黃靖芳

萬達通過和融創(chuàng)的交易，賣出了酒店和文旅項目，但商業(yè)地產板塊作為“核心主業(yè)”，依然是萬達產業(yè)版圖的重中之重。在二線乃至三線城市，萬達曾一度激進。這些項目現(xiàn)在如何？

佛山，是一座特殊的城市，它以制造業(yè)發(fā)達和富人聚集而聞名。那么，這些“優(yōu)勢”能支撐起發(fā)達的商業(yè)地產嗎？據(jù)統(tǒng)計，2016年佛山中心城區(qū)的新增優(yōu)質商業(yè)面積達到37萬平方米，同比增長363%，是歷年來新增供應之最。

2014年，萬達曾對當?shù)孛襟w少見地透露其規(guī)劃：“在佛山一共要做四個萬達廣場，南海、三水、順德還有禪城?！比缃?，南海和三水區(qū)的萬達廣場已經如期開業(yè)。那么，在這里，萬達能否實現(xiàn)當初的預期？

冷清的萬達金街

9月下旬的一個工作日下午，南海的萬達廣場有點冷清，前來的顧客中不少都是推著嬰兒車的媽媽。

“上班時間人肯定不多，周末人就會多起來了?！比f達新館內女裝店的工作人員就此解釋稱。但是這個說法在其他區(qū)域并沒有得到印證。

在廣場一側的萬達金街上，經營著過橋米線店面的鐘女士并不認同這個說法。鐘女士的店面是從“房東”手中租回來的，她所說的房東并非萬達，是購得這處物業(yè)的個人賣家。

作為萬達城市綜合體的組成部分，金街承擔了萬達實現(xiàn)資金流轉的一環(huán)。在其快速擴張的過程中，為了保證資金鏈的高速流轉，萬達創(chuàng)造出了自己的“現(xiàn)金流滾資產”模式。具體來說，是通過對住宅、社區(qū)商鋪和部分辦公樓的銷售收入，支撐自持的購物中心建設，從而平衡現(xiàn)金流，以售養(yǎng)租。萬達金街就是其中的一款商鋪產品。

兩年前鐘女士租下這個店面，一個月的租金加上管理費和水電成本需要兩萬五千塊。根據(jù)附近地產中介的數(shù)據(jù)，萬達金街鋪租基本在200元/㎡左右，這個與戴德梁行統(tǒng)計的去年中心區(qū)優(yōu)質商業(yè)首層租金每平方米283.6元的數(shù)據(jù)相比較，并不算高。但是鐘女士店面的盈利情況并不好，盈虧不定，有時一個月會虧上一千塊錢，對于一個加上她只有四個員工的店面來說，這種經營情況很不理想。

鐘女士回憶，人流量最多的時候是2016年的下半年，之后便愈加冷清。在萬達新館門口經營奶茶店的蔡小姐也認同這樣的說法，2016年暑假的時候，她的奶茶最多一天可以賣出接近500杯，但這個旺季沒有停留很久，今年的情況并不理想，周末一天最多只能賣出兩百杯，“人都不知道往哪里去了?！?/p>

2014年8月29日，萬達廣場南海店正式開業(yè)，地塊位于南海區(qū)桂城桂瀾路東側，屬于千燈湖商圈，是萬達在佛山首次入駐的項目。當時90億元的投資使其成為萬達在廣東省資金額最高、建筑面積最大的項目。

根據(jù)萬達官網發(fā)布的新聞稿件中，金街作為主要業(yè)態(tài)被提及，“項目包括精裝公寓、國際5A甲級寫字樓、購物中心、金街旺鋪四大業(yè)態(tài)。”其中還提到開業(yè)時的盛況，當天吸引的客流量達到40萬。

但是這樣的場景現(xiàn)在很難見到了，根據(jù)《南風窗》記者的統(tǒng)計，在金街前200米的接近40家店鋪中，有12家店鋪大門緊閉，大多里面空空如也，即使還存有貨物，外面仍然貼著“旺鋪轉讓”的字條。鐘女士在金街兩年時間里，見證了周邊的商家換了一批又一批，“有的開了兩三個月就走了”。

記者走訪了不少商家，他們都表示附近的居民和上班族是主要的客流，“新面孔很少見?！逼渲泻苤匾脑蚴?，從消費者的角度來說，萬達并非是唯一的選擇。

南海萬達位于千燈湖商圈，在其拿地之時，這個片區(qū)北面已經有在建的南海金融城，西面不足1公里是商業(yè)面積為16萬平方米的保利水城。

在半徑不足3公里的桂城范圍里，千燈湖商圈正緊鄰南海大道商業(yè)帶和桂城東板塊兩大商圈。

其時，南海大道商業(yè)帶已有南海廣場、鴻大廣場、凱德廣場、匯潮天地、佑一城等多個商業(yè)地產項目；而桂城東板塊內已有家天下廣場、南海城市廣場、順聯(lián)國際奧特萊斯、百花時代廣場、佳盛國際廣場等等，這些購物中心之間的目標群體以及模式、定位差異不明顯，讓這個區(qū)域的商業(yè)地產發(fā)展已經稍顯擁擠。

當時，保利水城的副總經理就直言，過于飽和甚至是過度的商業(yè)設置會帶來惡性競爭，不利于佛山商業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

萬達百貨難“驅動”

2015年9月，當時的萬達廣場曾經發(fā)生過一次不小的風波。

2015年年初，國內各地的萬達廣場開始著手關閉或者調整虧損嚴重的萬達百貨。據(jù)南海萬達一位招商部人士回憶稱，在這次調整前，萬達百貨不屬于萬達廣場管理，調整后萬達百貨歸到萬達商管，和廣場實行統(tǒng)一管理。在這次調整名單中，南海萬達赫然在列。

謝先生是當時受到影響的商家之一，他在百貨開業(yè)之初進駐，當時百貨通行的聯(lián)營模式—以店鋪營業(yè)額的百分之十到百分之二十收取租金的方式，以及萬達的名氣，這兩點是他再三考量后選擇這里的原因。

據(jù)他表示，這次的調整非常意外，樓層統(tǒng)一設立的收銀臺突然停止收銀，不少商家也表示百貨方面事前沒有任何通知，就直接采取停電的方式讓租戶被迫關門，這種處理方式讓一批商家非常不滿，謝先生還稱自己的店鋪遭到了強拆，隨后更將萬達百貨告上了法庭，如今法律程序仍然沒有完結。

這樣突如其來的撤場行為讓他非常失望，同樣的處理手法在全國其他地方也有報道，使得萬達為不少商家所詬病。從創(chuàng)造客流高峰到變成燙手山芋，萬達百貨以這種特殊的方式重新進入人們的視野。

其實百貨業(yè)的頹勢早就顯現(xiàn)。以經營連鎖百貨聞名的百盛集團2015年度的業(yè)績報告顯示，集團全年的銷售額180.9億元，同比下降6.9%，虧損了9450萬元。

協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖告訴記者，中國的整個消費形態(tài)從網購興起后已經發(fā)生改變，作為支撐百貨業(yè)發(fā)展的中產階層并沒有預料中的強大。原因在于目前我們還處于一個啞鈴型的社會特征中，在這種特征下，富裕人員會選擇出國購物，普通人則會選擇互聯(lián)網，從需求角度而言，百貨業(yè)已經失去了支撐。

萬達百貨的處境同樣不佳，在2013年的工作總結會上，王健林就表示，萬達百貨2013年僅完成收入154.9億元，完成調整后計劃的91%，同時凈利潤增虧7%，這是萬達百貨歷史上第一次沒有完成利潤計劃。而后引發(fā)了全國的一系列關停風波。

那么長期以來，萬達百貨為什么一直作為萬達廣場的標準配置存在呢？

萬達憑借其開業(yè)速度著稱，南海的萬達廣場從2012年5月拿地再到2014年8月開業(yè)，用了2年3個月；三水的萬達廣場從2014年的11月拿地到2016年11月開業(yè)，用了2年時間。與之相對的是，與南海萬達體量相近的金海地產“金海M-CITY”綜合體從2009年拿地至今，仍然沒有開業(yè)。

事實上，作為萬達廣場這座綜合體的重要組成部分，萬達百貨一直是萬達廣場的“主力店”，更是實現(xiàn)“萬達速度”的重要推動器，即在合作伙伴無法跟上萬達擴張速度的條件下，萬達百貨依然能使萬達有信心將開業(yè)時間掌控到位。因此，可以說萬達百貨的“驅動效應”更甚于其“經營功能”。

與此同時，萬達百貨快速開業(yè)的優(yōu)勢，加上萬達龐大的綜合體給當?shù)鼐蜆I(yè)、稅收、商業(yè)氛圍和城市形象等方面的突出貢獻，讓萬達很容易就得到地方政府的支持。

但是，隨著網購的興起帶來零售環(huán)境的變化，萬達百貨提供的“驅動效應”越來越弱，轉型提上了日程。

地域的特殊性

觀察萬達在佛山兩處選址，可以發(fā)現(xiàn)其拿地的過程都非常順利。2012年，萬達以底價20.36億競得南海桂城桂瀾路東側、寶翠路西側的地塊，競拍全程不超過六分鐘；2014年，萬達同樣以底價4 .028億元競得位于三水新城南豐大道翠云路地段的地塊，宗地面積約為12萬平方米。

低價與缺少競爭對手的拿地模式是萬達的特色之一，當其以同樣快速標準的模式進入南方城市，是否也會一如既往地順利呢？

黃立沖向記者提出其對萬達的憂慮，“當它以哪里能拿到地為選擇的時候，就會出現(xiàn)一個問題，當?shù)氐某鞘薪M團或者目標客群組團不一定能夠支撐它的選擇?！?/p>

他認為，萬達在北方表現(xiàn)出強勢，是因為北方在大型城市綜合體建設方面相對不足，其粗放、依靠占地的先發(fā)優(yōu)勢就展現(xiàn)了出來，但在廣東這個很早就接觸海外商業(yè)形態(tài)的地區(qū)，可能會產生水土不服的情況。

萬達經常宣稱，一座萬達廣場就是一個城市中心。但是佛山的特殊性在于，這里沒有一個強中心。2014年佛山國土資源局編寫《佛山市中軸線地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的項目背景時，提到佛山發(fā)展的困境之一，就是當下卻仍缺少一個真正的中心，“受困于這種多中心組團、無強中心的格局?！?/p>

這種格局的形成有復雜的原因， 2002年國務院批復了佛山的行政區(qū)劃調整，同意將南海、順德、三水、高明四縣級市并入佛山市，由此組成現(xiàn)在的佛山區(qū)劃。但是五區(qū)之間的經濟發(fā)展差異不均衡，以2014年的數(shù)據(jù)為例，當時最高的順德區(qū)生產總值為2783億元，是僅有608億元的高明區(qū)的四倍多。

同時，“組團”格局的表現(xiàn)是，各區(qū)都有自己的新城和商業(yè)中心，融合程度較低，由此帶來商業(yè)分散化的特征，極容易稀釋大體量的商業(yè)體。

另外，由于地理因素，使得廣東地區(qū)一向與香港和澳門地區(qū)有很深的淵源，交通來往相當便捷。從佛山乘大巴到香港關口只需兩個小時，禪城居民莫顯耀經常選擇這種方式在周末往來兩地，手表、單反、手機等電子產品的購買他都選擇到香港解決，“當天就能來回，連洗發(fā)水和沐浴露都在那里買，很方便，質量也好。”而且，他也有不少親戚住在香港，“他們都習慣了回內地前問我們要不要帶什么東西”。

隨著廣佛地鐵的開通，到廣州購物也是不少佛山人的選擇，商業(yè)地產更成熟的廣州造成的“虹吸”效應會進一步分散佛山的客流情況，2016年戴德梁行舉辦的佛山房地產市場分析會上，華中區(qū)研究部主管及助理董事林珂曾指出，目前廣佛地鐵對于佛山商業(yè)消費的作用表現(xiàn)為“導出”大于“導入”。

不難發(fā)現(xiàn)，地理和交通因素造成的消費習慣外流現(xiàn)象，使得像萬達這種定位中高端消費群體的大型綜合體容易受到“冷落”。

黃穎是土生土長的佛山人，她所在的禪城區(qū)有種類繁多的店鋪，提供從服飾到日常用品的生活所需，“沒必要什么東西都去商場買，在街邊的店鋪就可以解決。”發(fā)達的手工業(yè)和制造業(yè)以及自由的商業(yè)文化使得這里催生出不少個體經濟戶，許多老一輩的佛山人已經由此形成固定的消費習慣，一站式的購物形態(tài)沒有顯現(xiàn)出迫切的必要性。

“如果繼續(xù)這樣的客流情況，可能會考慮放棄這個店面了?！蹦滩璧甑牟绦〗惴Q。在她身后，是又一座大型的購物中心—招商蛇口打造的iPark正在籌備開業(yè)。