陳璽明

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國十分重要的產(chǎn)業(yè)，其對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著不容忽視的作用，但是房地產(chǎn)行業(yè)也是屬于資金密集型行業(yè)，其具備投資量大、周期長、資金收益慢等特點，因此必須要保證良好的資金供給。保證資金渠道的多樣性是其核心環(huán)節(jié)，本文簡單的探討了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，以及存在的一定問題，并提供了一定的參考建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；融資；渠道創(chuàng)新；策略

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊屬性，使得資金鏈的安全與否成為了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。良好的融資渠道是房地產(chǎn)行業(yè)安全運營的前提保障，但是隨著時代的不斷變化，以及國家相應的調控政策，對金融市場和融資渠道都帶來了一定的沖擊，所以房地產(chǎn)的融資渠道必須進行了一定的創(chuàng)新來適應時代的要求，本文從以下方面對房地產(chǎn)的創(chuàng)新融資渠道進行了闡述，并提出了其存在的問題，以及相應的建議。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要渠道

（一）銀行貸款融資

在目前階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇的融資手段幾乎都是銀行貸款融資，主要是因為銀行貸款融資具有成本低、效率高的特點，但與此同時銀行也會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款做出一定限制，如限定還款期限，如不能按時還款的話，銀行就會采取相應的強制措施，還要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一定的評估，看其是否符合國家規(guī)定的標準，若不符合相應規(guī)定的標準，銀行不會對其辦理相應的銀行貸款。

（二）IPO融資

隨著國家推行注冊制的出臺，導致上市融資的難度降低，也使越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇IPO融資，IPO的優(yōu)點主要集中在還款利息的壓力比較小，但是其缺點也比較明顯，就是手續(xù)相對比較復雜，審核時間比較長，不能立即得到資金，并且對企業(yè)的上市資格要求較高[1]。

（三）開發(fā)新的合作

當前階段，房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)有很多種形式，常見的有三種，第一種是土地入股合作開發(fā)，具體實施就是一個企業(yè)提供土地，另一個企業(yè)提供資金，然后雙方進行合作；第二種就是聯(lián)合成立項目公司，具體流程就是開發(fā)商和土地擁有方一起合作成立項目公司，然后土地擁有方將土地使用權變更到聯(lián)合成立的項目公司名下，最后由開發(fā)商進行經(jīng)營；第三種是聯(lián)合競買，具體過程就是開發(fā)商和合作方一起參加土地部門舉行的拍賣招標，競買成功后雙方按照一定的比例來出資開發(fā)建設并一起分享利潤[2]。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道存在的問題

（一）沒有健全的房地產(chǎn)融資保護體系

就現(xiàn)階段而言，社會中并沒有健全的房地產(chǎn)融資保護體系，增加了房地產(chǎn)融資的風險也限制了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。拿銀行貸款融資來舉例說明，銀行對外進行放貸的時候，考慮的是風險和收益的平衡，并且銀行需要收取一定的利息，這樣的形式加劇了房地產(chǎn)企業(yè)高額負債的情況。而房地產(chǎn)企業(yè)在風險和收益不對等的情況下，可能會出現(xiàn)違規(guī)貸款的情況，使房地產(chǎn)金融市場增加了一些不必要的風險，也對銀行的穩(wěn)定性造成了一定影響。但是我國目前的發(fā)展情況，對這樣的問題還是沒有實質性的解決方法，并且還是沒有形成健全的房地產(chǎn)融資保護體系以及房地產(chǎn)金融市場服務體系。

（二）國家對房地產(chǎn)融資市場監(jiān)管力度不夠

根據(jù)我國目前的情況來看，房地產(chǎn)金融市場方面的法律法規(guī)已經(jīng)對房地產(chǎn)的開發(fā)起不到任何的規(guī)范作用，相較而言國家頒布的相關法律法規(guī)已經(jīng)落后房地產(chǎn)的市場開發(fā)，所以需要形成房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，以及相關部門要出臺明確的條例，讓一切可以在制度下進行，減少了出現(xiàn)錯誤的可能性。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到了很好的發(fā)展機會，并且形成資產(chǎn)規(guī)?；谷谫Y活動變得越來越復雜化，尤其是不能把控好風險的本質，找不到可靠的資金來源，房地產(chǎn)集團可能會出現(xiàn)負債的情況，所以要面臨更多的融資風險。

（三）企業(yè)對融資風險的認識不全面

企業(yè)集團的融資活動涉及的問題比較多，受到的外在影響因素也比較多，并且貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的整個過程。隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，企業(yè)集團資產(chǎn)在不斷增長，融資情形也變得復雜化，所以集團的資本結構還存在著負債的可能性，還面臨著巨大的融資風險，同時因為企業(yè)管理人員風險認識的不全面，風險管控能力欠缺，并且始終沒有提高的意識，無論是現(xiàn)金性風險還是收益性風險，都會給企業(yè)造成嚴重的不良影響。

（四）存在一定潛規(guī)則的間接融資方式

我國在房地產(chǎn)發(fā)展的方面，存在著一定的潛規(guī)則，因為自有資金和流動資金，以及開發(fā)貸款和墊資都需要取得相應的證件，并按照相應的開發(fā)原則來做到個人貸款用于個人，房地產(chǎn)貸款用于進行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的運營資金多數(shù)來自于銀行貸款，而個人的按揭還貸隱藏著許多風險，并且容易發(fā)生次貸危機。

三、房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新渠道

（一）房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金簡稱REITS，其主要原理就是由相關機構發(fā)出收益憑證，讓后向投資者來收取投資基金，將獲得的基金用來對房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)投資，并由相關機構來進行運營管理，并按照一定的比例來劃分收益，REITS這種基金不僅能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商提供多一條融資渠道，減少其對銀行貸款的過度依賴心理，也讓投資者獲得更好的收益，減少一定的金融風險[3]。

（二）房地產(chǎn)眾籌

房產(chǎn)眾籌主要由開發(fā)類眾籌和營銷類眾籌兩部分構成。開發(fā)類眾籌在區(qū)域房價上漲預期與資金成本不對等、項目利潤不及投資成本的情況中應用較多，這種眾籌方式可以為項目建設階段提供較低資金成本，同時能達到降低項目負債率的效果，也可以提前開發(fā)一些目標人群；而營銷類眾籌一般會使用在項目建設中，但是其對整個項目的建設成本和后期價值都有不可忽視的作用，營銷類眾籌的資金額度通常比較低，又因為在項目建設期，可以對項目起到一定的宣傳作用。

（三）發(fā)行企業(yè)債券

企業(yè)債券具有很多的優(yōu)點，比如面向的對象范圍比較廣、融資成本相對比較低、流動性風險比較低、以及不改變原始股東的控制權。從政策的角度來說，國家有意對其進行推廣，使得發(fā)行的限制因素和審批的流程都相應的降低，在加上貨幣寬松政策不斷加大的因素，使得房地產(chǎn)企業(yè)債融資需求不斷擴張；而從企業(yè)融資的成本角度分析來看，公司的債平均融資利率與銀行貸款、信托基金等融資方式相比，成本資金需求更低，因此企業(yè)債券也成為房地產(chǎn)重要的融資渠道。endprint

（四）資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是將缺乏流動性但具有預測性的現(xiàn)金資產(chǎn)進行整合、建池，用資產(chǎn)池內的資產(chǎn)作為補償基礎，并在資本市場中發(fā)行資產(chǎn)支持證券，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用籌集到的現(xiàn)金資產(chǎn)對項目進行開發(fā)，使得資產(chǎn)證券化可以用較低的資金成本來帶動流動性差的資產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道創(chuàng)新的必要性

（一）融資渠道創(chuàng)新符合制度創(chuàng)新要求

房地產(chǎn)的金融市場不完善甚至金融信用體系缺失，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，并且已經(jīng)不能滿足對新時期下房地產(chǎn)行業(yè)的要求，為了適應新的環(huán)境，需要對現(xiàn)有的制度進行完善，以及創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的管理制度，并且需要相關部門成立監(jiān)管機構，對其進行定期的監(jiān)管檢查，確保制度的真實落實，建立一個合理有效的金融環(huán)境市場，創(chuàng)造新的渠道來滿足制度。

（二）融資渠道創(chuàng)新使需求量得到了滿足

我國的房地產(chǎn)行業(yè)主要受國家宏觀調控的影響，但是外在因素也促使著房地產(chǎn)行業(yè)的茁壯成長，比如市場需求的不斷擴大以及城市化進程的加速，讓原有的融資渠道已經(jīng)不能滿足需要大量資金投入的需求，所以要進行融資渠道創(chuàng)新，開發(fā)出一些可利用的資金渠道來滿足日益增長的需求，并且降低房地產(chǎn)行業(yè)的固有壓力。

（三）融資渠道創(chuàng)新是投資者投資的需要

隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及人均水平的提高，出現(xiàn)了越來越多的投資者，想要找到適合的投資理財項目，但是基于我國目前情況來看，可投資的理財產(chǎn)品少之又少，特別是房地產(chǎn)項目的理財產(chǎn)品幾乎沒有，因此增加房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品是尤為重要的，不但可以讓投資者為自己的閑置資金找到合適的項目，提高自己資產(chǎn)增益的同時，也增加了投資產(chǎn)品的多樣化，還可以解決房地產(chǎn)融資渠道單一的問題，降低融資風險的同時完善了房地產(chǎn)金融市場的結構需求。

五、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道創(chuàng)新的建議

（一）政府建立多層次融資渠道

政府缺少相應的制度和法規(guī)，會讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的過程中出現(xiàn)混亂的情況，因此需要建立健全的金融制度來為房地產(chǎn)行業(yè)提供更多的融資渠道，比如可以鼓勵更多的人才進行創(chuàng)業(yè)，推動創(chuàng)業(yè)市場板塊擴大，以及鼓勵各種投資機構對中小型企業(yè)進行投資，這樣可以為中小型企業(yè)獲得融資創(chuàng)造一定的機會；還可以對進入房地產(chǎn)行業(yè)的海外資金加強管理和正確引導，使海外資金可以更好的被房地產(chǎn)行業(yè)所使用，讓海外資金的獲取也成為我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的一條重要渠道[4]。

（二）豐富地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

想要增加融資渠道，就要對金融產(chǎn)品進行開發(fā)和創(chuàng)新，來保證金融產(chǎn)品的多樣性。首先可以開發(fā)地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，讓投資人找到適合的投資產(chǎn)品，增加本身的收益同時也為地產(chǎn)行業(yè)取得了不少的融資；其次要對地產(chǎn)行業(yè)證券化的問題進行解決處理，讓更多的社會資金可以進入到地產(chǎn)行業(yè)中來，在解決地產(chǎn)行業(yè)融資壓力大的同時，為投資人帶來穩(wěn)定的收益；還可以積極的推行ETF基金的發(fā)展，這種基金由于具備封閉式基金和開放式基金的全部優(yōu)點，使其可以滿足任何投資者對于房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的需求，為地產(chǎn)融資提供了一條新的途徑。

（三）完善立法，創(chuàng)造良好的融資環(huán)境

我國由于金融市場的起步比較晚，使得金融市場的管理制度很欠缺，尤其是地產(chǎn)行業(yè)的金融制度非常不完整，所以政府部門需要加快對地產(chǎn)金融管理制度的腳步，早日出臺完善的管理制度，來正確的規(guī)范地產(chǎn)金融體系，并且要確保相關部門對其進行良好的監(jiān)督，使得相關的法律法規(guī)可以得到有效的落實，不只是流于表面，使其可以為地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。

（四）加強人才培養(yǎng)，提高融資管理水平

房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品得不到有效的開發(fā)和創(chuàng)新的一個重要因素，就是房地產(chǎn)金融人才短缺，并且隨著市場的不斷擴張，對人才的需求量也越來越大，要求也越來越高，因此必須立刻解決這樣的現(xiàn)狀。首先可以對現(xiàn)有員工進行培養(yǎng)，提高其自身的綜合素質，其次還可以和高校合作，保障了地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的從業(yè)人員基數(shù)，為地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的發(fā)展提供了有力的支持。同時企業(yè)在自身也要加強綜合能力，提高自己的核心競爭力，來更好的獲得一定的主動權。

六、結語

房地產(chǎn)融資問題是一個難點問題，需要通過多方面、多行業(yè)的聯(lián)合行動，才能有效的解決，并且隨著信息技術和市場資本的發(fā)展，房地產(chǎn)的融資渠道需要進行一定的創(chuàng)新，首先要不斷完善自身的綜合實力，加強對其內部監(jiān)管，其次要創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，增加融資渠道的多樣性，并且要結合自身具體情況建立適合自身發(fā)展的金融體系，最后政府需要出臺一些優(yōu)惠政策和幫扶政策，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定且持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳憲，尹百寬，劉翠玲.關于中國房地產(chǎn)融資渠道的多元化戰(zhàn)略研究[J].江蘇商論，2007，10（03）：161-163.

[2]張毅芳.談房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道創(chuàng)新問題[J].商業(yè)時代，2007，12（31）：85.

[3]鄭軍.我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道創(chuàng)新的思考[J].大眾科技，2013，11（05）：312-314.

[4]張舒.中小企業(yè)融資渠道的優(yōu)化和創(chuàng)新——以我國房地產(chǎn)融資為例[J].經(jīng)營管理者，2014，08（30）：39.

（作者單位：長沙市建設綜合開發(fā)公司）endprint