限制購(gòu)買(mǎi)等抑制需求的做法短期能夠起到降低房?jī)r(jià)的作用，但正本清源，長(zhǎng)期看中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控還是要通過(guò)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來(lái)實(shí)現(xiàn)

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院（財(cái)經(jīng)院）創(chuàng)新工程重大成果“《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告No.15：房?jī)r(jià)體系：中國(guó)轉(zhuǎn)型升級(jí)的杠桿與陷阱》”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告）日前正式發(fā)布。該報(bào)告由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛作為首席研究員，兩岸及香港和澳門(mén)的城市競(jìng)爭(zhēng)力專(zhuān)家共同攜手，歷時(shí)大半年時(shí)間聯(lián)合完成。

本報(bào)告的年度主題是“房?jī)r(jià)體系：中國(guó)轉(zhuǎn)型升級(jí)的杠桿與陷阱”，包括新發(fā)現(xiàn)與新理論、中國(guó)的實(shí)證、中國(guó)的故事三部分，主要發(fā)現(xiàn)如下：一是中國(guó)將形成單中心、多層次的房?jī)r(jià)體系；二是中心城市房?jī)r(jià)存在一定的泡沫具有必然性；三是中國(guó)的房?jī)r(jià)體系是動(dòng)態(tài)變化的，房?jī)r(jià)體系的城市群特征更加明晰；四是房?jī)r(jià)體系是轉(zhuǎn)型升級(jí)的杠桿也可能是轉(zhuǎn)型升級(jí)的陷阱；五是房?jī)r(jià)體系會(huì)反過(guò)來(lái)影響城市體系；六是城市群中心城市對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)存在溢出效應(yīng)。

主題報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)體系為尖塔形分布，具有單中心、多層次、集群化特征，房?jī)r(jià)體系的多層次性不斷增強(qiáng)。房?jī)r(jià)體系存在擴(kuò)散效應(yīng)、虹吸效應(yīng)、傳染效應(yīng)、遷移效應(yīng)等多樣化聯(lián)系特征。房?jī)r(jià)體系的變動(dòng)性：從城市分化向城市群分化演變。一些城市的房?jī)r(jià)偏離了合理的水平，導(dǎo)致房?jī)r(jià)體系不合理。適度的高房?jī)r(jià)有助于通過(guò)提高城市高技能勞動(dòng)力的比重等途徑助推城市發(fā)展，成為轉(zhuǎn)型升級(jí)的杠桿，但過(guò)高房?jī)r(jià)則不利于城市發(fā)展，甚至?xí)蔀檗D(zhuǎn)型升級(jí)的陷阱。

主題報(bào)告建議，為更好發(fā)揮房?jī)r(jià)體系在轉(zhuǎn)型升級(jí)中的杠桿作用，應(yīng)積極采取有效措施：一是完善和培育我國(guó)多中心群網(wǎng)化的城市體系，通過(guò)大中小城市（鎮(zhèn)）的協(xié)調(diào)發(fā)展來(lái)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)；二是進(jìn)一步深化改革，完善市場(chǎng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，抑制投資投機(jī)，讓住房回歸居住屬性，形成合理的房?jī)r(jià)體系；三是根據(jù)不同城市在房?jī)r(jià)體系中的功能和地位，采取“分級(jí)分城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

主題報(bào)告還圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市轉(zhuǎn)型升級(jí)之間的關(guān)系，在全國(guó)280多個(gè)城市中，篩選包頭、南通、蘇州、佛山、成都、重慶、深圳、廣州、長(zhǎng)沙等九個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的最佳案例城市，提煉總結(jié)這些城市在房地產(chǎn)發(fā)展、科技創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)的經(jīng)驗(yàn)和做法，以資全國(guó)城市借鑒。

據(jù)了解，通過(guò)課題組的長(zhǎng)期研究，按照指標(biāo)最小化原則，報(bào)告構(gòu)建了城市綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)、宜居競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)、可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)，對(duì)2016年兩岸及香港、澳門(mén)294個(gè)城市的綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和289個(gè)城市的宜居競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)、可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行了實(shí)證研究。

2016年綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)十強(qiáng)：深圳、香港、上海、臺(tái)北、廣州、天津、北京、澳門(mén)、蘇州、武漢。

與2016年相比，武漢首次躋身十強(qiáng)榜單，由去年的第十二位躍升至第十位，綜合增量競(jìng)爭(zhēng)力排名第九，與去年持平，綜合效率競(jìng)爭(zhēng)力較去年提升一位，排名第二十位，武漢的發(fā)展?jié)摿φ鸩降玫桨l(fā)揮，發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛。臺(tái)北再次超越廣州位居第四位，澳門(mén)超越蘇州位居第八位。從十強(qiáng)的區(qū)域分布來(lái)看，主要集中在珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)，中西部地區(qū)只有武漢入圍。從綜合增量競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)來(lái)看，上海的綜合增量競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)最高，澳門(mén)的綜合效率競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)依舊明顯。

2016年宜居競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)十強(qiáng)：香港、無(wú)錫、廣州、澳門(mén)、廈門(mén)、杭州、深圳、南通、南京、上海。

本年度報(bào)告的宜居競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系更加注重城市在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)以及經(jīng)濟(jì)活力上的表現(xiàn)，與2016年相比，2017年宜居競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)十強(qiáng)城市有明顯變動(dòng)，廣州、澳門(mén)、杭州、南通、南京、上海等城市進(jìn)入十強(qiáng)榜單。其中，無(wú)錫躍居內(nèi)地城市第一位，比去年提高了八位，尤其在教育環(huán)境、醫(yī)療環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面表現(xiàn)突出。從區(qū)域分布看，十強(qiáng)依舊集中在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)。

2016年可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)十強(qiáng)：香港、北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、澳門(mén)、青島、大連。

香港蟬聯(lián)第一，其各分項(xiàng)指標(biāo)總體比較靠前，在信息城市、生態(tài)城市、全域城市、知識(shí)城市競(jìng)爭(zhēng)力方面表現(xiàn)優(yōu)異，分別排名第一、第二、第二、第四位，但在社會(huì)和諧方面有進(jìn)一步的提升空間。與2016年相比，北京取代上海位居第二，廣州、杭州、南京超越澳門(mén)，分別位列第五、六、七位，大連進(jìn)入可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng)城市榜單，位居第十。

研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)以東中一體和城市群體系為支撐的經(jīng)濟(jì)空間新格局更加明晰。從城市GDP空間分布及變化來(lái)看，中國(guó)東中一體與“一網(wǎng)五帶”新格局逐步凸現(xiàn)。主要表現(xiàn)在：第一，中心城市的經(jīng)濟(jì)集聚引領(lǐng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)，前20%的地級(jí)及以上城市集聚全國(guó)近3/5的財(cái)富；第二，中部地區(qū)憑借中心城市的有力支撐正在不斷崛起，東北地區(qū)由于中心城市支撐作用下降而出現(xiàn)持續(xù)下滑；第三，“一網(wǎng)五帶”的“巨手型”城市中國(guó)經(jīng)濟(jì)空間格局進(jìn)一步顯現(xiàn)。從城市人口分布及變化來(lái)看，中國(guó)人口流動(dòng)出現(xiàn)新動(dòng)向：中部地區(qū)、部分高行政等級(jí)城市人口流入增加。具體表現(xiàn)為：城市人口增速在區(qū)域空間和城市行政級(jí)別層面上出現(xiàn)分化；人口流向發(fā)生部分逆轉(zhuǎn)，中部地區(qū)人口流入規(guī)模增加；東部成熟城市群的多中心化顯現(xiàn)，中西部城市群?jiǎn)魏思圻M(jìn)一步強(qiáng)化。從城市群的發(fā)展演進(jìn)來(lái)看，中國(guó)城市群體系的多中心化愈加明顯，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)空間的支撐作用不斷增強(qiáng)。一是中國(guó)城市群體系在首位度、規(guī)模、位序關(guān)系上表現(xiàn)出的多中心化在逐步顯現(xiàn)；二是城市群與非城市群、城市群之間分化明顯，珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等十大城市群已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)空間的主體支撐；三是全國(guó)絕大多數(shù)城市群經(jīng)濟(jì)增速（均值）高于全國(guó)水平，城市群蘊(yùn)藏發(fā)展新動(dòng)能。

研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速放緩，城鎮(zhèn)化質(zhì)量并重，持續(xù)加速。從城市視角審視中國(guó)的發(fā)展動(dòng)態(tài)需聚焦經(jīng)濟(jì)增速與城鎮(zhèn)化進(jìn)程這兩大方面。近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，但沒(méi)有證據(jù)顯示中國(guó)城鎮(zhèn)化增速放緩。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，城市層面經(jīng)濟(jì)增速“西高東低”和“南高北低”并存，部分城市出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)；部分后發(fā)城市經(jīng)濟(jì)增速后來(lái)居上，成都、武漢、長(zhǎng)沙等部分省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速集聚階段。在城鎮(zhèn)化方面，處于不同發(fā)展階段的地區(qū)和城市的城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度存在明顯差異，后發(fā)地區(qū)城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)將對(duì)沖先行地區(qū)城鎮(zhèn)化率增速放緩的影響；城市經(jīng)濟(jì)增速的整體放緩及分化正在疊加影響城鎮(zhèn)化的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。但是，城市經(jīng)濟(jì)增速放緩沒(méi)有導(dǎo)致城鎮(zhèn)化增速的減緩。近年來(lái)一系列支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶等制度改革與政策紅利釋放，將助力中國(guó)城鎮(zhèn)化質(zhì)量并重，持續(xù)加速。遵從經(jīng)濟(jì)規(guī)律，順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)，在未來(lái)，一方面需要推進(jìn)東部和中部地區(qū)在多個(gè)維度上的一體化，以多中心群網(wǎng)化城市（群）體系為支撐實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展，釋放更多發(fā)展新動(dòng)能；另一方面，加大對(duì)西部和東北地區(qū)的政策扶持，以軸帶狀城市體系為載體培育、增強(qiáng)其本地吸引力和內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，釋放城鎮(zhèn)化潛能，不斷推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)均衡發(fā)展。

研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)正處于極化期。從城市視角審視中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)需聚焦于需求和供給兩個(gè)方面。從需求方面看，首先，全國(guó)出口需求整體低迷，城市層面呈現(xiàn)空間上高度分化，時(shí)間上波動(dòng)加劇的態(tài)勢(shì)。其次，消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用穩(wěn)步提升，高行政等級(jí)城市的消費(fèi)占GDP比重明顯高于低行政等級(jí)城市。最后，在投資需求方面，多數(shù)城市依賴于投資尤其是房地產(chǎn)投資的局面沒(méi)有明顯改變。從供給方面看，中國(guó)城市在轉(zhuǎn)型升級(jí)方面極化現(xiàn)象明顯，東部沿海城市及內(nèi)陸個(gè)別中心城市積極對(duì)接國(guó)家戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)型升級(jí)成效顯著，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市則明顯落后，其從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)向創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型異常艱難。

研究發(fā)現(xiàn)，中小城市發(fā)展大多缺乏可持續(xù)性。社會(huì)治安、交通狀況、居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)等是衡量一個(gè)城市可持續(xù)發(fā)展水平的重要方面，比較來(lái)看，中小城市表現(xiàn)較差，大多缺乏可持續(xù)性。在社會(huì)治安方面，相對(duì)大城市，中小城市社會(huì)治安隱患更大。在交通狀況方面，中小城市的交通擁堵變得越來(lái)越嚴(yán)重。在居住環(huán)境方面，與大城市相比，中小城市的購(gòu)房壓力增加更快。在生態(tài)環(huán)境方面，相較于大城市，部分中小城市環(huán)境污染更為嚴(yán)重。在公共服務(wù)方面，中小城市在教育、醫(yī)療、科技、文化等公共服務(wù)資源和水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于大城市。

據(jù)介紹，這份由中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社出版的報(bào)告是中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力課題組的第15次年度報(bào)告。利用指標(biāo)體系和客觀數(shù)據(jù)，報(bào)告詳細(xì)評(píng)價(jià)了289個(gè)中國(guó)城市的競(jìng)爭(zhēng)力狀況。報(bào)告從整體上衡量中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展格局，以及有關(guān)方面距離理想狀態(tài)的差距。報(bào)告對(duì)各級(jí)政府尤其是城市政府部門(mén)、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、有關(guān)研究機(jī)構(gòu)、社會(huì)公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價(jià)值。

（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、中國(guó)發(fā)展基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦：中國(guó)房?jī)r(jià)低速增長(zhǎng)將成常態(tài)

當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)上漲有需求面的支撐，也有深層次的城市化過(guò)程中體制、結(jié)構(gòu)和制度上的問(wèn)題，比如住宅用地占建設(shè)用地比重偏低；城市建設(shè)用地由地方政府壟斷，農(nóng)村集體土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)；房地產(chǎn)稅至今未能起步；限制大城市人口等城市化發(fā)展理念戰(zhàn)略與現(xiàn)階段城市化發(fā)展規(guī)律相背離。

限制購(gòu)買(mǎi)等抑制需求的做法短期能夠起到降低房?jī)r(jià)的作用，但正本清源，長(zhǎng)期看中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控還是要通過(guò)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來(lái)實(shí)現(xiàn)。中國(guó)一些一線城市已經(jīng)為房?jī)r(jià)過(guò)高付出代價(jià)，比如產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯，必須加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

一是直接增加住宅用地占城市建設(shè)用地的比重，最起碼達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家40%以上的水平；二是轉(zhuǎn)變城市結(jié)構(gòu)，由各種資源集中于核心市區(qū)的結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌侵行膮^(qū)加大批小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)，形成具有產(chǎn)業(yè)支撐、有軌道交通連接、公共服務(wù)均等化、包容性強(qiáng)的新型網(wǎng)絡(luò)城市，比如，北京應(yīng)該分解非首都功能；三是加快實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市，同價(jià)同權(quán)，讓農(nóng)民宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、抵押；四是積極發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃住房；五是加快推出房地產(chǎn)稅，替代地方政府賣(mài)地財(cái)政收入，抑制投機(jī)炒房行為。

對(duì)于中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）達(dá)到11000國(guó)際元時(shí)，房地產(chǎn)投資會(huì)達(dá)到峰值，2014年中國(guó)達(dá)到這個(gè)水平，因此未來(lái)房?jī)r(jià)雖然會(huì)有所波動(dòng)，但低速增長(zhǎng)將成為常態(tài)。