王坤良

摘 要：隨著時代的發(fā)展，我國經(jīng)濟水平得到了全面提升，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也取得了良好的發(fā)展空間，獲取了較大的經(jīng)濟利潤。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在獲得新的發(fā)展機遇的同時也面臨著更加嚴峻的挑戰(zhàn)。為確保商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有效實施，應加強對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本管理及核算，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標。本文將對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策進行分析探討。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；成本核算；控制對策

現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，基于此，加強對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算及成本控制管理顯得尤為重要。就目前來看，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成本核算及控制方面還存在諸多問題，筆者將分別從：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的問題、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制對策探析，兩個方面來闡述。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的問題

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本是指，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)商品房需支出的費用總和。通?？煞譃椋航ò渤杀?、土地成本、配套設施費以及規(guī)劃設計費。就目前來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算實施中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在：缺乏明確的成本核算對象、缺乏明確的成本費用歸集與分配方法、成本核算周期科學性有所缺乏等方面，筆者將從這些方面來入手。

1.缺乏明確的成本核算對象

由于商業(yè)地產(chǎn)項目用地范圍不是一定的，且產(chǎn)品形態(tài)多種多樣，就目前來看，如何對成本核算對象進行確定還缺乏明確的指示，這一現(xiàn)象為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作帶來一定影響。

2.缺乏明確的成本費用歸集與分配方法

根據(jù)成本會計知識，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中應對前期工程費用、基礎設施費、配套設施費等間接開發(fā)成本合理分配，但如何實施目前還缺乏明確的解決方法。

3.成本核算周期科學性有所缺乏

與一般企業(yè)不同，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期相對較長，在產(chǎn)品開發(fā)過程中應根據(jù)生產(chǎn)周期來對開發(fā)成本加以核算。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算開展目的在于將可銷售面積開發(fā)成本準則計算出來，幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟利潤，然而這項工作的開展往往會被配套設施延遲實施所影響，無法真正落實。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制對策探析

綜上，筆者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的相關問題作了研究，為確保商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制的開展，企業(yè)應采取行之有效的管理對策，詳情如下。

1.商業(yè)地產(chǎn)成本核算方法

為確保商業(yè)地產(chǎn)成本核算方法的有效實施，首先應對成本核算方法進行歸集。成本核算對象多種多樣，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言工作量相對較大，且具有一定復雜性，導致成本核算資料無法及時更新，基于這一現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應加強對開發(fā)項目進度管理，對成本歸集對象加以確定，另外對于規(guī)模較大的開發(fā)項目，則應進行分塊，確保成本結算的精確性。

另外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應對成本項目有效劃分，使產(chǎn)品成本結構正確反映出，這一舉措有利于企業(yè)成本的降低。值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本項目數(shù)量應控制在一定范圍內(nèi)，并對單筆發(fā)生費用進行合并，如若費用金額相對較大，則應對單獨設立科目核算，這一措施便于工程工作量進度的進一步了解，為工程竣工提供科學數(shù)據(jù)。

建筑工程成本控制需要利用動態(tài)成本控制方法，具體做到：（1）對施工合同加以嚴格管理，全部建筑工程施工合同的內(nèi)容必須落實到位，如果由于施工設備或其他因素導致造價發(fā)生變化，就需要依據(jù)合同內(nèi)的相關標準及規(guī)定，調整造價；如果合同中沒有相應的規(guī)定，就應通過雙方共同協(xié)商補簽協(xié)議，當雙方確認備案后，再調整造價；（2）建立成本動態(tài)控制體系；一般而言建筑工程施工的周期比較長，在實際施工過程中仍有可能發(fā)生一些意外情況，為此，企業(yè)必須在施工中建立完善的應對解決方案，對工程成本進行動態(tài)監(jiān)控；同時，還需定期收集施工成本費用進行，并對成本預算進行對比，查看兩者是否相一致，如果存在偏差，就需及時分析偏差原因，再提出一定的解決措施，對責任進行明確，對完善的責任制度進行構建；此外，企業(yè)應嚴格遵照成本的預算進行機械設備、人工及生產(chǎn)材料的資金投入。

2.商業(yè)地產(chǎn)成本控制方法

為確保商業(yè)地產(chǎn)成本控制的落實，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應從多個階段來實施，首先在項目開發(fā)確定前，應將環(huán)境、市場及技術等因素考慮其中，并對其展開深入調查。在開發(fā)項目立項之初，項目開發(fā)小組應對周邊環(huán)境進行熟悉，對市場定位及開發(fā)節(jié)奏加以確定。此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應對成本費用進行準確估算，對成本控制目標加以確定，對企業(yè)利潤的獲取合理推算。而在資金計劃方面，則應對投資風險進行合理評估，并提出有效解決對策，通過項目評審會的成立來對項目來展開評審，確保資料的準確性。這也是項目開發(fā)的重要前提。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要更好的進行工程成本控制，需要改變管理理念，提升成本效率，對現(xiàn)場項目管理組織機構中進度控制人員與其職責分工進行明確；在以往的施工過程中，往往會存在人員分配不均勻與職責分工不明確的現(xiàn)象，在施工過程中，往往會存在部分施工人員的工作崗位較為空閑，有的施工人員的工作崗位較為緊張，或是有的施工人員并不熟悉自己所在崗位的具體工作內(nèi)容；為此，企業(yè)應建立健全的人員分配體系，對施工人員有序進場施工進行合理安排，確保每個崗位上都有合適的施工人員，從而優(yōu)化配置人力資源；同時，企業(yè)在人力資源部門實施獎罰制度，通過合理的獎罰制度，從而激勵員工，結合施工人員的施工時間長短與施工質量來進行獎罰，對于施工技術比較好與出勤率比較高的工人，可以給予相應的獎勵；此外，企業(yè)可以實行累進時間獎勵，對于工齡比較長的工人，給予一定的激勵，這樣做能夠避免人才流失。

另外建立完善檢查分析制度，建筑工程施工由于受到市場因素與自然因素的影響，使得施工的周期比較長，并在一定程度影響工程的進度及工程成本，為此，施工的管理人員應該定時組織各位施工人員進行檢查分析，及時發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應措施解決問題，這樣能夠在極大程度上降低因工程成本受到多方面客觀因素而造成的損失；在確保施工質量與施工安全的基礎上，對施工工期進行嚴格控制，準確執(zhí)行工作方案，進而確保按時及高質量的完成施工。

與此同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應加大預算管理力度，對預算編制步驟加以分析，在企業(yè)中，總預算需要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)分析之后才能夠有效編制預算，而且在編制預算中還有許多程序需要完善。第一步，通過董事會針對企業(yè)發(fā)展情況的分析，然后結合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略而制定并下達度的總目標；第二步，企業(yè)中的各部門在完成預算的編制之后就需要反復核查，確?？茖W性；第三步，做好預算管理工作，這就需要辦公室加強審查以及平衡各個業(yè)務預算情況，并且能夠匯總至企業(yè)的總預算處；第四步，預算管理部門結合企業(yè)發(fā)展情況以及總預算控制情況而提出修改意見或者是給予駁回修改，進而促進預算編制的科學性；第五步，批準、下達和執(zhí)行。

企業(yè)在執(zhí)行預算中還涉及許多方面，但是各個部門執(zhí)行的情況都會集中反映出來。因此，在預算執(zhí)行方面就需要結合管理層的情況而能夠在預算范圍中完成對應的工作，進而有效提升預算執(zhí)行的效率。此外，在預算執(zhí)行過程中，可以反映出企業(yè)管理層在實施控制以及評價業(yè)績方面的能力，這就需要預算管理能夠將實際執(zhí)行情況而轉化為業(yè)績目標，這可以提升企業(yè)業(yè)績的同時還可以能夠促進企業(yè)發(fā)展。

三、結束語

綜上，筆者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的問題進行了研究，從中發(fā)現(xiàn)諸多問題，為確保成本核算及控制的實施，應采取有效的管理手段，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。

參考文獻：

[1]齊輝.探析房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算方法及控制策略[J].經(jīng)營管理者，2016，（25）：228.

[2]徐寧.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對策[J].中外企業(yè)家，2013，（08）：77+79.

[3]楊惠嵐.論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制的關系及對策[J].金融經(jīng)濟，2011，（10）：11-13.endprint