曹國(guó)慶

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋租賃現(xiàn)象越來越多，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了大量的問題，比如拖欠房租、一房多租、房客轉(zhuǎn)租等等。盡管我國(guó)《合同法》對(duì)租賃合同做出了一定的規(guī)范，最高人民法院也以司法解釋的形式予以指導(dǎo)司法實(shí)踐，但是房屋租賃合同的法律制度尚不夠規(guī)范。因此，本文從分析房屋租賃合同的主要法律問題著手，提出了自己的見解，為不斷完善房屋租賃合同提供了一定的理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房屋租賃 合同 法律 研究

Abstract：House lease phenomenon with the continuous development of our economy， more and more， in promoting the economic development of our country also appeared a lot of problems， such as the rent in arrears， more than a room to rent， the tenant sublet， and so on. Although our country ＼"contract law＼" to the lease contract specification， to the supreme people's court in judicial practice also give guidance in the form of judicial interpretation， but the legal system of house lease contract are not enough. Therefore， the house lease contract based on the analysis of the main legal issues， put forward its own views， to the continuous improvement of house lease contract to provide a certain theoretical basis.

Key words：Housing rental；The contract；The law；research

房屋租賃合同是為了規(guī)范出租人、承租人之間權(quán)利義務(wù)的一種合同，涉及的內(nèi)容紛繁復(fù)雜，一些問題至今沒有獲得一致的認(rèn)識(shí)，致使在實(shí)踐中出現(xiàn)房屋租賃合同糾紛的時(shí)候，認(rèn)識(shí)與意見不統(tǒng)一，裁判的尺度不統(tǒng)一，嚴(yán)重影響到了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為此，本文對(duì)房屋租賃合同中包括優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、修繕責(zé)任、等級(jí)制度以及無(wú)效合同等等法律問題進(jìn)行詳細(xì)闡述，希望能夠?qū)σ?guī)范我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)有所脾益。

一、房屋租賃合同概述

（一）房屋租賃合同的概念

房屋租賃合同指的是出租人與承租人之間所簽訂的，用來對(duì)雙方的房屋租賃行為進(jìn)行規(guī)范的合同，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，也是承租人享有房屋租賃權(quán)的法律基礎(chǔ)。作為一種財(cái)產(chǎn)租賃合同，房屋租賃合同與其他的財(cái)產(chǎn)租賃合同具有一致的法律特征，比如房屋租賃合同同樣具有債權(quán)性、有償性、雙務(wù)性、諾成性以及繼續(xù)性等等。但是，房屋租賃合同同一般其他的財(cái)產(chǎn)租賃合同相比，也有一些自身所有的特殊性，比如，按照我國(guó)的法律規(guī)定，原則上必須是要式合同，即應(yīng)當(dāng)以書面形式體現(xiàn)。同時(shí)，由于我國(guó)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的登記管理制度，因此房屋租賃合同也實(shí)行了登記備案制度。簡(jiǎn)言之，房屋租賃合同就是房屋的所有權(quán)人將自己的房屋出租給需要租用的承租人占有、使用，而承租人支付一定的租金的合同。

（二）雙方權(quán)利義務(wù)

房屋租賃合同的當(dāng)事人有兩方，一是出租人，即將房屋出租給他人的人，也即所謂的“房東”；一是承租人，即支付租金，使用出租房的人，也即所謂的“房客”。按照我國(guó)《合同法》相關(guān)理論，房屋租賃合同屬于雙務(wù)合同的一種，因此，雙方都享有一定的權(quán)利，同時(shí)也都承擔(dān)著一定的義務(wù)。首先來看出租人的權(quán)利與義務(wù)，按照我國(guó)民法理論，房屋租賃合同的出租人一定是房屋的所有權(quán)人，因此，所有權(quán)所包含的占有、使用、收益、處分的權(quán)利從理論上來講，都?xì)w出租人所有，但是，出租人出租房屋，就是在一定的期間內(nèi)（出租期內(nèi)）將占有、使用的權(quán)利讓渡給了承租人，因此，在房屋租賃活動(dòng)中，出租人在出租期間對(duì)出租房屋的所有權(quán)只有收益與處分權(quán)，并且，出租人出租房屋的根本目的是使自己的房屋能夠給自己帶來一定的收益，因此，在房屋租賃合同中，出租人的權(quán)利就是獲得租金的權(quán)利；承租人要承租房屋，或者為了居住，或者為了商用，然而無(wú)論做何種用途，必然要有一定的承租要求，比如，居住就必然要求能夠該房屋滿足居住的基本條件，比如，水電暖齊全等等；因而對(duì)于出租人來講，必然要承擔(dān)滿足以上條件的義務(wù)，即所提供的出租物必須符合承租人的承租要求。其次來看承租人的權(quán)利與義務(wù)，誠(chéng)如上文提到的，出租人在出租期內(nèi)將房屋的占有、使用權(quán)讓渡給了承租人，因而，承租人必然享有了該兩種權(quán)利。而出租人所承擔(dān)的主要義務(wù)就是按照約定的金額與支付期限支付租金給出租人。同時(shí)，承租人還必須確保在租賃期到期的時(shí)候，能夠“完璧歸趙”，也就是說，他必須承擔(dān)起維持原樣的義務(wù)。

除以上雙方主要權(quán)利義務(wù)之外，還有一些權(quán)利義務(wù)，比如承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人承擔(dān)的修繕義務(wù)等等，由于本文下文將對(duì)主要法律問題進(jìn)行詳細(xì)闡述，這里不做具體論述。

二、法律效力審查

按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，對(duì)合同的法律效力進(jìn)行審查，主要審查其何時(shí)成立、何時(shí)生效、其效力是否待定、是否屬于可撤銷合同以及是否屬于無(wú)效合同等內(nèi)容。房屋租賃合同首先屬于我國(guó)《合同法》規(guī)定的租賃合同的一種，因此，我國(guó)《合同法》有關(guān)合同效力的一般規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同，也就是說，成立、生效等的法律認(rèn)定與其他任何一種合同并無(wú)二致，因此本文不對(duì)此進(jìn)行了。但是房屋租賃合同的標(biāo)的物屬于不動(dòng)產(chǎn)，該類合同具有一定的特殊性，在實(shí)踐中也出現(xiàn)了非常復(fù)雜的情況，因此，在一些效力認(rèn)定上確實(shí)存在著特殊的地方，比如是否屬于無(wú)效合同的問題上，就存在一些特殊的認(rèn)定情況，我國(guó)一些法律法規(guī)中也對(duì)此類情況的無(wú)效認(rèn)定以及認(rèn)定后的法律后果進(jìn)行了特別規(guī)范。另外，要注意到的是，房屋租賃合同通常情況下應(yīng)當(dāng)采用書面合同并進(jìn)行登記備案，但是，實(shí)踐中，很少有房屋租賃合同的簽訂者主動(dòng)到房屋管理部門進(jìn)行租賃登記備案的，那么，沒有進(jìn)行登記備案的合同是不是就可以認(rèn)定為未生效合同？根據(jù)《合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效，但是最高人民法院的司法解釋對(duì)此做出了限制性規(guī)定，只有在違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，合同才無(wú)效，如果違反的是管理性強(qiáng)制性規(guī)定則合同有效，這一規(guī)定主要是為了促進(jìn)社會(huì)交往和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，盡量促成合同有效，符合立法本意和社會(huì)要求。endprint

三、房屋租賃合同法風(fēng)險(xiǎn)

（一）無(wú)效租賃合同及其處理

1. 無(wú)效房屋租賃合同的認(rèn)定

上文已經(jīng)提高，《合同法》關(guān)于合同效力的認(rèn)定同樣適用于房屋租賃合同，因此，《合同法》 所規(guī)定的無(wú)效合同的情形同樣適用于房屋租賃合同。同時(shí)，《商品房屋租賃管理辦法》 等法律法規(guī)以及作為司法實(shí)踐中重要指導(dǎo)性文件的司法解釋----《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》（下稱《房屋租賃司法解釋》）又對(duì)房屋租賃合同特殊情況下的無(wú)效做了進(jìn)一步的規(guī)范。因此，總結(jié)起來，實(shí)踐中可以被認(rèn)定為無(wú)效合同的情形有以下幾類：

一是出租違法建筑物的房屋租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同。按照我國(guó)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及《商品房屋租賃管理辦法》等相關(guān)法律規(guī)定，在建造建筑物之前，建設(shè)者（無(wú)論是單位還是個(gè)人）都必須先取得土地使用權(quán)，并需要獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證，如果缺少了以上任何一個(gè)權(quán)證，則該建筑物就屬于違法建筑物，此類違法建筑物一旦作為出租物出租，則按照相關(guān)法律規(guī)定，該房屋租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同。

二是出租尚未竣工驗(yàn)收的房屋的房屋租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同。按照我國(guó)《建筑法》第61條的規(guī)定，尚未驗(yàn)收合格的建筑物不得交付使用。因?yàn)闊o(wú)法排除潛在的安全隱患，既然建筑物的所有人本人都不能使用，當(dāng)然他也不能將其出租使用，因而出租此類房屋的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

三是出租未經(jīng)消防驗(yàn)收或者雖經(jīng)過消防驗(yàn)收但是驗(yàn)收不合格的建筑物的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。按照我國(guó)《消防法》以及《建設(shè)工程消防管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定，建筑物在投入使用前必須經(jīng)消防驗(yàn)收合格才能投入使用，否則禁止使用。之所以做出以上禁止性規(guī)定，其出發(fā)點(diǎn)還是為了保護(hù)當(dāng)事人的人身與財(cái)產(chǎn)安全。既然該類建筑物禁止使用，當(dāng)然禁止的范圍包括了所有的使用對(duì)象，因此以此類建筑物為出租物的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

2. 房屋租賃無(wú)效合同的處理

首先，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》的規(guī)定返回各自財(cái)產(chǎn)。這里的返還財(cái)產(chǎn)指的是在合同被確認(rèn)無(wú)效或者合同被撤銷之后，一方當(dāng)事人對(duì)其已經(jīng)交付給對(duì)方的財(cái)產(chǎn)可以請(qǐng)求返還，而接受財(cái)產(chǎn)一方負(fù)有返還的義務(wù)。按照以上規(guī)定，在房屋租賃合同被認(rèn)定無(wú)效之后，承租人可以請(qǐng)求出租人返還已經(jīng)交付的租金。

其次，出租人可以主張獲得房屋使用費(fèi)。按照《房屋租賃司法解釋》的規(guī)定，在房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效的情況下，出租人可以請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付一定的房屋使用費(fèi)，并且人民法院一般情況下應(yīng)當(dāng)支持出租人的此項(xiàng)主張。法律的立法本意是希望合同被認(rèn)定無(wú)效之后標(biāo)的物能夠恢復(fù)到簽訂合同時(shí)的狀態(tài)，所以法律規(guī)定雙方返還財(cái)產(chǎn)。這對(duì)于多數(shù)合同來講是容易做到的，但是對(duì)于租賃合同而言，怎么將承租人已經(jīng)使用過房屋恢復(fù)到未使用過？顯然是不可能的。因此為了在公屏原則下保護(hù)出租人的權(quán)益，出租人收取一定的房屋占有使用費(fèi)，也是有其立法依據(jù)的。

第三，應(yīng)當(dāng)賠償損失。按照我國(guó)《合同法》第56條的規(guī)定，在合同被撤銷或者被認(rèn)定無(wú)效之后，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)就對(duì)方因此而遭受的損失進(jìn)行賠償，如果雙反都有過錯(cuò)，則各自承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同，即有過錯(cuò)者應(yīng)當(dāng)賠償損失。此外《房屋租賃司法解釋》也對(duì)房屋租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后的房屋裝修以及擴(kuò)建如何處理做出了規(guī)定①，從該司法解釋來看，在賠償損失的時(shí)候應(yīng)當(dāng)按照過錯(cuò)責(zé)任原則分配責(zé)任承擔(dān)份額，即過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任，雙方均存在過錯(cuò)的雙方均承擔(dān)賠償責(zé)任，哪一方的過錯(cuò)大，哪一方承擔(dān)的責(zé)任多。

（二）租賃合同登記備案問題

我國(guó)實(shí)行房屋租賃登記備案制度，盡管我國(guó)在不同的法律規(guī)范中都對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，比如《城市私有房屋管理?xiàng)l例》②（1993）和《城市房地產(chǎn)管理法》③（1994）都對(duì)此做出了規(guī)定，但是在實(shí)踐中，很少有出租人主動(dòng)進(jìn)行租賃登記，以上規(guī)定也就幾乎成為一種擺設(shè)。并且由于認(rèn)識(shí)不同，在司法實(shí)踐中也出現(xiàn)了一些混亂。

首先，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)與一國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相適應(yīng)，我國(guó)當(dāng)時(shí)之所以實(shí)行房屋租賃登記本案制度是因?yàn)槲覈?guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不夠成熟，但是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在之所以還要求房屋承租合同進(jìn)行登記備案，其主要的管理目的已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，當(dāng)前主要的目的已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾沓鞘辛鲃?dòng)人口，即解決房屋是出租給誰(shuí)來居住的問題。問題是，人口管理的職責(zé)并不是房屋管理部門的當(dāng)然職能而應(yīng)當(dāng)是公安部門的職能，房屋主管部門的當(dāng)然職能是對(duì)房屋這種不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，因此這種規(guī)定已經(jīng)不合時(shí)宜。

二是相關(guān)登記備案的規(guī)定可操作性不強(qiáng)。房屋主管部門并不能方便地獲得房屋租賃的相關(guān)信息，根本不知道誰(shuí)出租了哪套房產(chǎn)。因此，要想讓登記備案制度發(fā)揮出應(yīng)有的效用，則必然依靠當(dāng)事人是不是能夠積極主動(dòng)地到房屋管理部門進(jìn)行備案，也就是說登記機(jī)關(guān)只是那個(gè)“守株待兔”的人，有人來登記了，就進(jìn)行登記，假如沒有人來登記，他們沒有一點(diǎn)辦法。從實(shí)踐中的情況來看，房屋租賃登記備案制度本身就在操作上沒有可行性，這也是該制度沒有很好地執(zhí)行的主要原因。此外，人們的法律意識(shí)仍然不夠，我國(guó)在法制宣傳上還存在不足，都導(dǎo)致大多數(shù)的出租人根本不知道出租房屋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備案登記；還有一些人出于私利的考慮而不愿意登記，因?yàn)橐坏┑怯泜浒?，收取租金情況就為政府部門所獲知，必然不利于自己偷逃稅款，引而不去登記備案。最后，法律規(guī)定也不夠明確，比如由誰(shuí)去進(jìn)行登記備案？相關(guān)費(fèi)用又誰(shuí)承擔(dān)？等等，這些問題在現(xiàn)有法律規(guī)定中都沒有得到明確，總之，現(xiàn)行法律在房屋租賃合同登記備案上上缺乏操作性。

從以上分析來看，當(dāng)前房屋租賃合同在備案登記制度方面還存在著著很多的不足，本文傾向于支持非要件說，傾向于取消房屋租賃登記備案制度，以便切實(shí)體現(xiàn)合同簽訂中的當(dāng)事人意思自治原則。

四、房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問題

（一）房屋修繕責(zé)任

房屋修繕責(zé)任，指的是租賃物在出現(xiàn)毀損影響到使用的時(shí)候，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行修復(fù)，以符合使用條件的責(zé)任。按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，房屋修繕責(zé)任承擔(dān)采用了法定與約定兩種方式，并且約定優(yōu)先的適用原則。在雙方有約定的情況下，按照約定進(jìn)行修繕，如果雙方?jīng)]有約定，則修繕責(zé)任由出租人承擔(dān)④。這里需要注意的是，即便修繕責(zé)任明確了，那么究竟房屋出現(xiàn)在哪種損壞的情況下，才應(yīng)當(dāng)由修繕者進(jìn)行修繕？本文認(rèn)為，承擔(dān)修繕責(zé)任應(yīng)當(dāng)符合以下兩個(gè)要件：一是必須維修。假如不進(jìn)行維修，那么租賃物就達(dá)不到合同約定的使用條件。比如房屋漏水，發(fā)生傾斜、裂縫，主要進(jìn)走水管道發(fā)生破裂等等的情況，就屬于必須要維修的損壞。假如租賃物出現(xiàn)的損壞，對(duì)承租人的使用不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，那么就不屬于必須維修的范疇。承租人并不負(fù)有維修義務(wù)。比如儲(chǔ)衣柜由于使用年限過長(zhǎng)出現(xiàn)的表面油漆脫落，除了影響美觀以外，對(duì)使用不產(chǎn)生其他任何的實(shí)質(zhì)影響，也就不屬于必須維修的范疇。在判斷是否屬于必須維修的時(shí)候，要從雙方當(dāng)事人的約定、交易觀念以及合同目的等多個(gè)方面進(jìn)行判斷。比如，對(duì)于上文提到的儲(chǔ)衣柜表面油漆脫落，對(duì)一些環(huán)境、外觀要求較高的場(chǎng)合就屬于必須維修。二是維修具有可能性。無(wú)論對(duì)于出租人還是承租人來講，承擔(dān)維修義務(wù)的前提是該損毀具有修好的可能性。假如已經(jīng)不能維修，也就失去了承擔(dān)維修責(zé)任的前提。比如房屋發(fā)生了倒塌，出租人盡管可能重新蓋一座房屋，但是需要花費(fèi)巨大的費(fèi)用，明顯重修對(duì)于出租人來講沒有任何的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也就構(gòu)成了維修不能。本文認(rèn)為，判斷是不是具有維修的可能性，要看維修者為了維修而付出的成本（經(jīng)濟(jì)的、非經(jīng)濟(jì)的）是不是能夠達(dá)到或者超過維修好后的使用價(jià)值。當(dāng)維修成本達(dá)不到使用價(jià)值的時(shí)候，對(duì)于承擔(dān)維修責(zé)任的人而言，也就沒有必要承擔(dān)該維修責(zé)任。endprint

（二）承租人裝修改變房屋構(gòu)造后的返修責(zé)任

在實(shí)踐中，承租人為了更好地使用租賃物，經(jīng)常會(huì)對(duì)租賃房屋進(jìn)行一定的裝修，而有時(shí)候該裝修行為還必然要改變房屋的構(gòu)造。那么，在租賃到期后，承租人交換出租人房屋的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)返修責(zé)任？按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，在征得出租人同意后，承租人可以對(duì)房屋進(jìn)行改善與裝修⑤。從以上規(guī)定來看，如果承租人的裝修行為是征得出租人同意的，那么他就不需要對(duì)其進(jìn)行返修。但是實(shí)踐中，對(duì)于出租人同意的改造，有時(shí)候也需要返修。比如，張某（出租人）與李某（承租人）簽訂了房屋租賃合同，張某并且同意李某將衛(wèi)生間從現(xiàn)有位置改造至陽(yáng)臺(tái)，但是改造后，導(dǎo)致下水不暢，樓下住戶訴至法院要求恢復(fù)衛(wèi)生間至原有位置，張某認(rèn)為改造行為是李某實(shí)施的，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由李某負(fù)責(zé)返修，而李某認(rèn)為改造是張某同意的，自然應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第223條的規(guī)定由張某負(fù)責(zé)返修。那么此時(shí)，返修責(zé)任如何分擔(dān)？本文的觀點(diǎn)是，盡管出租人同意改造，但是由于承租人的原因，比如因偷工減料、改造質(zhì)量不合格等原因影響到了出租物的原有使用效果，承租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返修責(zé)任。在以上案例中，承租人的改造明顯質(zhì)量出現(xiàn)問題，才導(dǎo)致下水不暢，自然應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)返修責(zé)任。除此之外的改造，只要是出租人同意的，而承租人又很好地承擔(dān)了改造責(zé)任，則不承擔(dān)返修責(zé)任。

（三）承租人惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任

在實(shí)踐中，也有一些承租人對(duì)出租物進(jìn)行了添附，此時(shí)應(yīng)當(dāng)如何劃分對(duì)于添附物的補(bǔ)償責(zé)任，也就是說，出租人是否要對(duì)該添附對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償？本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從承租人實(shí)施添附的意思表示來進(jìn)行分析，如果承租人的添附是為了使出租物更好地使用，比如承租人在門口增加了上樓的臺(tái)階，或者為窗戶增加了遮雨棚等等，那么，出租人就應(yīng)當(dāng)對(duì)此添附行為進(jìn)行補(bǔ)償。但是如果承租人的添附是出于惡意，不但沒有增加出租物的使用性能，甚至可能影響到出租物的使用，比如，承租人在原有房間內(nèi)增加了一堵墻，增加了一間臥室，影響到了原出租物的格局；或者承租人用鐵皮將窗戶封死，影響到了采光。那么，這種惡意添附，出租人不但不應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，甚至可以要求承租人恢復(fù)原狀并進(jìn)行賠償，這也是符合《合同法》相關(guān)規(guī)定的⑥。

五、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題

（一）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)指的是出租人要出售出租物的，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。首先，該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有債權(quán)性質(zhì)，因此其效力只在出租人（此時(shí)轉(zhuǎn)化為出賣人）與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人之間，一旦出租人選擇將房屋賣給承租人以外的人，則承租人只可以向出租人要求賠償，而不能對(duì)抗購(gòu)買者。其次，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種既得權(quán)。從雙方簽訂租賃合同開始，承租人就取得了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是只有出租人正在實(shí)施出賣行為，該權(quán)利才真正產(chǎn)生效力。

（二）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使

承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？本文認(rèn)為，關(guān)鍵是要明確同等條件的定義，因?yàn)橹挥型葪l件下承租人才具有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。陳某租住著王某的一套樓房，李某提出購(gòu)買請(qǐng)求，條件是購(gòu)房款10萬(wàn)元，合同生效后第二日一次性現(xiàn)款付清。陳某提出其享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，10萬(wàn)元價(jià)格也能接受，但是只能分兩次付清，一次支付5萬(wàn)元。本文認(rèn)為，這里陳某就不構(gòu)成“同等條件”，同等條件要求承租人必須與購(gòu)買者的條件完全一致。

（三）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否可轉(zhuǎn)讓與繼承？租賃合同具有明確的出租人與承租人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的債權(quán)性質(zhì)決定了其帶有一定的指向性，即優(yōu)先權(quán)只限于承租人本人。該權(quán)利盡管具有債權(quán)性質(zhì)，但是卻受到限制，屬于不可轉(zhuǎn)讓與繼承的權(quán)利。這里需要指出的是，在承租人死亡的情況下，其繼承人是否享有繼承承租權(quán)的權(quán)利，如果享有繼承權(quán)，則其繼承人自然轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊?，這里，所繼承的只是承租權(quán)而不是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，盡管因此也將獲得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（四）承租人在放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)

在租賃合同中，還必須遵循“買賣不破租賃”的原則。在租賃合同中，“買賣不破租賃”指的是承租人按照法律的規(guī)定，其承租權(quán)優(yōu)于所有權(quán)。也就是說，假如租賃合同先于買賣合同成立，那么按照權(quán)利在先，則保護(hù)在先的原則，出租人與第三人所簽訂的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的買賣合同的效力不能優(yōu)于承租人的租賃權(quán)，因此，買賣合同的買受人盡管取得了該房屋的所有權(quán)，也必須按照原所有權(quán)人與承租人所簽訂的租賃合同履行而不能終止該租賃合同，這里要注意的是，由于所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此收取房租的權(quán)利也隨之轉(zhuǎn)移的買受人一方。因此，承租人在放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后，必然享有繼續(xù)承租權(quán)。

六、租賃合同解除問題

由于解除權(quán)的行使將直接導(dǎo)致當(dāng)事人之間合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系歸于消滅的法律后果，因此，各國(guó)的合同法都對(duì)合同解除設(shè)置了一定的限制條件。只有在一方違約達(dá)到法定或者約定的解除條件的時(shí)候，守約的一方要求解除合同的，其訴求才能獲得支持。但是，在房屋租賃合同中，存在一些盡管不符合法律規(guī)定的解除條件，但是為了做到物盡其用，有效利用房屋資源，減少不必要的財(cái)產(chǎn)浪費(fèi)，維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序與法律關(guān)系的穩(wěn)定，遵照民法的公平原則，對(duì)于實(shí)際上確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的房屋租賃合同，確實(shí)已經(jīng)沒有存在的必要與價(jià)值的合同，即使不完全符合合同解除條件，應(yīng)當(dāng)予以解除。

七、租賃合同中其他值得注意問題

房屋租賃合同還存在一些其他問題，比如偷逃稅款的風(fēng)險(xiǎn)。房屋出租是一種經(jīng)營(yíng)行為，出租人必然要為此而繳納一定的稅款，按照我國(guó)相關(guān)稅收規(guī)定，需繳納的稅款有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅以及印花稅，此外還需要繳納城建附加稅與教育附加費(fèi)。同時(shí)，我國(guó)稅法還針對(duì)房屋出租后的用途而規(guī)定了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。但是如何來界定居住與非居住，我國(guó)至今還沒有具體的判斷依據(jù)，這就為一些出租人少繳納稅款提供了很大的操作空間。另外，在民間出租活動(dòng)中，如果出租人是自然人的，幾乎沒有人主動(dòng)針對(duì)房屋出租而獲得的收益納稅，甚至一些出租人還故意和承租人串通在合同里降低實(shí)際的租金金額，或者采取較為隱蔽的支付租金方式或者直接表明尚未實(shí)際收到租金，其目的就是為了少交稅款；一旦以上行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，那么出租人必然要因?yàn)椴焕U納或者少繳納相關(guān)稅款而承擔(dān)一定的行政責(zé)任，比如被稅務(wù)機(jī)關(guān)處以罰款，或者需要交納一定的滯納金并補(bǔ)足稅款等等，假如出租人不按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定執(zhí)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不是能夠采取相應(yīng)的強(qiáng)制措施，比如查封該出租房屋？該房屋能不能被拍賣從而獲得補(bǔ)足稅款的資金？這些問題，我國(guó)的立法尚沒有做出明確的規(guī)范。endprint

八、結(jié)束語(yǔ)

房屋租賃合同是當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中較為常見的一種合同，當(dāng)前我國(guó)在對(duì)房屋租賃合同的管理上還存在很多不足的地方，一些問題已經(jīng)引起了學(xué)者們的注意，完善房屋租賃合同，建立健全相關(guān)法律制度是進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)最為有效的手段，同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)，只有這樣，我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)才能真正規(guī)范起來，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供一定的幫助。

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注釋：

①《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第5條第2款、第7條

②《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第15條：“租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)備案。”

③《城市房地產(chǎn)管理法》第53條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”

④《合同法》第220條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)， 但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

⑤《合同法》第223條承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

⑥《合同法》第223條承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。endprint