）產(chǎn)品線升級多業(yè)態(tài)并行 營改增后，建安成本進(jìn)項(xiàng)稅將成為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負(fù)，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別是對于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對方式，同時延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。另外，“營改增”也將為深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建安成本占比相對較大的運(yùn)營企業(yè)帶來更多機(jī)會。

（三）企業(yè)管控水平加強(qiáng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升 此次營改增后，在實(shí)際經(jīng)營過程中，企業(yè)管控水平對企業(yè)業(yè)績影響更為明顯。一方面，能否從上游取得足額可抵扣的增值稅發(fā)票從而進(jìn)行最大化的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題，這就要求企業(yè)在管理特別是采購環(huán)節(jié)提高內(nèi)控水平，同時精選供應(yīng)商；另一方面，增強(qiáng)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力也是房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)的重要手段，這就要求企業(yè)要加強(qiáng)與上下游企業(yè)的談判和議價能力。同時，精裝修產(chǎn)品、商辦地產(chǎn)占比的增長，也將對房企的成本控制和管理提出更高要求。從目前企業(yè)管控而其，龍頭企業(yè)的管理能力和談判議價空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來隨著對企業(yè)精細(xì)化管理要求的增加，龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大的優(yōu)勢，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的對策及建議

（一）加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理工作 “營改增”后，可以用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增值稅，但必須要有增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證，并且，進(jìn)項(xiàng)稅額需要在180天內(nèi)認(rèn)證完畢。許多房地產(chǎn)公司項(xiàng)目地域跨度大，在規(guī)定的時間內(nèi)，把每一筆業(yè)務(wù)的增值稅專用發(fā)票收集齊全并不容易。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視該類發(fā)票的管理性工作，以保證企業(yè)的利益。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在選取建筑公司及原材料的供應(yīng)方時，要通過公開招標(biāo)，對施工方和供應(yīng)方是否具有增值稅專用發(fā)票的開具資格進(jìn)行嚴(yán)格審核。其次，在公司接受勞務(wù)和原材料采購過程中，杜絕貪圖小利、以低價購進(jìn)原材料而不要發(fā)票的現(xiàn)象。

（二）提高財會人員財稅管理水平 可以預(yù)想，在國家實(shí)行“營改增”初期，很多房地產(chǎn)企業(yè)會由于不適應(yīng)，在應(yīng)對方面存在較多的困難。在此種情況下，企業(yè)應(yīng)提高財會人員的財稅管理水平，在適應(yīng)中求生存。首先，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)，了解“營改增”相關(guān)政策，熟悉增值稅法規(guī)并加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，認(rèn)識到“營改增”后相關(guān)業(yè)務(wù)處理的變化。其次，可以成立相關(guān)應(yīng)對部門，比如“營改增”應(yīng)對小組，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)等專業(yè)人士的溝通，對企業(yè)總體的稅務(wù)籌劃進(jìn)行統(tǒng)一管理，提前防范和應(yīng)對“營改增”后可能帶來的稅務(wù)風(fēng)險，妥善處理“營改增”過渡期間的清算與稽查事項(xiàng)，提高會計核算質(zhì)量。再次，房地產(chǎn)企業(yè)在認(rèn)真貫徹國家“營改增”政策的同時，也應(yīng)加強(qiáng)合理避稅方式的學(xué)習(xí)，為企業(yè)帶來更大的利潤。

（三）充分利用稅收籌劃避稅 在“營改增”政策正式出臺后，面對即將出現(xiàn)的新舊稅收制度交替、稅收政策的轉(zhuǎn)換和稅務(wù)核算的變化等難題，如果房企進(jìn)行很好的稅收籌劃，會大大減少企業(yè)的稅負(fù)。首先，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的稅率，相比營業(yè)稅5%的稅率，相差較大。并且，增值稅是價外稅，不能在稅前扣除。因此，稅收籌劃時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的是進(jìn)項(xiàng)稅的處理。其次，增值稅涉及許多環(huán)節(jié)，稅收籌劃的空間很大，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分關(guān)注稅收優(yōu)惠和納稅期間的變化等，這些也是稅收籌劃的重要渠道。

（四）適當(dāng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略 “營改增”后，不少企業(yè)可能會出現(xiàn)暫時性的資金缺口。對于這種情況，政府肯定會出臺相關(guān)政策予以過渡性的資金扶持。同時，房地產(chǎn)公司也可以通過調(diào)整和改善經(jīng)營戰(zhàn)略來應(yīng)對。首先，如果企業(yè)內(nèi)部存在著上下的供應(yīng)鏈關(guān)系，可以單設(shè)公司，使得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額最大化。其次，對房企而言，上游的建筑和安裝業(yè)務(wù)正是進(jìn)項(xiàng)稅額最主要的來源，因此，把建筑安裝業(yè)務(wù)分離出來將是房企很重要的經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整。

[1]國家稅務(wù)總局：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，國家稅務(wù)總局公告2016年第18號。

[2]國家稅務(wù)總局：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，2016年03月23日。

（編輯 周 謙）