孫文平

有的城市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對開發(fā)企業(yè)申請的商品房現(xiàn)售頒發(fā)《商品房現(xiàn)售備案證書》，并將該證書認(rèn)定為商品房現(xiàn)售的法律依據(jù)，筆者認(rèn)為此種做法頗為不妥，存有一定的風(fēng)險性，值得重視、探討。

一、商品房現(xiàn)售的相關(guān)法律規(guī)定

2001年6月施行的《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號）第三條將商品房現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。并在第七條提出現(xiàn)售條件：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實；⑥供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。同時，在第八條對商品房現(xiàn)售提出了辦理要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。不難看出，該辦法中對商品房現(xiàn)售提出了一些基本要求，開發(fā)項目需要具備基本交付條件，在竣工驗收后具備“形象上”合格即可；同時，要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售前要到開發(fā)主管部門備案，但是未規(guī)定開發(fā)主管部門出具《商品房現(xiàn)售備案證書》等證明。

2014年4月住建部《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》中對商品房現(xiàn)售提出了銷售依據(jù)條款，即“第二條 銷售依據(jù)：該商品房已取得（建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件）《房屋所有權(quán)證》，備案號《房屋所有權(quán)證》證號為 ”，這與《商品房銷售管理辦法》有關(guān)現(xiàn)售的規(guī)定相比較，說明在經(jīng)歷近13年的工作實踐，住建部門對現(xiàn)售的依據(jù)有了新的要求，即商品房現(xiàn)售應(yīng)該具有建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件或者《房屋所有權(quán)證》。

而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形中就包括：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已設(shè)定抵押權(quán)的商品房在未解除抵押前不能再行銷售給他人。

前述法律規(guī)定表明：商品房現(xiàn)售，作為一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，亦應(yīng)該具有權(quán)屬證書；當(dāng)存在司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，或設(shè)有抵押的情況下，不可對外出售。而不是在開發(fā)項目竣工驗收后，開發(fā)企業(yè)向開發(fā)主管部門申請備案后就進行商品房現(xiàn)售，若是遇到查封、裁定、抵押，就算是購房者持有買賣合同也不一定能夠順利接房。

二、不動統(tǒng)一登記后的商品房現(xiàn)售困境

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房地產(chǎn)管理部門（開發(fā)主管部門）既可負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)登記，同時掌控相關(guān)司法查封、行政裁定及抵押登記信息；又負(fù)責(zé)商品房預(yù)售、現(xiàn)售，并實現(xiàn)了數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)無縫對接，一般情況下能夠?qū)崿F(xiàn)商品房正常銷售，即商品房預(yù)售、現(xiàn)售時，一旦發(fā)生司法查封、行政裁定及抵押時，相關(guān)樓盤、商品房不能在網(wǎng)上銷售。而且，在商品房預(yù)售、現(xiàn)售的流程中，房地產(chǎn)管理部門是司法查封、行政裁定及抵押登記的直接辦理機構(gòu)，直接將相關(guān)查封登記、抵押登記信息與商品房樓盤信息關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)無縫管理，不存在業(yè)務(wù)風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上看商品房現(xiàn)售的依據(jù)是建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件或者《房屋所有權(quán)證》都是沒有問題的。

而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，房屋登記的職能轉(zhuǎn)交給國土部門不動產(chǎn)登記機構(gòu)，這就意味著此前房地產(chǎn)管理部門融房屋產(chǎn)權(quán)登記、查封登記、抵押登記與網(wǎng)上樓盤商品房銷售于一體的局面被打破，如何在不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房地產(chǎn)管理部門（開發(fā)主管部門）之間實現(xiàn)房屋登記信息的互聯(lián)共享、即時傳遞成為當(dāng)務(wù)之急，否則業(yè)務(wù)就會出現(xiàn)空檔、漏洞。如開發(fā)企業(yè)在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理了開發(fā)項目的權(quán)屬登記，隨后又有了抵押登記、查封登記等禁止轉(zhuǎn)讓的情況，而房地產(chǎn)管理部門若仍舊依據(jù)建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件甚至《商品房現(xiàn)售備案證書》作為商品房現(xiàn)售的依據(jù)，則會出現(xiàn)商品房在不動產(chǎn)登記機構(gòu)被查封、抵押后，房地產(chǎn)管理部門不能同步共享該房屋權(quán)利狀態(tài)，對開發(fā)企業(yè)與買房人的現(xiàn)售合同仍予以備案，這無疑是對購房人合法權(quán)益的重大威脅，莽然行動必將引發(fā)購房糾紛，對房地產(chǎn)管理部門而言甚至有可能是引禍上身。

三、建議

綜上所述，在房屋登記、不動產(chǎn)登記改革的背景下，要對商品房現(xiàn)售的條件與管理重新認(rèn)識，認(rèn)清商品房現(xiàn)售的本質(zhì)，改變多年前房地產(chǎn)市場發(fā)展初期對商品房銷售的粗淺認(rèn)識——房屋竣工驗收、基礎(chǔ)配套和公共服務(wù)設(shè)施完善、物業(yè)服務(wù)到位僅僅是商品房現(xiàn)售外在的“形”，而開發(fā)企業(yè)能否現(xiàn)售，還是要首先回歸到企業(yè)是否擁有房屋、不動產(chǎn)完整權(quán)屬、是否處于可售狀態(tài)；而不可以抱守原有的概念，仍舊認(rèn)為可以以建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件甚至《商品房現(xiàn)售備案證書》作為商品房現(xiàn)售的依據(jù)。

在不動產(chǎn)登記與商品房銷售分屬兩個單位的情況下，房地產(chǎn)管理部門要積極推動與不動產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)商、合作，將商品房現(xiàn)售樓盤信息與不動產(chǎn)權(quán)屬系統(tǒng)關(guān)聯(lián)、信息共享，確保實現(xiàn)在商品房權(quán)屬狀態(tài)正常情況下的開發(fā)企業(yè)依法銷售現(xiàn)房、合同備案，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint