陳 樸 趙亞琳/ .廣西鐵路投資集團有限公司 .南寧威寧投資集團有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)可行性分析探討

陳 樸1趙亞琳2/ 1.廣西鐵路投資集團有限公司 2.南寧威寧投資集團有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的投資活動，同是也是一項高投資、高收益、高風(fēng)險的投資行為。因此，正確合理的財務(wù)可行性分析，對加強投資項目的財務(wù)風(fēng)險管理至關(guān)重要。文章主要就房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)可行性進行了相關(guān)的分析，以供大家交流探討。

房地產(chǎn)；項目投資；財務(wù)可行性

引言

房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析是指在房地產(chǎn)項目投資決策前通過對房地產(chǎn)市場的實地調(diào)查與資料收集，在宏觀經(jīng)濟、市場需求和競爭分析的基礎(chǔ)上預(yù)測投資項目的銷售收入、投資成本費用、稅金及利潤等，通過計算項目的投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標，綜合論證投資項目的必要性，判斷該投資項目是否具有財務(wù)可行性，為正確的投資決策提供可靠的依據(jù)，減少或避免投資決策失誤。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究內(nèi)容

1.1 總論

項目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。

1.2 市場調(diào)查和需求分析

通過對房地產(chǎn)市場的詳細調(diào)查，開發(fā)商預(yù)測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。

1.3 開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析

原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。

1.4 規(guī)劃設(shè)計方案

開發(fā)項目實施之前，設(shè)計人員要設(shè)計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計，城市的景觀設(shè)計，并且保證場內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。

1.5 投資估算

它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關(guān)費用的估計。

1.6 經(jīng)濟分析、財務(wù)評價、社會經(jīng)濟評價

通過對項目的銷售收入、預(yù)期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務(wù)評價與社會經(jīng)濟評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。

2.可行性研究在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用的重要性

可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)前的必要工作，對項目開發(fā)具有重要的意義，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究是我國節(jié)約型建設(shè)以及科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)；第二，通過可行性研究，能夠為房地產(chǎn)商做出決策提供重要的參考依據(jù)；第三，可行性研究也能夠為各個參與部門之間簽訂協(xié)議的依據(jù)來源。

3.項目投資的財務(wù)可行性分析

3.1 項目總投資預(yù)測

以某項目為例，該項目總投資由開發(fā)成本和各項費用構(gòu)成，開發(fā)成本是指項目的土地及拆遷費用、前期工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)問接費用等；各項費用是指管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及稅費等。本項目的開發(fā)成本已考慮以下因素：(1)本市相關(guān)工程竣工(結(jié))決算的主要指標，并考慮費用調(diào)整因素；(2)國家及本市的有關(guān)工程建設(shè)及其他建設(shè)費用的現(xiàn)行規(guī)定。

3.2 項目的資金籌措

該公司現(xiàn)有資金來源渠道有：將公司現(xiàn)有房產(chǎn)等資產(chǎn)抵押給銀行可取得貸款3000萬元， 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓可獲得約5000萬元，公司另一項目銷售獲利約5000萬元，即公司自有資金部分可籌集到約13000萬元。銀行貸款方面：由于目前國家實行嚴歷的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策， 加上銀行緊縮的貨幣政策，該項目無法獲得房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款，只能用土地抵押向銀行申請貸款。土地的評估價值約6000萬元，向銀行抵押可能取得貸款3000萬元。在不考慮承建方墊資的情況下，可籌集到資金總額約16000萬元。

由于中國巨大勞動力供應(yīng)量的存在，施工企業(yè)長期處于買方市場，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發(fā)企業(yè)可以在一定的時間內(nèi)少付、 甚至不付工程費用， 根據(jù)目前建筑市場的行業(yè)潛規(guī)則，承建方可墊資3000萬元左右。墊資實際上起到了為公司融資的作用，在一定程度上可以減輕公司的資金壓力。

綜合以上分析，該項目資金需求可得到初步解決。

3.3 項目的收入預(yù)測

收入預(yù)測是指項目銷售帶來的預(yù)期經(jīng)濟利益的流入，是利潤產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)。銷售收入的預(yù)測是一項復(fù)雜細致的工作，需要企業(yè)的銷售部門在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場供需分析，結(jié)合本公司項目特點進行銷售預(yù)測，從而估算出銷售收入。通過市場調(diào)查，該項目區(qū)域板塊的概念炒作具有強大的吸引力，成規(guī)模的寫字樓群會吸引大量客戶追逐。該項目周邊商業(yè)項目林立，已基本形成圍繞市政府和輕軌站點為主的寫字樓商圈。公司投資此項目正好迎合了市場需求，將形成良好的銷售前景。

3.4 財務(wù)評價

財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。常用的房地產(chǎn)投資項目的靜態(tài)評價方法如投資利潤率、主營業(yè)務(wù)利潤率等；動態(tài)評價方法主要有凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法和內(nèi)部收益率法等。

(1) 投資利潤率及主營業(yè)務(wù)利潤率：兩指標的平均數(shù)均優(yōu)于房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標，說明本項目可行。

(2)凈現(xiàn)值。指項目未來現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值之間的差額。若凈現(xiàn)值為正，說明項目的收益率超過了基準收益率或預(yù)定的投資收益率，則項目可行；反之若凈現(xiàn)值為負，則項目應(yīng)放棄。房地產(chǎn)項目的投資建設(shè)及營運期限較長，應(yīng)選擇適當?shù)恼郜F(xiàn)率折成建設(shè)初期的現(xiàn)值進行比較。該公司的加權(quán)平均資金成本為12%，該項目以此作為折現(xiàn)率計算凈現(xiàn)值。該項目在不同銷售狀況下的凈現(xiàn)值均為正值，說明本項目可行。

(3)現(xiàn)值指數(shù)法。投資收益現(xiàn)值與初始投資額現(xiàn)值之比?，F(xiàn)值指數(shù)大于1，項目可行；反之則應(yīng)放棄。本項目在不同銷售狀況下的現(xiàn)值指數(shù)均大于1，說明本項目可行。

(4)內(nèi)部收益率。是指在整個投資期內(nèi)使凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率，當其超過資金成本時投資項目可行；如果低于資金成本則應(yīng)放棄。內(nèi)部收益率一般通過“試誤法”進行計算，即先估計一個折現(xiàn)率，用它來計算方案的凈現(xiàn)值：如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，提高折現(xiàn)率進一步測試； 如果凈現(xiàn)值為負數(shù)，則降低折現(xiàn)率再測試。經(jīng)過多次測試，尋找出使凈現(xiàn)值接近于零的折現(xiàn)率，即為該項目的內(nèi)部收益率。

經(jīng)過多次測試，本項目的內(nèi)部收益率在不同銷售狀況下均大于項目平均資金成本12%， 說明本項目可行。

4.結(jié)束語

總之，為規(guī)避和盡可能減少風(fēng)險，一方面在對項目進行財務(wù)指標分析的同時，還應(yīng)結(jié)合其他分析進行決策，以使投資效果更具有可靠性；另一方面需要有一定的風(fēng)險應(yīng)變措施，以減少市場和其他突變情況而發(fā)生的損失。

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