文/上海易居房地產(chǎn)研究院專題組

上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀和問題分析

文/上海易居房地產(chǎn)研究院專題組

上海易居房地產(chǎn)研究院歷時(shí)近半年，對(duì)上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了全面的調(diào)研，覆蓋了由上海市文創(chuàng)辦、市委宣傳部和市經(jīng)信委共同認(rèn)定和評(píng)估、由市文創(chuàng)辦名義授牌的128個(gè)市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在調(diào)研的基礎(chǔ)上，上海易居房地產(chǎn)研究院梳理總結(jié)了上海市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀。

一、上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段

在新園區(qū)建設(shè)方面，2005年前，每年只有個(gè)別園區(qū)開始運(yùn)營(yíng)；自2006年起，園區(qū)個(gè)數(shù)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，在2007年達(dá)到頂峰；2008年以來，文化創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展進(jìn)程有所放緩。園區(qū)發(fā)展速度受經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、政策等多重因素的影響較為明顯。我們根據(jù)上海園區(qū)發(fā)展情況將其分為四個(gè)階段：自發(fā)集聚（1999-2005年）、政策催化（2006-2007年）、政策調(diào)整（2008-2013年）和內(nèi)涵發(fā)展（2014年至今）。

圖1 不同年份園區(qū)數(shù)量

（一）自發(fā)集聚階段（1999-2005年）

1999-2005年這一時(shí)期，市場(chǎng)出現(xiàn)了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的萌芽，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)處于自發(fā)集聚的發(fā)展階段，一些藝術(shù)家和企業(yè)自發(fā)地聚集在一個(gè)藝術(shù)聚集地，小范圍的文化市場(chǎng)逐漸形成。“M50”、“四行倉庫”、“田子坊”等具有明顯藝術(shù)氣息導(dǎo)向的園區(qū)，都在這一時(shí)期開始享有盛名。

（二）政策催化階段（2006-2007年）

《上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》提出了“到2010年，形成100個(gè)以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的發(fā)展目標(biāo)，且受到上海市經(jīng)信委（當(dāng)時(shí)市經(jīng)委）掛牌“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的帶動(dòng)，各區(qū)縣的相關(guān)鼓勵(lì)政策開始陸續(xù)出臺(tái)，極大地推動(dòng)了上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的增長(zhǎng)，使得2006年和2007年成為創(chuàng)意園區(qū)增長(zhǎng)最多的兩年。

（三）政策調(diào)整階段（2008-2014年）

受過去兩年過快增長(zhǎng)的影響，上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，并且存在借助相關(guān)概念，騙取政府給予文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策的問題。為此，上海市不僅宣布暫停文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)“沖百”目標(biāo)，并對(duì)4家園區(qū)進(jìn)行摘牌。為了規(guī)范文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，上海市政府出臺(tái)了一系列細(xì)化規(guī)范的政策，并明確相關(guān)部門對(duì)上海市文化市場(chǎng)進(jìn)行全面覆蓋監(jiān)管，如2008年上海市委宣傳部和市經(jīng)委聯(lián)合出臺(tái)《上海市加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，用以引導(dǎo)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展。

（四）內(nèi)涵發(fā)展階段（2014年至今）

2014年2月，上海市政府發(fā)布14號(hào)文，提出土地利用“五量”管控。隨后在3月連發(fā)25號(hào)文和26號(hào)文，對(duì)存量工業(yè)用地改造和新增工業(yè)用地出讓都作出了具體規(guī)定。新政出臺(tái)至今，由于受到上海土地日益凸顯稀缺性、土地價(jià)格不斷攀升、工業(yè)用地涉及利益主體多、政策限制條件多、經(jīng)濟(jì)效益平衡難等因素影響，創(chuàng)意園區(qū)發(fā)展進(jìn)入提高自主核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵發(fā)展階段。2016年，國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部聯(lián)合公布了經(jīng)國(guó)務(wù)院同意的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（“32號(hào)令”），提出國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過公開平臺(tái)，從而進(jìn)一步規(guī)范了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租。自此，基本結(jié)束了之前粗放式裸租形式的創(chuàng)意園，真正進(jìn)入了專業(yè)化與精細(xì)化的時(shí)代。

二、上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）掛牌園區(qū)總規(guī)模和甲級(jí)寫字樓相當(dāng)

根據(jù)易居研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)，已掛牌的109家市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總建筑面積為817萬平方米，這一數(shù)據(jù)與上海市甲級(jí)寫字樓的存量811萬平方米相當(dāng)。根據(jù)上海官方部門的統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，上海辦公樓保有量為6860萬平方米（包括在建的辦公樓面積1595萬平方米），文創(chuàng)園區(qū)僅占全市辦公樓保有量的12%。

圖2 上海市已掛牌文創(chuàng)園區(qū)存量與寫字樓存量比較

此外，根據(jù)《上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理辦法（試行）》，園區(qū)的認(rèn)定條件包括建筑面積1萬平方米以上、入駐率達(dá)到70%以上、從事主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)門類的企業(yè)應(yīng)占園區(qū)入駐企業(yè)總數(shù)的70%以上等。大量小規(guī)模的園區(qū)并不在掛牌園區(qū)范圍內(nèi)，以德必集團(tuán)為例，其管理的27個(gè)園區(qū)中，僅3個(gè)獲得授牌。換言之，上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本次調(diào)研的范圍。

（二）園區(qū)在內(nèi)環(huán)內(nèi)布局個(gè)數(shù)較多，其中以黃浦、虹口最甚

圖3 上海市各環(huán)線文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量分布

大部分掛牌園區(qū)集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)。內(nèi)環(huán)內(nèi)擁有已掛牌文創(chuàng)園區(qū)57家，超過園區(qū)總數(shù)的50%；而外環(huán)外只有9家，約占園區(qū)總數(shù)的8%。

圖4 上海市各環(huán)線的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)個(gè)數(shù)占比

在區(qū)域分布方面，黃浦區(qū)和虹口區(qū)園區(qū)個(gè)數(shù)達(dá)到了13家，長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)和楊浦區(qū)園區(qū)個(gè)數(shù)也達(dá)到了12家，而松江區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)園區(qū)個(gè)數(shù)不足5家。

圖5 上海市各區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量分布

（三）近六成園區(qū)集中在1萬-5萬平方米，且大面積園區(qū)多在中環(huán)外

掛牌園區(qū)的平均建筑面積為7.5萬平方米。其中，建筑面積在1萬－5萬平方米的園區(qū)個(gè)數(shù)最多，達(dá)到64個(gè)，占到園區(qū)總數(shù)的59%；面積在1萬－2萬平方米的園區(qū)個(gè)數(shù)達(dá)到了31個(gè)，如渡邊物華園、綠地陽光園、越界·樂平方、創(chuàng)意倉庫、新慧谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和2577創(chuàng)意大院等。

圖6 各面積段園區(qū)數(shù)量（單位：萬平方米，個(gè)）

在環(huán)線分布方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間和外環(huán)外的園區(qū)平均面積分別為2.9萬、7.4萬、14.7萬和25.5萬平方米，內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)中環(huán)間的園區(qū)平均面積低于平均值，中外環(huán)和外環(huán)外間的園區(qū)平均面積高于平均值。

在區(qū)域分布方面，原靜安、虹口和長(zhǎng)寧等老城區(qū)園區(qū)平均面積在1.5萬-1.7萬平方米，而閔行的文創(chuàng)園區(qū)平均面積達(dá)到了26.2萬平方米，嘉定、楊浦、原閘北、寶山和浦東等區(qū)的園區(qū)平均面積也超過了10萬平方米。閔行的文創(chuàng)園區(qū)平均面積最大，主要是因其有兩個(gè)面積在20萬平方米以上的文創(chuàng)園區(qū)。

圖7 各區(qū)域園區(qū)平均建筑面積

（四）園區(qū)租金和乙級(jí)寫字樓相當(dāng)，約3-4元/平方米·天

截止到2016年11月底，上海掛牌文化創(chuàng)意園區(qū)的平均租金為3.86元/平方米·天，與戴德梁行公布的上海2016年第三季度寫字樓平均租金相比較，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海核心商圈（靜安核心、黃浦、陸家嘴等）甲級(jí)寫字樓的平均租金10.64元/平方米·天和上海新興商圈（虹橋商務(wù)區(qū)、前灘等）甲級(jí)寫字樓的平均租金6.75元/平方米·天。可見，上海文化創(chuàng)意園區(qū)的整體租金水平相較甲級(jí)寫字樓而言，具有較大的成本優(yōu)勢(shì)。

圖8 2016年上海文創(chuàng)園區(qū)租金和不同區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金比較（單位：元/平方米·天）

具體而言，租金在3-4元/平方米·天的園區(qū)個(gè)數(shù)最多，達(dá)到30家，占園區(qū)總數(shù)的29%，而租金在6元/平方米·天以上的園區(qū)僅8家，占園區(qū)總數(shù)的8%。所有園區(qū)中，租金最高的是黃浦區(qū)8號(hào)橋一期的7.5元/平方米·天，最低的是青浦區(qū)尚之坊時(shí)尚文化創(chuàng)意園，1.2元/平方米·天。除區(qū)域差異外，8號(hào)橋運(yùn)營(yíng)時(shí)間已超過10年，而尚之坊的運(yùn)營(yíng)時(shí)間還不足5年。

圖9 上海市文化創(chuàng)意園區(qū)各租金段數(shù)量分布（單位：元/平方米·天）

在環(huán)線租金方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間和外環(huán)外的平均租金分別為4.57、3.77、2.77和1.69元/平方米·天，租金沿環(huán)線向外遞減。其中，僅內(nèi)環(huán)內(nèi)的租金高于平均租金。

表1 上海市各環(huán)線文化創(chuàng)意園區(qū)租金情況（單位：元/平方米·天）

在區(qū)域租金方面，黃浦區(qū)園區(qū)平均租金最高，達(dá)到5.89元/平方米·天，原靜安區(qū)次之，平均租金為4.96元/平方米·天，浦東新區(qū)居第三位，為4.46元/平方米·天，高于長(zhǎng)寧區(qū)的4.12元/平方米·天與徐匯區(qū)的4.05元/平方米·天。浦東的文化創(chuàng)意園區(qū)如波特營(yíng)文化創(chuàng)意園、張江創(chuàng)星園和上海雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)由于辦公場(chǎng)地寬敞舒適、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚等優(yōu)勢(shì)，園區(qū)的租金水平也穩(wěn)居區(qū)域前三。青浦區(qū)和松江區(qū)的平均租金最低，分別為1.4元/平方米·天、1.5元/平方米·天。

圖10 上海市各區(qū)縣文化創(chuàng)意園區(qū)平均租金

（五）園區(qū)平均出租率達(dá)94.5%，略高于甲級(jí)寫字樓

圖11 2016年上海文化創(chuàng)意園區(qū)出租率和甲級(jí)寫字樓出租率比較

截止到2016年11月底，上海掛牌文化創(chuàng)意園區(qū)的平均出租率為94.5%，略高于上海核心商圈（靜安核心、黃浦、陸家嘴等）甲級(jí)寫字樓的平均出租率92.7%，遠(yuǎn)高于上海新興商圈（虹橋商務(wù)區(qū)、前灘等）甲級(jí)寫字樓79.4%的平均出租率。文創(chuàng)園區(qū)的平均出租率高于甲級(jí)寫字樓，這主要是受到園區(qū)租金有優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)趨于成熟、辦公氛圍更個(gè)性靈活等因素的影響。

（六）園區(qū)自主運(yùn)營(yíng)占八成，其中民企經(jīng)營(yíng)效果好

在已掛牌的128個(gè)園區(qū)中，目前近八成園區(qū)都是由各個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)方自主經(jīng)營(yíng)，由專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)方管理的園區(qū)個(gè)數(shù)約27個(gè)，占園區(qū)總數(shù)的21%。這些專業(yè)運(yùn)營(yíng)方主要包括上海紡織、靜工集團(tuán)和華鑫股份等國(guó)有企業(yè)以及德必、錦和、弘基和圣博華康等民營(yíng)企業(yè)。通過對(duì)這些企業(yè)實(shí)際管理的創(chuàng)意園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)企業(yè)實(shí)際管理的園區(qū)個(gè)數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于國(guó)有企業(yè)實(shí)際管理的個(gè)數(shù)，但民營(yíng)企業(yè)和國(guó)有企業(yè)已經(jīng)掛牌的園區(qū)個(gè)數(shù)幾乎各占半壁江山。

圖12 國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)管理及掛牌園區(qū)數(shù)量

（七）園區(qū)服務(wù)內(nèi)涵不斷拓展完善

文化創(chuàng)意園區(qū)通過建立公共服務(wù)平臺(tái)和提升配套服務(wù)以增加園區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而不再以收取租金和提供物業(yè)配套的初級(jí)服務(wù)來吸引客戶。根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，超過八成的園區(qū)，至少建有一個(gè)公共服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋產(chǎn)品孵化、展示推廣、技術(shù)服務(wù)、人才培訓(xùn)、投融資、政策咨詢等。

以張江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，其由分散在不同位置的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)組成，并未連成一片。因此，園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體的發(fā)展不是依靠房地產(chǎn)的租售，而主要是依仗搭建平臺(tái)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資。張江文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)搭建了上海動(dòng)漫研發(fā)公共服務(wù)平臺(tái)、上海東方惠金投融資和擔(dān)保服務(wù)平臺(tái)、上海文化產(chǎn)權(quán)交易所、上海動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)促進(jìn)會(huì)等功能平臺(tái)，成立了華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金。同時(shí)，園區(qū)還提供老總沙龍、法律咨詢、工商服務(wù)、人才招聘等15項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)以及項(xiàng)目篩選、基金申報(bào)等15項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。

此外，在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的熱潮下，不少園區(qū)開始增設(shè)創(chuàng)客空間或共享的辦公空間，如位于浦東塘橋的上海雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園擁有300平方米的“創(chuàng)業(yè)孵化苗圃”和200平方米的“雙創(chuàng)創(chuàng)客空間”，這對(duì)園區(qū)知名度、租金提升都有積極的促進(jìn)作用。

三、上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在的主要問題

（一）政策不連續(xù)、缺少細(xì)則致2014年后園區(qū)數(shù)驟減

2014年初，上海市政府發(fā)布《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱“25號(hào)文”）和《關(guān)于加強(qiáng)工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》兩項(xiàng)規(guī)章，其中25號(hào)文對(duì)上海市存量工業(yè)用地的再開發(fā)提出了新的發(fā)展思路。隨后，關(guān)注存量工業(yè)用地發(fā)展的各方充滿期待，尤其是擁有大量工業(yè)用地的國(guó)有企業(yè)，更是希望借此機(jī)會(huì)提升現(xiàn)有的存量工業(yè)用地利用水平。但隨后的兩年，上海工業(yè)用地企業(yè)、存量工業(yè)用地均難以在新政背景下有效盤活，并且新政出臺(tái)前園區(qū)改造的實(shí)施路徑也遇到不少障礙，造成2014年后，上海創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量銳減。在政策方面，政策指導(dǎo)性意見較多、落地細(xì)則較少，如25號(hào)文提出“存量工業(yè)用地因擴(kuò)大生產(chǎn)、增加產(chǎn)能等原因，符合條件的，允許按照規(guī)劃提高建筑容積率”，但該文件對(duì)于擴(kuò)大生產(chǎn)、提升產(chǎn)能的范圍沒有作具體界定。此外，政策制定也缺乏連續(xù)性。25號(hào)文出臺(tái)前，工業(yè)用地可以在“三不變、五變”的原則下進(jìn)行創(chuàng)意園區(qū)打造，而新政和這一做法導(dǎo)向有所不同，這也是創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量大減的原因。

（二）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)尚需要統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)

從上海市創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，創(chuàng)意園區(qū)在功能建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面有所雷同，并未形成產(chǎn)業(yè)集聚性和區(qū)域特色。一方面，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺少統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)在招商過程中，園區(qū)是招商主體，招來什么產(chǎn)業(yè)，落地什么產(chǎn)業(yè)的思路明顯，難以在園區(qū)內(nèi)貫徹全市性的產(chǎn)業(yè)政策；另一方面，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與空間規(guī)劃銜接有所欠缺，由于現(xiàn)階段規(guī)劃部門和產(chǎn)業(yè)部門是獨(dú)立編制規(guī)劃的，部門之間的溝通機(jī)制相對(duì)欠缺，存在著規(guī)劃部門缺少對(duì)影響城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局在內(nèi)的重大問題的研究，產(chǎn)業(yè)部門在產(chǎn)業(yè)布局時(shí)缺少對(duì)城市總體發(fā)展規(guī)劃的研究等問題。此外，一些大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)還存在著和重大市政項(xiàng)目溝通不暢的問題，如地鐵9號(hào)線距離漕河涇開發(fā)區(qū)過近，軌道列車行駛產(chǎn)生的震動(dòng)對(duì)該園區(qū)電子信息企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量造成了一定的影響。

（三）現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套和服務(wù)功能均有欠完備

在現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，配套功能和服務(wù)功能均有較大欠缺。一是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身商業(yè)配套不足。受商業(yè)配套比例規(guī)模的限制，早期的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在著商業(yè)配套不足的問題，甚至不能滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)和辦公人群的基本需求，而服務(wù)周邊居民更是無從談起。二是創(chuàng)意園區(qū)承載的公共功能嚴(yán)重不足。盡管政府一直鼓勵(lì)園區(qū)增加公共功能，以公共綠地、廣場(chǎng)用地和開放空間等多種形式服務(wù)周邊人群，提升區(qū)域整體品質(zhì)，但現(xiàn)有園區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施仍然不足，服務(wù)理念缺乏，甚至部分園區(qū)呈現(xiàn)出封閉狀態(tài)。三是創(chuàng)意園區(qū)對(duì)內(nèi)的服務(wù)水平也亟需提升。服務(wù)是創(chuàng)意園區(qū)最重要的軟實(shí)力，但現(xiàn)有創(chuàng)意園區(qū)仍是硬件大于軟件，在對(duì)企業(yè)的服務(wù)上仍顯不足，如在向企業(yè)提供融資貸款等金融支持、解決餐飲票務(wù)酒店等服務(wù)方面有待完善。創(chuàng)建企業(yè)之間公共交流平臺(tái)、提供共性培訓(xùn)和團(tuán)隊(duì)拓展方面服務(wù)的園區(qū)數(shù)量甚少。

（四）創(chuàng)客空間等新興業(yè)態(tài)主要停留在地產(chǎn)模式

自李克強(qiáng)總理在2015年《政府工作報(bào)告》中提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”以來，聯(lián)合辦公、創(chuàng)客空間等新興辦公業(yè)態(tài)可謂遍地開花，不少項(xiàng)目選擇在由老廠房二次改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間中發(fā)展。盡管近兩年創(chuàng)客空間等業(yè)態(tài)發(fā)展得如火如荼，且都不斷宣揚(yáng)提供包括對(duì)接銀行、天使投資等融資服務(wù)，提供人力、財(cái)務(wù)、法務(wù)、政策咨詢等公共服務(wù)，但深入研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段的創(chuàng)客空間仍然沒有擺脫地產(chǎn)模式，仍是以出租空間為主，盈利模式也主要依靠租金收入。所謂的孵化功能、公共服務(wù)，仍是噱頭大于實(shí)質(zhì)。且創(chuàng)客空間的提供者也大多擁有多年地產(chǎn)從業(yè)背景，如潘石屹、毛大慶，都是創(chuàng)客空間的領(lǐng)頭人。個(gè)別以創(chuàng)業(yè)起家的創(chuàng)客空間提供者，盡管更了解創(chuàng)業(yè)者的需求，但普遍存在著租金營(yíng)收不佳的問題，尤其是難以以低租金獲取場(chǎng)地，難以和現(xiàn)有業(yè)務(wù)疊加產(chǎn)生效益等。

（五）園區(qū)內(nèi)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚程度普遍不高

從實(shí)際調(diào)研情況看，上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的分布較為分散，單個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚度較高的園區(qū)較少，占比不足三成，多數(shù)園區(qū)同時(shí)入駐有幾類不同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，而主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明晰的園區(qū)主要受到上海市或各區(qū)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、開發(fā)運(yùn)營(yíng)方的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)影響。第一類是圍繞市、區(qū)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)方向布局，如依據(jù)上海市經(jīng)信委對(duì)于創(chuàng)意園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要有媒體業(yè)、藝術(shù)業(yè)、工業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、建筑設(shè)計(jì)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息業(yè)、軟件業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、廣告會(huì)展業(yè)、休閑娛樂業(yè)等十大產(chǎn)業(yè)，典型園區(qū)如媒體業(yè)的2577創(chuàng)意大院、長(zhǎng)寧多媒體產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)邑河和創(chuàng)意倉庫等。第二類依托開發(fā)運(yùn)營(yíng)方的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局，如上海紡織旗下的四個(gè)品牌園區(qū)承擔(dān)著時(shí)尚產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)，覆蓋園區(qū)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)門類。上海國(guó)際時(shí)尚中心以時(shí)尚體驗(yàn)為主，M50以時(shí)尚文化為主，尚街LOFT專注時(shí)尚生活服飾設(shè)計(jì)。其他園區(qū)產(chǎn)業(yè)則多數(shù)不清晰，未來需加強(qiáng)引導(dǎo)發(fā)展。