葉檀

跑步電影喝咖啡，來廈門過小日子。廈門的確是一個(gè)幸福指數(shù)較高的城市。

根據(jù)《廈門市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》草案，其城市性質(zhì)為我國經(jīng)濟(jì)特區(qū)，東南沿海重要中心城，港口及風(fēng)景旅游城市。城市目標(biāo)是建設(shè)兩岸交流的窗口城市，閩南地區(qū)的中心城市和溫馨包容的幸福城市。可惜的是，近期第一財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2017城市商業(yè)魅力排行榜》顯示，15個(gè)新一線城市中，廈門意外落榜。

作為福建省內(nèi)唯一名氣比省會(huì)福州還要大的花園城市，以及全中國兩個(gè)非省會(huì)國家中心城，幸福的廈門第一次落選了。

廈門讓筆者印象很深的是，機(jī)場的手繪地圖，在海邊有“吃風(fēng)景”的餐館，以前沿海一帶的騎樓，還有最美校園——廈門大學(xué)。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)新一線研究院數(shù)據(jù)顯示，廈門在生活方式多樣性指數(shù)、線下購物體驗(yàn)、人均咖啡數(shù)量、人均健身門店數(shù)量、人均寵物門店數(shù)量方面，都在去年15個(gè)新一線城市中排名第一。不僅是居民，連寵物都更愿意生活在廈門。

廈門是中產(chǎn)階級(jí)的圣地，小資的天堂，是泡在咖啡里的城市。有數(shù)據(jù)顯示，廈門的咖啡館密度位居全國第一，人均消費(fèi)名列全國首席。島內(nèi)158平方公里的土地上，扎根著2000余家咖啡館，每平方公里至少有12家咖啡館。如果按照百度地圖上提供的數(shù)據(jù)，大約5.5公里的湖濱北路上聚集了372家咖啡館，基本等于平均25步就能找到一家。

在《三言兩拍》里，明清時(shí)代的人討生活，從泉州、廈門一帶出發(fā)南下，東南亞與廈門有天然的親緣關(guān)系。廈門不是閩北的山鄉(xiāng)文化，而是一直開放的海洋文化，鼓浪嶼觀海聽濤、體驗(yàn)廈門馬拉松、參觀歐陸建筑群、明清時(shí)期古炮臺(tái)吸引著一批批游客。客家最封閉的家族式圓形建筑，跟廈門開放的南洋風(fēng)建筑距離相隔不遠(yuǎn)，文化千差萬別。我們可以想象廈門面對(duì)福建省內(nèi)一眾城市，轉(zhuǎn)身而去不屑比較的傲嬌樣。

廈門也有痛點(diǎn)。

福建居民多在廈門置業(yè)，這一點(diǎn)在2016年體現(xiàn)得尤其明顯。胡潤研究院數(shù)據(jù)顯示，廈門在2016年獲得全球第二高的暴漲幅度，從趨勢來看廈門房價(jià)從2015年3月漲幅擴(kuò)大，截止至2017年第一季度均價(jià)已達(dá)4萬以上，島內(nèi)均價(jià)堪比深圳。

如此迅速的房價(jià)上漲，并非經(jīng)濟(jì)推動(dòng)，而是因?yàn)閺B門島的地形，匯聚效應(yīng)和土地出讓因素。

此前已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士指出，由于島嶼地形，廈門島不能像成都一樣全面攤開，很容易產(chǎn)生土地稀缺的感覺，進(jìn)而產(chǎn)生“寧要島內(nèi)一張床，不要島外一幢房”的島內(nèi)情結(jié)，這與上海浦東的發(fā)展有些類似。

廈門政府在這種封閉的狀態(tài)下無法將房價(jià)核心要素往島外“引流”，比如高崎國際機(jī)場、廈門大學(xué)等，使得廈門樓市格局始終圍繞島嶼核心發(fā)展。過去島內(nèi)的主要戶型都是接近150平米的大戶，目標(biāo)客戶群體為富裕階層，既推高島內(nèi)房價(jià)，更加重了本就擁堵的島內(nèi)交通。不僅如此，地方政府還對(duì)購大房情結(jié)推波助瀾，2003年4月25日出臺(tái)思明區(qū)、湖里區(qū)購房落戶政策，要求購買商品住房面積在150平方米以上才允許落戶，使得廈門樓市由此掀起了大戶型開發(fā)熱潮，小戶型持續(xù)處于被擠壓狀態(tài)，島內(nèi)房屋總價(jià)居高不下。

其次是購買力的聚集效應(yīng)。廈門購房群體中，泉州、漳州、龍巖、三明、莆田等周邊縣市為購房主力，這些縣市民營經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，財(cái)富如虹吸一樣，源源不斷地流向廈門。

廈門供地也不多。根據(jù)廈門政府?dāng)?shù)據(jù)，從2011到2015年廈門住宅用地共成交約392萬平米，可供上市的住宅銷售面積大約為800萬平米。從2011年到2015年，廈門住宅成交面積一共約1807萬平方米，而由土地出讓存貨面積僅為800萬平米，意味著最近5年廈門住宅用地供應(yīng)的缺口高達(dá)1000萬平米。

簡單來說就是當(dāng)?shù)卣桃鈮旱屯恋爻鲎屆娣e，捂地惜售。根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2000年到2016年其常住人口共流入180萬人，按照戶均三人計(jì)算相當(dāng)于增加60萬個(gè)家庭。與此同時(shí)廈門新增住宅面積約為3000萬平米，以戶均100平米計(jì)算，僅可容納30萬個(gè)新增家庭。剩余的30萬個(gè)家庭，可能是推動(dòng)廈門樓市上漲的最強(qiáng)剛需之一。

從福建廣東兩省來看，廈門和東莞是全國僅有的2個(gè)除北上廣深之外近5年平均供銷比小于1的城市，供應(yīng)嚴(yán)重短缺，土地短缺推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)。與鄰居深圳相比，廈門經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯不如，急需利用土地財(cái)政建設(shè)廈門，以實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展。

但從地理位置看，廈門與臺(tái)灣還隔著一灣海峽，沒有深圳那樣環(huán)抱香港的天然條件。而且，廈門、泉州、福州等縣市是站成一排面向臺(tái)灣的，不像深圳那樣一開始就是帶頭大哥站在最前面，后面才是東莞、佛山、廣州。而且，廈門面對(duì)的是臺(tái)中，而非更發(fā)達(dá)的臺(tái)北和高雄。

廈門地域面積小，傳統(tǒng)出口加工面臨轉(zhuǎn)型，人均GDP省內(nèi)第一，過著小日子挺滋潤。廈門的發(fā)展速度在下降，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2016年中國城市GDP100強(qiáng)排名榜，廈門位列全國第52位，在福建省內(nèi)排名第三。跟泉州這兩年的增速差距不是一點(diǎn)點(diǎn)，泉州大概會(huì)說，你廈門房價(jià)高有什么用，你經(jīng)濟(jì)發(fā)展底氣有我足嗎？你民企跟我能比嗎？在市場化的過程中，廈門走上了旅游加地產(chǎn)，甚至演變成旅游養(yǎng)老地產(chǎn)一體化的驅(qū)動(dòng)模式。

香港成名于港口、免稅和代購，廈門則成名于沙灘、海浪和美景。如果有機(jī)會(huì)到這樣一個(gè)小島上走走看看，住一段時(shí)間，那是相當(dāng)?shù)拟蛔缘?，但?chuàng)新創(chuàng)業(yè)，廈門不算是國內(nèi)排名前三的城市。

任何精致的文化，都建立在經(jīng)濟(jì)高位的基礎(chǔ)上，否則，房價(jià)上去了，總有一天會(huì)下來。盡管不再是新一線城市，但廈門依舊自豪驕傲，因?yàn)?，廈門的小資圣地的地位，暫時(shí)不會(huì)動(dòng)搖。