本刊記者 張菀航

房地產(chǎn)長效機(jī)制漸行漸明

本刊記者 張菀航

9月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，單獨(dú)重點(diǎn)監(jiān)測的15個(gè)一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)無一環(huán)比上漲，尚屬本輪調(diào)控政策實(shí)施以來的首次。

房地產(chǎn)市場，逐步回歸穩(wěn)定與理性。一系列樓市新政的密集出臺，正在積極為市場長效機(jī)制的建立沉淀經(jīng)驗(yàn)，這其中，有不得不提的兩個(gè)新名詞。

從“租購?fù)瑱?quán)”到“共有產(chǎn)權(quán)”，或許正消解著部分國人對于買房的固有邏輯和執(zhí)著。

深化“同權(quán)”

7月18日，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取12個(gè)城市作為開展住房租賃首批試點(diǎn)。

就在此前一天，作為試點(diǎn)城市之一的廣州，發(fā)布加快發(fā)展住房租賃市場工作方案，明確指出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。隨后，部分試點(diǎn)城市也相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的類似政策。

近日，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

有關(guān)“租購?fù)瑱?quán)”的解讀很多，甚至有觀點(diǎn)稱，2017年的“租購?fù)瑱?quán)”堪比1998年的住房制度改革。該如何客觀評價(jià)“租購?fù)瑱?quán)”的政策意義？中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任、研究員倪鵬飛在接受《中國發(fā)展觀察》采訪時(shí)表示，“租購?fù)瑱?quán)”應(yīng)該是指，租房居民在基本公共服務(wù)方面享有與買房居民同等的權(quán)利，這也意味著同城市或者同轄區(qū)，不論是老居民還是新市民，只要租購住房，均有享受同等公共服務(wù)的權(quán)利。

在接受《中國發(fā)展觀察》采訪時(shí)，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，在過去以戶籍人口為目標(biāo)人群的行政機(jī)制下，公共資源按照戶籍人口來配置，盡管常住人口可以通過租賃和購買住房來解決居住問題，但并不能完整地享受到房屋背后所承載的一些公共服務(wù)，因此，常住人口對公共服務(wù)均等化的呼聲日高。如今，“租購?fù)瑱?quán)”正致力于將公共資源配置與常住人口掛鉤。特別是，下一階段城市住房政策重點(diǎn)關(guān)注的群體應(yīng)該是“新市民”群體，其中有相當(dāng)部分新市民家庭的住房支付能力較為薄弱。因此，要遵循“宜租則租，宜買則買”的原則，為“新市民”提供多層次、多元化的住房解決方案。當(dāng)其支付能力弱時(shí)，可提供租賃型住房，當(dāng)然這里既包括保障體系內(nèi)的公租房，也包括市場化渠道中的租賃住房。由此，有助于形成先租后買的梯度住房消費(fèi)模式，有利于“新市民”更好更快地融入新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，破解過去城鄉(xiāng)二元分割導(dǎo)致的進(jìn)城門檻問題。

“總而言之，租購?fù)瑱?quán)的核心要義是，在實(shí)現(xiàn)住有所居的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化?！眲⑿l(wèi)民強(qiáng)調(diào)。

倪鵬飛同樣表示，曾經(jīng)由于租購不同權(quán)，一些本應(yīng)租房居住的居民被迫選擇購房居住，既可能因?yàn)槭杖胨较拗茻o法購房，也可能因?yàn)榱鲃有圆槐阗彿浚瑥亩鴮?dǎo)致居住困難?！白赓?fù)瑱?quán)”政策的出臺，可以進(jìn)一步完善住房市場，實(shí)現(xiàn)租購平衡，為居民提供多樣化的居住選擇。居民根據(jù)自身工作、收入、家庭狀況，選擇適合的住房消費(fèi)形式，也讓那些更需要租賃消費(fèi)的“新市民”，盡快或首先通過租房解決居住問題，同時(shí)平等獲得相關(guān)的公共服務(wù)，提升總體福利水平。

“‘租購?fù)瑱?quán)’可以讓一部分需要租房但由于制度約束被迫購房的居民，回歸租房市場，減輕購房市場需求規(guī)模，從而對房價(jià)上漲起到一定的抑制作用?！蹦啭i飛說。

他同時(shí)提醒道，近年來房價(jià)快速上漲主要是過度投資和投機(jī)所致，單純的“租購?fù)瑱?quán)”難以抑制房價(jià)上漲。不僅如此，如果不采取相關(guān)配套措施，一旦被投資者鉆了空子，大量購買住房并用于出租，不僅不能抑制房價(jià)上漲，還有可能在短期內(nèi)進(jìn)一步推高房價(jià)。

優(yōu)化“共有”

9月20日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式公布，于9月30日起實(shí)施。該辦法曾于8月3日向社會公開征求意見，并表明其中“新北京人”獲得共有產(chǎn)權(quán)房的比例不低于30%。另據(jù)北京市住建委消息，今后五年，北京將按照建設(shè)150萬套住房的要求，推進(jìn)其中25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房和50萬套租賃住房的落地。

劉衛(wèi)民表示，從近年來房價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行的一些大城市來看，前期房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)取得階段性成果，但與“新市民”支付能力相比，還有一定的差距。“住房問題，不僅是市場問題，同時(shí)也是社會問題。在市場失靈或者說難以自我調(diào)解時(shí)，政府調(diào)控力量必須有效介入，而‘共有產(chǎn)權(quán)’便是政府力量介入市場的一種探索實(shí)踐，通過政府和購房者共同承擔(dān)購房成本，減輕購房者的住房支付壓力，使他們能夠更好解決居住困難。”

其實(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)全新概念，向前追溯，我國共有產(chǎn)權(quán)概念的住房產(chǎn)品包括經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、自住房，等等。倪鵬飛說，“這類具有保障性的個(gè)人或家庭購買的房屋均具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，政府在土地、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)上給予優(yōu)惠，補(bǔ)貼購房價(jià)格差額部分，便是政府的投入和產(chǎn)權(quán)，只是過去共有產(chǎn)權(quán)這一概念還不清晰?！?/p>

“而對比早前自住型商品房等保障性住房政策，共有產(chǎn)權(quán)房的創(chuàng)新做法，即把產(chǎn)權(quán)工具引入住房保障領(lǐng)域?！蹦啭i飛進(jìn)而表示，一方面，堅(jiān)持政府對保障對象購房的保障，并以份額的形式清晰地量化在保障房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)中，并非無償贈與。另一方面，保障家庭的購房支出占比同樣被量化在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)中，政府投入的方式，以及之后房屋交易、轉(zhuǎn)讓、處置的利益分配也更加明確。而在過去，僅僅規(guī)定保障房是“不完全產(chǎn)權(quán)”，轉(zhuǎn)讓條件不明確，彈性較大。并且，充分挖掘保障對象的支付能力，可根據(jù)未來保障家庭支付能力等情況的變化，重新調(diào)整產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。

對此，劉衛(wèi)民進(jìn)而指出，從此次“共有產(chǎn)權(quán)”的政策設(shè)計(jì)來看，進(jìn)入的門檻相對較低，退出的門檻較高，能夠有效抑制潛在投資甚至投機(jī)動機(jī)。過去經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房由于準(zhǔn)入的門檻高，退出變現(xiàn)的門檻低，往往導(dǎo)致政策性住房成為某些人的盈利手段，使公共補(bǔ)貼過度流到了一些不該享有補(bǔ)貼的人手里，這就是被人詬病的“開寶馬買經(jīng)適房”的現(xiàn)象。而如今“共有產(chǎn)權(quán)”的制度設(shè)計(jì)，是對過去政策性住房模式的“升級版”，通過將政府補(bǔ)貼和居民實(shí)際支出做出明確的產(chǎn)權(quán)分割，為后續(xù)增值收益分配提供了明晰的產(chǎn)權(quán)依據(jù)，可以更好地防止社會福利流失。

“共有產(chǎn)權(quán)房”政策對于穩(wěn)定房價(jià)、分流銷售、抑制投機(jī)、匹配供需等方面會帶來怎樣的新變化？倪鵬飛認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)房”盡管對于抑制投資和投機(jī)行為，并非主要或關(guān)鍵的政策，但在一定程度上，會對北京的房價(jià)穩(wěn)定產(chǎn)生積極作用：第一，通過增加保障房供給，讓無房且中低收入水平的“夾心層”家庭獲得直接住房保障，緩和市場供求關(guān)系。第二，可在一定程度上影響市場預(yù)期。從根本上講，投資和投機(jī)仍以住房的消費(fèi)需求為基礎(chǔ)，若預(yù)期住房消費(fèi)需求得以解決，緩解供求緊張，房價(jià)上漲的預(yù)期將可能有所調(diào)整，投資和投機(jī)行為也可能減弱。更為重要的是，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于建立房地產(chǎn)長效機(jī)制、構(gòu)建住房多層次供給體系。

細(xì)化落實(shí)

兌現(xiàn)政策承諾，仍需跟進(jìn)相關(guān)制度性的探索和破解、配套與支撐，否則，這一系列新政策的吸引力便會大打折扣，違背初衷，甚至淪為空話。

不論是“租購?fù)瑱?quán)”還是“共有產(chǎn)權(quán)”，的確可視為制度改革進(jìn)程中的大跨步，市場對此倍加期待可以理解?！暗仨毭鞔_的是，首先，新政背后涉及多方面的利益調(diào)整和財(cái)政支撐，真正實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，涉及多項(xiàng)重大制度改革，還有很多工作要做。其次，仍需改革和完善其他相關(guān)的配套制度。”倪鵬飛強(qiáng)調(diào)。

他坦言，“租購?fù)瑱?quán)”切實(shí)落地，一方面存在制度設(shè)計(jì)及與相關(guān)制度對接等的技術(shù)難度，另一方面涉及重要且多層次、多方面、多主體的利益調(diào)整與財(cái)政支撐。打破既有的堅(jiān)硬利益之殼，既涉及動力又涉及能力與條件，根據(jù)以往改革的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，這項(xiàng)涉及面廣、有輸有贏的利益調(diào)整的改革，確實(shí)難度不小。

舉例而言，對于此前熱議的有關(guān)“租購?fù)瑱?quán)”能否真正實(shí)現(xiàn)教育權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)分離的問題，倪鵬飛分析認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”可能會細(xì)化出不同層次。一種是“同城同權(quán)”，即在同一城市里租房享受與購房同等的公共服務(wù)和社會保障權(quán)利。另一種是“同區(qū)同權(quán)”，即在同一城區(qū)里租房享受與購房同等的公共服務(wù)和社會保障權(quán)利。相對而言，“同城同權(quán)”涉及的是租房與自有住房居民教育等公共服務(wù)資源的總量矛盾，此前國家有關(guān)政策在人口流動地區(qū)已獲得一定成效，教育資源等缺口相對小一些。而“同區(qū)同權(quán)”，涉及優(yōu)質(zhì)教育資源供求問題，在目前優(yōu)質(zhì)資源有限且分布不均的情況下，若沒有更多的配套措施，確實(shí)會帶來一些問題。

對此，他建議從兩方面著手，一方面，從社會公平角度，優(yōu)質(zhì)教育資源分布盡量在地區(qū)間實(shí)現(xiàn)均衡。目前各地都做出了諸多探索，比如北京市實(shí)行連鎖學(xué)校制度。另一方面，從經(jīng)濟(jì)公平的角度，分享優(yōu)質(zhì)教育要增加額外的費(fèi)用，優(yōu)質(zhì)教育資源非均質(zhì)分布是一個(gè)全球現(xiàn)象，短期內(nèi)難以徹底解決，建議征收房產(chǎn)稅。

結(jié)合以往的改革經(jīng)驗(yàn)和問題，有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房下一步的細(xì)化落實(shí)，劉衛(wèi)民指出，近兩年來，確實(shí)存在自住房“棄購”現(xiàn)象，歸因于房屋性價(jià)比不高，位置偏僻，出行不便。鑒于此，可考慮將共有產(chǎn)權(quán)房這類帶有政策性引導(dǎo)的住房項(xiàng)目，放在城市功能疏解的承接地，或是產(chǎn)業(yè)功能集聚地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，這樣就可以實(shí)現(xiàn)“職住平衡”。與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)要與住房項(xiàng)目規(guī)劃相匹配。

健全機(jī)制

政策頻出，“租售并舉”正漸行漸近，圍繞“租售并舉”的樓市基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)正在路上。

從“租購?fù)瑱?quán)”到“共有產(chǎn)權(quán)”，從房屋租賃市場到交易市場，均有新動作。相對來說，近年來我國住房交易市場發(fā)展逐漸成熟，而租賃市場仍有不少痛點(diǎn)，如房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，等等。

九部委發(fā)文支持12個(gè)城市的試點(diǎn)，目的在于通過實(shí)踐探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，盡快出臺中國特色住房新制度中的租賃政策。在倪鵬飛看來，“租賃市場發(fā)展，可以說是萬事俱備只欠東風(fēng)。支撐租賃市場發(fā)展的制度體系就是租賃市場加速發(fā)展的東風(fēng)?！?/p>

“曾經(jīng)，人們更傾向于通過購買住房解決居住需求，從房地產(chǎn)市場發(fā)展一般規(guī)律看，下一階段，特別是對于北上廣深等超大型城市來講，租賃住房可能成為房地產(chǎn)市場的又一個(gè)藍(lán)海領(lǐng)域?！眲⑿l(wèi)民認(rèn)為。

他進(jìn)而建議，可通過研究當(dāng)?shù)氐淖赓U需求、增長趨勢、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、區(qū)域位置，使租賃項(xiàng)目能夠落得了地、租得出去、租戶滿意。此外，在租賃房屋的供給方面，除傳統(tǒng)的房東出租的方式外，還應(yīng)鼓勵社會機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。一直以來，影響社會資本進(jìn)入租賃市場意愿的原因之一，便是租售比的倒掛失衡，且資本進(jìn)入租賃后退出機(jī)制不完善。針對這個(gè)問題，一方面建議政府通過必要的公共政策，降低租賃住房的建設(shè)運(yùn)營成本，例如優(yōu)惠的利率、稅收，公共資源的支持等，從而提高租賃項(xiàng)目的預(yù)期收益。另一方面，要進(jìn)一步完善退出機(jī)制，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，探索直接融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），使機(jī)構(gòu)投資者敢于、樂于進(jìn)入且易于退出。

并且，還要繼續(xù)推進(jìn)相關(guān)立法建設(shè)。今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見，這一條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售管理的法規(guī)。劉衛(wèi)民指出，當(dāng)前住房租賃行業(yè)存在兩種問題現(xiàn)象：一方面是租戶損害房東權(quán)利，如打隔斷、不當(dāng)使用住房等；另一方面是房東侵害住戶權(quán)利，如隨意漲價(jià)、沒有提供必要的居住條件等。建議通過立法，進(jìn)一步規(guī)范市場行為，找準(zhǔn)業(yè)主和租戶雙方權(quán)利義務(wù)的平衡點(diǎn)，推進(jìn)住房租賃市場健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

劉衛(wèi)民表示，“近期出臺了一系列關(guān)于住房供給體系的新政策，可以說是在房地產(chǎn)市場長效機(jī)制方面進(jìn)行的一種積極探索。值得一提的，是有關(guān)圍繞‘租售同權(quán)’的創(chuàng)新?！?/p>

倪鵬飛也強(qiáng)調(diào)，“要著力實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等化，優(yōu)質(zhì)資源均等化。”從改革和發(fā)展的大局看，實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)的均等化是改革與發(fā)展的既定目標(biāo)，必需加快推進(jìn)。從改變住房市場等失衡結(jié)果看，通過住房權(quán)利均等倒推公共服務(wù)均等化，既是關(guān)鍵也是抓手。對此，他建議，可通過上下配合，重點(diǎn)突破，一方面，提高公共服務(wù)的統(tǒng)籌層次；另一方面，利用現(xiàn)代技術(shù)手段和運(yùn)營模式，著力加大優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育和優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源擴(kuò)散和共享，將你輸我贏的零和博弈變成共贏的正和博弈，公共服務(wù)均等化是有望實(shí)現(xiàn)的。