盤和林

“租購?fù)瑱?quán)”是一線城市進(jìn)入“存量房時代”、鼓勵租賃住房的大趨勢，但還需要在加大教育資源投入、均衡優(yōu)質(zhì)教育資源發(fā)展等方面拿出更多配套措施。

為加快構(gòu)建租購并舉的住房體系，7月19日，廣州市政府公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租購?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

為支持租賃居住方式，工作方案提出具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，可安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。

“租購?fù)瑱?quán)”是我國住房租賃歷史上具有里程碑式意義的重大“賦權(quán)”政策，對住房租賃市場扶持力度之大，將對樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。很多民眾解讀為，“顛覆樓市”“租房也能上名校”“學(xué)位房將大降價”。

筆者認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”確實(shí)具有破冰意義，讓住房產(chǎn)權(quán)與教育、醫(yī)療等資源脫鉤，真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的”的意圖，從而抑制房價虛高。但如果簡單地進(jìn)行賦權(quán)，而不是均衡優(yōu)質(zhì)教育資源、增加學(xué)位，“租購?fù)瑱?quán)”或會進(jìn)一步推高學(xué)位房的租賃價格，進(jìn)而推高學(xué)位房的售價。

一般認(rèn)為，房價高并非僅僅是住房的實(shí)際價格，其實(shí)還包括了入學(xué)、就醫(yī)等諸多與市民生活息息相關(guān)的權(quán)利的福利價格折現(xiàn)。因?yàn)槲覀兊姆孔硬粌H是用來住的，住房的產(chǎn)權(quán)更是緊密地把“教育”等資源捆綁在一起了。學(xué)位房就是典型例子，由于實(shí)行“就近入學(xué)原則”，為了讓子女上名校“不輸在起跑線上”，家長唯一的選擇就是在名校附近購買房子，于是，北京、上海、廣州等一線城市，一些完全沒法居住的“學(xué)位房”，居然賣到30-40萬一平方米，一間10平方米的房子賣到300萬以上還供不應(yīng)求。

國外住房租賃市場占據(jù)住房市場很大的比重，而我國住房租賃市場沒有賦予“教育”“醫(yī)療”等福利，這也是我國住房租賃市場得不到市民青睞的一個最重要的原因。隨著社保等制度改革，醫(yī)療很大程度上已經(jīng)與住房的產(chǎn)權(quán)脫鉤，“教育”幾乎成為唯一市民最關(guān)注的福利之一，在這個意義上，“租購?fù)瑱?quán)”能減少購房焦慮，也是實(shí)現(xiàn)房價調(diào)控、回歸“房子是用來住的”的最重要舉措。

廣州市實(shí)施“租售同權(quán)”，租房和購房具有同等入學(xué)權(quán)利，那么，人們不再有為了子女入學(xué)而購買學(xué)區(qū)房的驅(qū)動力了，學(xué)位房必然因?yàn)椤敖逃Y源”屬性減弱而價格下降，這從邏輯上講很有道理。不過，我們先來看看學(xué)位房上漲的真正原因，難道是賦權(quán)不夠所導(dǎo)致的嗎？

其實(shí)不然，“學(xué)位房”尤其是“名校學(xué)位房”的根本原因還是因?yàn)榻逃Y源不夠或優(yōu)質(zhì)教育資源不均衡所導(dǎo)致的，而住房產(chǎn)權(quán)之上附加的“教育福利”只是“結(jié)果”而非“病根”。事實(shí)上，在我國三四線城市的一般學(xué)位（名校在哪里都稀缺），并沒有完全與住房產(chǎn)權(quán)掛鉤，不要說租賃住房，就是沒有住房也能入學(xué)。

如果僅僅是對租賃住房上賦予同等入學(xué)福利，且不說會不會因?yàn)榻逃Y源的稀缺能否真正落地實(shí)施。但有一點(diǎn)是非?？隙ǖ?，學(xué)位房的租賃價格必然體現(xiàn)出“教育資源”的屬性，即從房價上漲轉(zhuǎn)移到租金飛漲，因?yàn)閮r格體現(xiàn)的是產(chǎn)品的稀缺性，而不是“賦權(quán)”與否，這是價格必然規(guī)律。

當(dāng)前，學(xué)位房價格表面上是炒作的結(jié)果，但從長遠(yuǎn)來說，住房的租金才是房價的最重要的支撐力量，“租房也能上名?！北厝粚?dǎo)致令人更加咂舌的學(xué)位房租金，高租金意味著投資回報率較高，更意味著長期穩(wěn)定的投資價值，這樣一來學(xué)位房依然上漲，所以“學(xué)位房將大降價”或許只是民眾一廂情愿的美好愿景而已。

實(shí)際上，廣州等一線城市現(xiàn)有的教育資源騰挪空間有限，筆者家在廣州，周圍很多小區(qū)的幼兒園、中小學(xué)校的學(xué)位都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足轄區(qū)內(nèi)的適齡兒童之需，更不用說名校的學(xué)位了，要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源均衡化可不是一件容易的事情。顯而易見，簡單進(jìn)行“租購?fù)瑱?quán)”等賦權(quán)恐怕所帶來的改變非常有限。所以，寄希望于“租購?fù)瑱?quán)”很快帶來改變并不現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)然，“租購?fù)瑱?quán)”是一線城市進(jìn)入“存量房時代”、鼓勵租賃住房的大趨勢。廣州市出臺“租賃同權(quán)”的賦權(quán)決心和勇氣是值得贊許的，但還需要在加大教育資源投入、均衡優(yōu)質(zhì)教育資源發(fā)展等方面拿出更多配套措施來承接政策的“善意”，否則就有可能與我們的美好初衷背離，甚至是南轅北轍。我們也引頸期盼廣州市能在實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”上為全國做出有益的探索和示范。endprint