文/隋彥珍,山東省海陽市辛安財政

“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)利潤及現(xiàn)金流的影響

文/隋彥珍,山東省海陽市辛安財政

近年來，隨著營改增證詞的不斷落實，其受到了廣泛的關注，對于房地產企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展帶來的巨大的影響。營改增作為一項復雜的工程，其最主要的目的就是降低企業(yè)的稅負。本文筆者就當前“營改增”的落實情況，結合房地產企業(yè)的發(fā)展，談談“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)利潤及現(xiàn)金流的影響。

營改增；房地產；利潤；現(xiàn)金流

1 “營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)利潤的影響

以煙臺市某房地產項目公司為例，假如該公司預計全項目周期回款額100,000萬元，銷售毛利率25%（營業(yè)稅口徑），期間費用（銷售費用與管理費用分別占全項目周期回款額的2.5%）為5,000萬元；財務費用中的貸款和存款利息全部資本化，金融機構手續(xù)費金額較小，本次測算不予考慮。假設項目直接成本構成如下：土地價款占直接成本的20%，基礎設施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值稅專用發(fā)票，咨詢、設計等服務費占直接成本的10%，可以取得6%的增值稅專用發(fā)票，另外20%的成本（如政府性收費、貸款利息、開發(fā)間接費下的行政管理費等）取得的票據(jù)不可以抵扣。部分銷售費用可以取得6%的增值稅專項發(fā)票，金額較小，本案例不予考慮。

營業(yè)稅是價內稅，包含在營業(yè)收入、營業(yè)成本中，計入營業(yè)稅金及附加；增值稅是價外稅，其稅額不進入損益表。那么“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)利潤表中各個項目的影響如何，具體的情況請見“表一”。

表一：利潤表項目情況表

從“表一”可以看出房地產開發(fā)企業(yè)實行“營改增”之后營業(yè)收入和營業(yè)成本大幅減少，且采用一般計稅方法的納稅人下降幅度較大。這是由于營業(yè)稅和增值稅核算方法不同導致，營業(yè)稅是價內稅，包含在營業(yè)收入、營業(yè)成本中；增值稅為價外稅，不作為營業(yè)收入，同時可抵扣供應商成本中包含的進項稅額。

營業(yè)稅金及附加也大幅減少，且采用一般計稅方法的納稅人下降幅度較大。主要原因有兩個：一是，營業(yè)稅計入營業(yè)稅金及附加，而增值稅不計入營業(yè)稅金及附加；二是，從“表二”可以看出納稅人“營改增”之后流轉稅明顯下降，且采用一般計稅方法的納稅人稅負下降更大，由此導致附加稅減少。

表二：流轉稅變動情況表

采用簡易計稅法的一般納稅人和小規(guī)模納稅人的利潤總額和凈利潤均有增加，采用一般計稅法的一般納稅人略有下降。凈利潤下降意味著股東分配減少，會損害股東的利益。

2 “營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照5%的征收率計稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，自2009年1月1日起，采取預收款方式銷售開發(fā)產品的，應當于收到預收款的當天繳納營業(yè)稅。

國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季度(或月)計算出預計利潤額，填報在《企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)》。由于相關政策中同樣沒有對預售收入做明確說明，故本案例暫且按照營業(yè)收入即扣除增值稅后的回款額作為企業(yè)所得稅的預交基數(shù)。

表三：預繳稅款情況表

預繳稅款主要影響企業(yè)經營活動現(xiàn)金凈流量。營業(yè)稅和采用簡易計稅的增值稅納稅人以及小規(guī)模納稅人不存在預繳流轉稅的概念，所以這里的預繳流轉稅是從采用一般計稅方法的一般納稅人的角度來講的。但是無論采用哪種納稅方式，房地產開發(fā)企業(yè)都需要在取得預售收入時繳納稅款，所以也可以通過比較同期現(xiàn)金流出情況判斷對經營活動現(xiàn)金凈流量的壓力。從“表三”可以看出企業(yè)“營改增”之后，預繳稅款金額明顯下降，且采用一般計稅方法的一般納稅人預繳稅款最少，占用的經營活動現(xiàn)金流最少。主要是因為采用一般計稅方法時，納稅人的流轉稅預征率較低，從而導致附加稅預征額也略有下降。

表四：企業(yè)所得稅繳納情況表

從“表四”可以看出實行簡易計稅的一般納稅人多預交的企業(yè)所得稅最多，實行一般計稅方法的一般納稅人次之，營業(yè)稅納稅人需要補交企業(yè)所得稅。多預交企業(yè)所得稅對企業(yè)造成兩個影響，一是增加企業(yè)經營活動現(xiàn)金流出，二是面臨無法退稅的風險。

從某地方稅務局的經驗來看，企業(yè)所得稅很難做到退稅，如果該項目公司在當?shù)貨]有后續(xù)項目，選擇預交企業(yè)所得稅較少的計稅方法比較有利；但是如果該項目公司有后續(xù)項目，則預交的企業(yè)所得稅可以遞減下一個項目的所得稅，其對計稅方法的選擇沒有太大影響。