楊景海++何雨晴??

摘要：主要研究市場法在房地產(chǎn)抵押評估中的應用，其中提及了房地產(chǎn)不同的抵押形式，也將三大房地產(chǎn)評估方法——市場法、收益法、成本法進行了簡單的比較，重點在于利用市場法評估房地產(chǎn)價值的案例。主要涉及了目前房地產(chǎn)抵押估價所存在的四大問題及其解決對策。

關(guān)鍵詞：市場法；房地；產(chǎn)抵押價值；評估

中圖分類號：D9文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.29.070

1房地產(chǎn)抵押價值評估論述

1.1房地產(chǎn)抵押的概念

房地產(chǎn)抵押，是指產(chǎn)權(quán)所有人以其名下的房地產(chǎn)向銀行之類的抵押權(quán)人所負擔的債務提供擔保的行為，但是該房地產(chǎn)還處在當前占有人的實際控制之下。依照法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押以書面形式建立關(guān)系后，債務人到規(guī)定期限無法償還全部債務時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定從抵押的房地產(chǎn)變賣或拍賣所獲價款中優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押大多用于實現(xiàn)抵押人的融資目的，該形式的抵押既不改變占有方式又能利用其價值獲得資金，真正做到了物盡其用。

1.2房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要

（1）初次抵押估價：將存在形態(tài)良好，所有權(quán)主體不變的房地產(chǎn)進行首次抵押的，評估其房地產(chǎn)的價值。

（2）續(xù)貸抵押估價：房地產(chǎn)貸款抵押債務到期后若想繼續(xù)貸款，則仍然以該房地產(chǎn)抵押給上一債權(quán)人，評估其房地產(chǎn)價值。

（3）增加抵押貸款估價：抵押人以該抵押房地產(chǎn)的剩余價值向同一債權(quán)人再次申請以其剩余價值進行抵押貸款的，評估其房地產(chǎn)價值。

（4）轉(zhuǎn)抵押估價：該抵押貸款的房地產(chǎn)價值由受買人承擔，及其所擔保的債權(quán)，評估其房地產(chǎn)價值。

1.3不同房地產(chǎn)抵押評估的特殊性——在建工程

在建工程不是完整的房地產(chǎn)，若讓其建成使用獲得收益還需要一段時日，在這段期間會有許多不確定因素產(chǎn)生影響，能否按期交工、能否獲得有關(guān)法律許可、未來預期收益及市場狀況等均不確定，隱含較多風險。在建工程難以確定工程進度、土建安裝設備的真實情況、工人工資發(fā)放狀況、能否達到預期的利潤額等一系列不確定因素，所以評估人員應維持謹慎客觀的原則，充分考慮后續(xù)工程建設期間的成本、費用、利息等。而且，當?shù)盅嘿J款的房地產(chǎn)是在建工程時，其所擔保的債權(quán)主體償還大多是有明確的規(guī)定期限，這很容易造成在建工程的完工期限與債權(quán)的償還期限之間的沖突，評估人員應對此予以明確。

2房地產(chǎn)抵押評估常用的方法

（1）市場法：又稱比較法。指選取交易活躍且具有一定可比性的房地產(chǎn)，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)計算它們之間的區(qū)位、用途及性質(zhì)差異等，確定比準價格，從而計算估價對象價值。我們要知道，不同效用的同類房地產(chǎn)，其價格應該存在一個合理的差異（±10）。市場法能夠客觀的反映出目前房地產(chǎn)市場的情況，評估值更能直觀的反映現(xiàn)實價值。其測算結(jié)果易于被人們理解、認可或接受。主要適用于交易活躍且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓等。操作步驟：

（2）收益法：預測估價對象的未來收益，并折算成評估基準日的現(xiàn)值的方法。收益法評估房地產(chǎn)需要求評估對象在未來年數(shù)內(nèi)可取得一定收益，且未來收益所承擔的風險可以用貨幣進行計量。適用于收益性的房地產(chǎn)，如商業(yè)房地。操作步驟：

（3）成本法：它是測算估價對象在評估基準日的重新構(gòu)建價格和折舊。用其重置成本減去建筑物折舊得到估價對象價值的方法。它的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。一般適用于評估可以獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)價值，如新開發(fā)建設的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、期房等。操作步驟：

3市場法在住宅用地抵押評估中的應用案例

估價對象位于安徽省碧桂園區(qū)內(nèi)，建筑面積350.8平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建成于2010年。估價對象東鄰其它住宅，西鄰湖泊，南鄰馬路，北鄰馬路，土地性質(zhì)為住宅用地。評估目的：為明確房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。評估時點為2016年3月5日。

3.1房地產(chǎn)實物狀況

（1）土地面積：評估對象所占土地總面積約108.64平方米。

（2）地勢：該土地與相鄰道路齊平，自然排水狀況良好。

（3）土壤：該評估土地為住宅用地，周圍土壤無有害物質(zhì)，沒有受過污染。

（4）地形、地貌：該評估土地位于碧桂園區(qū)內(nèi)，地勢平坦，適用于建筑用地。

（5）土地開發(fā)程度：至評估時點，宗地達到“六通一平”狀態(tài)。

3.2估價對象區(qū)位狀況

碧桂園區(qū)位于馬鞍山市南面?，F(xiàn)轄護城河、振興路、印山大道、黃池路四個街道。

3.3交通條件

印山大道街道范圍內(nèi)共有10條公交車路線，幾乎涵蓋了印山大道街道所有范圍。估價對象附近道路可雙向通行，無交通管制。

因為該抵押房地產(chǎn)為住宅用地，故采用市場法評估。選取評估案例：

可比案例一：

位于印山大道街道翡翠莊園整幢，交易日期為2016-3-5，交易價格3700元/平方米，毛坯房。

可比案例二：

位于振興路碧桂園3區(qū)4幢6樓，交易日期為2016-6-5，交易價格4200元/平方米，毛坯房。

可比案例三：

位于振興路街道碧桂園2區(qū)8幢4樓，交易日期為2016-7-5，交易價格4500元/平方米，毛坯房。

（1）求取交易情況修正系數(shù)：

可比實例1：11-2%；可比實例2：11-0；可比實例3：11+5%

（2）求取市場狀況調(diào)整系數(shù)：

可比實例1：106.892.4；可比實例2：106.8100.3；可比實例3：106.8109.0

（3）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：endprint

可比實例1：100100×0.3+120×0.2+105×0.5=100106.5

可比實例2：100110×0.3+100×0.2+100×0.5=100103.0

可比實例3：100120×0.3+100×0.2+85×0.5=10098.5

（4）求取比較價值V1，V2，V3：

V1=3700×11-2%×106.892.4×100106.5=4097.56（元/平方米）

V2=4200×11-0×106.8100.3×100103.0=4341.93（元/平方米）

V3=4500×11+5%×106.8109.0×10098.5=4263.16（元/平方米）

將上述三個比較價值的算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測算結(jié)果，則該住宅2016年3月5日的市場價值為：

估價對象的市場價值（單價）=（409756+434193+426316）÷3=423422

所以抵押評估值=434222×3508=152325萬元

4房地產(chǎn)抵押評估中的風險研究

4.1對房地產(chǎn)抵押使用評估方法不當帶來的風險

目前我們明確房地產(chǎn)估價三大基本方法都是可以采用的，但是需要滿足適用的條件，而且必須意識到這三種估價方法的理論依據(jù)是不相同的。市場法主要基于替代原理，收益法主要基于預期原理，而成本法則是基于生產(chǎn)費用價值論。若在沒有明確該抵押房地產(chǎn)的性質(zhì)時，隨意采用評估方法，則會使評估價值出現(xiàn)較大的誤差風險，給委托人帶來經(jīng)濟利益的損失。

4.2運用市場法評估時選取不當?shù)慕灰讓嵗龓淼娘L險

委托人對房地產(chǎn)抵押貸款評估值的高低存在不同的要求，部分委托人為了降低按揭的壓力要求評估人員高估價格，而有的委托人為了降低評估花費的金額，在貸款額度允許時要求低估價格。這時許多委托方要求估價人員只要能找到可比案例的“支持”，一切估價結(jié)果皆有可能創(chuàng)造。然而，若選取可比性差的交易實例，勢必使評估結(jié)果與市場價值產(chǎn)生較大偏差。除此之外，交易實例的選擇未考慮到房屋權(quán)利性質(zhì)也會帶來較大評估風險。

4.3來自估價機構(gòu)及估價人員的風險

從實際操作上看，評估機構(gòu)和評估人員會直接參與到房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務中，他們的評估業(yè)務能力和職業(yè)道德水平直接決定著房地產(chǎn)抵押貸款評估的準確性。目前存在一些估價人員和機構(gòu)與委托人之間存在不恰當?shù)睦﹃P(guān)系，使其受企業(yè)和個人的影響，作出不客觀的評估價值，以此雙方互謀利益。除此之外，一些評估機構(gòu)為了獲取更多的評估業(yè)務，不考慮本所自身的估價人員從業(yè)能力，在沒有豐富的評估經(jīng)驗下進行評估業(yè)務。因此，在對房地產(chǎn)估價過程中，不準確的市場情況和個人因素將會使整個評估結(jié)果呈現(xiàn)較大誤差。

4.4忽視抵押人的償債能力的風險

銀行在處理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務的時候，除了要明確房地產(chǎn)抵押價值，更重要的是對抵押人的償債能力的審核。由于銀行之間存在較大的競爭壓力，各大銀行為了擴展市場，擁有更多的客戶，在房地產(chǎn)抵押業(yè)務中并不會嚴格審核抵押人的資金狀況和償債能力，而僅僅將抵押物的價值與發(fā)放貸款的額度化等號。因此抵押貸款的安全性實際上單純體現(xiàn)在抵押物的價值上而忽視抵押人還款能力，這使得房地產(chǎn)抵押市場漸漸擴大，出現(xiàn)虛假的社會需要，進而使抵押信用不斷擴大，出現(xiàn)表面上房地產(chǎn)抵押市場繁榮的景象。這在某種程度上給房地產(chǎn)抵押帶來了一定的危害。

5風險主要防范措施

5.1完善評估理論和評估制度

由于社會經(jīng)濟發(fā)展腳步的加快，房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，其抵押估價已經(jīng)成為市場上必不可少的組成部分。我們應不斷完善和建立健全估價理論和制度，正確運用不同的估價方法處理不同類型的房地產(chǎn)抵押問題。比如，在目前大多數(shù)采用市場法估價時，我們應該清楚地認識到目前及未來市場的風險，這對估價人員及貸款方都是非常重要的。

5.2正確選取可比交易實例，降低交易風險

在進行房地產(chǎn)估價時，估價人員不應帶有個人主觀因素影響房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果。估價人員要明確兩個方面：一是估價人員在公開市場中尋找的可比案例是不是最接近價值時點，調(diào)查類似房地產(chǎn)交易的活躍程度。二是為了減少可能影響被評估房地產(chǎn)和相關(guān)參照物之間的各種因素，估價人員的專業(yè)基礎(chǔ)知識是否扎實以及是否擁有豐富的實踐經(jīng)驗也是相當重要的一方面，以及要對可比實例所在地的房地產(chǎn)市場有詳細的了解。這樣估價人員才能客觀合理的發(fā)現(xiàn)價值。

5.3提高評估人員素質(zhì)

首先，評估人員必須具備相關(guān)專業(yè)知識和豐富的實踐經(jīng)驗，其次，房地產(chǎn)評估人員應該恪守實事求是、公平公正的態(tài)度，在合理的范圍內(nèi)客觀的評估出某房地產(chǎn)抵押貸款的價值。嚴格按照評估的相關(guān)規(guī)定，不偏袒估價利害關(guān)系人的任何一方，堅持原則、公平公正的進行估價，保證估價結(jié)果的獨立性和真實性。若一旦發(fā)現(xiàn)有違反估價相關(guān)條例的行為，應嚴肅處理，加大懲罰力度。

5.4全面分析抵押人的債務資金狀況，降低抵押風險

在進行抵押貸款時，銀行必須建立完善的信息查詢制度，嚴格審核抵押人的資金狀況及按時還款能力。同時，在確定發(fā)放額度之前，應組織有關(guān)人員對評估機構(gòu)給出的評估價值進行嚴格細致的研究與判斷，這樣更有利于明確貸款額度的限制和是否發(fā)放貸款金額。

參考文獻

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