文/遼寧省不動產(chǎn)登記中心 丁文博

推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點及對策

文/遼寧省不動產(chǎn)登記中心 丁文博

我國在不動產(chǎn)管理方面長期處于多頭管理與分級登記的狀態(tài)，不動產(chǎn)登記在保障產(chǎn)權(quán)的交易安全方面并沒有得到足夠的重視，而不動產(chǎn)在確保市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的作用也沒有得到充分的發(fā)揮。在不動產(chǎn)頻繁交易的情況下，登記模式的分散所導(dǎo)致的諸多弊端越來越突出。2014年5月7日國土資源部正式成立了不動產(chǎn)登記局作為統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式生效，標(biāo)志著我國醞釀已久的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記支部正式確立。統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)以法律規(guī)定程序為依據(jù)所實施的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，也就是在統(tǒng)一的簿冊上登記數(shù)據(jù)、頒發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書、建立統(tǒng)一的信息管理平臺制度，逐步體現(xiàn)出其保障權(quán)利、方便群眾、降低成本的核心價值。同時也為推進(jìn)政府機(jī)構(gòu)改革、轉(zhuǎn)變政府職能方面發(fā)揮出積極的促進(jìn)作用。

然而，《條例》實施二年多來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記逐步實施面臨著諸多新問題、新困難，影響制約著《條例》的全面貫徹落實。

一、推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的困難

（一） 登記機(jī)構(gòu)整合推進(jìn)緩慢

我國不動產(chǎn)登記責(zé)任機(jī)構(gòu)整合所采取的是自上而下的推進(jìn)模式，從全國來看，市、縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合推進(jìn)相對緩慢，已經(jīng)成為制約不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)的最大障礙。由于我國歷來實行的是不動產(chǎn)分散登記，國土、住建、農(nóng)林業(yè)等多個部門都保存著大量的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)并且每個登記部門都有屬于自己的信息管理系統(tǒng)，登記的程序。并且在機(jī)構(gòu)整合過程中多涉及編制、人員、場地、設(shè)備、經(jīng)費及各部門利益重新分配等一系列問題。因此，如何統(tǒng)一登記部門是急需解決的實際問題。

（二） 登記管理信息平臺建設(shè)不完善

多年來，我國采用分散登記所形成的成果，是開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要基本要素。統(tǒng)一登記并非重新開始，而是在現(xiàn)有成果的基礎(chǔ)上所實施的一種資源整合。《條例》頒布實施后，根據(jù)相關(guān)要求應(yīng)建立統(tǒng)一的信息管理平臺，信息管理平臺應(yīng)該與登記機(jī)構(gòu)相銜接，并承載登記簿冊、登記依據(jù)等不動產(chǎn)相關(guān)信息。在不動產(chǎn)管理的相關(guān)部門中，房產(chǎn)的登記管理信息相對齊全，而林草地、海域等不動產(chǎn)管理部門的信息尚未形成系統(tǒng)，各項數(shù)據(jù)相對零散，信息整合、歸集難度較大。且一些地區(qū)也沒有完成統(tǒng)一的信息管理平臺建設(shè)，部分工作無法按照統(tǒng)一要求進(jìn)行，更多是根據(jù)本地區(qū)是實際情況開展登記業(yè)務(wù)。這就直接導(dǎo)致相關(guān)操作和規(guī)范無法統(tǒng)一執(zhí)行，數(shù)據(jù)無法與統(tǒng)一的信息平臺兼容，工作完成后，還需對登記數(shù)據(jù)做進(jìn)一步的整理，既增加工作量，又降低了工作效率。

（三）登記所需技術(shù)不夠完善

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，要有較為完善的配套登記技術(shù)作為支撐。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作受不同工作領(lǐng)域的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和不統(tǒng)一的注冊信息的影響主要體現(xiàn)在：一是各部門的測量標(biāo)準(zhǔn)，測量精度不統(tǒng)一，登記成果轉(zhuǎn)化困難，影響工作效率；二是針對某種類型的不動產(chǎn)，各個相關(guān)部門的標(biāo)準(zhǔn)和范圍不統(tǒng)一，無法實現(xiàn)資源共享；三是土地房產(chǎn)管理系統(tǒng)的建設(shè)較為完善，林權(quán)、海域等登記系統(tǒng)建設(shè)相對落后。想要實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的統(tǒng)一管理，技術(shù)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀也是一個必須直視的問題。四是缺乏信息共享保障機(jī)制，各部門因觸及原登記部門的管理權(quán)限和既得利益，不愿將本部門過去所保留的數(shù)據(jù)及檔案與其他部門共享。

（四）專業(yè)技術(shù)人員缺乏

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)成立后，開展業(yè)務(wù)的工作人員是依照“人隨事走”的原則由原登記機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)而來的，其所掌握的專業(yè)知識僅限于原行業(yè)，業(yè)務(wù)知識面相對狹窄。而實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，工作人員知識面需要更為廣泛，需要了解整個行業(yè)的知識，故多數(shù)人不能完全勝任新的登記業(yè)務(wù)。所以通過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，提高工作人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能是當(dāng)務(wù)之急，

二、對于推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的建議

（一）化解部門利益沖突，推進(jìn)機(jī)構(gòu)整合

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是維系現(xiàn)代財產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點，只有專門機(jī)構(gòu)專司其職，才能起到事半功倍的效果?！稐l例》對國家層面的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)做出了明確規(guī)定，即由國務(wù)院國土資源部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，縣級以上不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由各地政府自行確定。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要實現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)、信息平臺的“四統(tǒng)一”，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)是前提和基礎(chǔ)。然而當(dāng)前，大多數(shù)省份大多實現(xiàn)的是房屋及土地登記形式上的統(tǒng)一。就是將房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)和登記業(yè)務(wù)拆分，房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)移交國土部門由新組建的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)仍保留在住建部門，并未實現(xiàn)實質(zhì)上的統(tǒng)一。建議：國土資源部門應(yīng)當(dāng)適時以督導(dǎo)《條例》貫徹落實為突破口，對地方各級政府落實不動產(chǎn)登記制度的情況開展專項檢查，了解、協(xié)調(diào)解決各地在推動機(jī)構(gòu)整合過程中暴露出的情況和問題，督促各地在規(guī)定時限內(nèi)拿出有關(guān)人員、編制、經(jīng)費等問題的解決方案，確保機(jī)構(gòu)整合到位、資料移交到位、資金保障到位。

（二）摸清基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，加快數(shù)據(jù)整合

我國不動產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)，需要有完整、精確的不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)作為支撐。建議：原登記機(jī)構(gòu)應(yīng)積極配合，對現(xiàn)有的檔案資料進(jìn)行整理，盡快完成數(shù)據(jù)資料移交。鑒于紙質(zhì)資料移交確實存在困難，可以采用先易后難的原則，先完成電子檔案的移交，紙質(zhì)資料在不影響登記工作開展的情況下，先明確保管機(jī)構(gòu)和查詢職責(zé)，待條件成熟后再進(jìn)行移交。另一方面，應(yīng)積極開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，應(yīng)在全面摸清不動產(chǎn)單元權(quán)屬狀況，做好指界工作的基礎(chǔ)上開展不動產(chǎn)測量等調(diào)查工作。對于存在權(quán)屬爭議的，應(yīng)依法解決后，再行完成權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)工作。第三，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)加快互聯(lián)互通的信息化平臺建設(shè)，盡快與各類登記信息管理系統(tǒng)進(jìn)行對接、融合，形成新的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)。

（三）建立獎懲機(jī)制，提升人員素質(zhì)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的人員配備是十分重要的，登記人員綜合素質(zhì)的提高也是不動產(chǎn)登記順利推進(jìn)的重要因素。建議：對參與不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的管理人員及具體開展不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的辦事人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期舉辦培訓(xùn)班，針對登記過程中所遇到的難點問題給予專門的技術(shù)指導(dǎo)，拓寬員工的知識面，提升業(yè)務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)辦理能力，防止登記紕漏及失誤的產(chǎn)生，從而提升不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的辦事效率。同時應(yīng)建立起一套完整的培訓(xùn)、考試、考核評價體系，定期對員工的工作效果進(jìn)行評價考核。并運用適當(dāng)?shù)莫剳蜋C(jī)制對考核進(jìn)行獎勵和懲罰，這樣能夠促使員工在工作中始終保持謹(jǐn)慎、負(fù)責(zé)的態(tài)度，為廣大人民群眾提供更加高效、便捷的服務(wù)，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。