李 堃

(長安大學(xué) 陜西 西安 710064)

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陜西省土地市場化程度及影響因素分析

李 堃

(長安大學(xué) 陜西 西安 710064)

在分析2009-2015年陜西省土地市場化程度及其變化趨勢的基礎(chǔ)上,找出可能影響陜西省市場化程度的因素,分析各影響因素與土地市場化程度的相關(guān)性和建立多元線性回歸模型,并分析因素的影響機(jī)理。研究結(jié)果表明：城鎮(zhèn)化率對土地市場化程度產(chǎn)生最大的正向影響,人均生產(chǎn)總值、土地政策因素和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值也能夠促進(jìn)土地市場化程度。恩格爾系數(shù)與土地市場化程度呈負(fù)相關(guān)。最后在研究基礎(chǔ)上提出合理的提高土地市場化的政策建議。

土地管理；土地市場化；影響因素；陜西省

一、引言

土地市場是土地資源配置的中介場所,其發(fā)展程度直接影響了土地資源的使用效率。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和中國人多地少的土地矛盾的壓力之下,更好的進(jìn)行土地資源的優(yōu)化配置,提高土地市場化程度,適當(dāng)減少土地的協(xié)議出讓和劃撥出讓具有重要的現(xiàn)實意義[1]。土地產(chǎn)權(quán)制度變遷成為影響中國土地市場化程度的重要原因，由于中國“城市土地歸國家所有、農(nóng)村土地歸集體所有”的土地所有制形式不變,土地出讓方式已成為獲取土地使用權(quán)收益最大化的重要途徑[2]。

二、國內(nèi)外研究進(jìn)展

找出影響土地市場化發(fā)展的因素,是提高土地市場化程度的關(guān)鍵。如李明月從產(chǎn)權(quán)制度、價格機(jī)制、政府行為三個方面分析了其對土地市場化配置的影響[3]。張琦認(rèn)為我國土地市場化水平的影響因素主要有,土地產(chǎn)權(quán)制度、土地管理制度、土地市場化體系[4]。宋鴻選取1999-2005年數(shù)據(jù),對全國土地市場化程度的空間自相關(guān)性分析[5]。譚丹等認(rèn)為中國土地市場化程度的影響因素表現(xiàn)為,土地市場政策、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開發(fā)、第二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、城鎮(zhèn)收入[6]。曲福田、石曉平在分析的博弈模型中,參與人為中央政府和地方政府[7]。

其中,最早Alonso[8]完善了杜能的地租理論,將其用于討論不同類型的用地需求,各種土地需求競爭不同區(qū)位的土地,在城市土地市場均衡時形成了土地利用結(jié)構(gòu)而Mills[9]則繼承和發(fā)展了Alonso的單一城市中心模型,使得該模型成為研究城市土地利用結(jié)構(gòu)以及城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，而該模型將區(qū)位與土地市場機(jī)制結(jié)合起來,揭示了土地市場的本質(zhì)。W.Alonso建立了古典模型；T.C.Koopmans[10]研究得出外在性是土地利用低效率的決定因素而David.E.Frame則以效用和城市人口作為影響土地價格的基礎(chǔ)變量,建立了一個研究土地市場的動態(tài)隨機(jī)模型.

三、陜西省土地市場化程度測算

(一)我國土地市場的構(gòu)成。我國土地市場的建立是從改革土地使用制度開始的,它經(jīng)歷了收取土地使用費和出讓轉(zhuǎn)讓、建立土地市場兩個發(fā)展階段?，F(xiàn)階段,中國土地市場是一個包括農(nóng)地征購市場和土地使用權(quán)市場在內(nèi)的完整的市場體系,其中,土地使用權(quán)市場由一級市場和二級市場組成土地使用權(quán)一級市場包括國有土地的劃撥、招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓和土地租賃等方式,二級市場主要包括土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

(二)土地市場化測算。由于本文重點研究市場化程度的影響因素,故采用國內(nèi)比較成熟的市場化程度測算方法。根據(jù)公式計算陜西省2009-2014年市場化程度

L為土地市場化程度,LT和W0分別為二級市場土地交易宗數(shù)及其對應(yīng)的市場化權(quán)重,H、X、ZH、P、G、Z分別表示一級市場中土地劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓、租賃的地塊數(shù),W1,……,W6為對應(yīng)的市場化權(quán)重.式中W1=0、W2=0.3、W3=0.5、W0=W4=W5=W6=1

2009-2014年陜西省及各地市土地市場化程度

四、陜西省土地市場化影響因素分析

本文擬選取年底常住人口、農(nóng)村人口、城鎮(zhèn)人口、城鎮(zhèn)化率、省內(nèi)生產(chǎn)總值、第一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、人均生產(chǎn)總值、全社會固定投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、全省人均可支配收入、恩格爾系數(shù)、土地出讓均價以及土地政策因素。

(一)影響因素分析

1.城鎮(zhèn)化率。土地價格上漲促進(jìn)土地資源集約化使用，提高了中國城市一級、二級土地市場化水平[6]。城鎮(zhèn)化率與市場化程度呈正相關(guān),城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點,土地市場化程度就提高4.474個百分點。

2.人均生產(chǎn)總值。人均生產(chǎn)總值反映了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。從模型中可看出人均生產(chǎn)總值的提升對于土地市場化程度有較大的推進(jìn)作用。城鎮(zhèn)人均可支配收人與中國土地市場化發(fā)育程度正相關(guān)，根據(jù)量化處理結(jié)果，人均生產(chǎn)總值每提高一千元土地市場化程度提高1.001個百分點。

3.土地政策因素。土地市場政策變量是對土地市場化程度影響較大的正向因子。土地政策因素提高基準(zhǔn)點,土地市場化程度提高0.747百分點。采用恰當(dāng)?shù)耐恋厥袌稣?土地市場化程度將得到很大提高,《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺,無疑是土地市場化改革的一個重大舉措,對于中國土地市場的發(fā)展起到了巨大的促進(jìn)作用。

4.第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值。從上述模型結(jié)果可以看出,第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是對市場化程度影響最小的正向因子。但是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)對于土地市場的發(fā)展具有帶動作用,它為提高土地市場化程度提供了一條可能的途徑。

五、提高土地市場化程度建議

(一)健全土地市場信息系統(tǒng)建設(shè)

土地交易機(jī)構(gòu)需要建立健全市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),增加土地市場運(yùn)行情況的透明度,避免建設(shè)用地供應(yīng)和使用權(quán)交易中存在的情況不明、交易不公問題；簡化交易程序、提高辦事效率、促進(jìn)土地使用權(quán)的高效流轉(zhuǎn);嚴(yán)肅查處土地違法交易、確保土地交易的合法性和安全性。

[1]王良健,黃露贊,弓文.中國土地市場化程度及其影響因素分析[J].中國土地科學(xué),2011,8(25).35-41.

[2]李隆偉,郭沛.中國土地市場化水平及其影響因素研究——基于2006—2011年全國31個省(市)面板數(shù)據(jù)的證據(jù)[J].北京理工大學(xué)學(xué)報,2015,7(14):73-79.

[3]李明月.我國城市土地資源配置的市場化研究[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社,2007.

[4]張琦.關(guān)于中國土地市場化的思考[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2006(83):32-39.

[5]宋鴻,陳曉玲.中國土地市場化進(jìn)程的空間自相關(guān)分析[J].華中師范大學(xué)學(xué)報,2008,3(1):132-136.

[6]譚丹,黃賢金,陳志剛.中國土地市場化水平及其影響因素分析[J].城市科學(xué)，2008,150(1):14-18.

[7]曲福田,馮淑怡,諸培新.制度安排、價格機(jī)制與農(nóng)地非農(nóng)化研究[J].經(jīng)濟(jì)學(xué),2004,4(1).

[8]WAlonso.LocationandLandUse[J].HarvardUniversityPress,1964.

[9]MillsES.AnAggregativeModelofResourceAllocationinaMetropolitanArea[J].AmericanEconomicReview,1967,57(2):197-210.

[10]T.C.Koopmans.Spatialpatternsofresidentialdevelopment[J].JournalofUrbanEconomics,1982,12(1):22-52.

李堃(1993-)，男，漢族，浙江溫州人，在讀研究生，長安大學(xué)地球科學(xué)與資源學(xué)院，土地資源管理專業(yè)，研究方向：土地利用規(guī)劃與房地產(chǎn)研究。