深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所研究發(fā)展中心

深圳：“平臺(tái)優(yōu)勢(shì)+專業(yè)服務(wù)”推動(dòng)國(guó)有資源性資產(chǎn)陽光招租

深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所研究發(fā)展中心

2013年11月，深圳市國(guó)資委出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)市屬國(guó)有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導(dǎo)意見（試行）》，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)交所”）成為深圳市國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)招租指定的公開交易平臺(tái)。近三年來，聯(lián)交所充分依托產(chǎn)權(quán)平臺(tái)陽光優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)國(guó)有資源性資產(chǎn)招租進(jìn)場(chǎng)，通過加強(qiáng)“制度化、規(guī)范化、專業(yè)化、信息化”建設(shè)，構(gòu)建了資源性資產(chǎn)陽光租賃平臺(tái)，有效解決了國(guó)有資產(chǎn)租賃管理和規(guī)范定價(jià)問題。并根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，深入挖掘項(xiàng)目服務(wù)需求，為企業(yè)提供更多增值服務(wù)，逐步吸引政府、省屬及區(qū)屬國(guó)有企業(yè)、股份合作公司等各類資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)，推動(dòng)資源性資產(chǎn)陽光招租工作再上新臺(tái)階。

截至目前，在聯(lián)交所競(jìng)價(jià)成交的公開招租項(xiàng)目平均增值率超過40%，其中最高增值率達(dá)294%，有效實(shí)現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，在規(guī)范租賃行為、促進(jìn)廉潔從業(yè)、提升資產(chǎn)租賃效益等方面取得了明顯成效。

1 健全規(guī)章制度，持續(xù)完善國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)招租業(yè)務(wù)規(guī)則

做好規(guī)范操作必然要求制度先行，為確保國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)招租的公開、公平、公正，聯(lián)交所根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)招租業(yè)務(wù)拓展情況，建立健全交易規(guī)則，進(jìn)一步完善了《深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所市屬國(guó)有企業(yè)資源性資產(chǎn)公開招租操作規(guī)則》，制定了《深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所國(guó)有企業(yè)資源性資產(chǎn)公開招租綜合評(píng)審操作指引（試行）》和《深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所國(guó)有企業(yè)資源性資產(chǎn)公開招租項(xiàng)目公告期內(nèi)一次報(bào)價(jià)操作程序(試行)》，規(guī)范了交易流程，豐富了交易手段，從制度上保障了國(guó)有企業(yè)租賃資產(chǎn)的陽光交易。

同時(shí)，聯(lián)交所結(jié)合公開招租項(xiàng)目評(píng)審、競(jìng)爭(zhēng)性談判等多種交易方式的需要，出臺(tái)了《深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所股份有限公司專家?guī)旃芾碇贫龋ㄔ囆校?，為?guī)范專家評(píng)審行為，完善評(píng)審機(jī)制提供制度保障，確保招租項(xiàng)目評(píng)審的公平公正性；并為加快推動(dòng)“三資”交易進(jìn)場(chǎng)，協(xié)助深圳市各區(qū)完成“三資”交易管理規(guī)范及業(yè)務(wù)操作細(xì)則，助推股份合作公司集體資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易。各項(xiàng)制度規(guī)則的制定與完善為資源性資產(chǎn)招租業(yè)務(wù)提供了科學(xué)規(guī)范的操作流程和操作依據(jù)，有序推進(jìn)國(guó)企資源性資產(chǎn)公開招租逐步走向規(guī)范化。

2 發(fā)揮平臺(tái)功能，以規(guī)范操作促進(jìn)租賃業(yè)務(wù)陽光交易

聯(lián)交所秉承“三公”交易原則，堅(jiān)持規(guī)范操作，全面推動(dòng)國(guó)有企業(yè)資源性資產(chǎn)公開招租陽光交易。近年來，市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)公開招租業(yè)務(wù)取得顯著成效，央企、省屬企業(yè)的資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)也隨之迅速發(fā)展；同時(shí)，根據(jù)深圳市委、市政府《關(guān)于推進(jìn)股份合作公司試點(diǎn)改革的指導(dǎo)意見》等文件精神，聯(lián)交所秉承規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度積極開展“三資”業(yè)務(wù)，穩(wěn)妥、有序地推進(jìn)股份合作公司集體資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易。自2016年開展集體招租業(yè)務(wù)，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，成效顯著，集體企業(yè)資產(chǎn)競(jìng)價(jià)項(xiàng)目平均增值率約42%，增值金額超過3億元，競(jìng)價(jià)率高達(dá)93%。在監(jiān)管方面，目前已完成與深圳市寶安、龍崗、南山、福田、羅湖、光明等區(qū)的“三資”交易監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)接，全面推動(dòng)落實(shí)“三資”監(jiān)管工作。

2.1 堅(jiān)持公開透明，雙重把關(guān)降低交易風(fēng)險(xiǎn)

為全面做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作，聯(lián)交所的業(yè)務(wù)部門與稽核部門實(shí)行雙重把關(guān)責(zé)任制，對(duì)所有通過聯(lián)交所掛牌的項(xiàng)目深入開展前期審核和盡職調(diào)查，確保交易真實(shí)性與安全性，從源頭上降低交易風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)雙方利益，努力做到使招租人放心，令承租人滿意，促進(jìn)交易全流程的陽光、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)。

2.2 借助平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，突顯兩個(gè)“發(fā)現(xiàn)”功能

聯(lián)交所充分利用平臺(tái)信息發(fā)布功能，廣泛征集意向承租方，挖掘物業(yè)資產(chǎn)潛在市場(chǎng)價(jià)值。深圳市寶安區(qū)某股份合作公司的兩宗物業(yè)資產(chǎn)招租項(xiàng)目在公告期間接到多家意向方對(duì)項(xiàng)目的咨詢，經(jīng)過意向承租方的多輪報(bào)價(jià)，最終兩處物業(yè)均實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)成交，溢價(jià)率最高達(dá)到200%，充分體現(xiàn)了聯(lián)交所平臺(tái)的“投資人發(fā)現(xiàn)”功能和“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”功能，促進(jìn)了集體資產(chǎn)的保值、增值。

3 專業(yè)服務(wù)升級(jí)，貼近企業(yè)和市場(chǎng)需求保障收益最大化

聯(lián)交所借助公司在企業(yè)產(chǎn)（股）權(quán)以及資源類、權(quán)益類資產(chǎn)交易方面累積多年的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，為國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃項(xiàng)目提供專業(yè)化、個(gè)性化服務(wù)，極大地提升租賃資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.1 因企制宜、統(tǒng)籌兼顧，提供個(gè)性化服務(wù)方案

2016年10月，聯(lián)交所受深圳地鐵集團(tuán)委托，代理深圳地鐵某線路段地下空間商業(yè)場(chǎng)地招租項(xiàng)目。該地鐵路段所屬片區(qū)既是深圳最為繁華的商業(yè)圈，也是地鐵密集區(qū)，而該項(xiàng)目的地下商業(yè)空間不僅位處核心商圈，同時(shí)也是地鐵換乘區(qū)域，其招租面積多達(dá)4399.7平方米，具有人流量大、活動(dòng)區(qū)域密集等特點(diǎn)。深圳市政府高度重視該區(qū)域地鐵工程項(xiàng)目，聯(lián)交所結(jié)合政府建設(shè)規(guī)劃，兼顧考慮企業(yè)安全文明建設(shè)和商業(yè)效益問題，與出租方反復(fù)磋商制定招租實(shí)施方案，采取“綜合評(píng)審競(jìng)爭(zhēng)性招租”方式開展物業(yè)招租，由評(píng)審專家從技術(shù)、商務(wù)等方面對(duì)意向方進(jìn)行綜合評(píng)判。最終，該項(xiàng)目以50%的高增值率成交,推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)安全建設(shè)與產(chǎn)業(yè)提升雙贏的目標(biāo)，交易雙方都獲得滿意的結(jié)果，并對(duì)聯(lián)交所的招租服務(wù)給予了高度評(píng)價(jià)。

3.2 “深入調(diào)研+集中宣傳”,促進(jìn)效率和收益雙提升

為進(jìn)一步提高項(xiàng)目撮合率，加快招租項(xiàng)目落地步伐，聯(lián)交所對(duì)深圳市國(guó)資委直屬企業(yè)在寶安區(qū)的某物業(yè)招租項(xiàng)目開展深入細(xì)致的前期調(diào)研。經(jīng)實(shí)地考查，聯(lián)交所了解到該物業(yè)是深圳市寶安區(qū)新安商業(yè)中心娛樂餐飲集中地，針對(duì)該區(qū)域的主要服務(wù)功能和餐飲娛樂集群發(fā)展特點(diǎn)，聯(lián)交所采用目標(biāo)營(yíng)銷策略，在公告期內(nèi)集中面向娛樂、餐飲類客戶群大力宣傳和推廣，在鎖定目標(biāo)范圍的情況下，提高了潛在意向方對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度，公告期間共超過20家意向方前來踴躍咨詢。最后，經(jīng)過多家意向方激烈的網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)，該項(xiàng)目以高達(dá)108%的溢價(jià)率完美收官，有效實(shí)現(xiàn)了資源性資產(chǎn)收益最大化。

3.3 發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，立足市場(chǎng)提供專業(yè)化服務(wù)

2017年3月，深圳市寶安區(qū)某集體企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)通過網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)，以86%的高增值率成交，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)租金高溢價(jià)。該項(xiàng)目之前曾掛牌兩次，均未能成功征集意向方。聯(lián)交所主動(dòng)介入，赴實(shí)地了解情況，結(jié)合該物業(yè)承租后開辦幼兒園的租賃用途，深入研究幼教行業(yè)發(fā)展概況和市場(chǎng)規(guī)模，在此基礎(chǔ)上向企業(yè)提出了專業(yè)化建議。企業(yè)采納建議并適度調(diào)整承租條件，放寬承租人資格限制，允許意向方以個(gè)人名義進(jìn)行承租；同時(shí)將掛牌價(jià)格適度下調(diào)，掛牌結(jié)束后共征集到9家符合資格的意向承租方參與競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)格相對(duì)調(diào)整前后掛牌價(jià)格分別增值46%和86%，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)增值目標(biāo)，進(jìn)一步提升了客戶滿意度。

4 強(qiáng)化信息建設(shè)，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”助力國(guó)企陽光招租

面對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境愈加嚴(yán)峻的形勢(shì)，聯(lián)交所把握機(jī)遇，以信息化建設(shè)為抓手，持續(xù)推動(dòng)國(guó)資租賃業(yè)務(wù)的規(guī)范與創(chuàng)新。

4.1 建設(shè)信息系統(tǒng)配合國(guó)資監(jiān)管

為實(shí)現(xiàn)國(guó)資監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)租賃資產(chǎn)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，聯(lián)交所充分發(fā)揮信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助市國(guó)資委完成了市屬國(guó)有企業(yè)租賃信息管理系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)維工作，系統(tǒng)自2016年上線以來平穩(wěn)運(yùn)行。聯(lián)交所將繼續(xù)維護(hù)和保障系統(tǒng)有序運(yùn)行，逐步完善系統(tǒng)監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)分析、數(shù)據(jù)共享等功能，助推深圳市市屬國(guó)企公開招租監(jiān)管工作取得實(shí)質(zhì)性發(fā)展。

4.2 電子化流程完善服務(wù)功能

目前，公司內(nèi)部業(yè)務(wù)已基本實(shí)現(xiàn)電子化審批，極大提升了聯(lián)交所的業(yè)務(wù)服務(wù)效率。聯(lián)交所乘“互聯(lián)網(wǎng)+”之東風(fēng)，繼續(xù)加快推進(jìn)租賃業(yè)務(wù)的全流程信息化操作，充分依托信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)已多次組織非現(xiàn)場(chǎng)電子競(jìng)價(jià)交易，成功完成多宗異地競(jìng)價(jià)項(xiàng)目，今后將繼續(xù)升級(jí)電子競(jìng)價(jià)系統(tǒng)，逐步啟動(dòng)線上報(bào)名、保證金退還等交易環(huán)節(jié)的遠(yuǎn)程操作，通過不斷優(yōu)化運(yùn)作模式提升客戶滿意度。

4.3 信息透明增強(qiáng)輻射作用

為充分發(fā)揮陽光平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)信息公開化，聯(lián)交所在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和紙媒發(fā)布信息的基礎(chǔ)上，繼續(xù)創(chuàng)新信息發(fā)布渠道，采用當(dāng)前快捷的微博、微信公眾號(hào)平臺(tái)輔助發(fā)布，增強(qiáng)信息輻射范圍和輻射深度；對(duì)于重點(diǎn)客戶和重大項(xiàng)目，積極探索通過專門的路演推介加大宣傳力度，逐步吸引更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)交易，進(jìn)一步擴(kuò)大聯(lián)交所租賃業(yè)務(wù)市場(chǎng)影響力和輻射力。