趙偉

“未來五到十年中國房地產(chǎn)最大的故事，就是租賃的逐步崛起。”

有格調(diào)的裝修、有情懷的服務(wù)、舒適的社群空間……在北京、上海、廣州、深圳等多個(gè)城市，隨著政策的傾斜和市場需求增大，主打有格調(diào)的硬件裝修配套以及有情懷的長租公寓如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。

9月2日，龍湖集團(tuán)宣布旗下長租公寓品牌——冠寓入駐北京，讓業(yè)界不少人士認(rèn)為風(fēng)口已至。不過，在正式崛起之前，長租公寓行業(yè)依然要經(jīng)歷漫長的摸索和陣痛期。諸如租金水平高企、房源供給與需求區(qū)域不匹配、租賃市場管理法規(guī)不完善等問題，也給探索租售并舉樓市新機(jī)制形成挑戰(zhàn)。

站在租賃崛起的始點(diǎn)，長租公寓該如何發(fā)展？

崛起

對(duì)于嗅覺靈敏的各路資本來講，長租公寓市場同質(zhì)化搏殺早已經(jīng)開始。

2011年6月，24歲的璐璐搬進(jìn)了位于果園八通線4居室的南臥，成為自如友家的第一位租客。彼時(shí)，長租公寓還是一個(gè)新興的行業(yè)，統(tǒng)一的物業(yè)管理，規(guī)范化的租房服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)化的品牌營銷，讓其一出現(xiàn)便受到廣泛關(guān)注。

隨后，隨著資本涌入，企業(yè)看好，國民對(duì)生活品質(zhì)追求等因素的發(fā)酵，在互聯(lián)網(wǎng)思維的春風(fēng)下，長租公寓如星星之火般發(fā)展起來。

2014年9月，雷軍一億元人民幣投資you+國際青年公寓，讓長租公寓這個(gè)行業(yè)再次被推到了風(fēng)口浪尖。

不過，真正讓長租公寓開始被各路資本所追捧，始于2016年以來的一系列支持性政策出臺(tái)。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確支持開展租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予稅收優(yōu)惠政策支持。

12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展等。

2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門出臺(tái)《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次確定北上廣等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

來自宏觀政策層面的支持，熱點(diǎn)城市存量房時(shí)代的到來，以及從去年底以來不斷加碼的樓市調(diào)控，一定程度上迫使房企開始思考租賃市場的增長契機(jī)。

根據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在TOP30房企中，已有超過1/3開展長租公寓業(yè)務(wù)?！拔磥砦宓绞曛袊康禺a(chǎn)最大的故事，就是租賃的逐步崛起。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者，隨著租賃的崛起，圍繞租賃市場的一系列機(jī)構(gòu)化服務(wù)，必然也會(huì)越來越多，越來越成熟。

太貴？

盡管和普通租房相比，長租公寓有諸多明顯的優(yōu)點(diǎn)，但是對(duì)于畢業(yè)后來北京打拼兩年的嚴(yán)儀來講，這些公寓仍然有點(diǎn)貴。

“租金太高了，動(dòng)輒四五千的租金實(shí)在負(fù)擔(dān)不起”，嚴(yán)儀告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，他在很早之前就開始尋找合適的公寓，“小中介或者房東個(gè)人出租的房子服務(wù)質(zhì)量差，往往是一錘子買賣，有時(shí)候自己權(quán)益也得不到保障?！?/p>

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國 50 城房租收入比研究》顯示，2017年6月份，北京人均住房租金2748元/月，房租收入比高達(dá)58%，兩項(xiàng)指標(biāo)均居全國首位。

真正讓長租公寓開始被各路資本所追捧始于2016年以來的一系列支持性政策出臺(tái)。

但就是這樣“驚人”的租金，在長租公寓面前仍相形見絀。

以龍湖集團(tuán)旗下長租公寓品牌“冠寓”為例，位于北京四環(huán)以外酒仙橋附近的冠寓，30平方米左右的房源月租金在4000元到6000元之間。

除了龍湖冠寓之外，其他一線開發(fā)商打造的長租公寓，租金價(jià)格也是居高不下。位于雙井國貿(mào)區(qū)域的新派公寓，每個(gè)月租金大約在9000元左右，另外還會(huì)收取租金的12%的服務(wù)費(fèi)。

不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，隨著長租公寓市場崛起，高企的租金極有可能會(huì)對(duì)周邊普通租房形成傳導(dǎo)作用，導(dǎo)致未來房租價(jià)格大幅上漲。而高昂租金的成本，又會(huì)成為制約地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，這無疑與當(dāng)前推進(jìn)的租售并舉政策初衷不一致。

“租金長期來看，應(yīng)該是跟隨收入的增長而緩步平穩(wěn)上漲，如果考慮到我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的水平以及人均收入的增加，租金的上漲是一個(gè)穩(wěn)定的、持續(xù)的、可預(yù)期的事情。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

破局

對(duì)于眾多住房租賃機(jī)構(gòu)來講，高租金也是無奈之舉，根本難點(diǎn)在于：高成本和盈利困難。

龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO 韓石在接受采訪時(shí)表示，集團(tuán)對(duì)冠寓業(yè)務(wù)要求是“三年內(nèi)不考慮盈利問題”。

長租公寓賺錢很難嗎？這其中一個(gè)重要原因在于長租公寓的盈利來源還停留在租金與拿房成本的剪刀差上。

“誰能把成本控制住，誰一定是未來終極的勝利者。這個(gè)項(xiàng)目（長租公寓）一次投入特別大，需要一個(gè)漫長的回收周期，本大利薄?！饼埡谠⒖偨?jīng)理王俊英告訴記者。

有媒體統(tǒng)計(jì)，55%的拿房成本和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但實(shí)際情況是，很多長租公寓拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%，高昂的拿房成本和運(yùn)營成本，讓租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)的盈利空間備受擠壓，不得已提高租金維持生存。

有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在長租公寓行業(yè)想要賺錢，首先是要降低拿房成本;其次才是考慮如何通過產(chǎn)品創(chuàng)造溢價(jià)能力，依靠公寓相關(guān)增值業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利。

7月4日，上海市規(guī)土局發(fā)布兩宗租賃住房用地的出讓公告，首次推出并成交的兩宗100%自持用地均為租賃住房用地，樓面價(jià)僅為5950元/平方米;9月11日，廣州推出總建筑面積2.11萬平方米的租賃住房用地。

以上舉措不難看出各個(gè)城市大力發(fā)展租賃市場的決心，不過，作為住房租賃市場中的重要一環(huán)，長租公寓在制度設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)仍然存在一些亟待解決的問題。

“長租公寓未來能否去引領(lǐng)租售并舉的局面，這個(gè)是毫無疑問的，只是說需要一個(gè)過程?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，降低了租賃房屋的建設(shè)和運(yùn)營成本，租金水平會(huì)大大低于現(xiàn)有市場房源，但目前來看還需要配套措施。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議，未來政府應(yīng)進(jìn)一步降低開發(fā)、交易租賃房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)，以保障各項(xiàng)租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中指出，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作，對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。

一年多過去，局面正在越來越好。

8月17日，北京發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，對(duì)于租賃的賦權(quán)再次邁出了一大步，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭不少切切實(shí)實(shí)的權(quán)益。endprint