蔡建麗

曾經播出的電視劇《嘿，老頭！》里有一個“易智偷偷賣掉劉海皮家房子”的情節(jié)引發(fā)了人們的關注。那么外人能作為代理人出售人家的房產嗎？讓我們來聽聽律師的專業(yè)解析——

“老頭”授權無法律效力

讓我們以劇情為例，在劇中，退休火車司機劉二鐵患上了老年癡呆癥，兒子劉海皮的發(fā)小易智因為吸毒欠下高利貸，便打起了“老頭”劉二鐵房子的主意。于是，易智偷偷拿走了劉海皮家的房產證。后來，又趁劉海皮不在家時，哄騙老人在房屋轉讓授權協(xié)議上按了手印。最后，易智來到房產中介，將劉海皮家房子賣掉。一天，兩個房屋中介的經理來到劉海皮家找其父，說老人已把自己名下的房產授權轉讓了，他們還把授權轉讓協(xié)議以及房產證拿出來給劉海皮看。

律師解析：易智騙老人在授權委托書上簽字是沒有法律效力的。民事法律行為成立并生效必須滿足三個要件：一、行為人具有相應的民事行為能力；二、意思表示真實；三、不違反法律或者社會公共利益。劉二鐵因患老年癡呆癥顯然不是完全民事行為能力人，無法對自己的行為后果做出判斷，且遭受了易智的欺騙，其授權售房行為并非其真實的意思表示，屬于無效的民事行為，從行為開始時就沒有法律約束力。

《民法通則》規(guī)定，下列民事行為無效：無民事行為能力人實施的；限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的。

中介公司應盡審核義務

律師介紹，房屋中介公司不能僅憑一紙授權委托書就將房屋出售給第三方。中介公司對于授權委托書的真實性，要盡到相應的審核義務。 如果房屋產權人不能親自到場簽訂買賣合同，需要代理人憑借授權委托書代簽合同。若產權人確實無法辦理公證授權，房屋中介公司應看到劉二鐵親自在授權委托書上簽字，或者在條件允許的范圍內聯(lián)系劉二鐵，與他確認其賣房的事情。若發(fā)現(xiàn)劉二鐵的民事行為能力有問題，可與老人的家人聯(lián)系，作進一步確認。此外，房屋中介還要對和售房有關的其他資料進行審核，比如說出賣人及代理人的身份證明、戶籍證明等。如出賣人為老年人或患有嚴重疾病，還要提供由醫(yī)院出具的健康證明；如果房屋涉及夫妻共同財產或者家庭共同財產，還要求配偶及其他共有人出具同意房屋出售的證明文件等。

房屋中介公司在沒有確認賣房是否為劉二鐵真實意思表示的情況下，就為其辦理售房一事，顯然存在過錯。其行為已構成侵權，侵害了老人的財產權利，劉二鐵可以向中介公司主張相應的賠償責任。

如何要回房子

如果劉海皮與易智及買方不能通過協(xié)商達成一致，劉海皮可以以易智及買方作為被告，到房屋所在地的基層人民法院主張確認房屋買賣合同無效，法院判決房屋買賣合同無效后，房屋自然仍歸劉海皮一家所有。

如果買方已經辦理完成過戶，取得房屋的產權證，劉海皮一家可以依據(jù)法院的勝訴判決，到房屋管理局，將房屋產權重新更名回劉海皮一家。

另外，從民事責任分析，易智無權代理劉海皮父親出賣房屋。從刑事責任分析，易智的行為已涉嫌構成詐騙罪，劉海皮可以到公安機關報案。劉二鐵可以在此刑事案件中一并向易智主張民事賠償責任，即刑事附帶民事訴訟。