馮浩+張琪

【摘要】 企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中扮演著重要的角色，是企業(yè)進(jìn)行投融資決策的核心，與企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金結(jié)構(gòu)是否合理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響尤為明顯，同時(shí)對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)研究具有代表性。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，指出了房地產(chǎn)企業(yè)存在融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、融資難度大、融資渠道單一、資產(chǎn)負(fù)債率偏高等問題；分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的影響因素，提出了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的相關(guān)建議，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的合理化，提供借鑒與參考。

【關(guān)鍵詞】資金結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè) 融資現(xiàn)狀 影響因素 優(yōu)化建議

一、引言

企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是指企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中，各種資金來源的構(gòu)成以及比例關(guān)系，是企業(yè)進(jìn)行融資的結(jié)果。資金結(jié)構(gòu)的選擇切實(shí)地反映了企業(yè)股東、經(jīng)營(yíng)者以及債權(quán)人之間的利益關(guān)系，決定了企業(yè)的償債能力和再融資能力，同時(shí)也決定了企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上能影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，與企業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)系。合理的資金結(jié)構(gòu)能加強(qiáng)企業(yè)對(duì)資金的管理，保證企業(yè)資金的自主權(quán)，降低企業(yè)的綜合資本成本，有利于企業(yè)獲得財(cái)務(wù)杠桿收益，從而增強(qiáng)企業(yè)的償債能力與再融資能力，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)或多或少都存在一定的問題，探討企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，尋求其優(yōu)化方式，不斷地調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，使其逐漸合理化，能促進(jìn)企業(yè)更健康地發(fā)展，有利于企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其發(fā)展與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展、社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，不僅需要投入大量的資金，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行資金回收，其變現(xiàn)能力也很差，屬于典型的資金密集型行業(yè)。由于行業(yè)的特殊性，其發(fā)展需要大量的資金來支撐。因此，融資能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式高度單一化，探討房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)及其優(yōu)化方式顯得尤為必要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）負(fù)債比例持續(xù)增高

表（1）是我國(guó)滬市、深市A股房地產(chǎn)企業(yè)主要負(fù)債的占比情況。由表（1）可知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的比例較高，基本在70%左右。長(zhǎng)期負(fù)債比例低不利于企業(yè)資金的穩(wěn)定，流動(dòng)負(fù)債償還期限短容易造成企業(yè)資金鏈的斷裂。長(zhǎng)期負(fù)債中，長(zhǎng)期借款所占的比例大，應(yīng)付債券所占比例偏低，說明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源于貸款。表（2）是各種流動(dòng)負(fù)債的占比情況。從表（2）可以看出，預(yù)收賬款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的主要構(gòu)成部分，說明房地產(chǎn)企業(yè)偏向選擇預(yù)售的方式籌集資金，這種銷售方式雖然能有效地籌集資金，但也帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，不僅會(huì)威脅購(gòu)房者的利益，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不利影響。

表（3）是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的情況。由表（3）可知，第一大股東持股比例在40%左右，前十大股東持股比例在50%左右，說明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)集中度比較高。流通股所占比例大，且比例逐年增高，國(guó)有股占比較低，國(guó)有控股較弱，國(guó)有股比例和法人股比例均呈下降趨勢(shì)，下降幅度較低。Z指數(shù)在2011年與2013年呈上漲趨勢(shì)上漲，在2012年和2014年有所回落，說明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)制衡度在不斷地調(diào)整，股權(quán)結(jié)構(gòu)在不斷地優(yōu)化。

（二）融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資總額處于持續(xù)上升的趨勢(shì)，這與其行業(yè)本身的特點(diǎn)有著密不可分的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2004年開始，每年房地產(chǎn)開發(fā)的投資額在逐年增加，其中某些年份甚至超過了30%，除 2009 年和 2010 年遭受金融危機(jī)的影響比例有所調(diào)整，其他基本呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。2014年，由于國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資額增長(zhǎng)速度有所下降，但仍然保持較高的增長(zhǎng)水平?？傮w上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的規(guī)模在逐年上升，這說明了房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模在不斷增長(zhǎng)，那么其所負(fù)擔(dān)的融資成本很高，面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)也越來越高。這給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力與應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力帶來了考驗(yàn)。

（三）融資難度不斷增大

隨著宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度越來越大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004—2014年房地產(chǎn)企業(yè)資金杠桿率不斷下降。而資金的杠桿率是本年資金來源與自籌資金的比值，能反映房地產(chǎn)企業(yè)融資的難易程度。房地產(chǎn)資金杠桿率呈下降，說明房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件十分嚴(yán)格，手續(xù)也非常復(fù)雜，上市的難度很大。有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)再次進(jìn)行融資數(shù)額的要求以及對(duì)時(shí)間的間隔也有相關(guān)規(guī)定，要求上市公司對(duì)其經(jīng)營(yíng)信息進(jìn)行定期的公開。2010年后，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)重組受到暫緩，借殼上市與增發(fā)股票的申請(qǐng)也受到暫緩。在債券融資方面，為了保護(hù)債權(quán)人的相關(guān)利益，在我國(guó)企業(yè)發(fā)行債券的限制條件要比選擇上市渠道的條件更為嚴(yán)格。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較少，只能選擇通過公司債券、中期票據(jù)以及短期融資債券等進(jìn)行融資，并且只有上市公司可以發(fā)行公司債券。再加上我國(guó)債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化難以實(shí)現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長(zhǎng)，金融業(yè)不斷推出各種融資方式，2008年設(shè)置了第一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)基金，引入信托資金。近幾年國(guó)際資本的加入也豐富了房地產(chǎn)融資渠道。但這些方式都缺乏國(guó)家政策的扶持，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法真正實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。所以，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資變得越來越困難。

（四）融資渠道單一

表（4）是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的來源情況。從表（4）可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源有國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金以及其他資金。其中國(guó)內(nèi)貸款大部分是指銀行貸款。自籌資金基本來源于前期房地產(chǎn)銷售的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其大部分來源于消費(fèi)者的購(gòu)房貸款。而其他資金主要是指預(yù)收款和個(gè)人抵押貸款，也有很大一部分出自于銀行貸款。因此，企業(yè)自籌資金和其他資金還是來源于銀行信貸。

表（5）為滬、深兩市房地產(chǎn)上市企業(yè)中債務(wù)來源的比較。從表（5）可以看出，近年來在三種債務(wù)融資方式中，商業(yè)信用所占的比例最高，銀行借款其次，債券融資則特別少。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，由于其屬于經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，因此剛起步就有了迅速的發(fā)展。國(guó)家、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、媒體以及公眾，都將大量資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而各個(gè)銀行為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，爭(zhēng)相為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司從一開始就對(duì)銀行產(chǎn)生了依賴。房?jī)r(jià)飛速上漲，掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放貸款時(shí)忽視了可能帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。過度地依賴銀行貸款必然會(huì)使得借貸率不斷上升，這不僅給銀行埋下隱患，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來威脅。一旦相關(guān)政策發(fā)生變動(dòng)，將給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的變動(dòng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展造成威脅。這也會(huì)使銀行承受越來越大的借貸壓力，使銀行面臨越來越大的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）自有資金不足

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率很高，基本上依賴債務(wù)融資。與自有資金融資方式相比，債務(wù)融資成本高。由于自有資金規(guī)模相對(duì)較小，僅靠自有資金發(fā)展壯大不切實(shí)際。權(quán)益融資的成本較高，而且在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，債務(wù)融資成本可稅前扣除，選擇債務(wù)融資一定程度上減少了所得稅支出。與債券融資相比，銀行更有能力去評(píng)價(jià)上市公司的信用，從而降低債務(wù)融資成本。投資者在購(gòu)買債券時(shí)，考慮到信息收集成本高和信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求很高的報(bào)酬率，導(dǎo)致債券融資的成本比銀行貸款成本高。從融資成本的角度考慮，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傾向于選擇債務(wù)融資。表（6）是不同行業(yè)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值的比較。除金融業(yè)外，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于其他行業(yè)，2009—2014年的平均負(fù)債率都在60%以上，2010年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到最高值。隨后，相關(guān)調(diào)整政策的出臺(tái)使資產(chǎn)負(fù)債率略微下降，但依然偏高。這說明房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展是以高負(fù)債為代價(jià)，面臨的償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)也很大。一旦企業(yè)無法獲得預(yù)期收益，發(fā)生虧損無法償債時(shí)，企業(yè)將面臨財(cái)務(wù)困境。同時(shí)銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)停止向企業(yè)提供資金，使企業(yè)面臨危機(jī)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資影響因素分析

（一）企業(yè)內(nèi)部影響因素

1.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大小不同，所擁有的信用條件不同，在資本市場(chǎng)的認(rèn)可度也有區(qū)別。大企業(yè)對(duì)外披露的信息比小企業(yè)更充分，信息不對(duì)稱的程度較小企業(yè)低，防控風(fēng)險(xiǎn)的能力也更強(qiáng)，大企業(yè)更傾向于選擇也更容易實(shí)現(xiàn)融資多元化。

2.融資成本

融資成本的高低直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。融資成本越高，未來現(xiàn)金凈流量會(huì)越少，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的減少。就我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式而言，股權(quán)融資以及貸款融資需要從股息支付與預(yù)期未來的股息增長(zhǎng)來考慮其融資成本；債券融資的融資成本則主要從利息的支付與到期本金的償還來考慮。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)，考慮融資成本十分必要，甚至可能是決定性因素。

3.融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)在很大程度上能反映其融資決策是否合理。融資結(jié)構(gòu)不同，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。債權(quán)性融資比例較高的房地產(chǎn)企業(yè)，往往面臨著還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；股權(quán)性融資比例較高的房地產(chǎn)企業(yè)，容易受到外部的控制，而且還必須支付股息和紅利。因此，合理地安排融資結(jié)構(gòu)能在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)必須考慮的因素，主要分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類。融資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)不可能準(zhǔn)確地預(yù)見或者完全避免，一旦發(fā)生，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命的打擊，增加償債的難度。融資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)按照融資過程中各風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生次序，一般可以劃分為信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)以及銷售風(fēng)險(xiǎn)等。信用風(fēng)險(xiǎn)主要受企業(yè)的規(guī)模、信譽(yù)程度、房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售情況、盈利能力、發(fā)展能力、償債能力等情況的影響；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，技術(shù)、資源供應(yīng)以及經(jīng)營(yíng)管理等變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)；完工風(fēng)險(xiǎn)是房產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)階段，未能按時(shí)完工產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；銷售風(fēng)險(xiǎn)則主要受到企業(yè)的商譽(yù)、價(jià)格、質(zhì)量、市場(chǎng)需求、周圍環(huán)境、交通等多種因素的影響。近年來我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲，導(dǎo)致潛在的消費(fèi)者持觀望態(tài)度，使得銷售情況不容樂觀，資金無法回流，償付能力受到限制，進(jìn)一步加大了融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)外部影響因素

1.宏觀經(jīng)濟(jì)政策

政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，會(huì)直接影響我國(guó)房地產(chǎn)融資的選擇。長(zhǎng)期以來，政府運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)政策從各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。2003年至2008年，政府為了抑制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，從財(cái)政、金融和土地等方面進(jìn)行政策調(diào)控，采取了增加首付的比例，取消貸款的優(yōu)惠利率，利用稅收調(diào)節(jié)市場(chǎng)的需求，加強(qiáng)對(duì)土地供給的限制等措施；2008年至2009年，受金融危機(jī)的影響，為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府采取了下調(diào)相關(guān)交易稅費(fèi)，降低商業(yè)貸款利率與住房公積金貸款利率，擴(kuò)大住房建設(shè)的規(guī)模，增加供給等政策；自2010年來，政府采取提高購(gòu)房首付的比例，增加交易稅收等對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，中央銀行也多次進(jìn)行調(diào)息，一再提高銀行存款準(zhǔn)備金率，致使主要依賴銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)陷入了融資困境。資金上的短缺使實(shí)力相對(duì)較弱的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸退出了房地產(chǎn)行業(yè)，有些企業(yè)甚至直接破產(chǎn)。

2.金融市場(chǎng)環(huán)境

良好的金融市場(chǎng)環(huán)境，健全的金融體系是房地產(chǎn)企業(yè)融資的保障，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化程度不高，產(chǎn)品單一，現(xiàn)有的金融資源無法完全按照風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱的原則來配置，沒有形成多層次的金融系統(tǒng)。大量的剩余資金沒有得到有效利用，使得房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款進(jìn)行融資，從而給銀行也帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)有金融市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)無法有效地進(jìn)行融資，金融市場(chǎng)資源得不到合理的利用，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策建議

（一）構(gòu)建多元合理的融資模式

1.積極推進(jìn)房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是在西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)項(xiàng)目中比較常用的一種基金信托產(chǎn)品。這一產(chǎn)品往往是由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)整個(gè)基金資金的運(yùn)作，然后給基金的持有者一定比例的收益。投資信托基金的優(yōu)點(diǎn)有：信托產(chǎn)品比較靈活，一定條件下可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求；信托產(chǎn)品期限具有彈性的特點(diǎn)，使用信托產(chǎn)品融資不僅可以節(jié)約融資費(fèi)用，還能優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)；信托產(chǎn)品的利率可以靈活調(diào)整；信托資金的來源較廣，其產(chǎn)品種類較多。2002年我國(guó)政府開始引入REITs，開始出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2014年關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)REITs的推進(jìn)工作有所加快，隨著我國(guó)政府關(guān)于REITs的推進(jìn)工作不斷深入，REITs將成為實(shí)現(xiàn)多元化融資渠道的重要途徑，從而達(dá)到緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力的目標(biāo)。

2.不同的房地產(chǎn)企業(yè)采取合適的融資方式

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式上，可以采取以銀行信貸為主，加以信托融資為輔的組合模式進(jìn)行融資。另外，由于房地產(chǎn)上市融資的條件非常高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO進(jìn)行股權(quán)融資的可能性非常低，對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，靈活地采取借殼上市實(shí)現(xiàn)上市融資是比較可行的，如可以通過股份回購(gòu)、資產(chǎn)置換等方式實(shí)現(xiàn)。對(duì)于具有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過IPO或者配股增發(fā)的方式籌集資金，通過股權(quán)融資的方式實(shí)現(xiàn)公司上市，從而提高企業(yè)自有資金的比例。股權(quán)融資不僅可以提高企業(yè)自有資本金在企業(yè)總資產(chǎn)中的比例，還可以確保在降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前提下，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。另外，我國(guó)監(jiān)管層在逐步放寬REITs的限制條件，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以積極主動(dòng)地探索REITs融資模式，靈活地進(jìn)行融資。實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)還可以考慮向海外擴(kuò)張，采取海外債券融資的方式促進(jìn)融資多元化。

3.加速推進(jìn)房地產(chǎn)融資的證券化

房地產(chǎn)證券化是打開房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的先決條件。證券化能使大量的資金進(jìn)行分割交易，從而加快金融市場(chǎng)的流通性。政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的限制較多，對(duì)于房地產(chǎn)公司上市的時(shí)間、公司的規(guī)模、公司獨(dú)立董事的任命與培訓(xùn)、股票的發(fā)行價(jià)格、指數(shù)的變化等各個(gè)方面都有一定的限制條件，這不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。創(chuàng)造良好的證券市場(chǎng)環(huán)境，加大政府政策支持，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估中介的管理，明確房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行證券化上市的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市條件進(jìn)行細(xì)化，科普房地產(chǎn)證券化知識(shí)，積極地推出類REITs、CMBS、ABS等產(chǎn)品，拓展企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，加速推進(jìn)房地產(chǎn)融資的證券化，從而有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。房地產(chǎn)證券化不僅能為企業(yè)提供有效的資金循環(huán)保障，還能對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行合理的配置，有助于房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，為企業(yè)融資帶來便利。

（二）完善金融市場(chǎng)體系

1.加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)體系的構(gòu)建

雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但缺乏相關(guān)的法律法規(guī)給予足夠的支持。相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全，以及金融市場(chǎng)的相關(guān)限制條件，一定程度上抑制了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的多元化，制約了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?？梢越梃b國(guó)外相對(duì)成熟的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)體系，結(jié)合我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境與發(fā)展行情，提高房地產(chǎn)金融的法律地位，健全立法體系。具體可以通過完善土地立法，改革房產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，修改并完善相關(guān)法律法規(guī)，明確銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)金融的具體措施，嚴(yán)格審核制度，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管等方式。要不斷地完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系，積極地落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的責(zé)任，使宏觀調(diào)控政策能夠真正地發(fā)揮作用。堅(jiān)持以人為本，應(yīng)將消費(fèi)者的需求作為第一考量因素，加強(qiáng)居民的住房保障，對(duì)惡意炒房進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更健康更持久的發(fā)展。

2.完善房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)體系

由于現(xiàn)階段還沒有房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的信用等級(jí)劃分，銀行在核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況時(shí)沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，不能確切地查實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的收入盈利狀況，無法真實(shí)地了解企業(yè)是否具備還款的能力。一些不具備貸款條件的企業(yè)利用其中的漏洞，在不具備還款能力的情況下也從銀行取得了貸款，達(dá)到了融資目的，這給銀行信貸帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。建立有效的信用評(píng)級(jí)體系，是促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的前提條件。相關(guān)部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用進(jìn)行等級(jí)劃分，建立相關(guān)的監(jiān)控機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用的監(jiān)管。通過不斷地完善房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)體系，使房地產(chǎn)企業(yè)更規(guī)范有效地進(jìn)行融資，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不成熟，銀行貸款依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，一旦企業(yè)資金鏈發(fā)生問題，將給銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融體系造成威脅。因此，必須加大銀行貸款的監(jiān)管力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用控制，有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資多元化的同時(shí)，也要重視對(duì)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管，解決資金來源與資金投放的問題，協(xié)調(diào)好資金運(yùn)用長(zhǎng)期性與資金來源短期性、資金投放大來源少、資金投放集中來源分散等矛盾，盡量將金融風(fēng)險(xiǎn)降到最低。為了更有效地防范房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，還可以建立相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制系統(tǒng)，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行合理地控制，保障其流動(dòng)性與安全性，從而達(dá)到控制金融風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

（三）增強(qiáng)企業(yè)融資能力

1.合理地規(guī)劃資金，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資前，要依據(jù)項(xiàng)目預(yù)算和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)資金規(guī)劃作出合理安排。要規(guī)避盲目融資，嚴(yán)格控制融資總量，以達(dá)到優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前應(yīng)該先對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)估，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行成本預(yù)算，確定資金缺口，合理地進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)，要先權(quán)衡收益與融資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，適度地運(yùn)用財(cái)務(wù)的靈活性和融資結(jié)構(gòu)的彈性，確立適合房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)，使其在保持融資成本低的情況下，也能有效地控制融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立融資風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)必須考慮融資風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)控制管理必須先增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制的企業(yè)文化，定期對(duì)企業(yè)管理人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制知識(shí)的培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，有利于更好地貫徹和落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制管理活動(dòng)，使企業(yè)高效地展開風(fēng)險(xiǎn)控制工作。為了更好地防控融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立專門的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，由專員負(fù)責(zé)，在融資環(huán)節(jié)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的監(jiān)控與防范，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

五、結(jié)語

企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)與企業(yè)的發(fā)展關(guān)系密切。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，指出了房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，并從構(gòu)建多元合理的融資模式、完善金融市場(chǎng)體系、增強(qiáng)企業(yè)融資能力等方面，提出了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的對(duì)策建議，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的合理化，提供借鑒與參考。

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