吳鉤
北宋時,東京左右?guī)暾瑒?wù)管理的公租房可以供應(yīng)大約10%的東京人口居住,再加上私人的租賃房、其他政府部門(如國子監(jiān)、汴河堤岸司等)經(jīng)營的公租房,東京城內(nèi)外約有半數(shù)人口是租房居住的。
包括北京、上海、廣州在內(nèi)的多個城市都發(fā)布了“發(fā)展公共租賃住房市場”的規(guī)劃,在樓價高企不下的情勢下,我們不妨預(yù)期:公共租賃房的擴大供應(yīng),應(yīng)該可以滿足一部分暫時購買不了商品房的城市人口的居住需求,緩解當(dāng)前緊張的住房供需矛盾。
從世界范圍的經(jīng)驗來看,一個城市的規(guī)模越大,經(jīng)濟(jì)越繁榮,人口流動越頻繁,那么這個城市的房屋自住率也會越低,租住率則相應(yīng)提高,比如,據(jù)美國國家人口普查局發(fā)布的2010年官方普查數(shù)據(jù),美國居民的房屋自有率為 65.1% ,城市的房屋自有率僅為47.3% ,紐約市更是只有 33.0%。租房的門檻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購房,更容易滿足城市中低收入人口、流動人口以及年輕群體、單身群體的住房需求。因此,推進(jìn)租賃房(包括公共租賃房)的建設(shè)可謂順應(yīng)了城市發(fā)展的歷史方向。
從歷史的經(jīng)驗來看,中國歷史上正好有一個時期,公共租賃房市場非?;钴S,可以為當(dāng)下的公共租賃房建設(shè)提供借鑒。這個歷史時期便是宋代。
眾所周知,宋朝工商業(yè)繁榮,城市化率較高(按日本漢學(xué)家斯波義信的統(tǒng)計,南宋鼎盛時期的城市化率可能達(dá)到30%。作為對比,清代中葉的城市化率約為7%),東京開封府的城市人口超過100萬,是當(dāng)時世界上最大規(guī)模的超級大都市。據(jù)包偉民先生估算,北宋后期,東京市區(qū)的人口密度約為12000~13000人/平方公里,相當(dāng)于今天的日本東京都。
人口密度如此之高的大城市,必定是寸土寸金,房價高不可攀。北宋前期,東京的一套豪宅少說也要上萬貫,一套普通的住房也叫價上千貫;而到了北宋末期,豪宅的價格更是暴漲至數(shù)十萬貫,以當(dāng)時銅錢的購買力折算成人民幣,少說也得5000萬元以上。別說市井細(xì)民無力購房,就連宰相級別的高官,也不乏租房居住之人,有些薪俸較低的中下層官員,由于每月都要交房租,還成了“月光族”,比如有一位叫做章伯鎮(zhèn)的京官就發(fā)過牢騷:“任京有兩般日月:望月初,請料錢,覺日月長;到月終,供房錢,覺日月短。”
當(dāng)然,話又得說回來,你要在開封府租間房子居住,還是挺方便的,因為北宋時,京師的租賃住房市場十分發(fā)達(dá),不但有大量的民房出租,而且,宋政府也向市場提供了一大批公共租賃房,并成立了一個叫做“店宅務(wù)”的機構(gòu)來管理公屋。
店宅務(wù)有點像現(xiàn)在的物業(yè)公司,主要負(fù)責(zé)公租房的招租、收租與維護(hù)。宋朝時,各個州郡幾乎都建有公租房,設(shè)有店宅務(wù),不過還是以京師的左右?guī)暾瑒?wù)規(guī)模最大。從組織構(gòu)架來看,左右?guī)暾瑒?wù)置有“勾當(dāng)?shù)暾瑒?wù)”一員,相當(dāng)于總經(jīng)理;“勾押官”3~4員,相當(dāng)于副總經(jīng)理;“掠房錢親事官”40~50名,相當(dāng)于業(yè)務(wù)經(jīng)理,主管招租與收租業(yè)務(wù);另有“修造指揮”(維修工人)500人。
左右?guī)暾瑒?wù)轄下的公共租賃房又有多少間呢?北宋天禧元年(1017),京師店宅務(wù)名下共有23300間公租房;天圣三年(1025),公屋數(shù)目增加到26100間;熙寧十年(1077),店宅務(wù)轄下的公屋有14626間,別墅有164所,空地有654段。以東京常住人口20萬戶(100萬人)、每戶需要住房一間計算(古人說的一間房,不是指一個房間,而是指一開間),左右?guī)暾瑒?wù)管理的公租房可以供應(yīng)大約10%的東京人口居住。再加上私人的租賃房、其他政府部門(如國子監(jiān)、汴河堤岸司等)經(jīng)營的公租房,北宋東京的租賃房市場是非常龐大的,據(jù)學(xué)者楊念群先生的估算,東京城內(nèi)外約有半數(shù)人口是租房居住的。換言之,北宋東京的房屋自住率只有50%左右,接近于今日美國城市的水平。
剩下的問題是,那些生活在京城中下層的宋朝人是否支付得起租金。這需要先弄清楚兩個問題:一是店宅務(wù)公屋的租金水平。這個問題有史料可考據(jù)。據(jù)《宋會要輯稿》,天禧元年,左右?guī)暾瑒?wù)名下的23300間公屋共收到租金140093 貫,計算一下,便可以知道平均日租金是17文錢左右;天圣三年,店宅務(wù)的26100間公屋共收到租金134629 貫,平均日租不足15文錢。由于15文錢只是平均數(shù),肯定有一部分公屋的日租金實際上低于15文。這個租金水平,比當(dāng)時東京私人房屋的租賃市場價大概要低得多。
接下來,我們還要弄清楚宋朝市民的收入水平。根據(jù)多份宋代日工價樣本以及程民生教授的研究,宋代的一名中下層市民,不管是在官私手工業(yè)當(dāng)雇工,還是給富貴人家當(dāng)傭人,抑或是在城市擺個小攤做小生意,日收入基本上都在100~300文錢之間。而當(dāng)時維持一名成年人基本溫飽的日開支,大約是20文錢。每日15文錢上下的住房開支,相當(dāng)于每天吃飯的費用,大致是市井細(xì)民日收入的十分之一,絕不算高。因此,從支付能力來看,他們是租得起店宅務(wù)公屋的。
此外,店宅務(wù)公屋的租戶還可以享受到宋政府提供的一些優(yōu)恤,包括:租金從承租日的第六天算起,前面五日免租金,是留給住戶搬家、收拾物件的時間;一年下來,總有好幾天可免納房租,比如遇上大雪天氣,或者是冬至、寒食等節(jié)日,朝廷通常會下詔蠲免房租;日租金15文錢以下的貧困住戶,減免租金的機會還會更多一些;店宅務(wù)不能向租戶加收房租,因虧損原因?qū)嵲谛枰{(diào)整租金時,貧困戶的房租還是不得提高;若是公屋需要拆遷,租戶還可以獲得若干“搬家錢”,補償標(biāo)準(zhǔn)是同批拆遷私屋業(yè)主的一半。
店宅務(wù)公屋的租金低于市場價,顯然會激勵一部分人租賃公屋,再轉(zhuǎn)租他人,當(dāng)起“二房東”。為了防止出現(xiàn)這一弊病,宋政府給店宅務(wù)制訂了一套完備的制度,這里我只介紹其中的幾條:其一,店宅務(wù)的管理者、工作人員不得承租本務(wù)轄下的任何公屋;其二,已經(jīng)在京師購置了物業(yè)的市民也不得承租店宅務(wù)公屋;其三,租戶租賃公屋,必須是自家居住,不得轉(zhuǎn)租給他人;其四,租戶若購買了房屋,必須退還店宅務(wù)公屋;其五,租戶承租與退租之時,都要核查身份,驗明是否為同一人。
應(yīng)該說,禁止公共租賃房的住戶當(dāng)“二房東”,是很合理的要求,今天的公租房制度也應(yīng)當(dāng)寫入這樣的禁約。
一千年前的政府,能夠建成數(shù)以萬計的公共租賃房投入市場,并形成一整套相當(dāng)完備、周密的公租房制度,很不簡單。