許亭玉

[摘要]本文將在簡要梳理新趨勢下，分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前存在的問題，并談?wù)勎磥砦覈康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢。

[關(guān)鍵詞]新趨勢；房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢

1、新趨勢概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在改革開放的春風(fēng)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展。在過去的近40年發(fā)展歷程中，我國的房價持續(xù)上升，房地產(chǎn)業(yè)高速增長，得到前所未有的輝煌；同時也形成了獨(dú)具中國特色的房地產(chǎn)市場：以政府政策為主導(dǎo)，圍繞市場竟?fàn)幉▌印?/p>

然而近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)告別高速增長階段，漸漸步入平穩(wěn)發(fā)展時期。過去的一年，國內(nèi)外環(huán)境錯綜復(fù)雜。國外黑天鵝事件頻發(fā)，川普上臺，意大利公投失敗，英國脫歐等，復(fù)雜多變的國際形勢牽動著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而國內(nèi)在人口紅利過后，經(jīng)濟(jì)增長速度明顯放慢，債務(wù)水平增加；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，商品住宅需求增加。在新趨勢下，探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的如何發(fā)展、發(fā)展的趨勢是什么顯得尤其重要。

2、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)盡管在我國起步較晚，但發(fā)展成效明顯，特別是最近幾年，得到了迅速的發(fā)展，房產(chǎn)價格也得到大幅度攀升。雖然國家出具了一系列遏制房地產(chǎn)投資過熱政策，但是仍然無法阻止房價不斷上漲的局面。房地產(chǎn)資源的合理配置關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)和人民生舌，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，所以有必要對目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問題加以分析。

2.1區(qū)域發(fā)展不平衡

北上廣深等一線城市擁有良好的就業(yè)機(jī)會、生活配套設(shè)施等優(yōu)質(zhì)社會資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均收入高，人們的購買意愿強(qiáng)。但是一些三、四線城市房地產(chǎn)土地供應(yīng)不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)火熱，但是房地產(chǎn)銷售十分緩慢，導(dǎo)致嚴(yán)重的供大于求的局面，當(dāng)?shù)厝丝谖侥芰Σ?，光靠城?zhèn)化進(jìn)程難以消化過去多年的房產(chǎn)庫存。

2.2房產(chǎn)價格虛高

雖然過去幾年國家出臺了一系列措施遏制房價過快上漲，但是還有很多城市的年增長率高于50%，而大部分又沒有較好的投資渠道，在巨大的投資回報面前，人們更多的是把房產(chǎn)當(dāng)作最好的資產(chǎn)增值工具。受土地財政的影響，很多政府部門為了取得較高的土地出讓金，往往會減少土地的供應(yīng)，這樣就增加了開發(fā)商的建設(shè)成本，綜合各種因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價格虛高。

2.3信貸制度的膨脹

銀行對房地產(chǎn)信貸支持力度的大小直接房地產(chǎn)投資和需求的增長速度。茌投資方面，銀行通過給開發(fā)商貸款促進(jìn)房地產(chǎn)的投資；在需求方蕊銀行直接通過按揭抵押貸款促進(jìn)房產(chǎn)的銷售；而茌這個循環(huán)交易中，開發(fā)商和居民只持有較少的自由資金，剛需以及對未來房價的預(yù)期使得居民通過高杠桿借貸買房，而銀行在整個交易中獲得了不錯且穩(wěn)定的回報。這種膨脹的借貸關(guān)系使得部分房地產(chǎn)業(yè)高度依賴于銀行的信貸資金以及房價市場的不斷上漲。

2.4中低收入者住房困難

為了解決中低收入者的居住問題，政府出臺了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策，雖然解決了部分居民安居樂業(yè)的問題，但是仍然存在許多問題。政策執(zhí)行的公平、公正性問題，使得許多有需要的居民被排除在外；大部分進(jìn)城務(wù)工的人們受戶口、當(dāng)?shù)卣叩纫蛩氐挠绊?，難以享受到住房保障。

3、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展趨勢

盡管目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還存在眾多問題，面臨諸多不確定因素；但其本質(zhì)上還是符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，接下來本文將從房地產(chǎn)企業(yè)、政府、消費(fèi)者三方著手，淺談未來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢。

3.1對房地產(chǎn)企業(yè)：并購升級，產(chǎn)品開發(fā)加速

經(jīng)過這么多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場越來越成熟，房地產(chǎn)企業(yè)巨頭不斷崛起；而一些中小企業(yè)開發(fā)商的日子并不好過，高額負(fù)債、成本與盈利的平衡等都是壓著他們的一座座大山；大魚吃小魚，龍頭企業(yè)兼并小型企業(yè)是不可避免的，未來房地產(chǎn)企業(yè)將會加速整合，并購升級，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。而業(yè)務(wù)也會隨之不斷拓展，面對不同層級不同需求的人群，房地產(chǎn)企業(yè)將會開發(fā)不同類型品種多樣的產(chǎn)品，以滿足人民的住房需求。

同時，現(xiàn)代社會智能辦公的發(fā)展大大加快了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效率，節(jié)約企業(yè)運(yùn)營成本；節(jié)能減排也將成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重要理念之一。

3.2對政府：抑制泡沫，控制房價目趨穩(wěn)定

作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的有形之手，政府為保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中發(fā)揮著必不可少的調(diào)控作用。面對區(qū)域房價嚴(yán)重分化，政府針對不同地域出臺不同的調(diào)控政策：一、二線收緊、三四線刺激需求減庫存。面對行業(yè)利潤空間較大，眾多企業(yè)加入其中牟取利益，市場秩序較為混亂，政府出臺相關(guān)法律法規(guī)整頓規(guī)范市場，打擊違法違規(guī)行為。面對房價過高，泡沫過大，政府綜合運(yùn)用各種手段，從住房公積金改革、信貸資產(chǎn)證券化、土地改革、增收房產(chǎn)稅等措施中，抑制泡沫奔潰，防止大波動出現(xiàn)，保證其平穩(wěn)健康運(yùn)行。

在政策支持的同時，未來房地產(chǎn)市場越來越成熟，越來越市場化，政府干預(yù)無疑會隨之減小，房地產(chǎn)買賣各方在市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則下，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行分配，從而大大提升了市場活躍度。

3.3對消費(fèi)者：集中解決中低收入者住房難問題

在我國，住房與人民的生活息患相關(guān)。但近年來，房地產(chǎn)價格不斷攀升，使得中國中低收入家庭不堪重負(fù)，甚至對人民生活水平的改善和提高造成不利影響，很多年輕人對于買房望而卻步。在未來的房地產(chǎn)幣場發(fā)展中，將以中低收入者為主要對象，加速改善國民的住房條件，保護(hù)人民的住房質(zhì)量。

對于消費(fèi)者自身來說，未來房地產(chǎn)信息將越來越透明，消費(fèi)者獲取信息的能力增加，房地產(chǎn)市場公平機(jī)制逐漸完善。

總結(jié)：

在未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，為促進(jìn)其健康有序發(fā)展，需要相關(guān)主體相互配合。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開環(huán)境的擁護(hù)，反之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又起著促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)自身調(diào)整的基礎(chǔ)上，應(yīng)適當(dāng)結(jié)合政府的積極調(diào)控，加快轉(zhuǎn)型，以保證其可持續(xù)化健康發(fā)展，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。