香港經(jīng)驗

中國香港地區(qū)政府通過推行公共房屋計劃，為中低收入群體解決居住問題。上世紀70年代，香港房屋委員會全面統(tǒng)籌香港公共住房的建設(shè)和管理，在1973-1982年的10年間，政府實行“十年建屋”計劃，為150萬居民提供了條件較好的租住公屋；1987年香港政府推出“長遠住房發(fā)展策略”，旨在擴大重建計劃，確保所有家庭都獲得合適的住房，1987-1996年，香港房屋委員會和房屋協(xié)會所建的公屋和居屋數(shù)量與私人開發(fā)商建設(shè)的住房數(shù)量大體保持在58：42的比例。

除了保障市民的基本居住，香港政府也在積極的引導(dǎo)住房供應(yīng)體系的層級化。如在1977年和1978年開始實行“居者有其屋計劃”和“私人機構(gòu)參建計劃”，推進住房私有化，以30%-45%的優(yōu)惠價格將住房出售給收入水平提高的租戶，從而騰出租住公屋名額給低收入家庭；上世紀90年代，一些家庭收入水平超過公屋或居屋申請標準但又無力購買價格不斷攀升的商品住宅，香港政府于1993年推出“夾心層住屋計劃”，并于1997年以前興建1萬套住宅，以略高于居屋但低于市場的價格出售給中等收入家庭。

公營租住房占比以及合理的租金收入比均表明香港住房體系層級劃分明確。據(jù)香港近三屆的人口普查，2001年、2006年和2011年公營租住房屋數(shù)量穩(wěn)定占到住房總量的30%，私人永久性房屋占比穩(wěn)定在45%。從家庭戶居住方式分類來看，自購住房與全租住房幾乎各占一半比例，租房群體基數(shù)龐大。從支付能力來看，租住私人住房的租金中位數(shù)約為租住公營租用房屋的4-6倍，而私人住房和公營住房的租金與對應(yīng)人群的收入比率中位數(shù)分別為10%和25%，兩者均處于合理區(qū)間，由此證明香港的住房體系分層極為成功。

新加坡經(jīng)驗

新加坡住房市場有效分層，需求與供應(yīng)“對號入座”。

新加坡住房市場可分為組屋（HDB flat）和私人住房兩部分，組屋是由住房發(fā)展局（HDB）組織建設(shè)并以一定的標準出售或出租（以出售為主）給居民的政策性住房；居民購買組屋后在符合一定條件的基礎(chǔ)上還可以將其轉(zhuǎn)賣或出租給符合HDB規(guī)定的其他居民。

私人住房則是由私人住宅開發(fā)商建設(shè)開發(fā)，由于私人住房在位置、密度、環(huán)境、品質(zhì)等方面均遠優(yōu)于組屋，因此其價格也遠超組屋。新加坡住房市場的特點是保障歸保障，市場歸市場，居民根據(jù)自身收入水平“對號入座”，市場效率大大加強。

住房市場有效分層的前提是保障性住房的供應(yīng)充足。新加坡政府在過去幾十年當中基本上只關(guān)注組屋市場，早在1959年自治之初就已介入住房問題，大力推行公共住房政策，大規(guī)模建設(shè)組屋。截至2015年年底，新加坡在HDB管理下的組屋接近100萬套，全新加坡共有82%的市民居住在組屋中，剩余18%的市民居住在私人住房。

政府不以盈利為目的，維持較低的組屋價格，組屋定價大多是建造成本的80%-90%。組屋定價并不以成本作為參考，而是按支付能力來確定組屋價格，即90%的首次申請者可負擔三居組屋，70%的首次申請者可負擔四居組屋。組屋價格比同類商品房低50%-70%，二手組屋的價格波動與私人商品房趨同，但波動幅度更低。

充分運用立法解決土地和規(guī)劃等問題。新加坡在建國初期，國會通過了征用土地法令，使政府能以廉價取得大片土地，興建組屋。同時，新加坡有嚴密的城市規(guī)劃，每個區(qū)域都有預(yù)留用地，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

英國經(jīng)驗

英國政府主要通過政策干預(yù)的途徑，開發(fā)廉價公房以幫助社會地位低下階層或傳統(tǒng)的勞動階級解決住房問題。英國住房保障體系主要經(jīng)歷了以下三個階段：

20世紀40年代至70年代前后，廉價公房大開發(fā)階段。英國政府在1946年、1949年、1975年相繼頒布《住宅法》、《住宅出租和補償法》之后，英國地方政府開始大量建設(shè)廉價公房，集中體現(xiàn)了社會住房保障制度的觀點。1970年代前后政府擁有的住宅存量占社會總住宅存量持續(xù)保持在32%左右。

20世紀80年代至90年代，公房建造量縮減，公房私有化轉(zhuǎn)移開啟。受1973-1974年中東石油危機和1980年通貨膨脹等社會經(jīng)濟原因，大量的社會福利住房造成政府財政負擔沉重，1974年之后，英國政府開始縮減公房建造量，減少住宅補貼，提高房租，并開始全面推進住房私有化政策，逐步提高住房擁有率。1979-1987年，英國政府共出售公房119萬套，住房自有率從55%上升至67%。

21世紀至今，保障性住房占比開始回升。盡管英國政府從1980年以來一直加大住房私有化制度，但是對提供給低收入家庭用的廉價房仍然給予很大關(guān)注。2004年3月，英國政府宣布了一項總值達35億英鎊的計劃，計劃在3年內(nèi)建設(shè)7萬套經(jīng)濟住房，并在2004年年底通過了《住宅法（2004）》，明確提出中低收入居民住房問題由中央政府負責。2006年的財政預(yù)算中，英國政府計劃投入約10億英鎊用于建造一般居民買得起的住房。

目前，英國約有65%的住戶擁有自有住宅產(chǎn)權(quán)，剩余35%通過租賃居住，其中約有10%的市民（低收入群體）租住在廉價公房內(nèi)。

美國經(jīng)驗

美國早期由政府為低收入居民提供公共租賃住房。美國公共住房政策開始于大蕭條后的1930年代，初期主要是由地方政府全面負責住房的建設(shè)和運營，并將住房以較低的租金出租給低收入家庭，公共住房的租金水平基本維持在房屋運營成本。

在這一時期，公共住房政策主要是為了解決大蕭條后居民住房支出承擔能力下降以及建筑行業(yè)大量失業(yè)的現(xiàn)象。新建的公共住房與貧民窟的改造相互關(guān)聯(lián)，即避免了新增住宅供應(yīng)沖擊私人住房市場，又提升了落后社區(qū)的居住質(zhì)量。

1960年代起開始鼓勵私人部門介入。由于政府的住房建設(shè)效率低下，而且公共住房建設(shè)也給政府帶來了財政壓力，1961年美國住宅法對社會資本開放了公共住房市場。在1961年法案下，政府為私人開發(fā)商提供保險與低息貸款。1965年，美國成立住宅與都市發(fā)展部（HUD），負責向建設(shè)公共住房的私人部門提供優(yōu)惠貸款。私人資本的參與，使1970年公共住房的建設(shè)量大增。

1980年后，美國政府進一步降低了公共住房的財政開支，并推出多項鼓勵私人部門參與的政策。1981年里根政府上臺后，認為HUD的運營存在低效甚至貪腐的問題，于是大幅削減了HUD的預(yù)算。從1981年至今，一系列保障公共住房的政策被推出，這些政策都旨在減少政府的投資，引入私人部門的干預(yù)。

具體政策有：低收入住房建設(shè)稅收抵扣項目（The Low-Income HousingTax Credit），為建設(shè)公共住房的開發(fā)商提供稅收抵扣；HOPE VI，政府資金與社會資本合作重建或改建公共住房；住宅選擇優(yōu)惠券（The Housing Choice Voucher Program），依據(jù)HUD每年制定的公平市場租金，由低收入居民自行尋找住宅，由政府直接向出租人支付公平租金，差額部分由承租人補齊。

2016年，美國接受住房支援的住戶中，有46%使用住宅選擇優(yōu)惠券的方式，居住政府公共住宅的比例為21%。

資料來源于中金公司研究部