王高迪　王松濤

摘 要 小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬上融合了法理與實(shí)踐中人情因素，法理上從不同的角度出發(fā)，因判斷標(biāo)準(zhǔn)以及定義的層面上有所不同，對(duì)于權(quán)利歸屬的解釋也就存在著差異性，同時(shí)由于在實(shí)踐中土地資源的稀缺性以及圍繞車(chē)庫(kù)車(chē)位相關(guān)人的經(jīng)濟(jì)趨利性造成了雙方圍繞著權(quán)利歸屬上的互不讓步，歸屬性的法律規(guī)章沒(méi)有明確，司法對(duì)于問(wèn)題的爭(zhēng)議也會(huì)存在著不同的判決，進(jìn)一步加重了權(quán)利歸屬問(wèn)題的復(fù)雜性。其實(shí)，在權(quán)利歸屬上最重要的是要把握車(chē)庫(kù)車(chē)位的性質(zhì)，在完善相關(guān)法律基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利保障。

關(guān)鍵詞 小區(qū)車(chē)位 車(chē)庫(kù) 權(quán)利歸屬

作者簡(jiǎn)介：王高迪，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院助教，研究方向：民法學(xué)、經(jīng)濟(jì)法學(xué)；王松濤，河南省靈寶市人民檢察院公訴局局長(zhǎng)，檢察委員會(huì)委員。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.407

為解決小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬問(wèn)題，只有從法律角度上對(duì)法律上的完善才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)雙方的利益保障，維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，提高業(yè)主的生活質(zhì)量，進(jìn)一步完善我國(guó)的產(chǎn)權(quán)制度。

一、小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題的焦點(diǎn)

小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題的焦點(diǎn)大部分在車(chē)位、車(chē)庫(kù)的面積是否計(jì)入商品房公攤部分的面積，車(chē)位、車(chē)庫(kù)的建造成本是否計(jì)入住宅開(kāi)發(fā)的總成本當(dāng)中以及關(guān)于物權(quán)法中車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題的法規(guī)的一些解釋具有歧義性。

（一）小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積是否應(yīng)計(jì)入商品房的公攤面積當(dāng)中

有專家認(rèn)為小區(qū)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積是否計(jì)入到了商品房的公攤面積中，這是判斷車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題的主要依據(jù)。在持這種觀點(diǎn)的學(xué)者看來(lái)，小區(qū)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)如果將車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積計(jì)入了公攤面積當(dāng)中，那么小區(qū)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)就應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主所共有；反之，如果公攤面積中不包括車(chē)位、車(chē)庫(kù)的面積，那么小區(qū)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)就不是小區(qū)業(yè)主所有，而仍歸開(kāi)發(fā)商所有。就這個(gè)問(wèn)題，首先，根據(jù)我國(guó)法律來(lái)看，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、警衛(wèi)室、管理用房和作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積，不進(jìn)行公用建筑面積的分?jǐn)?。因此?dú)立的車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積是不能計(jì)入小區(qū)的公攤面積當(dāng)中的。其次，如果把車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積計(jì)入公攤面積中，小區(qū)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)屬于全體業(yè)主所共有，這就產(chǎn)生了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，為什么業(yè)主支付了車(chē)位和車(chē)庫(kù)的價(jià)款卻沒(méi)有得到車(chē)位和車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的；最后，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋面積是不包括房屋以外的面積的，因此室外的車(chē)位以及車(chē)庫(kù)面積的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商。從以上三方面來(lái)看，我們不應(yīng)將小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積算在商品房的公攤面積中。若開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)把車(chē)位、車(chē)庫(kù)面積計(jì)入公攤面積，既是不合法的也是不合理的。

（二）小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的建造成本是否應(yīng)當(dāng)歸入住宅開(kāi)發(fā)的成本當(dāng)中

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，目前仍然需要商榷。首先，業(yè)主們所購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格是由建筑成本、小區(qū)位置、交通、教育醫(yī)療等多種因素共同決定的，建造成本只是其中的一個(gè)方面，并不能完全決定房屋價(jià)格。也就是說(shuō)，在房屋價(jià)格形成過(guò)程中，車(chē)位、車(chē)庫(kù)的建造成本只會(huì)影響最終成交的價(jià)格，對(duì)于歸屬問(wèn)題是沒(méi)有意義的，不能作為歸屬的依據(jù)。其次，把車(chē)位、車(chē)庫(kù)的建造成本歸入住宅開(kāi)發(fā)的成本也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平競(jìng)爭(zhēng)，用售價(jià)來(lái)確定車(chē)位和車(chē)庫(kù)的歸屬權(quán)，落后的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借口沒(méi)有計(jì)入車(chē)位和車(chē)庫(kù)的成本而提高房屋的售價(jià)或者保留車(chē)位和車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，這樣打擊了優(yōu)秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的積極性。最后，把車(chē)位和車(chē)庫(kù)的建造成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本來(lái)判斷歸屬權(quán)也不符合實(shí)際生活中人們商品交易的基本習(xí)慣，一個(gè)商品的價(jià)格是否計(jì)入另一件商品的價(jià)格是不能作為所有權(quán)的判斷依據(jù)的。

（三）物權(quán)法中車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題的法規(guī)具有歧義性

首先，《物權(quán)法》中規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，其中“首先滿足業(yè)主的需要”過(guò)于原則和籠統(tǒng)，并由此產(chǎn)生了歧義性的解釋。第一，“首先滿足”是無(wú)條件滿足還是同等條件下業(yè)主有優(yōu)先權(quán)，是優(yōu)先使用權(quán)還是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，都是模糊的；第二，在滿足了小區(qū)業(yè)主的前提下，剩余車(chē)位和車(chē)庫(kù)是否允許出租或出售給業(yè)主以外的人，是否有時(shí)間限制，以及小區(qū)業(yè)主是否可以一次性購(gòu)買(mǎi)多個(gè)車(chē)位或車(chē)庫(kù)；第三，小區(qū)業(yè)主在出售房屋時(shí)是否必須將車(chē)位或車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)內(nèi)部的人，等等由于法規(guī)表述的籠統(tǒng)造成的所有權(quán)問(wèn)題也模糊不清。其次，《物權(quán)法》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定”，該條款并沒(méi)有對(duì)沒(méi)有約定的情況進(jìn)行說(shuō)明，同時(shí)什么樣的車(chē)位、車(chē)庫(kù)可以進(jìn)行約定也沒(méi)有具體解釋，另外約定的主、時(shí)間以及方式也都是模糊不清的。

二、完善小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)利歸屬的立法建議

法律應(yīng)適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活中的變化，對(duì)相關(guān)規(guī)定應(yīng)該有因地制宜的改變，同時(shí)在解決車(chē)位以及車(chē)庫(kù)的問(wèn)題中應(yīng)該抓住關(guān)鍵性因素，明確保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮出物的效用。

（一）完善相關(guān)的法律規(guī)定，打造完整的法律體系

相關(guān)的法律規(guī)定可能對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中存在的各種問(wèn)題沒(méi)有完全反映出來(lái)，因此有不合理的地方，對(duì)小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬規(guī)定上前提是要能夠?qū)?chē)庫(kù)以及車(chē)位的類(lèi)型進(jìn)行劃分。在現(xiàn)代社會(huì)中，小區(qū)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中應(yīng)該考慮到車(chē)庫(kù)車(chē)位的建設(shè)，可以建立兩種類(lèi)型的車(chē)庫(kù)車(chē)位，一種是公共的，一種是私人的車(chē)庫(kù)車(chē)位，法律也應(yīng)該就這兩個(gè)方面制定相關(guān)的規(guī)定細(xì)則。公共的車(chē)庫(kù)與車(chē)位在隨著小區(qū)業(yè)主的購(gòu)房直接融入到業(yè)主的權(quán)利歸屬范圍內(nèi)，而私人的增設(shè)的車(chē)位與車(chē)庫(kù)則需要業(yè)主根據(jù)相關(guān)的協(xié)議進(jìn)行協(xié)商購(gòu)買(mǎi)其產(chǎn)權(quán)，根據(jù)登記過(guò)戶來(lái)獲得車(chē)庫(kù)車(chē)位的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資格。這兩種類(lèi)型的車(chē)庫(kù)與車(chē)位應(yīng)該有所不同的規(guī)定，保證業(yè)主的停車(chē)需求。

車(chē)庫(kù)車(chē)位建設(shè)其實(shí)就是一個(gè)稀缺性土地的利用問(wèn)題，在日益城市化的背景下，土地意味著經(jīng)濟(jì)價(jià)值，法律上應(yīng)該對(duì)土地的使用權(quán)以及土地的產(chǎn)權(quán)等方面進(jìn)行明確的規(guī)定，小區(qū)在建設(shè)中也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)土地的合理利用，小區(qū)綠化的地下空間就可以建設(shè)成為地下車(chē)庫(kù)，而小區(qū)的綠化本身就已經(jīng)屬于業(yè)主的權(quán)益一部分，屬于全體業(yè)主的權(quán)益，為此在綠化空間下建立的地下車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)利就應(yīng)該歸屬于小區(qū)業(yè)主所有。相關(guān)的法律規(guī)定應(yīng)該對(duì)這些進(jìn)行詳細(xì)化的解釋以及明確化的指導(dǎo)。同時(shí)隨著社會(huì)環(huán)境的變化，關(guān)于小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的建設(shè)可能又會(huì)存在著不同的模式，對(duì)于這些新的條件下產(chǎn)生的新的問(wèn)題，法律也應(yīng)該適時(shí)的改變，進(jìn)一步完善發(fā)揮其指導(dǎo)性作用。

（二）加強(qiáng)完善登記制度，明確物的權(quán)利主體

物權(quán)是一個(gè)不斷在變動(dòng)的權(quán)利，因?yàn)闅w屬上的變化可能導(dǎo)致實(shí)際的受益人所受到的權(quán)益也有所不同，盡管當(dāng)前我國(guó)的《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)要求進(jìn)行統(tǒng)一登記，但是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍以及登記的結(jié)構(gòu)和辦法等等相關(guān)細(xì)則性的規(guī)定都沒(méi)有明確化，也就是說(shuō)我國(guó)當(dāng)前還沒(méi)有一部專門(mén)性的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，法律上的缺失就容易造成不動(dòng)產(chǎn)登記制度在操作上的難以實(shí)行?！段餀?quán)法》在第136條中規(guī)定了地下空間建筑物權(quán)利的相關(guān)立法規(guī)定，但是在實(shí)際上地下空間建筑物的登記規(guī)定應(yīng)該隸屬于不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍，通過(guò)對(duì)統(tǒng)一的地下車(chē)位車(chē)庫(kù)空間的權(quán)利登記減少出現(xiàn)在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商，業(yè)主與業(yè)主之間就小區(qū)的停車(chē)位以及車(chē)庫(kù)權(quán)利上的矛盾與糾紛，合理化的利用地下車(chē)庫(kù)車(chē)位的資源，改善小區(qū)局面的生活質(zhì)量。

在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建構(gòu)上應(yīng)該包括這幾個(gè)方面，首先在登記中應(yīng)該實(shí)行的是實(shí)名登記，車(chē)庫(kù)以及車(chē)位的實(shí)際權(quán)利人是誰(shuí)就應(yīng)該登記誰(shuí)的名義下，明確實(shí)際的權(quán)益人，也有助于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息搜集，同時(shí)保證實(shí)際受益人的權(quán)利，能夠進(jìn)一步規(guī)范在未來(lái)中不動(dòng)產(chǎn)的交易。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立中還應(yīng)該對(duì)小區(qū)的車(chē)位以及車(chē)庫(kù)的相關(guān)權(quán)利范圍進(jìn)行明確的界定與劃分，明確權(quán)利的范圍有助于業(yè)主能夠主動(dòng)的維護(hù)自己的權(quán)益，也有助于解決業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。在不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中也應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，即車(chē)庫(kù)車(chē)位的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該將原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)受益人轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)受益人，盡管受益人的名稱改變，但是在實(shí)際權(quán)利以及登記的內(nèi)容上應(yīng)該是一致的，保證雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上的公平性。為了保證車(chē)庫(kù)車(chē)位登記上的公平性以及一致性，相關(guān)登記的法律制度應(yīng)該保持全國(guó)一致的原則。當(dāng)前正是因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)一的車(chē)位車(chē)庫(kù)登記制度才造成了我國(guó)的城市小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位管理上出現(xiàn)的不合法理性的局面。在保證不動(dòng)產(chǎn)法律制度上的統(tǒng)一之外還應(yīng)該完善不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一性與完整性。

（三）完善信息公開(kāi)制度，建設(shè)透明的信息化程序

相關(guān)政府部門(mén)以該加大立法建設(shè)，完善相關(guān)的法律規(guī)定，加強(qiáng)商品房的信息公開(kāi)制度建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上應(yīng)該對(duì)小區(qū)的車(chē)庫(kù)以及車(chē)位的權(quán)屬情況進(jìn)行公示，真正的解決小區(qū)中車(chē)位車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸屬新問(wèn)題。關(guān)于信息公開(kāi)的一個(gè)目的就是為了能夠清晰的指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)小區(qū)的過(guò)程中是否將小區(qū)的車(chē)位以及車(chē)庫(kù)所占用的空間面積分?jǐn)偟叫^(qū)業(yè)主的身上，如果這部分面積已經(jīng)分?jǐn)偟綐I(yè)主的身上，小區(qū)的業(yè)主就沒(méi)有必要在為小區(qū)的車(chē)庫(kù)以及車(chē)位進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)以及權(quán)利登記了，因?yàn)樵跈?quán)屬關(guān)系上已經(jīng)確定了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，但是如果沒(méi)有分?jǐn)偟綐I(yè)主身上，建設(shè)的車(chē)庫(kù)以及車(chē)位就屬于開(kāi)發(fā)商，信息公開(kāi)從而解決了處于開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主之間的矛盾問(wèn)題。

盡管信息公開(kāi)制度有此良好的預(yù)期，但是這種預(yù)期在開(kāi)發(fā)商的利益面前完全可以被忽視，為了獲得更多的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商可以針對(duì)車(chē)庫(kù)以及車(chē)位的面積進(jìn)行欺騙性的更改信息，這就造成了公開(kāi)信息看似合理合法，但是實(shí)際上具有片面性，完全是有利于開(kāi)發(fā)商利益。針對(duì)信息公開(kāi)制度的這一弊病，除了對(duì)信息公開(kāi)制度的建立還需要對(duì)信息公開(kāi)制度的監(jiān)管，保證信息公開(kāi)是準(zhǔn)確無(wú)誤的，從而能夠真正發(fā)揮約束開(kāi)發(fā)商的效果。信息公開(kāi)制度的監(jiān)督需要各個(gè)行政管理部門(mén)協(xié)調(diào)一致，密切配合，對(duì)不符合的信息要堅(jiān)決查處并修改，將真實(shí)的信息公布于眾，以此來(lái)規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，來(lái)保證業(yè)主的合法利益。

三、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高使得私家車(chē)的擁有量持續(xù)增多，而城市空間的有限性又嚴(yán)重的約束了小區(qū)業(yè)主的停車(chē)需求，小區(qū)車(chē)位以及車(chē)庫(kù)作為小區(qū)居民生活的配套性措施理應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商的重視與完善，但是經(jīng)濟(jì)上的趨利性以及實(shí)踐上事實(shí)的復(fù)雜性和法律上的模糊性導(dǎo)致各種矛盾的凸顯，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾升級(jí)，但是問(wèn)題的解決效果卻一直處于低效狀態(tài)。在小區(qū)的車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)利歸屬上應(yīng)該明確車(chē)庫(kù)車(chē)位的法律性質(zhì)，完善《物權(quán)法》關(guān)于建筑物歸屬以及利用的各方面規(guī)定，同時(shí)也要完善各種配套性的制度，加強(qiáng)登記制度以及信息公開(kāi)制度的建設(shè)，注重行政的監(jiān)督以及司法解釋，綜合各方面的作用，減少開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾糾紛，維護(hù)業(yè)主在車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)利歸屬上的合法利益。

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