金見歡

對于合生創(chuàng)展這種資金實力不是很強的企業(yè)，大量的土地沉淀之后開發(fā)資金難以為繼，可能導致“儲地”越多開發(fā)越慢。而隨著土地升值，“儲地”也變得越來越難

商場永遠是不進則退。

近日，合生創(chuàng)展集團（00754.HK）發(fā)布消息，截至2017年10月31日，合生創(chuàng)展前10個月銷售金額為74.08億元，同比去年的77.02億元下跌3.8%。比這更令人唏噓的是，合生創(chuàng)展曾經(jīng)為“華南五虎”之首，但10多年間銷售規(guī)模始終在百億元徘徊，2016年全年銷售金額為80.89億元，業(yè)績甚至不敵10年前。如今的合生創(chuàng)展已經(jīng)從曾經(jīng)的地產(chǎn)界第一梯隊掉隊，以開發(fā)和銷售規(guī)模論，現(xiàn)在大約只能算中小型地產(chǎn)企業(yè)了。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《投資者報》記者：“香港地產(chǎn)企業(yè)認為土地是有價值的，并且隨著時間的推移，溢價也會越來越高，香港地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，尤其是經(jīng)歷幾輪的危機之后，變得穩(wěn)健，原來激進的企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)。合生創(chuàng)展這一模式能夠保證其不出現(xiàn)危機，但缺點是發(fā)展得不夠快。早年孫宏斌創(chuàng)辦的順馳激進發(fā)展卻因資金問題被迫出售，因此哪種模式對需要時間檢驗。”

記者就合生創(chuàng)展集團發(fā)展相對較慢等多方面的問題向合生創(chuàng)展方面發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未收到回復。

步步“后退”

作為第一家銷售金額突破百億元的房企，合生創(chuàng)展曾被王石稱為“中國地產(chǎn)界的航母”。經(jīng)歷10多年發(fā)展，中國房地產(chǎn)規(guī)模急速提升，多家大型房企年銷售額早已攀上千億元大關，而合生創(chuàng)展卻一直在100億元規(guī)模徘徊，從原來的航母逐漸掉隊，公司實際控制人朱孟依也極為低調(diào)，很少在公開場合露面。

受香港地產(chǎn)業(yè)影響，內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)是從廣東率先出現(xiàn)的，合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、碧桂園集團及恒大地產(chǎn)先后成立，當時被稱為“廣東地產(chǎn)五虎”。

2004年，合生創(chuàng)展成為“廣東地產(chǎn)五虎”中首家銷售額沖破百億元大關的房企，當時萬科的銷售金額為91.6億元，如今，恒大、萬科、碧桂園銷售業(yè)績在去年均已突破3000億元，而僅今年上半年，這3家的銷售業(yè)績分別是2441億、2772億和2889億元。

2009年到2016年，合生創(chuàng)展銷售額分別為150億元、110億元、99億元、116億元、112億元、53億元、99億元和81億元。自2009年達到150.9億元的銷售業(yè)績高峰后，近6年時間，合生創(chuàng)展業(yè)績一直在100億元規(guī)模徘徊不前。并且從2013年開始，銷售額一路下跌，這一態(tài)勢一直延續(xù)至今。

據(jù)今年的半年報顯示，今年前6個月，合生創(chuàng)展完成合約銷售額44.52億元。銷售額幾乎未增長的原因之一是在前些年國內(nèi)開發(fā)商采取瘋狂擴張戰(zhàn)略的時期，合生創(chuàng)展卻采取了相對保守的發(fā)展策略，并未大范圍地擴張，以致錯失了發(fā)展良機。

開發(fā)周期過長

重利潤、輕規(guī)模、慢周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式一直是其顯著的特征。合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞接受記者采訪時曾表示，合生創(chuàng)展并不強調(diào)規(guī)模增長速度，希望在確保利潤的情況下實現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對安全，不會犧牲利潤去做大規(guī)模。

合生創(chuàng)展主要是參考港企的開發(fā)模式，希望通過“儲地”來增加土地的溢價，獲取更豐厚的收益。不過，地產(chǎn)財經(jīng)評論員嚴躍進認為，不重視規(guī)模擴張會使企業(yè)在傳統(tǒng)業(yè)績成長方面表現(xiàn)得相對乏力。尤其是類似北京部分豪宅項目，去化速度非常慢，看似是做精打細算的工作，但其實會影響資金的回籠，進而影響后續(xù)的土地市場的擴張。

記者采訪到多位業(yè)內(nèi)專家均表示，合生創(chuàng)展的開發(fā)速度太慢了，其項目一般體量較大，開發(fā)周期非常長，甚至有的項目開發(fā)周期長達10多年。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，合生創(chuàng)展喜歡發(fā)展高端大盤。此類項目資金投入高，銷售效率過慢，而且資金周轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)問題。以京津新城為例，合生創(chuàng)展開發(fā)的京津新城投資200億元，但銷售不暢，被稱為亞洲最大的空城，京津新城使合生創(chuàng)展幾乎沒有更多的資金運作別的樓盤。這一模式要求每一個樓盤都必須成功，否則將會面臨非常大的危機。

雖然開發(fā)慢，但合生創(chuàng)展的土地囤積量不小，據(jù)2017年半年報，截至2017年6月30日，該公司的土地儲備達2991萬平方米。

有分析人士認為，對于合生創(chuàng)展這種資金實力不是很強的企業(yè)，大量的土地沉淀之后開發(fā)資金難以為繼，可能導致“儲地”越多開發(fā)越慢。

張大偉指出，合生創(chuàng)展都是在土地成本極低時拿地，這幾年土地成本變高，則很少再拿地了，雖然其慢開發(fā)模式可以降低負債，能夠避免危機，不過卻會犧牲規(guī)模。

發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

從2008年開始，合生創(chuàng)展開始進行轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投入與運營，目前在北京、上海、廣州、深圳及成都等一線城市及主流城市運營管理著70余個商業(yè)地產(chǎn)項目，其中超過80%的項目是布局在北上廣深一線城市。

合生創(chuàng)展在今年半年報中表示，商業(yè)地產(chǎn)選擇一線城市的優(yōu)質(zhì)地段進行開發(fā)以獲得穩(wěn)定的租金收入及物業(yè)升值收益。目前，商業(yè)板塊已投資多個大型項目，包括大型城市綜合體、寫字樓及酒店。

有高管表示，合生創(chuàng)展未來將會著重做大公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊，并提出了合生創(chuàng)展商業(yè)地產(chǎn)“未來3年要推出30多個項目”的戰(zhàn)略目標。

嚴躍進認為，單純從合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)項目來看，基本上還是屬于比較優(yōu)質(zhì)的，這和其項目多處在北京、上海等重點城市有關。此類項目可以獲得較好的租金收益及物業(yè)增值收益。而且商業(yè)地產(chǎn)對于抵御樓市政策調(diào)控的能力更強，所以在當前住宅市場受到?jīng)_擊的時候，其商業(yè)地產(chǎn)項目對于穩(wěn)定業(yè)績是有積極作用的。合生創(chuàng)展的2017年半年報顯示，前半年公司的租金收入達到5.3億港元，同比增長65%。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入占營業(yè)收入的比例達到14%，較2016年年底上升8個百分點。

不過業(yè)界的共識是商業(yè)地產(chǎn)尤其是非寫字樓項目受互聯(lián)網(wǎng)沖擊嚴重，實體零售業(yè)整體不景氣已經(jīng)是一個不爭的事實。嚴躍進還指出，大城市的商業(yè)地產(chǎn)項目更需要警惕電商、O2O等行業(yè)所帶來的沖擊，類似沖擊的因素容易使得商業(yè)地產(chǎn)項目潛在收益減少。

此外，商業(yè)地產(chǎn)租金收入的總量仍然只是一個較小的比例，對于改善現(xiàn)金流作用有限。endprint