謝遠(yuǎn)揚(yáng)

(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 法學(xué)研究所， 北京 100720)

論對(duì)出租人解除住房租賃合同的限制

謝遠(yuǎn)揚(yáng)

(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 法學(xué)研究所， 北京 100720)

出租人解除權(quán)行使方式的不同是我國(guó)和世界主流住房租賃模式的重要區(qū)別之一。鑒于出租人和承租人在住房租賃合同中的不平等地位，對(duì)此種合同不能完全以當(dāng)事人的意思自治為依據(jù)，法律應(yīng)當(dāng)適當(dāng)介入。在可能的介入手段中，除了對(duì)租金進(jìn)行適當(dāng)管制之外，更應(yīng)當(dāng)注重對(duì)出租人的解約權(quán)進(jìn)行限制，即除非存在“正當(dāng)理由”，否則出租人不得解除租賃關(guān)系。相對(duì)于直接對(duì)租金進(jìn)行管制，此種限制更注重保護(hù)住房租賃關(guān)系的穩(wěn)定性和持續(xù)性，保證承租人在租賃關(guān)系中也擁有相當(dāng)?shù)闹鲗?dǎo)性，對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的干預(yù)也較為合理。我國(guó)法律法規(guī)中迄今也未規(guī)定對(duì)出租人解約權(quán)的限制，這對(duì)于在住房租賃領(lǐng)域保護(hù)承租人的基本權(quán)益十分不利，也不利于改變民眾對(duì)住房租賃的偏見(jiàn)和推動(dòng)住房租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

住房租賃； 解約權(quán)限制； 正當(dāng)理由

一、問(wèn)題提出

不久之前住建部公布了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，分別針對(duì)住房租賃行為、銷售行為、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、住房租賃預(yù)售的監(jiān)督管理以及法律責(zé)任等做出了詳細(xì)的規(guī)定。相比之前的法律法規(guī)，《條例(征求意見(jiàn)稿)》在很多方面特別強(qiáng)化了對(duì)承租人的保護(hù)。例如明確規(guī)定了出租人不得強(qiáng)制驅(qū)趕承租人，承租人的優(yōu)先承租權(quán)，出租人的禁止進(jìn)入義務(wù)等，意圖規(guī)范和穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。然而也有不少意見(jiàn)認(rèn)為，條例本身并未能從實(shí)質(zhì)上改變我國(guó)住房租賃法律關(guān)系的基本模式，對(duì)于穩(wěn)定住房租賃關(guān)系效果有限。

筆者以為這樣的觀點(diǎn)有其合理性。因?yàn)樵谧》孔赓U關(guān)系中，出租人常常會(huì)以解除租賃關(guān)系為由，迫使承租人接受租金的大幅增長(zhǎng)，或者直接解除合同尋找愿意支付更高租金的承租人。鑒于出租人和承租人雙方在住房租賃關(guān)系中的地位，如果不對(duì)出租人的解約權(quán)加以限制，將會(huì)對(duì)承租人的利益造成損害。我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)范并未區(qū)分住房租賃和其他租賃，并在住房租賃法律關(guān)系中繼續(xù)貫徹合同自由、平等自愿等合同法的基本原則。在實(shí)質(zhì)上仍然沿用了以定期租賃為原則，以不定期租賃為例外，承租人享有法定解除權(quán)，并且在不定期租賃時(shí)可以隨意解除合同的一般租賃模式。

在這種模式下，當(dāng)房?jī)r(jià)高企、租賃市場(chǎng)供求關(guān)系緊張時(shí)，出租人會(huì)采取以解除合同脅迫，效率違約，甚至采取干擾承租人的正常生活等方式，實(shí)現(xiàn)提高租金的目的，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)，租賃關(guān)系極為不穩(wěn)定，法律對(duì)此很難有所作為。所謂法定解除權(quán)僅從正面規(guī)定了出租人當(dāng)然享有解除權(quán)的條件，基于“法無(wú)禁止即許可”的基本原則，出租人仍然有權(quán)以其他的理由要求解除租賃合同，這些理由可以由合同條款約定，也可以由出租人依據(jù)不可抗力或者情勢(shì)變更原則提出，交由司法進(jìn)行合法性判斷。簡(jiǎn)言之，法定解除權(quán)的規(guī)定與對(duì)出租人解除權(quán)的限制有著本質(zhì)的區(qū)別，后者要求出租人只有存在“正當(dāng)理由”的情況下，才能在定期租賃中拒絕承租人的續(xù)租請(qǐng)求，才能在不定期租賃中解除租賃合同。相比我國(guó)目前在住房租賃中適用的合同自由原則，這種對(duì)出租人解除權(quán)的限制，更能夠保護(hù)承租人的利益，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。因?yàn)槠湓诟旧鲜呛妥》孔赓U合同的法律性質(zhì)相吻合的。

二、住房租賃的法律性質(zhì)

區(qū)別于一般的房屋租賃，住房租賃特指承租人將房屋用于家庭居住使用的租賃關(guān)系。在這個(gè)前提下，住房租賃法律關(guān)系所涉及的并非普通的平等主體之間的交易關(guān)系，而是事關(guān)承租人及其家庭“存在的生活核心(Lebensmittelpunkt menschlichen Daseins)”，因?yàn)樽≌耸钱?dāng)代社會(huì)個(gè)人、家庭生活以及參與社會(huì)活動(dòng)的前提，失去了住宅的保障，個(gè)人和家庭也就失去了在該地生活的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代國(guó)家應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)對(duì)其國(guó)民生存的照顧義務(wù)(Daseinsvorsorge)，即國(guó)家應(yīng)當(dāng)為個(gè)人有尊嚴(yán)地生存提供最為基本的保障。這種照顧義務(wù)一方面是社會(huì)國(guó)原則(Sozialstaatsprinzip)的基本要求，另一方面是保護(hù)人格尊嚴(yán)的必要前提。這在法律層面就要求在租賃合同關(guān)系中采取措施，適當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)承租人的利益，保證個(gè)人及其家庭的生存必需，維持住房租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。

這種照顧義務(wù)首先由Ernst Forsthoff所倡導(dǎo)，反映了20世紀(jì)以來(lái)國(guó)家管理職能由自由主義向社會(huì)主義的轉(zhuǎn)變。為了說(shuō)明這種轉(zhuǎn)變，F(xiàn)orsthoff區(qū)分了個(gè)人“自治的生活空間(beherrschter Lebensraum)”和“有效的生活空間(effektiver Lebensraum)”。前者是指?jìng)€(gè)人能夠完全支配的空間，其隨著人口的增長(zhǎng)越來(lái)越小；后者是指人能夠生存(Dasein)的空間，其隨著工業(yè)化的進(jìn)程而越發(fā)擴(kuò)展。為了確保個(gè)人的生存，需要有必要的條件保證這種生活空間，而所謂的照顧義務(wù)指的就是，國(guó)家有義務(wù)將此種必要的條件以合適的方式提供給個(gè)人，以滿足生存的必需。對(duì)照顧義務(wù)內(nèi)容的理解也是隨著時(shí)代發(fā)展不斷變化的。一開(kāi)始只是簡(jiǎn)單的工作、居住和食物，后來(lái)擴(kuò)大到提供水電等服務(wù)，到了70年代廣播和電視信號(hào)也被認(rèn)為是生存的必需。需要強(qiáng)調(diào)的是，這種生存條件必需是最為基礎(chǔ)的，維持人格尊嚴(yán)和人格發(fā)展所必需的。而住宅作為個(gè)人及其家庭生活的核心，對(duì)當(dāng)事人及其家庭的生存和自由具有重要的意義。如果沒(méi)有住宅、居住條件太差或者居住關(guān)系缺乏穩(wěn)定性，必然會(huì)對(duì)當(dāng)事人的社會(huì)生活帶來(lái)嚴(yán)重的消極影響。因此國(guó)家有義務(wù)保障其居民享有最基本的居住條件。當(dāng)然這并非是指國(guó)家要直接給每個(gè)人提供住房，而是采用多種經(jīng)濟(jì)和法律措施，如增加供給、限制租金、穩(wěn)定租賃關(guān)系、提供住房補(bǔ)貼等方式，為居民獲得合適的住房創(chuàng)造條件。

歷史上住房救濟(jì)制度就是我國(guó)社會(huì)福利的重要組成。孫中山就將“居者有其屋”視為其民生思想的重要體現(xiàn)，并且國(guó)民政府也在很多法律文本中貫徹了這一理念。我國(guó)作為社會(huì)主義國(guó)家，對(duì)居民住房的保障更應(yīng)當(dāng)是國(guó)家的根本任務(wù)之一。十八大報(bào)告要求建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，以實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。但這種“居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權(quán)”，而是通過(guò)購(gòu)租并舉的模式，以房屋租賃市場(chǎng)為重要依托，因此需要保護(hù)承租人的利益，并建立專業(yè)、規(guī)范、穩(wěn)定的房屋租賃市場(chǎng)。在這個(gè)意義上，住房租賃關(guān)系不僅僅和當(dāng)事人雙方相關(guān)，而且也有重要的社會(huì)政策意義，對(duì)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)起到關(guān)鍵性的作用。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在觀念上“居者有產(chǎn)權(quán)”還是占據(jù)了社會(huì)的主流，但既然國(guó)家將推動(dòng)房屋租賃作為重要國(guó)策，無(wú)論從法律政策還是從國(guó)家照顧義務(wù)的角度，在具體法律制度上必然也需要鼓勵(lì)房屋租賃，充分保護(hù)承租人的利益以發(fā)揮法律的引導(dǎo)作用，逐漸推動(dòng)社會(huì)觀念的改變。

在住房租賃關(guān)系中，當(dāng)事人雙方的地位嚴(yán)重不平等。其一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不對(duì)等。通常來(lái)說(shuō)承租人往往是無(wú)力購(gòu)房的中低收入人群，對(duì)租金異常敏感。這導(dǎo)致他們常常愿意為了較低的租金接受有瑕疵的房屋或者更為苛刻的合同內(nèi)容，并且在出租人出現(xiàn)違約等行為時(shí)，由于高昂的法律成本放棄自己的合法權(quán)益。其二，市場(chǎng)地位不平等。我國(guó)目前的住宅市場(chǎng)總體供小于求，在很多城市，這種供求不平衡更是異常突出，這會(huì)讓承租人面對(duì)出租人時(shí)，更加缺乏議價(jià)能力，在定約時(shí)就處于不利地位，而且在履行合同時(shí)為了維持租賃關(guān)系也不得不在一定程度上忍受出租人的某些違法行為。最重要的是，當(dāng)事人雙方所涉及的法益存在本質(zhì)的區(qū)別，對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，住房租賃只是涉及其所有權(quán)的收益權(quán)能，而對(duì)承租人來(lái)說(shuō)則是滿足個(gè)人和家庭的基本居住需求。與基本的生存需求和個(gè)人自由相比，財(cái)產(chǎn)上的利益顯然處于較低的位階。從利益平衡的角度，為了保護(hù)前者，可以對(duì)后者進(jìn)行必要的限制。在這種社會(huì)現(xiàn)實(shí)下，如果仍然一味地追求私人自治，維持當(dāng)事人雙方形式意義上的平等，實(shí)質(zhì)上也是對(duì)私人自治這一基本原則的違背。私人自治不僅僅是私法原則，也是一項(xiàng)憲法原則，其保護(hù)合同自由和人格的自由發(fā)展，并允許當(dāng)事人在法律的框架內(nèi)自主地構(gòu)建法律關(guān)系。然而私人自治是以當(dāng)事人平等、個(gè)人的行為和意志自由為前提，因此當(dāng)由于外部因素導(dǎo)致當(dāng)事人雙方地位失衡，某一方當(dāng)事人失去平等協(xié)商的可能性時(shí)，就需要法律的介入，否則便會(huì)偏離私人自治的初衷。

綜上，雖然住房租賃是一種合同關(guān)系，但由于其事關(guān)承租人的基本生存和公共利益，從社會(huì)政策和國(guó)家義務(wù)的角度看，有公權(quán)力介入，限制出租人和保護(hù)承租人的必要。因此其實(shí)質(zhì)上不同于其他的不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)租賃，不能簡(jiǎn)單視為一種純粹的私法關(guān)系。問(wèn)題在于，在法律層面應(yīng)當(dāng)如何介入住房租賃。

三、解約權(quán)在我國(guó)住房租賃中的適用以及對(duì)其限制的合理性

住房租賃的控制方式大致可以分為兩類：其一，對(duì)租金的管制，即由主管部門(mén)直接限制某一地區(qū)的最高租金額度和租金增幅；其二，對(duì)出租人解約權(quán)的限制，即在租賃關(guān)系中除非具備法律規(guī)定的事由，否則出租人不得主張終止租賃關(guān)系。然而直接的租金管制方式并不具有普遍性，它僅僅是在特定的歷史條件下為了滿足特定目的而制定的臨時(shí)性措施。并且從社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果分析的角度，單純的租金管制很容易導(dǎo)致供給不足，以及房屋配置的扭曲，從而影響租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。另外采用租金管制這么強(qiáng)力的手段限制出租人的所有權(quán)，是否符合權(quán)利限制的比例原則也值得探討。比例原則要求，對(duì)權(quán)利的限制應(yīng)當(dāng)是為了實(shí)現(xiàn)目的所需的最低限度。而租金管制這一強(qiáng)力的手段對(duì)市場(chǎng)和心理所造成的沖擊過(guò)于巨大，有觀點(diǎn)認(rèn)為其在實(shí)質(zhì)上屬于政府對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的征收，是對(duì)個(gè)人基本權(quán)利的限制，對(duì)其適用必須要以壓倒性的公共利益為依據(jù)。相較來(lái)說(shuō)，對(duì)出租人解約權(quán)的限制措施就較為溫和，在成本上也較為經(jīng)濟(jì)。雖然它也限制了出租人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行使，但此時(shí)就承租人一方來(lái)說(shuō)，其對(duì)住宅的合法占有也被認(rèn)為是憲法所保護(hù)的所有權(quán)(德國(guó)《基本法》第14條第1款)。在這個(gè)意義上，承租人的占有和出租人的所有權(quán)具有同等的法律地位，受到同等的保護(hù)，并且基于所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)，出租人權(quán)利的行使必須充分尊重承租人的相應(yīng)權(quán)利。其中最為重要的就是對(duì)出租人解約權(quán)的限制，因?yàn)榇隧?xiàng)權(quán)利的行使，就意味著承租人合法占有房屋的終結(jié)。

在我國(guó)的法律體系中，解約權(quán)或合同解除權(quán)也是合同法的重要制度之一。它作為一項(xiàng)形成權(quán)，一經(jīng)行使便產(chǎn)生合同關(guān)系提前終結(jié)的法律效果，讓當(dāng)事人得以逃逸合同的束縛。在現(xiàn)有的法律制度中，它包括約定解除權(quán)(《合同法》第93條第2款)和法定解除權(quán)(《合同法》第94條)。這里規(guī)定的法定解除權(quán)，是具有普遍適用性的一般法定解除權(quán)，其發(fā)生原因主要包括不可抗力和一方當(dāng)事人的違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。同時(shí)第94條第5款規(guī)定的“其他情形”也為在分則以及特別法中規(guī)定相關(guān)法定解除權(quán)留下了空間。基于合同自由的原則，合同的解除應(yīng)以當(dāng)事人的約定為基礎(chǔ)，但法定解除權(quán)可以彌補(bǔ)當(dāng)事人約定的不足，以更好地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。通常認(rèn)為第94條規(guī)定的法定解除權(quán)屬于任意性規(guī)范，當(dāng)事人可以明確約定排除。而基于《合同法》分則或者民事特別法的特別法定解除權(quán)，則是對(duì)一般法定解除權(quán)的具體化，并依據(jù)特定的法律關(guān)系規(guī)定特殊的解除事由，有時(shí)甚至在一定程度上排除94條的適用。

在住房租賃法律關(guān)系中《合同法》第219條、第224條、第227條和第232條規(guī)定了在定期租賃的場(chǎng)合，當(dāng)承租人不支付租金、未能合理使用租賃物以及擅自轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人可以解除租賃合同；在不定期租賃的場(chǎng)合，承租人可以隨時(shí)解除合同?！斗康禺a(chǎn)管理法》并未涉及有關(guān)解除租賃合同的內(nèi)容。而《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》則明確了“承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建”屬于《合同法》第219條“未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物”的具體類型。2010年住建部《商品房屋租賃管理辦法》也延續(xù)了之前法律和司法解釋的內(nèi)容，規(guī)定當(dāng)承租人未經(jīng)許可擅自轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人有權(quán)解除合同。需要特別注意的是《辦法》中也明確規(guī)定了出租人不得在合同存續(xù)期間內(nèi)單方面隨意提高租金水平，但這種宣示性的規(guī)定因?yàn)槿狈刹僮餍?，在?shí)踐中未必能夠得到充分的貫徹。這些規(guī)范將《合同法》94條具體化，并且基于房屋租賃的特點(diǎn)，規(guī)定了特定的法定解約事由。

這些法律規(guī)范也為司法實(shí)踐所充分貫徹。在判決中普遍認(rèn)可當(dāng)承租人對(duì)出租住房進(jìn)行室內(nèi)改造、分割搭建，特別是被主管部門(mén)認(rèn)定為構(gòu)成“群租”或者構(gòu)成安全隱患的，出租人可以解除租賃合同。如果出租人知悉改建群租事實(shí)，而并沒(méi)有及時(shí)阻止的，同樣對(duì)合同的解除承擔(dān)責(zé)任。如何判斷出租人是否知悉相關(guān)事實(shí)，有判決指出應(yīng)當(dāng)依照客觀理性人的標(biāo)準(zhǔn)，需要出租人盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)。承租人雖然更改房屋結(jié)構(gòu)，但事后又將其恢復(fù)原狀的，不構(gòu)成法定解除權(quán)的成立事由。其次，判決認(rèn)可當(dāng)承租人在一段時(shí)間內(nèi)不支付租金時(shí)，出租人可以解除合同，具體多少時(shí)間需要依據(jù)《合同法》第94條第2款和第4款，結(jié)合個(gè)案的具體情況，看是否足以表明其不履行主要債務(wù)或者使得合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。最后，如果承租人擅自改變房屋用途或者擅自轉(zhuǎn)租，出租人同樣可以解除合同。除了法定解約事由之外，判決也認(rèn)可當(dāng)事人在合同中自行約定解約的條件，此時(shí)約定事由一旦成就，出租人即享有解除權(quán)，且承租人不可抗辯。如果當(dāng)事人雙方未對(duì)解約達(dá)成合意，除非承租人的行為構(gòu)成根本違約，否則出租人不得解除租賃關(guān)系。判決也并不絕對(duì)排斥出租人通過(guò)解約或者其他方式實(shí)現(xiàn)提高租金的目的。就承租人一方來(lái)說(shuō)，有判決認(rèn)為承租人并不享有特殊的法定解除權(quán)，除非依據(jù)《合同法》第94條或者經(jīng)過(guò)協(xié)商，不得單方解除合同。還有判決將房屋本身和房屋內(nèi)的設(shè)備做出區(qū)分，認(rèn)為房屋內(nèi)的設(shè)備異常并不必然導(dǎo)致住房租賃的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此房屋設(shè)備異常并不能作為合同解除的理由。除非相關(guān)的設(shè)施或者住房本身的缺陷已經(jīng)不能保證承租人的居住安全，承租人才有權(quán)解除合同。如果當(dāng)事人雙方對(duì)租賃期限約定不明，或者當(dāng)定期租賃到期之后承租人繼續(xù)支付租金，出租人繼續(xù)接受租金，則構(gòu)成不定期租賃關(guān)系，此時(shí)當(dāng)事人雙方均可以隨時(shí)解除合同。

從以上的法律規(guī)范和司法判決中不難發(fā)現(xiàn)，在住房租賃法律關(guān)系中我國(guó)現(xiàn)在并不存在所謂對(duì)出租人解約權(quán)的限制。所謂的法定解約權(quán)并沒(méi)有排斥當(dāng)事人之間的其他約定，或是可以阻止出租人以解約為脅迫實(shí)現(xiàn)大幅上漲租金的目的。并且這種法定解除權(quán)也僅限于定期租賃，對(duì)于不定期租賃關(guān)系，則可以隨時(shí)解除合同。相對(duì)來(lái)說(shuō)，承租人主動(dòng)解除租賃關(guān)系的法律空間更為狹小，基本只能以《合同法》第93、94條的內(nèi)容為限。這種以當(dāng)事人約定為原則，通過(guò)法定解除權(quán)加以補(bǔ)充的合同解除模式，符合合同自由的基本原則。然而解除權(quán)的行使同樣也需要滿足合同正義原則的要求，不僅要求經(jīng)濟(jì)上的等價(jià)，也要實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義，即締約當(dāng)事人之間平等，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)公平以及公平合理的“逃逸”機(jī)制。因此如果當(dāng)事人之間存在實(shí)質(zhì)性的不平等，占優(yōu)勢(shì)的一方當(dāng)事人的合同解除權(quán)也必然要受到限制，不能允許其利用解除權(quán)肆意侵害另一方當(dāng)事人的利益。在住房租賃法律關(guān)系中，恰好存在這種嚴(yán)重不平等，需要對(duì)出租人的解約權(quán)進(jìn)行限制。

更為重要的是，對(duì)出租人的解約權(quán)進(jìn)行限制，有利于穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，以促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。國(guó)家鼓勵(lì)城市居民租房的政策，實(shí)質(zhì)上主要就是鼓勵(lì)城市的新興中產(chǎn)階層改變觀念，廣泛地參與住房租賃。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)高企的今天，低收入群體本身就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)條件購(gòu)買(mǎi)住房，而城市的高收入階層的購(gòu)房意愿也不受到房?jī)r(jià)的影響。唯獨(dú)就城市新興中產(chǎn)階層游離于購(gòu)房和租房之間，一方面目前的房屋租賃制度很難滿足現(xiàn)實(shí)的長(zhǎng)期居住需要，另一方面實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋又會(huì)造成很大的經(jīng)濟(jì)壓力。而鼓勵(lì)城市新興中產(chǎn)階層租房，就需要充分了解其特點(diǎn)和需求。由于面對(duì)沉重的生活和工作壓力，新興中產(chǎn)階層對(duì)居住關(guān)系穩(wěn)定性期待特別強(qiáng)烈。雖然我國(guó)大部分一、二線城市目前房屋租售比畸低，泡沫嚴(yán)重，購(gòu)房之后支付的月供都要高于房屋的租金，從居住的角度現(xiàn)階段購(gòu)買(mǎi)住房遠(yuǎn)不如租房經(jīng)濟(jì)，然而，出于對(duì)生活安全性和穩(wěn)定性的追求，他們?nèi)匀贿x擇購(gòu)買(mǎi)住房。換言之，為了提高租房的吸引力，除了對(duì)租金的適當(dāng)控制外，更重要的是保證居住關(guān)系的穩(wěn)定性，讓年輕中產(chǎn)階級(jí)可以解除后顧之憂。對(duì)出租人解約權(quán)的限制正是為了保證住房租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。有批評(píng)意見(jiàn)認(rèn)為這種對(duì)解約權(quán)的限制，實(shí)質(zhì)上也是對(duì)租金的管制，因?yàn)椴荒茈S意解約，出租人無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)租金上漲，勢(shì)必在定約時(shí)就會(huì)要求較高的租金。但這種租金的提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法和購(gòu)房所付出的成本相比，如果可以通過(guò)制度手段讓承租人產(chǎn)生租賃關(guān)系，就可以長(zhǎng)期穩(wěn)定地預(yù)期，即便房租有所提高，他們也會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期租房的意愿。那么究竟如何限制出租人的解除權(quán)，才能夠達(dá)到穩(wěn)定租賃關(guān)系的目的，筆者以為比較法上普遍采用的“正當(dāng)理由”頗值參考。

四、作為解約事由的“正當(dāng)理由”

《德國(guó)民法典》第573條第1款第1句明確規(guī)定，在不定期租賃關(guān)系中，出租人僅在存在正當(dāng)利益(berechtigtes Interesse)時(shí)，才能夠終止租賃合同，并且將提高租金排除出正當(dāng)利益的范圍之外。依據(jù)本款，出租人的解約若不是以正當(dāng)利益為前提，則其在法律上無(wú)效，并且出租人需要證明這種正當(dāng)利益的客觀存在。“正當(dāng)利益”必須要結(jié)合具體法律條款的內(nèi)容和效果，以及具體的個(gè)案情況，充分考慮到出租人和承租人雙方的利益加以判斷。從規(guī)范目的的角度，出租人的這種“正當(dāng)利益”必須要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于承租人保有其生活核心的利益。本條第2款列舉了幾項(xiàng)典型的正當(dāng)利益事由，但這并不表明出租人的正當(dāng)利益僅限于此。只要相關(guān)的理由具有同等的重要性，其一方面須和第2款所列舉的內(nèi)容具有相似的性質(zhì)，另一方面須符合既有的法秩序，為保護(hù)出租人的利益所必需，并且可以填補(bǔ)第2款所列舉的不足，同樣可以成為支持出租人解約的理由。

第2款第1項(xiàng)首先明確了，當(dāng)承租人因?yàn)檫^(guò)錯(cuò)，不無(wú)顯著地(nicht unerheblich)違反了合同義務(wù)時(shí)，出租人可以解約。首先，承租人的這種義務(wù)違反，既可以是主要的合同義務(wù)，也可以是附隨義務(wù)，并且其在主觀上須存在過(guò)錯(cuò)。其次，承租人的這種義務(wù)違反必須具有一定的顯著性(Erheblichkeit)。在學(xué)理上，其并不完全與承租人的過(guò)錯(cuò)程度相關(guān)，而是以當(dāng)事人之間的信賴關(guān)系受損害的程度為依據(jù)，并且這種損害須達(dá)到能讓出租人認(rèn)為租賃關(guān)系已經(jīng)無(wú)法延續(xù)的程度。因?yàn)榈?73條的實(shí)質(zhì)是保護(hù)誠(chéng)實(shí)守信的承租人，所以當(dāng)承租人因?yàn)楣室饣蛘哌^(guò)失導(dǎo)致違反合同義務(wù)時(shí)，就有理由保護(hù)出租人的正當(dāng)利益了。在司法實(shí)踐層面，這種非不顯著的義務(wù)違反最典型的表現(xiàn)就是延遲付款。延遲付款的內(nèi)容除了租金之外，還包括押金、附加費(fèi)用，以及在法律程序中所產(chǎn)生的費(fèi)用。其次是違背合同約定方式和目的使用住房，并超過(guò)了容忍義務(wù)。如將住房用于商業(yè)、飼養(yǎng)動(dòng)物活動(dòng)，或者將房屋提供給第三人使用等。最后是承租人存在妨害出租人、其他住戶以及管理人，嚴(yán)重干擾他人生活安寧的行為，其過(guò)錯(cuò)行為影響了居住的正常秩序，導(dǎo)致居住的狀態(tài)無(wú)法延續(xù)。

第2款第2項(xiàng)規(guī)定基于出租人的個(gè)人需要(Eigenbedarf)，也可以要求解除合同。憲法法院認(rèn)為《基本法》第14條雖然保護(hù)合法的占有，但并不意味著承租人占有住房的利益在任何情況下都可以和出租人對(duì)自己住房的使用利益相抗衡。依照本款住宅所有權(quán)人對(duì)住宅的居住使用需求應(yīng)當(dāng)處于優(yōu)先的地位，然而其也需要依據(jù)第1款的“正當(dāng)利益”進(jìn)行必要的利益衡量。在實(shí)踐中所謂的個(gè)人需要，需要滿足一定的條件。首先這里的出租人通常是自然人，因?yàn)楫?dāng)出租人對(duì)住房存在個(gè)人需要時(shí)，住房也就對(duì)出租人個(gè)人的生存有了重要的意義。其次，出租人需要住宅作為自用?；谕瑯拥脑?，這里的自用限于居住使用，而非商業(yè)或者其他用途，否則不能體現(xiàn)保護(hù)出租人利益的正當(dāng)性。此外出租人對(duì)這種自用是有客觀必要性，不能僅僅基于出租人的意愿。所謂個(gè)人需求實(shí)質(zhì)上反映的是出租人情勢(shì)上的變更，這種變更可能是由于個(gè)人、家庭、健康、工作、經(jīng)濟(jì)狀況等等原因?qū)е?，并且由于這種變更原先出租住房的條件即將消失，并導(dǎo)致出租人產(chǎn)生了使用相關(guān)住房的客觀需求。出租人所擁有的住房越少，這種需求的正當(dāng)性就越強(qiáng)。再次，這種個(gè)人需要還可以是出租人的家庭成員的居住需求。這里的家庭成員是個(gè)非常寬泛的概念，并沒(méi)有明確地限制，只要其與出租人存在緊密的社會(huì)聯(lián)系，都可以納入這個(gè)范圍之中，因?yàn)榫o密的社會(huì)聯(lián)系會(huì)讓出租人產(chǎn)生道德上的照顧義務(wù)，親屬關(guān)系越遠(yuǎn)，則出租人需要證明存在的社會(huì)聯(lián)系越緊密。

第2款第3項(xiàng)規(guī)定了出租人可因存在對(duì)地產(chǎn)其他合理的經(jīng)濟(jì)利用而解除租賃合同。這一解除合同的理由同樣體現(xiàn)了在特定情況下所有權(quán)相對(duì)承租人占有權(quán)的優(yōu)先地位。和簡(jiǎn)單地提高租金不同，本款所強(qiáng)調(diào)的出租人對(duì)于相關(guān)地產(chǎn)，存在比作為住宅出租更有效率的利用方式，更可以促進(jìn)社會(huì)資源的充分使用，符合《基本法》第14條第1款所提倡的對(duì)所有權(quán)的充分利用。從利益平衡的角度，出租人必須能夠證明通過(guò)利用方式的改變，能夠確實(shí)地顯著增加收益，或者不采取此種利用方式會(huì)讓其承受明顯的損害，以表明出租人對(duì)地產(chǎn)的支配和利用利益遠(yuǎn)高于承租人的居住和占有利益，但有時(shí)滿足這種證明要求會(huì)非常困難。在實(shí)踐中，這種解除理由需要滿足如下前提：第一，出租人有意對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的利用。如出售、翻新以及拆除重建等，但不包括向他人以更高的租金出租。第二，租賃關(guān)系的延續(xù)會(huì)在將來(lái)嚴(yán)重地阻礙利用的實(shí)現(xiàn)。這種阻礙可以是法律上的，也可以是經(jīng)濟(jì)上的，只要在實(shí)質(zhì)上影響到了所有權(quán)人的利用即可。第三，對(duì)地產(chǎn)的利用必須是適當(dāng)?shù)?。這種適當(dāng)性(Angemessenheit)強(qiáng)調(diào)利用必須與所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)相一致，并且以出租人的經(jīng)濟(jì)自由和承租人的具體生活狀況之間的利益平衡為判斷依據(jù)，違法的和純粹投機(jī)的利用通常都不會(huì)認(rèn)為具有適當(dāng)性。最后，延續(xù)租賃關(guān)系會(huì)讓出租人遭受顯著的損害。此項(xiàng)條件是本項(xiàng)正當(dāng)理由的核心，對(duì)個(gè)人權(quán)利的保護(hù)需要符合比例原則，不能?chē)?yán)重?fù)p害他人的權(quán)利，否則便是對(duì)權(quán)利的濫用。如果保護(hù)承租人的占有狀態(tài)，會(huì)對(duì)出租人的財(cái)產(chǎn)狀況產(chǎn)生顯著不利的影響，也就違背了法律所追求的利益平衡。對(duì)顯著性的判斷需要客觀地考察出租人的情況，尤其是住房租金的高低，租金越低廉，所有權(quán)人受到損害的可能性越高，采取其他合理經(jīng)濟(jì)利用的正當(dāng)性就越強(qiáng)。

這些解除租賃合同的正當(dāng)理由，無(wú)一不是基于出租人對(duì)所有物的支配和利用利益與承租人的占有和居住利益之間的平衡。他們均以保護(hù)承租人的居住利益為基準(zhǔn)，只有在出租人的支配和使用利益遠(yuǎn)超承租人利益時(shí)，才允許出租人解除沒(méi)有固定期限的住房租賃合同，以充分保護(hù)承租人的居住穩(wěn)定。而且即便出租人能夠證明這種正當(dāng)理由，也不意味著可以產(chǎn)生最終的效力，依據(jù)《民法典》第574條，出租人提出并證明正當(dāng)利益存在的，承租人還可以援引“社會(huì)條款”(Sozialklausel)提出異議，即當(dāng)解除合同的后果對(duì)承租人個(gè)人及家庭過(guò)于嚴(yán)苛?xí)r，仍然可以向出租人請(qǐng)求延續(xù)租賃關(guān)系。這種社會(huì)條款不僅僅是所有權(quán)社會(huì)義務(wù)的體現(xiàn)，也是保護(hù)承租人及其家庭的最后手段。社會(huì)條款的適用以出租人的有效解除為前提，承租人必須證明在出租人解除住房租賃關(guān)系之后，其會(huì)遇到經(jīng)濟(jì)、健康、家庭以及個(gè)人方面現(xiàn)實(shí)的困難。除了無(wú)法找到適當(dāng)?shù)目商娲∷?，還包括承租人由于年邁并且長(zhǎng)期在此居住很難適應(yīng)新環(huán)境，承租人有疾病或者身體障礙，處于懷孕期，由于工作學(xué)習(xí)等困難暫時(shí)無(wú)法搬家的等等。承租人異議的有效性同樣也要經(jīng)過(guò)利益衡量，法官需要綜合考慮當(dāng)事人雙方的利益以及承租人在租賃期間的表現(xiàn)加以判斷。

正當(dāng)理由對(duì)出租人的限制不僅僅在解除不定期租賃合同上，《德國(guó)民法典》第575條更是要求出租人只有在存在正當(dāng)理由的情況下，才能夠和承租人簽訂定期的住房租賃合同。這些正當(dāng)理由基本延續(xù)了第573條第1款的內(nèi)容，依據(jù)第575條第1款主要包括出租人對(duì)所出租的房屋空間有自住、修繕和經(jīng)營(yíng)的需要。和第573條相比，第575條的限制稍顯寬松，例如就自用而言，第575條只要求出租人有自用的意愿即可，無(wú)須證明客觀必要性；就修繕而言，也不需要證明修繕具有經(jīng)濟(jì)上的適當(dāng)性；所謂的經(jīng)營(yíng)需要(Betriebsbedarf)，是指出租人將來(lái)可能將住房提供給其工作的人居住，也只要求出租人有這種意愿，無(wú)須證明存在確實(shí)的必要性。在出租人的期限利益(Befristungsinteresse)和承租人的基本生存利益之間本條選擇保護(hù)后者，其限制出租人簽訂定期租賃合同的理由，在消失之后明確規(guī)定承租人可以請(qǐng)求延長(zhǎng)定期租賃，甚至將其變更為不定期租賃合同，在實(shí)質(zhì)上對(duì)出租人來(lái)說(shuō)定期租賃合同也只能在有限情況下解除。

借助正當(dāng)理由在德國(guó)法中建構(gòu)了與我國(guó)完全不同的住房租賃模式。其以不定期租賃為原則，以定期租賃為例外，并且在不定期租賃的情形下，出租人并不享有任意的解除權(quán)。這種以正當(dāng)理由作為對(duì)出租人解除權(quán)控制手段的方式，在歐美國(guó)家和部分地區(qū)具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，并且也為日本和我?guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。相對(duì)于我國(guó)，正當(dāng)理由很明顯地傾向于保護(hù)承租人以及維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，更重要的是讓承租人在住房租賃法律關(guān)系中擁有相當(dāng)?shù)闹鲗?dǎo)地位，即承租人依據(jù)不定期租賃，在出租人沒(méi)有法定事由時(shí)從理論上可以無(wú)限期地延續(xù)租賃關(guān)系，而在需要時(shí)又可以隨時(shí)解除合同。這種主導(dǎo)地位可以顯著地提升承租人對(duì)穩(wěn)定租賃關(guān)系的信心，提升住房租賃的吸引力和接受度。批評(píng)意見(jiàn)認(rèn)為，這種對(duì)承租人的保護(hù)措施必然影響出租人的積極性，阻礙出租屋資源的流轉(zhuǎn)效率，造成社會(huì)總體福利的損失。但就對(duì)正當(dāng)理由貫徹最為徹底的德國(guó)來(lái)說(shuō)，在2014年有47.5%的居民通過(guò)租賃獲得住房，并且德國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)一直保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是柏林、慕尼黑、科隆和漢堡等城市增長(zhǎng)尤其明顯。當(dāng)然德國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)達(dá)是多種因素共同造成的，但這也證明了只要政策得當(dāng)，可以盡量減小其負(fù)面效果，充分發(fā)揮穩(wěn)定住房租賃關(guān)系的效果。并且限制解約權(quán)并不意味著同樣會(huì)對(duì)租金進(jìn)行嚴(yán)格管制，出租人可以通過(guò)適當(dāng)提高租金來(lái)平衡自己的利益，畢竟在市場(chǎng)上出租人總體仍然具有優(yōu)勢(shì)的地位。另一方面，采用限制解約權(quán)的方法，確實(shí)導(dǎo)致了出租人很難退出租賃關(guān)系，但這樣更可以推動(dòng)專業(yè)從事住房租賃的個(gè)人和公司進(jìn)入市場(chǎng)。他們掌握的住房相對(duì)較多，較少存在對(duì)租賃住房的自用需求，有條件將這些住房長(zhǎng)期地投入租賃，并且有條件使用專業(yè)人員對(duì)住房進(jìn)行保養(yǎng)。國(guó)家可以通過(guò)政策手段扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，限制其對(duì)房屋的利用方式，同時(shí)保證其可以通過(guò)合理的租金漲幅獲得收益。相對(duì)于目前以分散個(gè)體出租人為主的模式，相對(duì)集中的出租人也有利于國(guó)家采取政策和法律的手段對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，既可以提高住房租賃市場(chǎng)的專業(yè)性和規(guī)范性，也可以進(jìn)一步充分保護(hù)承租人的利益。

五、對(duì)我國(guó)住房租賃法律模式的思考

住建部《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》強(qiáng)化了對(duì)承租人的保護(hù)，但它大體上延續(xù)了《合同法》以來(lái)以定期租賃合同為原則，以不定期合同為例外的住房租賃模式。雖然其強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)簽訂三年以上的住房租賃合同，但并沒(méi)有如德民第575條規(guī)定只有在存在特定理由時(shí)才能夠簽訂定期合同，就不定期合同而言也沒(méi)有如德民第573條限制解除合同的正當(dāng)理由。這就意味著大部分住房租賃合同都會(huì)是定期合同，在合同到期時(shí)，承租人仍然面臨著和出租人重新協(xié)商的壓力，在不定期合同時(shí)出租人只要提前三個(gè)月通知，就可以讓合同解除，承租人在住房租賃關(guān)系中受制于出租人，處于從屬地位。第17條所指的“在租賃期限內(nèi)”結(jié)合第11條第2款的表述，應(yīng)當(dāng)理解為在定期合同的租賃期間內(nèi)，因?yàn)椴欢ㄆ诤贤淖赓U期限是“不明”的，并且如果認(rèn)為第17條的租賃期限可以包括不定期合同，那么其實(shí)質(zhì)上和第11條第2款產(chǎn)生了沖突。所以第17條僅僅規(guī)定了定期租賃合同出租人解除合同的“正當(dāng)理由”，延續(xù)了之前有關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，并不限制出租人對(duì)不定期租賃合同的解約權(quán)?？偟膩?lái)說(shuō)，本征求意見(jiàn)稿對(duì)保護(hù)承租人利益方面雖然有所增強(qiáng)，但在實(shí)質(zhì)上還是延續(xù)了《合同法》以來(lái)尊重形式上合同自由的傳統(tǒng)。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》作為行政法規(guī)很難改變由《合同法》確立的規(guī)范模式，不能從根本上改善目前承租人在住房租賃關(guān)系中的從屬地位，很難讓民眾通過(guò)住房租賃滿足基本的生活安定需求，也根本無(wú)法讓租房模式對(duì)民眾產(chǎn)生吸引力，更無(wú)法緩解民眾對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的渴望，合理化城鎮(zhèn)居住結(jié)構(gòu)的政策目標(biāo)也就無(wú)從談起了。期待在未來(lái)的立法或者改革中，借鑒比較法上的通行做法，以不定期租賃作為住房租賃的基本模式，即除非出租人明確提示承租人對(duì)住房享有期限利益并明確約定租賃期限，否則不得簽訂定期租賃合同，并引入正當(dāng)理由作為不定期租賃解除的限制。相對(duì)于定期租賃，不定期租賃結(jié)合解約權(quán)限制更可以保護(hù)承租人的權(quán)益，因?yàn)榇藭r(shí)其可以免于期限到達(dá)重新尋找住房的壓力，并且借助對(duì)出租人解約權(quán)的限制，讓承租人在租賃關(guān)系中處于相對(duì)主導(dǎo)地位。

基于我國(guó)既有的法律規(guī)范，出租人解除不定期租賃合同的正當(dāng)理由可以包括：第一，承租人因過(guò)錯(cuò)違反法定或者約定的合同義務(wù)，致使租賃關(guān)系無(wú)法繼續(xù)的。這里違反法定或者約定義務(wù)包括《合同法》以及其他法律法規(guī)所明確的解除合同事由，如未經(jīng)許可擅自轉(zhuǎn)租，無(wú)正當(dāng)理由延遲給付租金，擅自改變住房用途、結(jié)構(gòu)或者實(shí)施其他違法建設(shè)行為，利用租賃住房從事違法犯罪活動(dòng)等。這里強(qiáng)調(diào)承租人的主觀過(guò)錯(cuò)是因?yàn)樽赓U關(guān)系的延續(xù)是基于出租人和承租人之間的信賴關(guān)系，承租人的主觀過(guò)錯(cuò)會(huì)破壞這種信賴關(guān)系，并讓其受保護(hù)的正當(dāng)性大幅下降。第二，出租人對(duì)房屋確實(shí)有自用需求的。此項(xiàng)規(guī)則借鑒比較法，在房屋所有權(quán)人同時(shí)對(duì)房屋存在切實(shí)的居住利益時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)所有權(quán)人。第三，出租人確有需要對(duì)房屋進(jìn)行修繕或重建，且租賃關(guān)系延續(xù)會(huì)影響這種修繕和重建的。房屋修繕是維持房屋所必需，也是為了保護(hù)承租人人身財(cái)產(chǎn)的安全，允許出租人此時(shí)解除合同實(shí)屬應(yīng)然之意。第四，出租人確有必要對(duì)房屋進(jìn)行除租賃以外的其他利用的。本條作為兜底性質(zhì)的條款，允許出租人在對(duì)房屋有租賃以外其他利用必要時(shí)解除租賃合同，這種必要性可以基于社會(huì)公共利益，或者如果不進(jìn)行這些利用會(huì)嚴(yán)重?fù)p害出租人的利益，這種嚴(yán)重性的具體程度需要結(jié)合當(dāng)事人雙方的具體情況，在個(gè)案中進(jìn)行判斷。

2017-07-17

謝遠(yuǎn)揚(yáng)

(1984—)，男，江蘇鎮(zhèn)江人，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所博士后流動(dòng)站研究人員，主要研究方向?yàn)槊裆谭ā?p>D9

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1000-5072(2017)10-0040-10

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責(zé)任編輯

李晶晶

責(zé)任校對(duì)

王治國(guó)

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