王巍巍

摘要：房地產(chǎn)是一個比較特殊的行業(yè)，會計核算有其特殊性。在新經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理之間的問題也日益尖銳，如何做好營改增背景下的會計核算與稅務(wù)處理工作是當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的主要困難。基于此，文章主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理的特殊性進行了簡單的分析，并提出了相應(yīng)的優(yōu)化策略，希望能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；稅務(wù)處理；特殊性；優(yōu)化策略

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也快速地發(fā)展了起來，但隨之而來也帶來了許多的問題，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理之間的問題。房地產(chǎn)作為一個特殊的行業(yè)，會計核算及稅務(wù)處理方法也具有其特殊性。深入剖析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理的特殊性，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提供基礎(chǔ)支持，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，有利于實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算概述

會計核算是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，其會計核算水平，直接影響著企業(yè)資金的優(yōu)化與配置工作。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，其會計核算的主要內(nèi)容有以下幾個方面：

第一，籌備開發(fā)項目所需的資金，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠如期竣工；第二，對房產(chǎn)項目的土地開發(fā)及房屋建設(shè)工程成本進行核算，做好成本管理工作，保證企業(yè)以最低的成本創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益；第三，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的收支進行管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金管理水平；第四，強化商品房銷售的管理工作，及時收回價款，避免呆賬、壞賬的出現(xiàn)；第五，按照國家的有關(guān)政策，對企業(yè)利潤進行合理分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各個階段其會計核算的側(cè)重點也有所不同。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可分為設(shè)立階段、開發(fā)項目的準備階段、項目開發(fā)階段、房地產(chǎn)銷售階段及利潤分配階段。

二、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理的四個變化

第一，會計處理發(fā)生的變化。“營改增”政策實施前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收的營業(yè)稅，其稅率為5%。而“營改增”政策實施后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建筑行業(yè)中的一類企業(yè)，其增值稅是按照11%的稅率進行繳納的。

第二，會計利潤發(fā)生的變化?！盃I改增”政策的實施，雖然能夠避免企業(yè)重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，在不考慮營業(yè)成本的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤會有所下降，在考慮營業(yè)成本后，企業(yè)采購環(huán)節(jié)的進項稅額能否抵扣就變得尤為關(guān)鍵。若房地產(chǎn)企業(yè)在采購環(huán)節(jié)無法拿到增值稅專用發(fā)票，則采購的進項稅額就無法進行抵扣，相應(yīng)的稅額就會計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，企業(yè)的成本投入就會增加，會計利潤就會進一步減少。但是，若采購人員在工作中，能夠獲取相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，采購進項稅額經(jīng)抵扣后，企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本就會降低，相應(yīng)的利潤總額會有可能高于原繳納營業(yè)稅時的利潤總額。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計利潤核算過程中，其可抵扣的成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

第三，企業(yè)稅負發(fā)生變化?！盃I改增”政策實施之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅目主要包括以下內(nèi)容：營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的三大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費項目有幾十種?！盃I改增”政策實施后，企業(yè)營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率也由原來5%的營業(yè)稅改為11%的增值稅。若只是從繳納稅率方面講，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話，則可能會導(dǎo)致企業(yè)整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否納入增值稅抵扣范圍，將是影響企業(yè)稅負增減的重要因素。

第四，發(fā)票管理發(fā)生的變化。在原營業(yè)稅稅制下，營業(yè)稅發(fā)票僅作為購買方相關(guān)資產(chǎn)或費用的確認依據(jù)，而不作為抵扣憑證?！盃I改增”全面實施后，增值稅發(fā)票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發(fā)票，會涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項發(fā)票的領(lǐng)購、開具、保管、作廢，進項發(fā)票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。企業(yè)在營改增后，應(yīng)更加重視發(fā)票的管理，同時在選擇供應(yīng)商時，應(yīng)注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應(yīng)的進項稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應(yīng)納稅額。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理的特殊性

（一）營業(yè)收入的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，需要對一定的地區(qū)或地段進行總體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)容具有綜合性和多樣性。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入一般包括：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入等，從企業(yè)的營業(yè)收入形式來看，其營業(yè)收入比較多樣，同時，也會導(dǎo)致營業(yè)利潤的多樣性與特殊性。

（二）開發(fā)產(chǎn)品成本的核算具有一定的特殊性

由于房地產(chǎn)施工建設(shè)的周期比較長，系統(tǒng)工作比較龐大，因此，其開發(fā)產(chǎn)品的成本核算難度及時間跨度也比較大。企業(yè)在開發(fā)成本核算過程中，不同的房地產(chǎn)項目受地域、項目定位、產(chǎn)品功能、用途、規(guī)模等各方面因素對成本核算的影響也很大，導(dǎo)致不同項目之間的差異性很大，每個項目都或多或少有自己的特點。

（三）參與利潤分配形式的特殊性

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，企業(yè)的投資主體非常廣泛，且投資主體的參與方式也有很大的不同，常見的項目投資合作在項目完成后，合作雙方是根據(jù)項目的盈利情況進行利潤分配的，利潤分配形式主要有：現(xiàn)金分配、產(chǎn)品分配等等。相對于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，參與利潤分配的方式有其顯著的特點。

結(jié)束語

綜上所述，在“營改增”政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理發(fā)生了很大的變化。由于房地產(chǎn)的營業(yè)收入、投資合作形式多樣，其會計核算與稅務(wù)處理具有一定的特殊性，在企業(yè)會計核算過程中，采取不同的核算方法其達到的效果是不同的。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理過程中，財務(wù)人員需針對不同的企業(yè)、不同的項目選擇不同的會計核算方式，做到最大程度地發(fā)揮會計核算的作用。

參考文獻：

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[2]葛育春.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理的特殊性[J].中國總會計師，2013，（09）：68-69.