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2017-09-13 09:42朱迅垚
人生與伴侶·共同關(guān)注 2017年9期
朱迅垚
2017年7月17日，廣州市政府官網(wǎng)公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“工作方案”），將出臺(tái)16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。值得注意的是，該《工作方案》中提出：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。”
享受此政策需要滿(mǎn)足下列條件：具有本市戶(hù)籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的。
16條措施將如何落地？廣州的樓市和房租又會(huì)走向如何？上述問(wèn)題在社交媒體引發(fā)了廣泛討論。其實(shí)不止廣州，上海前些天出讓的兩塊地塊，就宣稱(chēng)未來(lái)其上開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)將只租不售。大城市真的將迎來(lái)“租房時(shí)代”嗎？下文的一些論述或許能給您些參考：
上海最近兩塊土地的出讓引起市場(chǎng)各種解讀。這兩塊土地上開(kāi)發(fā)的商品，未來(lái)將只租不售，開(kāi)發(fā)商需要整體持有土地上的住宅。
另外，上海7月7日公布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，似是呼應(yīng)了上述舉措。規(guī)劃的關(guān)鍵詞是租房市場(chǎng)。規(guī)劃說(shuō)，十三五期間，上海預(yù)計(jì)新增各類(lèi)住房約170萬(wàn)套，而其中商品房?jī)H有45萬(wàn)套，租賃住房70萬(wàn)套，保障性住房55萬(wàn)套。換句話(huà)說(shuō)，未來(lái)上海新增住房將以租賃住房為主。上海的“只租不售”很有可能不是一時(shí)興起，而是未來(lái)長(zhǎng)期戰(zhàn)略。此舉表明，上海未來(lái)的一手土地供給將進(jìn)入租房時(shí)代。
像上海這樣的城市，未來(lái)就這么多地，人口基數(shù)大，還一直處于膨脹狀態(tài)，矛盾怎么解決？說(shuō)實(shí)話(huà)，全世界的頂級(jí)城市，紐約、倫敦、東京，的確都是租賃市場(chǎng)來(lái)解決，更不用說(shuō)香港、新加坡這樣的地方，香港房屋租賃人群的比例高達(dá)三成以上，換句話(huà)說(shuō)，全港約莫230萬(wàn)人處在租賃狀態(tài)，這還是香港本地居民，外來(lái)就業(yè)人口更是大部分處于租房狀態(tài)。
當(dāng)然，不是說(shuō)香港這樣，上海就得這樣。香港人對(duì)香港住房現(xiàn)狀也有抱怨。但在北上廣深這些大城市，樓市前二十年簡(jiǎn)單粗放式的發(fā)展模式肯定無(wú)法持續(xù)。北上廣深，樓市剛開(kāi)始進(jìn)入精細(xì)管理期，問(wèn)題卻已經(jīng)不斷出現(xiàn)，房子這玩意兒又不是一般的東西，大動(dòng)干戈傷筋動(dòng)骨，只能小火慢燉，慢慢調(diào)理。另外，在總量控制之下，大城市未來(lái)建設(shè)用地的增量將極其有限。
在一線(xiàn)二線(xiàn)城市大力推廣租賃住房，很可能是未來(lái)的主流模式。雖然說(shuō)起來(lái)難聽(tīng)，但還是得說(shuō)實(shí)話(huà)，一線(xiàn)樓市，沒(méi)有可能人人擁有住房。中國(guó)一線(xiàn)二線(xiàn)成熟城市主體已經(jīng)變成二手房市場(chǎng)，發(fā)展租賃市場(chǎng)的制度看不上不是什么猛藥，但這個(gè)火點(diǎn)著了其實(shí)會(huì)有很大好處。
其一，房地產(chǎn)過(guò)去十幾年里，開(kāi)發(fā)商很少會(huì)整體持有房屋，只租不賣(mài)的。原因很簡(jiǎn)單，賣(mài)的利潤(rùn)率多高啊。但在一二線(xiàn)城市，進(jìn)入白銀時(shí)代的開(kāi)發(fā)商中比較有眼光的，其實(shí)逐漸開(kāi)始經(jīng)營(yíng)租賃市場(chǎng)。此舉對(duì)開(kāi)發(fā)商建造裝修以及管理樓盤(pán)其實(shí)都有好處，畢竟房子最后是他自己的。順便說(shuō)一句，很多人說(shuō)，一線(xiàn)樓市的租金回報(bào)率這么低，開(kāi)發(fā)商哪有動(dòng)力做租賃。這其實(shí)是誤解，我們現(xiàn)在說(shuō)的租金回報(bào)率的分母是房子的均價(jià)，但在開(kāi)發(fā)商那里，租金回報(bào)率的分母只是拿地和建造以及管理成本而已，開(kāi)發(fā)商整體持有物業(yè)的租金回報(bào)率將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)租金回報(bào)率，所以開(kāi)發(fā)商有動(dòng)力做，只是這樣的賺錢(qián)利潤(rùn)跟早年比，確實(shí)低了不是一點(diǎn)。
其二，一二線(xiàn)城市的租賃市場(chǎng)，既包括普通包租婆、包租公的那種出租屋，也包括政府的公租房，整體水平不夠高。前者的裝修、打理以及出租事務(wù)不夠?qū)I(yè)，后者缺乏監(jiān)督激勵(lì)，管理水平一般。引入專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商及成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)主體，這一問(wèn)題會(huì)慢慢緩解。
其三，也是最重要的，一二線(xiàn)城市的租賃物業(yè)起來(lái)后，勢(shì)必會(huì)改變關(guān)于租房的制度文化?，F(xiàn)在的年輕人厭惡租房，對(duì)租房抱有短期心態(tài)，房東房客之間的糾紛很多，租賃屋的管理水平低下，租房是一件不太美好的事情。但如果比較專(zhuān)業(yè)和成規(guī)模的租賃市場(chǎng)起來(lái)，房東房客之間的權(quán)利義務(wù)會(huì)變得規(guī)范與成熟，租房的體驗(yàn)或?qū)⒉坏陀谧杂凶》?。這有助于改變中國(guó)租不如買(mǎi)的心態(tài)與文化。
（摘自《南方周末》）endprint
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享受此政策需要滿(mǎn)足下列條件：具有本市戶(hù)籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的。
16條措施將如何落地？廣州的樓市和房租又會(huì)走向如何？上述問(wèn)題在社交媒體引發(fā)了廣泛討論。其實(shí)不止廣州，上海前些天出讓的兩塊地塊，就宣稱(chēng)未來(lái)其上開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)將只租不售。大城市真的將迎來(lái)“租房時(shí)代”嗎？下文的一些論述或許能給您些參考：
上海最近兩塊土地的出讓引起市場(chǎng)各種解讀。這兩塊土地上開(kāi)發(fā)的商品，未來(lái)將只租不售，開(kāi)發(fā)商需要整體持有土地上的住宅。
另外，上海7月7日公布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，似是呼應(yīng)了上述舉措。規(guī)劃的關(guān)鍵詞是租房市場(chǎng)。規(guī)劃說(shuō)，十三五期間，上海預(yù)計(jì)新增各類(lèi)住房約170萬(wàn)套，而其中商品房?jī)H有45萬(wàn)套，租賃住房70萬(wàn)套，保障性住房55萬(wàn)套。換句話(huà)說(shuō)，未來(lái)上海新增住房將以租賃住房為主。上海的“只租不售”很有可能不是一時(shí)興起，而是未來(lái)長(zhǎng)期戰(zhàn)略。此舉表明，上海未來(lái)的一手土地供給將進(jìn)入租房時(shí)代。
像上海這樣的城市，未來(lái)就這么多地，人口基數(shù)大，還一直處于膨脹狀態(tài)，矛盾怎么解決？說(shuō)實(shí)話(huà)，全世界的頂級(jí)城市，紐約、倫敦、東京，的確都是租賃市場(chǎng)來(lái)解決，更不用說(shuō)香港、新加坡這樣的地方，香港房屋租賃人群的比例高達(dá)三成以上，換句話(huà)說(shuō)，全港約莫230萬(wàn)人處在租賃狀態(tài)，這還是香港本地居民，外來(lái)就業(yè)人口更是大部分處于租房狀態(tài)。
當(dāng)然，不是說(shuō)香港這樣，上海就得這樣。香港人對(duì)香港住房現(xiàn)狀也有抱怨。但在北上廣深這些大城市，樓市前二十年簡(jiǎn)單粗放式的發(fā)展模式肯定無(wú)法持續(xù)。北上廣深，樓市剛開(kāi)始進(jìn)入精細(xì)管理期，問(wèn)題卻已經(jīng)不斷出現(xiàn)，房子這玩意兒又不是一般的東西，大動(dòng)干戈傷筋動(dòng)骨，只能小火慢燉，慢慢調(diào)理。另外，在總量控制之下，大城市未來(lái)建設(shè)用地的增量將極其有限。
在一線(xiàn)二線(xiàn)城市大力推廣租賃住房，很可能是未來(lái)的主流模式。雖然說(shuō)起來(lái)難聽(tīng)，但還是得說(shuō)實(shí)話(huà)，一線(xiàn)樓市，沒(méi)有可能人人擁有住房。中國(guó)一線(xiàn)二線(xiàn)成熟城市主體已經(jīng)變成二手房市場(chǎng)，發(fā)展租賃市場(chǎng)的制度看不上不是什么猛藥，但這個(gè)火點(diǎn)著了其實(shí)會(huì)有很大好處。
其一，房地產(chǎn)過(guò)去十幾年里，開(kāi)發(fā)商很少會(huì)整體持有房屋，只租不賣(mài)的。原因很簡(jiǎn)單，賣(mài)的利潤(rùn)率多高啊。但在一二線(xiàn)城市，進(jìn)入白銀時(shí)代的開(kāi)發(fā)商中比較有眼光的，其實(shí)逐漸開(kāi)始經(jīng)營(yíng)租賃市場(chǎng)。此舉對(duì)開(kāi)發(fā)商建造裝修以及管理樓盤(pán)其實(shí)都有好處，畢竟房子最后是他自己的。順便說(shuō)一句，很多人說(shuō)，一線(xiàn)樓市的租金回報(bào)率這么低，開(kāi)發(fā)商哪有動(dòng)力做租賃。這其實(shí)是誤解，我們現(xiàn)在說(shuō)的租金回報(bào)率的分母是房子的均價(jià)，但在開(kāi)發(fā)商那里，租金回報(bào)率的分母只是拿地和建造以及管理成本而已，開(kāi)發(fā)商整體持有物業(yè)的租金回報(bào)率將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)租金回報(bào)率，所以開(kāi)發(fā)商有動(dòng)力做，只是這樣的賺錢(qián)利潤(rùn)跟早年比，確實(shí)低了不是一點(diǎn)。
其二，一二線(xiàn)城市的租賃市場(chǎng)，既包括普通包租婆、包租公的那種出租屋，也包括政府的公租房，整體水平不夠高。前者的裝修、打理以及出租事務(wù)不夠?qū)I(yè)，后者缺乏監(jiān)督激勵(lì)，管理水平一般。引入專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商及成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)主體，這一問(wèn)題會(huì)慢慢緩解。
其三，也是最重要的，一二線(xiàn)城市的租賃物業(yè)起來(lái)后，勢(shì)必會(huì)改變關(guān)于租房的制度文化?，F(xiàn)在的年輕人厭惡租房，對(duì)租房抱有短期心態(tài)，房東房客之間的糾紛很多，租賃屋的管理水平低下，租房是一件不太美好的事情。但如果比較專(zhuān)業(yè)和成規(guī)模的租賃市場(chǎng)起來(lái)，房東房客之間的權(quán)利義務(wù)會(huì)變得規(guī)范與成熟，租房的體驗(yàn)或?qū)⒉坏陀谧杂凶》?。這有助于改變中國(guó)租不如買(mǎi)的心態(tài)與文化。
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