文/劉軍琦 孫璐

提升商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)能力的創(chuàng)新研究
——基于大數(shù)據(jù)背景

文/劉軍琦 孫璐

本文從城市的特性與資源等不同種類(lèi)出發(fā)，圍繞商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的創(chuàng)新性和動(dòng)態(tài)性進(jìn)行分析，根據(jù)各地區(qū)不同的市場(chǎng)化程度，不同用途、類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)能力的高低，提出一些對(duì)政府制定小眾市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)政策的建議。

一、問(wèn)題的提出

在“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”作用逐步凸顯、產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入人本主義導(dǎo)向軌道的時(shí)代背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露出了一些問(wèn)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部類(lèi)型發(fā)展不平衡、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售不旺、旅游地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量差、商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)同度不高、協(xié)同機(jī)制缺失且不靈活等。這些問(wèn)題在一定程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的基本特征

（一）小眾市場(chǎng)（商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)）的基本特征

在土地和金融“雙縮”的重壓下，主流房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)空間逐步縮小，小眾市場(chǎng)（旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)）正在成為大多數(shù)房地產(chǎn)集團(tuán)新的投資熱點(diǎn)。

1.商業(yè)地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是滯后性、隱秘性與潛行性。商業(yè)地產(chǎn)雖具有CBD的核心地位，但仍是小眾市場(chǎng)；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的形成、挖掘、提升具有潛行性；商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃潛行于產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃之后；商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型潛行于住宅地產(chǎn)類(lèi)型之后；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛行性隱藏于方方面面。

2.旅游地產(chǎn)本質(zhì)的伴生性。旅游地產(chǎn)市場(chǎng)是小眾市場(chǎng)，是非主流地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的興起往往伴隨土地和金融“雙縮”政策的重壓、人均可支配收入的增加、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)的支柱地位的確定、休閑時(shí)間的保證、出行順暢的保證、旅游文化資源的特質(zhì)、打造城市品牌的需要等。

（二）小眾市場(chǎng)（商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)）聯(lián)動(dòng)的內(nèi)在機(jī)理

以過(guò)程性、動(dòng)態(tài)性為主要特征的商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，聯(lián)動(dòng)的發(fā)端即通訊業(yè)技術(shù)的革新與進(jìn)步。技術(shù)創(chuàng)新與融合是聯(lián)動(dòng)的重要催化劑。商旅市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)是一種矛盾的運(yùn)動(dòng)過(guò)程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾運(yùn)動(dòng)過(guò)程使產(chǎn)業(yè)間聯(lián)動(dòng)、禍合、同一的趨勢(shì)越來(lái)越明朗，形成現(xiàn)實(shí)中的產(chǎn)業(yè)間模糊關(guān)系。商旅市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)具有二元結(jié)構(gòu)特征：其一，聯(lián)動(dòng)的本質(zhì)是創(chuàng)新，需全面與專(zhuān)項(xiàng)細(xì)分并存地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型；其二，以旅帶商，商旅互動(dòng)，通過(guò)兩市場(chǎng)、兩業(yè)態(tài)的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)合作，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)共同開(kāi)拓與互換、資源重組與共享，優(yōu)化升級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)作發(fā)展。

三、基于城市特性、資源的不同種類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的創(chuàng)新性、動(dòng)態(tài)性分析

從鄂爾多斯耗資50億元建新城成“鬼城”的案例中不難看出，當(dāng)前造城運(yùn)動(dòng)的失敗，在某種程度上也是地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃、打造城市品牌的失敗。結(jié)合城市特點(diǎn)、資源的不同種類(lèi)，分析商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效果，不難得出以下結(jié)論。

（一）不同種類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的創(chuàng)新性分析

1.長(zhǎng)尾理論的利用。美國(guó)《連線》雜志主編克里斯·安德森在《長(zhǎng)尾》這篇文章中所闡述的 “長(zhǎng)尾理論”指出，只要有強(qiáng)大的渠道做支撐，非主流的、需求量小的商品銷(xiāo)量也能夠和主流的、需求量大的商品銷(xiāo)量相匹敵。通過(guò)旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新，可以集中開(kāi)拓長(zhǎng)尾局部的高價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共創(chuàng)；通過(guò)渠道與營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，合理運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)與政府大數(shù)據(jù)工具，可以消除空置商業(yè)與旅游地產(chǎn)；通過(guò)創(chuàng)造客戶需求、開(kāi)拓新功能，可以提高銷(xiāo)售率與銷(xiāo)售速度；通過(guò)創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，可以提高利潤(rùn)空間。例如湖南“大湘南”旅游圈的建立，對(duì)于湖南省商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)資源聯(lián)動(dòng)具有非常重要的意義.目前,衡陽(yáng)、郴州、永州等地已圍繞旅游合作進(jìn)行了全方位的布局。

2.信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)與大數(shù)據(jù)工具的利用。信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)的普及奠定了長(zhǎng)尾經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。利用互聯(lián)網(wǎng)作為一種新的營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域、銷(xiāo)售渠道和信息交換方式，可以大大提高商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的銷(xiāo)售速度，拓寬其銷(xiāo)售范圍；通過(guò)對(duì)前期的市場(chǎng)行為和市場(chǎng)結(jié)果進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)而獲取第一手的調(diào)研數(shù)據(jù)，并將這些數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)化，運(yùn)用通訊業(yè)技術(shù)、大數(shù)據(jù)工具進(jìn)行分析，可以獲得科學(xué)合理的結(jié)果，如借助地理信息系統(tǒng)可以進(jìn)行科學(xué)的土地規(guī)劃、選址，利用政府商業(yè)部門(mén)大數(shù)據(jù)可以進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)定位,避免重合，及時(shí)把握城市特征，進(jìn)行創(chuàng)新性與可持續(xù)的動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)。大數(shù)據(jù)將其精準(zhǔn)、客觀、科學(xué)的價(jià)值轉(zhuǎn)化為一種生產(chǎn)要素，滲透到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，從而帶來(lái)本質(zhì)的變革，提升市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效益。

在大數(shù)據(jù)的背景下，各個(gè)社會(huì)和商業(yè)組織都非常關(guān)注跨組織的數(shù)據(jù)交換，并試圖以此獲得外部數(shù)據(jù)，從而更全面地掌握更真實(shí)、更立體的個(gè)人消費(fèi)、社交和工作場(chǎng)景；新興產(chǎn)業(yè)和商業(yè)創(chuàng)新將通過(guò)個(gè)人數(shù)據(jù)的交換更容易地獲得重要的資料，從而能更平等地與超大型的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

（二）不同種類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的動(dòng)態(tài)性分析

與其他市場(chǎng)顯著不同的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵與外延都更為廣泛。在這樣的背景下，借助大數(shù)據(jù)工具進(jìn)行規(guī)劃創(chuàng)新，能夠起到許多積極的作用。首先，大數(shù)據(jù)工具的使用有助于使業(yè)態(tài)豐富精準(zhǔn)，避免出現(xiàn)業(yè)態(tài)重合的現(xiàn)象；其次，能有助于制定商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的政策；其三，組建大型商旅地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，能夠獲得更多的土地及稅收等優(yōu)惠；其四，借助長(zhǎng)尾理論，能有效提高小眾市場(chǎng)（商業(yè)、旅游地產(chǎn)）的效能，提高績(jī)效和經(jīng)濟(jì)效率；其五，能協(xié)調(diào)好商旅地產(chǎn)市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)、當(dāng)?shù)芈糜钨Y源、城市特色和收入水平、商業(yè)環(huán)境等的關(guān)系。

四、不同市場(chǎng)化程度的地區(qū)，不同用途、類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)能力高低、績(jī)效大小的分析

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，中國(guó)將形成十大城市群——京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、山東半島、遼中南、中原、長(zhǎng)江中游、海峽西岸、川渝、關(guān)中城市群。

提高商旅地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)能力應(yīng)該貫串于城市群建設(shè)的主要階段，在橫向（不同區(qū)位、用途）和縱向（不同的發(fā)展周期與階段）都能形成具有應(yīng)用性、系統(tǒng)性的體系。

西部地區(qū)借助旅游資源豐富的優(yōu)勢(shì)，可以規(guī)范提升旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的績(jī)效，輔之以商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從而達(dá)到以旅帶商的目的。如內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市清水河縣，一個(gè)財(cái)力只有3000多萬(wàn)元的貧困縣，卻斥資60多億元建新城，歷時(shí)十年，結(jié)果留下了一堆“爛尾樓”。如果其大力挖掘本地旅游資源，建設(shè)特色旅游地產(chǎn)，通過(guò)旅游帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，通過(guò)商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)（如酒店等），相信其城市面貌必會(huì)煥然一新。又如成都市“三圣花鄉(xiāng)”項(xiàng)目?！叭セㄠl(xiāng)”以發(fā)展旅游作為支撐產(chǎn)業(yè)、走城郊旅游型發(fā)展之路，獲得了巨大的成功，成為以旅游吸引游客消費(fèi)的商旅地產(chǎn)市場(chǎng)的典型項(xiàng)目。

東北地區(qū)作為老工業(yè)制造基地，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)可以考慮資源枯竭城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特征，犧牲短暫的利益，走商旅地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)之路，逐步帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。例如東北具有煤都、油都、林城之稱(chēng)的30座城市中，已有阜新、大慶、伊春、遼源、白山、盤(pán)錦進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

中部地區(qū)在中部崛起的戰(zhàn)略下，注重商旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的績(jī)效與和諧的關(guān)系，在充分用好國(guó)家給予中部地區(qū)26個(gè)地級(jí)以上城市比照?qǐng)?zhí)行東北老工業(yè)基地的優(yōu)惠政策的同時(shí)，各城市和城鄉(xiāng)間規(guī)劃同謀、市場(chǎng)同體。這既發(fā)揮了聚合疊加效應(yīng)，又實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)互融，獲得了良好的效果。

東部地區(qū)可以考慮外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以商帶旅、商旅共同發(fā)展。例如東部一些從事代工、貼牌生產(chǎn)的勞動(dòng)密集型小商企業(yè)在舉步維艱的情況下，可以改變外貿(mào)增長(zhǎng)方式，適當(dāng)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，扭轉(zhuǎn)沿海地區(qū)“南快北慢”的不協(xié)調(diào)局面。

（作者單位：廣東技術(shù)師范學(xué)院管理學(xué)院 四川大學(xué)商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)與公司金融系）