羅麗娟

63歲的萬達集團董事長王健林，再次站在了風口浪尖上。

過去兩個月，萬達在資本市場上的密集大動作激起千層浪。6月中旬銀監(jiān)會要求各家銀行排查包括萬達在內(nèi)的多家企業(yè)的授信及風險分析；7月下旬萬達與融創(chuàng)、富力完成了637億元的三方大交易，打包出售文旅和酒店業(yè)務；時隔一周，南昌西湖萬達廣場又宣告易主。

針對市場的質(zhì)疑，萬達方面迅速做出回應：“有媒體報道，所謂萬達變賣南昌西湖萬達廣場純粹是誤讀，這是萬達廣場輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產(chǎn)項目?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《21CBR》記者表示，此類動作確實體現(xiàn)了萬達走輕資產(chǎn)模式的特點，“充分說明了萬達當前積極甩包袱、做品牌的導向。這也有助于萬達快速回籠資金，利好其后續(xù)的項目擴張?！?/p>

“輕資產(chǎn)”一詞，王健林已經(jīng)不是第一次提起，萬達如何在“輕資產(chǎn)”模式上一路狂奔？

清資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)？

2014年年底，王健林喊出了要使萬達總資產(chǎn)達到1萬億的目標，表示萬達商業(yè)地產(chǎn)將會有全新的定位，轉(zhuǎn)型之路悄然開啟。

2015年1月，萬達商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元，建設(shè)約20余座萬達廣場。地產(chǎn)+金融，標志著萬達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動。

同年4月，王健林在深交所的一次演講中首次提出，萬達到了要靠品牌賺錢的時候，“用別人的錢投資萬達廣場，而由萬達輸出品牌管理”。言簡意賅地表達，這就是所謂的“輕資產(chǎn)”。對于為何要做輕資產(chǎn)，萬達給出了四個理由：豐富萬達的商業(yè)模式，租金形式減少受市場波動影響，降低負債提升利潤和收益，有利于企業(yè)擴張?zhí)岣呤袌稣加新省?/p>

根據(jù)萬達方面的數(shù)據(jù)，迄今為止已經(jīng)開業(yè)的205個萬達廣場中有31個是輕資產(chǎn)項目。2017年萬達集團半年報也顯示，上半年新開業(yè)項目14個，其中輕資產(chǎn)萬達廣場9個；上半年新拓展的26個萬達廣場全部為輕資產(chǎn)項目。以后萬達廣場新發(fā)展項目多為輕資產(chǎn)項目。

而近期曝光率較高的南昌西湖萬達廣場在今年6月23日剛剛開業(yè)，開業(yè)首日客流27萬人次，營業(yè)額1400萬元。但開業(yè)不足半個月，7月5日，其投資人已由大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司變?yōu)橹榻藟郾ｋU股份有限公司，公司法人隨之變更。

另外，根據(jù)公開的工商信息，崇州萬達廣場置業(yè)有限公司、大同萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也于2017年7月3日和7月11日單一股東變更為“珠江人壽保險股份有限公司”，董監(jiān)高人員全面“換血”。以上這兩家萬達廣場均未開業(yè)，計劃于今年9、10月份面市。

萬達方面表示，這只是第一批萬達廣場的輕資產(chǎn)項目。早在2016年年底，萬達商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。2017年至2019年，每年開業(yè)交付30個萬達廣場給投資方，凈租金雙方分成。

在637億元打包了文旅和酒店業(yè)務之后，萬達廣場作為僅剩的重資產(chǎn)，也正在被“估清”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示：“這是資產(chǎn)不斷保值增值的做法。賣掉不好的萬達廣場，把風險轉(zhuǎn)移出去，持有優(yōu)質(zhì)萬達廣場資產(chǎn)?！?/p>

加速回歸A股

近年來，出于降低融資成本、強化市值管理等考慮，不少房企欲重返內(nèi)地資本市場。

2016年9月20日，登陸港交所637天的萬達商業(yè)正式退市，開啟回歸A股之路。王健林在同年5月央視的《對話》欄目中針對私有化問題公開表示，回歸A股是因為萬達商業(yè)價值被嚴重低估，同時私有化也創(chuàng)造了一個全新的模式。

按照當前A股的估值水平，作為“全球最大的商業(yè)地產(chǎn)”，萬達商業(yè)未來市值可能超過4000億元，位居上市房企之首。

萬達私有化項目書顯示，萬達商業(yè)計劃在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內(nèi)地主板市場上市，萬達集團將回購全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。

根據(jù)證監(jiān)會發(fā)行監(jiān)管部今年3月2日“首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況 ”的信息顯示，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)的審核狀態(tài)為“已反饋”，序號位于第89位。

有分析人士指出，若萬達商業(yè)能夠在今年成功IPO，將是最近7年來，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地完成首次公開發(fā)行股票的第一宗案例。另外，這也能解釋，為何萬達商業(yè)選擇剝離房地產(chǎn)屬性較重的相關(guān)項目?！岸虝r間內(nèi)，萬達變賣資產(chǎn)達到了降低負債的效果，同時從長遠看有助于其提升利潤率。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，這與其回歸A股的訴求是相符的。

投資轉(zhuǎn)向國內(nèi)

7月6日，萬達集團在其官網(wǎng)公布了2017年上半年報，截至6月30日萬達集團總資產(chǎn)為8826.4億元，同比增加19.8%。2017年上半年萬達集團收入1348.5億元，同比增加12.4%。其中，萬達商業(yè)收入735億元，完成年計劃的48.8%，完成上半年計劃的115.3%，同比增加14.2%。

鑒于“輕資產(chǎn)”模式，從2016年起，萬達集團不再統(tǒng)計相關(guān)銷售收入。萬達商業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年萬達商業(yè)總客流14.6億人次，同比增加31.9%。萬達商業(yè)業(yè)務中租金收入為116.9億元，同比增加34.3%，租金的收繳率達到100%。

王健林曾在2016年工作報告中提到：“投資類萬達廣場，就是別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設(shè)、招商和運營。合作類萬達廣場，就是對方出地又出錢，萬達負責設(shè)計、建設(shè)指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。”王健林對萬達商業(yè)的考核落在了凈利潤結(jié)構(gòu)上，其定下的“小目標”是：2017年起，租金年均保持25%增速，在萬達商業(yè)凈利潤占比中每年提升5%。

除了商業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，關(guān)于投資方向，王健林近日也對媒體表態(tài)：“積極響應國家號召，我們決定把主要投資放在國內(nèi)。”據(jù)不完全統(tǒng)計，近五年來，在海外動作頻頻的萬達實際投資額達200億美元。7月18日，發(fā)改委發(fā)言人指出，有關(guān)部門將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域非理性對外投資傾向，防范對外投資風險，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策。而以上領(lǐng)域，萬達幾乎都有涉足。

新加坡《海峽時報》7月25日報道，馬來西亞政府收到針對大馬城（Bandar Malaysia）房地產(chǎn)項目的9份投標書中，有7家中國公司——中國建筑、中國葛洲壩集團、綠城海外發(fā)展、萬科、中國交通建設(shè)、中國資源集團，以及中交建旗下的澳大利亞工程公司John Holland ，以及兩家日本公司——大和房產(chǎn)業(yè)集團（Daiwa House Industry Group）和三井不動產(chǎn)（Mitsui Fudosan） 。

投標書中規(guī)劃的開發(fā)方案金額介于70億美元到105億美元之間。值得注意的是，上述7家中國公司全部為國企性質(zhì)，而此前曾和馬來西亞政府談過該項目的萬達集團已不在公布名單中。