戴鳳鳴

【摘 要】土地資金的良性循環(huán)主要是順利實施土地收購儲備制度的必要保障工作，本文通過對于土地收購儲備資金利用效率現(xiàn)狀分析研究，提出了土地資金循環(huán)體系的缺陷和造成缺陷因素，需要針對土地的資金流入、流出和外部環(huán)境進(jìn)行利用效率分析和對策，要實現(xiàn)土地收購儲備資金利用效率途徑。

【關(guān)鍵詞】土地；收購；資金；利用效率

隨著我國土地收購儲備制度在全國城市開展，土地收購儲備機(jī)構(gòu)要實現(xiàn)不同地區(qū)的政府資金撥付、銀行貸款、土地出讓收益和資金來源分析，要從時間和數(shù)量上平衡好相互周轉(zhuǎn)、開發(fā)和土地儲備工作，提高土地收購儲備資金利用效率，實現(xiàn)政府調(diào)控管理和市場政治經(jīng)濟(jì)對策管理模式。

一、土地收購儲備資金運行現(xiàn)狀分析

1、我國的土地收購儲備資金運行體系中，我國大部分土地的儲備機(jī)構(gòu)資金運行都是依靠政府撥付，少量起動資金和劃撥少量土地儲備，土地儲備中心都是利用起動資金和劃撥土地儲備土地低壓給予商業(yè)貸款進(jìn)行收購?fù)恋兀瑢⑹召忺c額土地低壓給商業(yè)銀行，可以獲得開發(fā)儲備資金，保證土地出讓管理制度。同時可以將開發(fā)完成后土地進(jìn)行合理規(guī)劃設(shè)計，出讓土地資金支付銀行貸款的本息，根據(jù)土地出讓收益要根據(jù)政府土地收益進(jìn)行重新劃撥。土地收益中政府要把土地收益部分進(jìn)行重新劃分，給予土地儲備機(jī)構(gòu)合理撥付，做好合理收購儲備土地管理，提高資金循環(huán)管理【5】。

2、資金循環(huán)條件下，政府可以提供少量的啟動資金，收購儲備大量巨資金額，由土地低壓給銀行作為貸款，這樣單一渠道資金來源會存在很多缺陷問題，會增加土地收購的資金運作風(fēng)險，需要對于資本機(jī)構(gòu)財務(wù)的高風(fēng)險處理，針對商業(yè)銀行的貸款高利率，要充分考慮收購儲備、資金和歸還資金貸款的風(fēng)險問題。資金數(shù)量有限需要根據(jù)收購儲備運行過程，保障土地儲備中心能夠收購到足量土地。針對壟斷市場、儲備中心和調(diào)控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)國家土地儲備對于土地市場宏觀調(diào)控管理。政府要在土地收購過程中做好相關(guān)部門協(xié)調(diào)，針對時間周期做好合理控制管理，在土地開發(fā)過程中做好預(yù)期風(fēng)險確定管理，實現(xiàn)對于土地的管理合理性，針對土地的規(guī)模、貸款和換代周期，做好適當(dāng)風(fēng)險規(guī)避工作，減少土地收購中存在的缺陷問題，減少土地收購中全盤崩潰，保障土地收購中資金良性循環(huán)工作。

二、土地收購儲備資金的運行缺陷原因分析

1、政府法規(guī)體系在土地運行中不是很健全，土地資金存在很多基金不足問題，需要建立良好資金管理體系和法律法規(guī)，有效提高土地儲備和資金管理立法工作。在土地管理預(yù)算中要嚴(yán)格按照法律法規(guī)原則進(jìn)行編制，政府要合理發(fā)送債券，按照現(xiàn)行法規(guī)提高國家土地收購管理效率，不斷拓寬土地儲備資債和不斷擴(kuò)大融資工作【4】。

2、市場機(jī)制不是很完善，隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地交易工作不斷活躍，針對目前土地發(fā)展趨勢，需要不斷優(yōu)化目前市場土地配置工作，對于土地資產(chǎn)要實施合理土地有償使用，土地的市場化運行中要切實提高管理效率。對于導(dǎo)致的土地隨意偏低、減免低價和擠占國有土地收益問題，要大量提高土地的資產(chǎn)流動管理工作，合理降低土地增值稅，制約土地收益，使用土地收購儲備資金循環(huán)體系，減少資金流入，實現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

3、土地使用規(guī)劃不是很科學(xué)，土地收購儲備過程中要針對城市和土地用地做好合理計劃工作，實現(xiàn)對于土地的整體數(shù)量、地域和區(qū)位管理，土地用地總計劃要制定合理、科學(xué)和有效的土地規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行土地發(fā)展法律法規(guī)。制定合理土地管理制度，不能盲目和隨意使用土地，合理構(gòu)建良好土地制度，針對土地資金銀行貸款要合理做好資金利息管理，對于造成資金不高問題，要形成良好資本結(jié)構(gòu)，減少土地利用風(fēng)險，優(yōu)化資金循環(huán)體系【1】。

三、提高土地收購儲備資金利用效率對策探討

1、提高土地收購儲備資金利用效率，不斷擴(kuò)大融資渠道途徑，控制好土地收購和加強(qiáng)土地資金監(jiān)管，建立土地收購儲備資金良性循環(huán)。羅達(dá)融資渠道途徑，針對土地資金循環(huán)體系實現(xiàn)融資渠道良性管理，保障土地收購儲備資金利用效率，擴(kuò)大土地融資渠道通暢性，針對土地基金運作實現(xiàn)資金體系良性循環(huán)，在中國現(xiàn)行法律體系中，要不斷擴(kuò)大土地互補(bǔ)資金融資。

2、土地資金要做好政策化管理，發(fā)行土地債券過程中，要提高財政預(yù)算，地方政府要提高發(fā)行債券管理，針對政府法規(guī)實現(xiàn)土地收購儲備合理性，在土地收購、逐步、開發(fā)和轉(zhuǎn)讓過程中，要充分建立良好政府土地開發(fā)管理政策。土地開發(fā)信托中，要保障開發(fā)中土地收購儲備機(jī)構(gòu)土地得到很好資金管理，能夠及時將土地轉(zhuǎn)移到投資公司，在土地收購儲備機(jī)構(gòu)管理中，要開發(fā)合理大量資金負(fù)擔(dān)管理，將資金集合應(yīng)用于土地開發(fā)整理中【2】。

3、控制土地收購和開發(fā)儲備資金流出工作，制定科學(xué)合理收購儲備計劃，政府要嚴(yán)格制定土地利用開發(fā)管理各個期間計劃，根據(jù)計劃組織科學(xué)論證，科學(xué)合理收購儲備資金，避免土地收購計劃，合理收購儲備土地。保障土地收購的順暢性，組織專業(yè)人員做好對于社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和土地風(fēng)險管理，提高土地資金運作高效性。合理確定土地收購補(bǔ)償價格，確定土地收購補(bǔ)償價格有效控制和資金循環(huán)體系管理，針對土地收購中設(shè)計到的土地價格問題，要建立良好的土地補(bǔ)償、職工和戶口安置工作。

4、土地收購儲備機(jī)構(gòu)要提高資金比例管理，針對土地收購儲備機(jī)構(gòu)土地收益，針對政府造成的土地收購不良問題要及時處理，提高資本管理高效性，減少財務(wù)風(fēng)險問題，適當(dāng)資本結(jié)構(gòu)要提高收益，按照合理步驟政府管理【1】。

四、結(jié)論

綜上所述，土地收購儲備制度是政府壟斷土地市場行為，調(diào)控市場分為二、三級別，要不但促進(jìn)土地集約利用、保護(hù)耕地、盤活土地利用存量制度高效性，優(yōu)化土地資源配置，實施新型土地管理制度。構(gòu)建良好土地收購儲備資金循環(huán)體系管理，提高土地收購儲備資金利用效率，制定良好土地收購儲備制度，設(shè)計出適合中國國情的土地資金的運作體系，保障土地儲備資金良好循環(huán)，促進(jìn)我國土地收購制度的完善和發(fā)展【3】。

【參考文獻(xiàn)】

[1]孟雪楠，李慶麗，城市土地收購儲備模式比較及其運作探討[J]. 黑龍江科技信息. 2015（24）；

[2]趙默.城市土地收購儲備模式探究[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇. 2013（02）；

[3]趙婧.城鎮(zhèn)土地收購儲備的動因、問題與對策[J]. 住宅與房地產(chǎn). 2016（33）；

[4]莫小虎.完善城鎮(zhèn)土地收購對策探討[J]. 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技. 2016（16）；

[5]宋立新.土地收購儲備運行機(jī)制對策分析[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè). 2014（03）。endprint